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1、1房地產開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉房地產開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及的文件資料及的文件資料2房地產開發(fā)程序房地產開發(fā)程序q可分為四個大階段可分為四個大階段v項目立項階段項目立項階段v項目前期準備階段項目前期準備階段v項目建設階段項目建設階段v項目銷售及售后服務階段項目銷售及售后服務階段也有將其分為也有將其分為8個步驟或其他劃分，本講不著重個步驟或其他劃分，本講不著重分析階段步驟劃分及工作內容，也重在借一個分析階段步驟劃分及工作內容，也重在借一個較為完整的開發(fā)程序說明其中所涉及的相關文較為完整的開發(fā)程序說明其中所涉及的相關文件資料等信息資源管理內容。件資料等信息資源管理內容。3房地產開發(fā)流程一般房地產開發(fā)流2、程一般8個步驟個步驟投資機會尋找投資機會尋找 初步可行性研究初步可行性研究 獲取土地使用權獲取土地使用權詳細可行性研究詳細可行性研究 規(guī)劃設計與方案報批規(guī)劃設計與方案報批 簽署合作協(xié)議及合同簽署合作協(xié)議及合同 施工建設與竣工驗收施工建設與竣工驗收 市場營銷與物業(yè)管理市場營銷與物業(yè)管理 4項目設想1.投資立項申請項目報告年度計劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設計地質勘查設計招標規(guī)劃設計方案選定建筑設計拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設計工程預算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設備訂貨辦理開工報告組織招標簽訂施工合同組織施工單位進場組織設計交底審查施工圖組織設計3.施工準備施工放線規(guī)劃部門驗線勘察設3、計部門驗槽組織樁基驗收隱蔽工程預驗結構簽訂驗收4.工程管理竣工工程預驗組織竣工驗收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機構建立房屋檔案建立服務制度6.售后服務日常管理5房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司的設立 q房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司的設立 v進行房地產開發(fā)要求企業(yè)有開發(fā)資質進行房地產開發(fā)要求企業(yè)有開發(fā)資質,無無者者,需要進行企業(yè)注冊需要進行企業(yè)注冊,設立房地產開發(fā)公設立房地產開發(fā)公司。相關法律程序：司。相關法律程序：公司設立準備公司設立準備 申請資質等級審批申請資質等級審批 申請辦理企業(yè)名稱預先核準申請辦4、理企業(yè)名稱預先核準 辦理工商注冊登記辦理工商注冊登記 辦理稅務登記辦理稅務登記 6房地產項目立項房地產項目立項q工作程序工作程序v投資機會研究投資機會研究項目設想項目設想投資是對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據投資是對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據對自然資源的了解和市場情況的調查預測，以及國家對自然資源的了解和市場情況的調查預測，以及國家的經濟政策和政治環(huán)境等情況，分析是否具有最有利的經濟政策和政治環(huán)境等情況，分析是否具有最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據。的投資機會，為投資機會的選擇提供依據。可先進行項目設想，再尋找合適地塊可先進行項目設想，再尋找合適地塊先找地塊，再進5、行項目設想先找地塊，再進行項目設想v項目設想的具體化，包括：項目設想的具體化，包括：建設地點建設地點初步落實建設用地初步落實建設用地自然條件適宜性研究等自然條件適宜性研究等7土地信息獲取途徑土地信息獲取途徑（1）政府職能部門擬出讓土地）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發(fā)商擬轉讓或尋求合作）其他開發(fā)商擬轉讓或尋求合作（3）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產開發(fā)的土地）續(xù)簡易且可用于房地產開發(fā)的土地）v編制與報批項目建議書編制與報批項目建議書v進行項目環(huán)境影響評價進行項目環(huán)境影響評價v項目可行性研究及報批或備案項目可行性研究及報批或6、備案v落實建設用土地（招標、掛牌、拍買等方式）落實建設用土地（招標、掛牌、拍買等方式）v發(fā)改委立項發(fā)改委立項v項目土地獲取后，進行項目市場深度研究，包括項目土地獲取后，進行項目市場深度研究，包括項目定位等，這又涉及到相關信息收集分析項目定位等，這又涉及到相關信息收集分析8q立項審批階段涉及主要文件材料立項審批階段涉及主要文件材料v1、項目立項申請報告書（原件一份）、項目立項申請報告書（原件一份）v2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）v3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）書（一份）v4、項目7、建設投資概算（一份）、項目建設投資概算（一份）v5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）、銀信部門出示的資金證明（原件一份）v6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）地產項目需提供資質證明一份）v7、項目地形圖（一份）、項目地形圖（一份）v8、有關職能部門的意見。、有關職能部門的意見。