午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 發布出讓公告發布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出讓計劃確定供地方式確定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)辦理土地登記辦理土地登記 核發核發建設用地批準書建設用地批準書交付土地交付土地 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結果公布結果 招拍掛實施招拍掛實施(7)(8)(9)申請及資格審查申請及資格審查(6)(10)招招 標標拍拍 賣賣掛掛 牌牌協協 議議一、土地信息的收集一、土地信息的收集現狀圖：落實地塊的具體位置和周邊情況。規劃設計條件：落實規劃條件和了解限制性條件。現場踏勘：對地塊現狀、地質條件詳2、細了解。了解周邊配套情況：了解周邊教育、商業、交通等情況。了解該地塊區域未來規劃情況：了解地塊所屬區域未來規劃，對項目開發的影響。二、土地初判二、土地初判了解地塊的上市方式和土地款：同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況：成本測算。了解當地的房地產市場狀況：產品形式、開發周期的安排。了解周邊配套情況：了解周邊教育、商業、交通等情況。了解該地塊區域未來規劃情況：了解地塊所屬區域未來規劃，對項目開發的影響。三、土地深判三、土地深判可行性研究報告現狀圖、市場深度調研、項目最終定位、成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比3、選、開發周期及付款計劃、項目方案確定、現金流測算。四、尋找合作資金四、尋找合作資金項目招商報告（前期階段）：區域宏微觀市場研究、項目招商版盈利能力分析。明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）：合作伙伴確定、合作方案確定、合作細節確定引資（商業計劃書）：簽署戰略合作協議合作實施（實施階段）：合作公司成立及相關手續辦理土地獲取階段土地獲取階段土地獲取階段土地獲取階段五、投標摘牌五、投標摘牌現狀圖：落實地塊的具體位置和周邊情況。規劃設計條件：落實規劃條件和了解限制性條件。現場踏勘：對地塊現狀、地質條件詳細了解。了解周邊配套情況：了解周邊教育、商業、交通等情況。了解該地塊區域未來規劃情況：了解地塊所屬4、區域未來規劃，對項目開發的影響。六、簽訂土地轉讓合同六、簽訂土地轉讓合同確定用地圖、樁點坐標、用地條件：交納政府凈收益，契稅，交易費。七、用地規劃許可證七、用地規劃許可證土地出讓合同出讓金、交易費交費證明八、確權八、確權企業投資項目備案：辦理房地產開發資質預審表、委托工程咨詢資格機構編制申請報告、向項目備案機關提交申請報告建設用地規劃許可證原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地出讓合同：核定用地圖、核定用地相關圖、規劃地界坐標圖交費證明：繳納土地費用1：500現狀地形圖3份（反樓座）詳規(1)(2)(3)(4)(5)取得國有土地使用權土地獲取階段土地5、獲取階段九、辦理土地證九、辦理土地證土地出讓合同：交費證明：繳納土地費用建設用地規劃許可證：地籍圖4份（薄膜圖）：土地登記申請書：土地確權來源證明文件申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明房地產發展的最關鍵的環節就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補償費等社會問題，風險較大。主要風險來源有土地產權不清風險、土地使用制度變化風險、征地開發風險等。1、土地產權不清風險。土地產權不清風險是由于土地的產權不清楚給房地產投資者帶來損失的風險。土地產權不清，不僅給房地產開發商帶來很多手續上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經濟風6、險，如我國經常出現的越權批地和非法出讓土規劃設計條件落實規劃條件，了解限制性條件現場踏勘對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解。了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業、教育、交通等情況了解該區域未來規劃情況了解地塊所屬區域的規劃，對以后項目開發的影響和支撐。土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況成本測算了解當地的房地產市場狀況產品形式、開發周期的安排土地深判可行性研究報告現狀圖市場深度調研項目最終定位成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選開發周期及付款計劃項7、目方案確定地等現象。土地獲取階段主要風險土地獲取階段主要風險 發布出讓公告發布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出讓計劃確定供地方式確定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)辦理土地登記辦理土地登記 核發核發建設用地批準書建設用地批準書交付土地交付土地 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結果公布結果 招拍掛實施招拍掛實施 申請及資格審查申請及資格審查招招 標標拍拍 賣賣掛掛 牌牌協協 議議(6)(7)(8)(9)(10)發布出讓公告發布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底8、價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出讓計劃確定供地方式確定供地方式(2)(3)(4)(5)辦理土地登記辦理土地登記 核發核發建設用地批準書建設用地批準書交付土地交付土地 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結果公布結果 招拍掛實施招拍掛實施 申請及資格審查申請及資格審查招招 標標拍拍 賣賣掛掛 牌牌協協 議議(6)(7)(8)(9)(10)2、土地使用制度變化風險。土地使用制度變化風險一方面體現在變革使房地產商品的開發成本增加，如使用年限、補償和收費的規定等；另一方面體現在政府改變使用土地的一些具體技術政策方面所帶來的房地產投資風險。3、征地開發風險。征地開發風險是指由于征地拆遷9、所帶來的風險，一方面我國現行拆遷安置法規條例太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、經濟的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。4、土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協議出讓的方式，那么土地風險主要在于開發企業和地塊現金流測算尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區域宏微觀市場研究項目招商版盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業策劃書合作伙伴確定合作方案確定合作細節確定引資（商業計劃書）簽署戰略合作協議合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續辦10、理投標、摘牌投方案標項目方案確定投經濟標確定土地上限拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰術掛牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰術簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標、用地條件交納政府凈收益，契稅，交易費用地規劃許可證土地出讓合同出讓金、交易費交費證明確權企業投資項目備案辦理房地產開發資質預審表委托工程咨詢資格機構編制申請報告向項目備案機關提交申請報告建設用地規劃許可證上原房產所有者的談判過程和結果。