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1、房地產開發流程簡介房地產開發流程簡介建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程一、建設用地使用權的取得方式一、建設用地使用權的取得方式:一級市場：劃撥、出讓二級市場：土地使用權的轉讓（互換、出資、贈與）、國有土地租賃、特殊方式取得（房地產項目轉讓、股權轉讓）出讓方式:協議出讓和招拍掛方式出讓建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程協議出讓方式協議出讓方式二二、協議出讓情形：協議出讓情形：1、在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可采取協議方式出讓；但商業、旅游、娛樂和商品住宅、工業用地等經營性用地除外。2、原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出2、讓，經依法批準，可以采取協議方式，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權、重新公開出讓的除外。3、劃撥土地使用權轉讓申請辦理出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權、重新公開出讓的除外。4、建設用地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式。5、法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程招拍掛出讓方式招拍掛出讓方式三三 、招標、拍賣或者掛牌方式出讓情形：招標、拍賣或者掛牌方式出讓情形：1、供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各3、類經營性用地(2007年11月1日后,工業用地應當招、拍、掛程序出讓)；2、其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；3、劃撥土地使用權改變用途或轉讓,國有土地劃撥決定書或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權、實行招標拍賣掛牌出讓的；4、出讓土地使用權改變用途，國有土地使用權出讓合同約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權、實行招標拍賣掛牌出讓的；5、法律、法規、行政規定的其他情形。建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程招拍掛出讓方式招拍掛出讓方式四、招標出讓國有土地使用權招標出讓國有土地使用權招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部4、門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。五、拍賣出讓國有土地使用權拍賣出讓國有土地使用權拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程掛牌方式六、掛牌出讓國有土地使用權、掛牌出讓國有土地使用權掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行5、為。濟南市基本上是采取掛牌出讓方式,并于2010年出臺,確定的程序如下:1、市區內各投資熟化主體提供擬掛牌出讓的國有建設用地,并向出讓人提出掛牌出讓申請。2、出讓人根據擬掛牌出讓國有建設用地實際條件和土地市場狀況，編制出讓方案。3、出讓方案經市政府批準后，出讓人編制并發布國有建設用地使用權掛牌出讓公告。掛牌出讓公告發布媒體為大眾日報、濟南日報、中國土地市場網、市國土資源局網站等。4、競買申請人可在發布掛牌出讓公告后7日起，到出讓人指定的地點領取掛牌出讓文件。競買申請人須于掛牌截止期前兩日的17時之前，向出讓人提出書面申請,并繳納競買保證金(不低于起始價的20%).建設用地使用權取得流程建設用地6、使用權取得流程掛牌方式5、參與現場摘牌.掛牌時間截止時，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續競價,掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續競價的，掛牌主持人宣布成交價格及土地競得人。