其他資料其他資料v項目環(huán)境影響評價報告（若需要的話）項目環(huán)境影響評價報告（若需要的話）9q項目建議書審批項目建議書審批v主管部門主管部門發(fā)改委發(fā)改委v所需材料所需材料項目建議書項目建議書項目建設投資概算項目建設投資概算銀信部門出示的資金證明銀8、信部門出示的資金證明企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本10q可行性研究審批可行性研究審批v審批部門審批部門發(fā)展與改革委員會發(fā)展與改革委員會v申報資料申報資料編制待批的可行性研究報告編制待批的可行性研究報告項目環(huán)境影響評價報告書項目環(huán)境影響評價報告書 項目建議書批復副本等項目建議書批復副本等11q項目立項項目立項v主管部門主管部門發(fā)改委發(fā)改委v所需資料所需資料項目立項申請報告書項目立項申請報告書項目建議書或項目可行性研究報告（及批復文件）項目建議書或項目可行性研究報告（及批復文件）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）9、產項目需提供資質證明一份）有關職能部門的意見等有關職能部門的意見等12q在編制項目建議書、項目可行性研究報告、環(huán)在編制項目建議書、項目可行性研究報告、環(huán)境影響評價報告、以及在進行項目機會分析策境影響評價報告、以及在進行項目機會分析策劃階段，需要收集大量與項目所在地政治、經劃階段，需要收集大量與項目所在地政治、經濟、各種自然與社會環(huán)境等方面信息（見前面濟、各種自然與社會環(huán)境等方面信息（見前面關于信息介紹）關于信息介紹）13區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經濟運行狀況宏觀經濟運行狀況 v國內生產總值：國內生產總值：第一產業(yè)數(shù)量第一產業(yè)數(shù)量第二產業(yè)數(shù)量第二產業(yè)數(shù)量第三產業(yè)數(shù)量第10、三產業(yè)數(shù)量房地產所占比例及數(shù)量房地產所占比例及數(shù)量v房地產開發(fā)景氣指數(shù)房地產開發(fā)景氣指數(shù)v國家宏觀金融政策：國家宏觀金融政策：貨幣政策貨幣政策利率利率 14貨幣政策貨幣政策利率利率房地產按揭政策房地產按揭政策v固定資產投資總額：固定資產投資總額：全國及項目所在地全國及項目所在地 其中房地產開發(fā)比重其中房地產開發(fā)比重v社會消費品零售總額：社會消費品零售總額：居民消費價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù) 15 對于房地產開發(fā)經營中反映項目地塊相對于房地產開發(fā)經營中反映項目地塊相關信息有：關信息有：v土地性質土地性質地理位置地理位置地質地貌狀況地質地貌狀況土地面積及紅線圖土地面積11、及紅線圖土地規(guī)劃使用性質土地規(guī)劃使用性質七通一平現(xiàn)狀七通一平現(xiàn)狀16v土地周邊環(huán)境相關信息土地周邊環(huán)境相關信息地塊周邊的建筑物地塊周邊的建筑物綠化景觀綠化景觀自然景觀自然景觀歷史人文景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況 v地塊交通條件相關信息地塊交通條件相關信息 地塊周邊的市政路網以其公交現(xiàn)狀、遠地塊周邊的市政路網以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃景規(guī)劃項目的水、路、空交通狀況項目的水、路、空交通狀況 地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現(xiàn)狀入交通網現(xiàn)狀 17v周邊市政配套設施調查周邊市政配套設施調查 購物場所購物場所文化教育文化教育醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務金12、融服務郵政服務郵政服務娛樂、餐飲、運動娛樂、餐飲、運動生活服務生活服務娛樂休息設施娛樂休息設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素周邊可能存在的對項目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響歷史人文區(qū)位影響 18房地產開發(fā)前期準備階段房地產開發(fā)前期準備階段q辦理建設用地規(guī)劃許可證辦理建設用地規(guī)劃許可證v購置土地相關后續(xù)工作購置土地相關后續(xù)工作v申領項目選址意見書申領項目選址意見書v申請定點申請定點v申請購置土地辦理土地產權手續(xù)（獲得土地使申請購置土地辦理土地產權手續(xù)（獲得土地使用權）用權）v申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知書等文件申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知書等文件v編制規(guī)劃設計總圖編制規(guī)劃設計總圖v13、申領建設用地規(guī)劃許可證申領建設用地規(guī)劃許可證q可進入拆遷環(huán)節(jié)可進入拆遷環(huán)節(jié)1920q辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理建設工程規(guī)劃許可證v項目選址意見通知書項目選址意見通知書v獲得建設工程設計條件要求通知書獲得建設工程設計條件要求通知書v委托規(guī)劃設計部門進行規(guī)劃設計并報批委托規(guī)劃設計部門進行規(guī)劃設計并報批規(guī)劃設計主案統(tǒng)制及報審規(guī)劃設計主案統(tǒng)制及報審初步設計及送審初步設計及送審施工圖設計及送審施工圖設計及送審消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保施工圖審查、教育消防、人防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保施工圖審查、教育報建、園林交通報建、報建、園林交通報建、簽訂公共配套協(xié)議書簽訂公共配套協(xié)議書建筑外裝飾、環(huán)境設計方案建筑外裝飾、環(huán)14、境設計方案v辦理獲取工程規(guī)劃許可證辦理獲取工程規(guī)劃許可證21q需要的相關文件資料需要的相關文件資料建設項目地點征求意見函建設項目地點征求意見函建設項目規(guī)劃審批申報表建設項目規(guī)劃審批申報表建設單位用地申請及擬建項目情況說明建設單位用地申請及擬建項目情況說明擬建方案設想總平面圖擬建方案設想總平面圖規(guī)劃報建申請表規(guī)劃報建申請表選址意見書選址意見書規(guī)劃選址測繪成果圖規(guī)劃選址測繪成果圖測繪部門劃定規(guī)劃控制線測繪部門劃定規(guī)劃控制線放界、測繪圖放界、測繪圖22控制性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃報審圖紙的電子文件報審圖紙的電子文件豎向設計、管線綜合豎向設計、管線綜合專家評審的參審方案專家評審的參審方案 