如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對偏高，對未來市場的判斷一旦出現偏差，就會導致項目虧損，因此它的風險主要來自于對未來市場的判斷。5、籌資風險。籌11、資風險反映的是因使用借貸資金而導致自有資金回報盈利的不確定性。投資中借貸比例越高，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處環境不同，也具有不同的風險土地獲取階段主要風險土地獲取階段主要風險規劃設計階段規劃設計階段十、區域市場調研十、區域市場調研項目所在地房地產市場總體供求現狀項目周邊競爭性樓盤調查項目所在商圈或臨近商圈現狀調研（商業部分）：商圈主要商業業態分布狀況、經營狀況、經營特點、預期發展方向同期操作商業地產項目調查（商業部分）：競爭項目開發規模、定位種類、操作方式、開發周期提取數據庫相關數據進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息十一、項目定位十一、項目定位公建部分擬選業態種12、類確定、所選業態數量確定：通過行業發展狀況分析，消費需求分析確定可開發公建部分業態種類。結合市場相關類型物業供求狀況確定所選業態開發數量市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位經濟測算：項目發展報告：開發計劃、項目考核指標初定、資金流十二、設計前期十二、設計前期明確產品設計思路明確設計院選擇標準制定設計組織計劃規劃設計階段規劃設計階段十三、方案設計組織十三、方案設計組織方案與設計院選擇與合同簽訂制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指標、環境指標的初訂規劃方案結合成本測算的研討及確定：對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。彩色總平面圖（含經濟指標）送規13、劃預審修建性詳規成果詳細性規劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定：各部門共同商討成本指標，逐步深化。彩色立面效果圖送規劃預審及審批（上報市政府）建筑方案報建圖景觀概念方案設計及確定十四、指標確認階段十四、指標確認階段項目成本指標確定項目考核指標確定年度考核指標調整規劃設計階段十五、施工圖設計組織十五、施工圖設計組織施工圖設計院的選擇與合同簽定制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）：按產品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標結構方案及設備選型研討及確定地質勘察報告：組織現場勘察，并提供地質14、勘察報告施工圖成果：總平面圖、放線圖、樁位圖、施工圖報建圖、消防、人防報建圖、施工圖審查全圖及計算書、編制典型樓座建安預算、施工圖會審、施工圖全圖、編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優化綜合管網方案設計景觀擴初及施工圖設計景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優化開發區域風險由于社會經濟發展的不均衡性，區域間社會經濟環境各異，使不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素；同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊；風險具有明顯的地域性。而房地產開發項目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發區域風險對于房地產投資決策具有更重要的意義。在房地產開發經營中，開發區域風險主要來自開發15、區域的政治環境、政策環境和經濟環境風險。開發時機與風險房地產開發周期長，因此需對周期內政策變化、經濟發展趨勢、人口變動、收入水平升降以及消費心理變化等風險因素進行預測，以確定合理的開發時機。一般而言，經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素。施工準備階段十十X X、現場工程放線、現場工程放線建設工程規劃許可證規劃局批復的項目總平圖及電子文件首層平面圖按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告施工單位配合做記錄、現場保護移交施工單位十十X X、施工許可證、施工許可證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建筑工程施工圖紙及技術資料報告書工程施工中標通知書及經過鑒證的施工合同建設資金證明（銀行存款證明）（注16、：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）建設項目年度投資計劃（當年計劃）施工圖審查質量監督登記表安全措施安全施工措施登記表十十X X、建設工程規劃許可證、建設工程規劃許可證規劃方案及市政方案送審：設計方案（含總平面方案）申報表、土地出讓合同、修建性詳細規劃2份，電子文件1份（注：規劃方案審定前，提交10本規劃設計方案，電子文件1份）、申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書建筑方案送審：建筑設計方案申報表、1/500現勢地形圖1份、土地出讓合同、投資計劃建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型、申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書取得許可證：投17、資計劃、大配套、小配套、消防證明、人防證明、地名證明地質勘察報告：組織現場勘察，并提供地質勘察報告十十X X、銷售許可證、銷售許可證營業執照資質證書國有土地使用證或建設用地規劃許可證年度投資計劃建設工程規劃許可證建設工程施工許可證公用基礎設施配套證明獲取前期物業備案證明基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件獲取面積計算成果表項目總平面圖獲取商品房網上銷售數據錄入合格證明施工準備階段十十X X、企業投資項目備案、企業投資項目備案規劃成果大配套十十X X、開工準備、開工準備移苗臨水、臨電國有土地使用證或建設用地規劃許可證施工組織方案招投標、簽訂合同：勘察、樁基施工單位、監理、土建施工單位、甲供材、分18、包商、沉降觀測土建施工單位的公開招標及合同備案施工圖會審：組織監理、施工單位一起對圖紙會審、會同設計院進行會審，簽定會審記錄設計交底：會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄質量監督手續：辦理質檢委托、辦理安全檢查委托環衛、環保等相關手續：申辦項目臨時、永久路口的報建手續；申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續；辦理施工人員暫住手續十十X X、開工、開工施工放線：建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置規劃驗線：監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線樁基施工：試樁施工，確定樁基施工標準；樁基全面施工樁基檢測：委托樁基檢測單位；進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告開槽：土方工程；支護工程；降水工程地基備案基礎施工：地基處理;混凝土墊層;地下防水混凝土基礎基礎驗收備案：承建單位自評;監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查;監理組織相關部門驗收;簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表基礎處理竣工結算：核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。開工階段