在掛牌截止時，有兩個或兩個以上競買人要求繼續報價的，掛牌主持人應當宣布掛牌轉入現場競價，并且通過現場競價的方式確定土地競得人。6、通過掛牌確定競得人后，出讓人與競得人應當場簽訂成交確認書。7、成交后10個工作日內，出讓人應將擬訂的國有建設用地使用權出讓合同上報國土資源部。經國土資源部審查通過取得電子監管號后，與土地競得人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權取得流程建7、設用地使用權取得流程掛牌方式商業、旅游、娛樂和商品住宅四類經營性用地原則上應于簽訂國有建設用地使用權出讓合同后30日內繳納全部土地出讓價款。采取分期繳納的，首期應在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后30日內繳納全部土地出讓價款的50%，余款原則上應于簽訂國有建設用地使用權出讓合同后6個月內繳清。工業用地應于簽訂國有建設用地使用權出讓合同后60日內繳納全部土地出讓價款。出讓宗地單宗面積不超過20公頃建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程凈地和現狀用地凈地和現狀用地招拍掛招拍掛凈地招拍掛在完成土地收購、房屋拆遷、土地整理等熟化工作后進入招拍掛程序進行出讓.現狀用地招拍掛(沒有明確廢止)是指市政8、府對我市經營性用地的國有土地使用權，在簽訂土地收購合同和房屋拆遷安置協議后，以招拍掛方式確定土地使用權受讓人，再行實施土地收購、房屋拆遷、土地整理的行為。2004年.目前濟南市主要是采取凈地招拍掛方式,特別是國務院和出臺以后,土地熟化的主體確定為特定的平臺和土地收儲機構。因此目前現狀招拍掛實際不再適用.建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程濟南市棚戶區改造中經營性用地濟南市棚戶區改造中經營性用地的掛牌出讓程序的掛牌出讓程序濟南市舊城改造工作領導小組頒布濟南市舊城改造工作領導小組頒布(濟舊改發濟舊改發20105號號).該通知該通知規定了棚戶區改造中土地熟化和掛牌出讓的程序規定了棚戶區改造中9、土地熟化和掛牌出讓的程序:一、公開征集土地熟化投資人1、國土局根據土地熟化主體提出的建議,擬定土地熟化投資人征集運作方案,報招拍掛領導小組研究同意和市政府批準.2、國土局和土地熟化主體共同在媒體上公開發布土地熟化投資人征集公告,按照公開公平公正競爭擇優的原則,參照掛牌出讓的方式,開展征集工作,如有兩家以上意向人申請參加的,采取競價方式以價高者確定唯一土地熟化投資人資格.土地熟化達到凈地條件后,在掛牌出讓時,未參與土地熟化投資的申請人不具備報名資格.3、土地熟化主體與土地熟化投資人簽訂土地熟化資金使用協議和用款計劃(繳納期限不超過18個月),土地熟化主體要在確定土地熟化投自認或取得拆遷許可手續后10、18個內完成熟化工作.建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程濟南市棚戶區改造中經營性用地濟南市棚戶區改造中經營性用地的掛牌出讓程序的掛牌出讓程序二、組織掛牌出讓二、組織掛牌出讓1、完成熟化工作達到凈地條件的宗地,市國土資源局委托中介機構進行土地出讓評估,依據評估價格和征集投資人階段競價結果,按照從高的原則擬定掛牌出讓起始價.2、國土局編制宗地出讓方案,報招拍掛領導小組研究同意和市政府批準后,發布掛牌出讓公告,完成掛牌出讓工作.建設用地使用權取得流程建設用地使用權取得流程土地手續的辦理土地手續的辦理程序程序1.摘牌后簽訂土地成交確認書2.簽訂土地出讓合同3.在土地出讓合同規定的期限內繳納土11、地出讓金全款4.稅務局核定土地出讓金契稅并按核定數額進行繳納5.勘察測繪院繪制項目現狀圖和定界圖6.到國土資源局領取市政府土地批復文件、確定土地面積7.持土地出讓合同、市政府批復文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請8.與四周相鄰界指界蓋章確認9.發證濟南市房地產開發項目的立項流程濟南市房地產開發項目的立項流程一、立項制度一、立項制度取得政府主管部門（省市發展和改革委員會）對項目的批準文件。