規(guī)劃許可證規(guī)15、劃許可證申請表申請表施工圖說（加蓋設計資質印章，建筑工程僅限建施工圖說（加蓋設計資質印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔施圖）及其電子文檔土地證、用地批準書土地證、用地批準書市建委初步設計批復市建委初步設計批復消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見施工圖設計文件審查意見書施工圖設計文件審查意見書地勘報告地勘報告v其他資料見例子中所列，各地區(qū)可能不一樣其他資料見例子中所列，各地區(qū)可能不一樣2324項目建設階段項目建設階段q市政配套工程市政配套工程v各項目市政配套工程咨詢各項目市政配套工程咨詢電信、供電、供水、道路方案、熱力方電信、供電、供水、道路方案、熱力16、方案等咨詢案等咨詢v市政項目綜合設計與審定市政項目綜合設計與審定v項目綜合方案審定項目綜合方案審定建設項目規(guī)劃審批報表建設項目規(guī)劃審批報表市政項目綜合方案市政項目綜合方案25審定方案總圖及道路方案審定方案總圖及道路方案市政各專業(yè)項目咨詢方案市政各專業(yè)項目咨詢方案v各單位報批各單位報批v雨污水方案初步設計雨污水方案初步設計v市政設計綜合方案會審市政設計綜合方案會審v市政專業(yè)施工圖設計市政專業(yè)施工圖設計26q辦理施工許可證辦理施工許可證v辦理施工許可征求意見辦理施工許可征求意見v辦理招投標（施工、監(jiān)理辦理招投標（施工、監(jiān)理)v樹木采伐手續(xù)樹木采伐手續(xù)v地名辦批復地名辦批復v質量監(jiān)督通知書質量監(jiān)督通17、知書v安全監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書v年度施工計劃年度施工計劃v統(tǒng)計局登記通知統(tǒng)計局登記通知v施工圖審查意見施工圖審查意見v建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證27辦理工程報建辦理工程報建施工現(xiàn)場檢查及施工現(xiàn)場檢查及施工現(xiàn)場檢查及施工現(xiàn)場檢查及市政配套辦理市政配套辦理市政配套辦理市政配套辦理施工圖設計審查施工圖設計審查落實監(jiān)理單位落實監(jiān)理單位落實招投標落實招投標規(guī)費繳納規(guī)費繳納所在區(qū)建委審查所在區(qū)建委審查獲得獲得建設工程建設工程施工許可證施工許可證28涉及到的文件與資料涉及到的文件與資料q（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。建委辦理登18、記手續(xù)。q1、計劃部門核發(fā)的、計劃部門核發(fā)的固定資產投資許可證固定資產投資許可證或或主管部門批準的計劃任務書；主管部門批準的計劃任務書；q2、規(guī)劃部門核發(fā)的、規(guī)劃部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證和和建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證；q3、國土部門核發(fā)的、國土部門核發(fā)的國有土地使用證國有土地使用證；q4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；和施工圖設計文件審查批準書；q5、人防辦核發(fā)的、人防辦核發(fā)的人民防空工程建設許可證人民防空工程建設許可證；29q6、消防部門核發(fā)的、消防部門核發(fā)的建筑工程消防設計審核建筑工19、程消防設計審核意見書意見書；q7、防雷設施檢測所核發(fā)的、防雷設施檢測所核發(fā)的防雷設施設計審防雷設施設計審核書核書；q8、地震辦公室核發(fā)的、地震辦公室核發(fā)的抗震設防審核意見書抗震設防審核意見書；q9、建設資金證明；、建設資金證明；q10、工程預算書和造價部門核發(fā)的、工程預算書和造價部門核發(fā)的建設工程建設工程類別核定書類別核定書；q11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。30（二）公開招標的建設工程，要補充（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。如下資料到招標辦辦理手續(xù)。q1、建設單位法定代表人證明或法定代表、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；人委托20、證明；q2、建設工程施工公開招標申請表；、建設工程施工公開招標申請表；q3、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。31（三）邀請招標的建設工程，要補充（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。如下資料到招標辦辦理手續(xù)。q1、建設單位法定代表人證明或法定代表、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；人委托證明；q2、建設工程施工邀請招標審批表；、建設工程施工邀請招標審批表；q3、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；q4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；q5、法人營業(yè)執(zhí)照；、法人營業(yè)執(zhí)照；q6、其他申請邀請招標21、理由證明。、其他申請邀請招標理由證明。32（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。如下資料到招標辦辦理手續(xù)。q1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；托證明；q2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；q3、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；q4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；q5、法人營業(yè)執(zhí)照；、法人營業(yè)執(zhí)照；q6、建設工程直接發(fā)包審批表。、建設工程直接發(fā)包審批表。33（五）辦理建設工程22、質量監(jiān)督，要提（五）辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。q1、規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證；q2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；表；q3、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；表；q4、施工合同及其單位資質證書復印件；、施工合同及其單位資質證書復印件；q5、監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；、監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；q6、施工圖設計文件審查批準書；、施工圖設計文件審查批準書；q7、建設工程質量監(jiān)督申請表；、建設工程質量監(jiān)督申請表；q8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。、23、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。34（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。q1、建設單位提供的資料：、建設單位提供的資料：v（）工程施工安全監(jiān)督報告；（）工程施工安全監(jiān)督報告；v（）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審（）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；批表；v（）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審（）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；批表；v（）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（）工程項目地質勘察報告（結論部分）；v（）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；v（）工24、程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高（）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；度、造價）；35q2、施工單位提供的資料：、施工單位提供的資料：v（）安全生產、文明施工責任制；（）安全生產、文明施工責任制；v（）安全生產、文明施工管理目標；（）安全生產、文明施工管理目標；v（）施工組織設計方案和專項技術方案；（）施工組織設計方案和專項技術方案；v（）安全生產、文明施工檢查制度；（）安全生產、文明施工檢查制度；v（）安全生產、文明施工教育制度；（）安全生產、文明施工教育制度；v（）項目經理資質證書復印件，安全員、特（）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；種作業(yè)人員上25、崗證原件和復印件；v（）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；（）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；v（）購買安全網的合格證、準用證發(fā)票原件（）購買安全網的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；和復印件；v（）建設工程施工安全生產責任書；（）建設工程施工安全生產責任書；v（10）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；v（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。36（七）領取（七）領取施工許可證施工許可證，除第（一），除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。建委辦理手續(xù)。q1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審26、批表；、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；q2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；q3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；q4、使用商品混凝土、使用商品混凝土購銷合同購銷合同或經建設行政主管部或經建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；門批準現(xiàn)場攪拌的批文；q5、質量監(jiān)督申請安排表；、質量監(jiān)督申請安排表；q6、安全監(jiān)督申請安排表；、安全監(jiān)督申請安排表；q7、建設工程質量監(jiān)督書；、建設工程質量監(jiān)督書；q8、建設工程施工安全受監(jiān)證；、27、建設工程施工安全受監(jiān)證；q9、施工許可申請表；、施工許可申請表；37四、建設工程竣工驗收四、建設工程竣工驗收q（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在7個工作日內審核完畢；個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。場監(jiān)督。v1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；、已完成工程設計和合同約定的各項內容；v2、工程竣工驗收申請表；、工程竣工驗收申請表；v3、工程質量評估報告；、工程質量評估報告；v4、勘察、設計文件質量檢查報告；、勘察、設計文件質量檢查報28、告；v5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；資料）；38v6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；進場試驗報告；v7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；v8、建設單位已按合同約定支付工程款；、建設單位已按合同約定支付工程款；v9、施工單位簽署的、施工單位簽署的工程質量保修書工程質量保修書；v10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；料；v11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；、規(guī)劃29、部門出具的規(guī)劃驗收合格證；v12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；驗收意見書或驗收合格證；v13、質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；、質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；v14、造價站出具的工程竣工結算書。、造價站出具的工程竣工結算書。39q（二）建設工程竣工驗收前，施工單位（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。全評價書。q（三）建設工程竣工驗收備案，自工程（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起竣工驗收之日起15個工作日內，要提供個工作日內30、，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。v1、工程竣工驗收報告；、工程竣工驗收報告；v2、施工許可證施工許可證；v3、竣工驗收備案表；、竣工驗收備案表；v4、工程質量監(jiān)督報告；、工程質量監(jiān)督報告；40v5、工程竣工驗收申請表；、工程竣工驗收申請表；v6、工程質量評估報告；、工程質量評估報告；v7、工程施工安全評價書；、工程施工安全評價書；v8、工程質量保修書；、工程質量保修書；v9、工程竣工結算書；、工程竣工結算書；v10、商品住宅要提供、商品住宅要提供住宅質量保證書住宅質量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書；v11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料31、。41q（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。料到造價站辦理手續(xù)。v1、工程按實際結算的，要提供如下資料：、工程按實際結算的，要提供如下資料：v（1）建設單位和施工單位的委托書；）建設單位和施工單位的委托書；v（2）工程類別核定書；）工程類別核定書；v（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；表；v（4）工程施工承發(fā)包合同；）工程施工承發(fā)包合同；v（5）施工組織設計方案；）施工組織設計方案；v（6）圖紙會審記錄；）圖紙會審記錄；v（7）工程施工開工報告；）工程施工開工報告；v（8）隱蔽工程驗32、收記錄；）隱蔽工程驗收記錄；v（9）工程施工進度表；）工程施工進度表；42v（10）工程子目換算和抽料（筋）表；）工程子目換算和抽料（筋）表；v（11）工程設計變更資料；）工程設計變更資料；v（12）施工現(xiàn)場簽證資料；）施工現(xiàn)場簽證資料；v（13）竣工圖。）竣工圖。q2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：價）結算的，要提供如下資料：v（1）建設單位和施工單位的委托書；）建設單位和施工單位的委托書；v（2）工程承包合同原件；）工程承包合同原件；v（3）竣工圖。）竣工圖。43五、辦理預售許可證五、辦理預售許可證ql、預售人已取得房33、地產開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。、預售人已取得房地產開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。q2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。地使用證。q3、持有、持有建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證及及建設工建設工程施工許可證程施工許可證。q4、計劃部門簽發(fā)的、計劃部門簽發(fā)的項目投資許可證項目投資許可證。q5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。文。q6、已簽房屋施工合同。、已簽房屋施工合同。44q7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完34、成基礎和首層結構上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。q8、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達到工程總投資25以上以上資金的驗資證明。資金的驗資證明。q9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。q10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。q11、具有預售說明書、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝內容包括：商品房的位置、地點、裝修35、標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等工進度、開工及竣工交付使用時間等)。q12、項目規(guī)劃平面圖、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號明預售商品房項目的座落位置和樓號)。q13、物業(yè)管理方案已經落實。、物業(yè)管理方案已經落實。45q銷售前準備批文及銷售資料銷售前準備批文及銷售資料v批文：批文：公司營業(yè)執(zhí)照公司營業(yè)執(zhí)照商品房銷售許可證商品房銷售許可證v樓宇說明書：樓宇說明書：項目統(tǒng)一說詞項目統(tǒng)一說詞戶型圖與會所平面圖戶型圖與會所36、平面圖會所內容會所內容交樓標準交樓標準選用建筑材料選用建筑材料 物管內容物管內容 46v價格體系：價格體系：價目表價目表付款方式付款方式按揭辦理辦法按揭辦理辦法利率表利率表辦理產權證有關程序及費用辦理產權證有關程序及費用入住流程入住流程入住收費明細表入住收費明細表物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、物業(yè)管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）學校等）47v合同文本：合同文本：預定書（內部認購書）預定書（內部認購書）銷售合同標準文本銷售合同標準文本個人住房抵押合同個人住房抵押合同個人住房公積金借款合同個人住房公積金借款合同個人住房商業(yè)性借款合同個人住房商業(yè)性借款合同保險合同保險合同公證書公證書