對對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向發改委報送項目于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向發改委報送項目建議書建議書,取得批準項目建議書的批復取得批準項目建議書的批復12、;依據項目建議書批復依據項目建議書批復,編制可行性編制可行性研究報告報發改委審批獲準研究報告報發改委審批獲準,并列入本年度固定資產投資計劃。（國家并列入本年度固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續原立項制度。）延續原立項制度。）(1)以公開出讓方式取得土地使用權的項目,市發改委直接辦理項目核準文件。(2)在項目單位現有場地內的改建、擴建項目,市規劃局在5個工作日內完成審查,市發改委在2個工作日內完成核準、備案或轉報手續。(3)濟南高新區范圍內的市級直接辦理項目,由濟南高新區參照上述內容13、辦理。濟南市房地產開發項目的立項流程濟南市房地產開發項目的立項流程二二、立項程序立項程序1、項目受理。市發改委通過設在市行政審批服務中心的專門窗口，統一受理項目申報材料。2、項目初審。市發改委按規定對項目從國家產業政策、投資政策以及經濟社會發展規劃等方面進行審查。3、項目批復、核準、備案。市發改委綜合土地規劃環保等各有關部門的初審意見,對符合規定的項目,在2個工作日內出具項目批復、核準、備案文件或轉報上級發展改革部門;對不符合規定的項目,在2個工作日內下達不予批準、核準、備案的通知并書面說明理由。4、對項目初審階段部門意見不一致,但對經濟社會發展具有較大促進作用的項目提交市城市建設項目審批小組14、研究的項目。開工準備階段手續的辦理流程開工準備階段手續的辦理流程建設用地規劃許建設用地規劃許可證可證一、建設用地規劃許可證一、建設用地規劃許可證以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目，申請人持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市規劃局申請領取建設用地規劃許可證。提交如下材料:（1）建設用地規劃許可證申請表（申請函，應明確建設意向和需求）；（2）1:500現狀地形圖；（3）建設項目批準、核準或者備案文件；（4）國有土地使用權出讓合同及補充協議，以及反映實際出讓土地范圍的勘測定界圖紙；（5）屬新增建設用地的，需提供環境影響評價文件和環保部門出具的審批意見；（6）根據建設項目15、的特殊性需提供的其他相關材料；（7）法律、法規、規章規定的其他材料。開工準備階段手續的辦理流程開工準備階段手續的辦理流程建設工程規劃設建設工程規劃設計要求通知書計要求通知書二、建設工程規劃設計要求通知書二、建設工程規劃設計要求通知書城市規劃區內的各類建設項目（包括住宅、商業、工業、倉儲、辦公樓、學校、醫院、市政公用設施等，下同）在編制修建性詳細規劃或進行建設工程設計前，需辦理建設工程規劃設計要求通知書。市規劃局已出具“招、拍、掛”規劃條件或出具規劃策劃方案要求通知單的建設項目，申請人可直接委托設計部門進行方案設計，無需辦理建設工程規劃設計要求通知書。申請人根據建設工程規劃設計要求通知書或“招、16、拍、掛”規劃條件、規劃策劃方案要求通知單及其附圖，委托有相應資質的設計單位進行修建性詳細規劃或建設工程方案設計。建設工程規劃設計要求通知書或“招、拍、掛”規劃條件、規劃策劃方案要求通知單是設計單位進行設計的依據，也是申請辦理建設工程規劃許可證的依據。開工準備階段手續的辦理流程開工準備階段手續的辦理流程其他手續的辦理其他手續的辦理三、建設工程規劃設計審查核準意見書三、建設工程規劃設計審查核準意見書。項目單位取得建設工程規劃設計要求通知書后,組織編制詳細規劃報市規劃局申辦建設工程規劃設計審查核準意見書。市規劃局在8個工作日內核發建設工程規劃設計審查核準意見書。四、施工圖審查。四、施工圖審查。施工圖17、聯審包括:1、施工圖技術性審查、施工圖技術性審查審查相關部門：濟南市同圓審查機構、濟南市建筑勘察質量監督站、山東省建筑設計院。2、施工圖的政策性審查、施工圖的政策性審查項目單位取得建設工程規劃設計審查核準意見書后,向市行政審批中心施工圖聯合審查辦公室提報施工圖設計文件,濟南市建委牽頭，規劃、人防、衛生、消防、市政公用事業局、環衛局及氣象局等部門在20個工作日內完成施工圖聯審,出具相關審查通過文件五、繳納相關稅費五、繳納相關稅費城市建設綜合配套費、人防工程易地建設費聯絡單,項目單位持聯絡單按規定的范圍和標準到市建委繳納城市建設綜合配套費、到市人防辦繳納人防工程易地建設費。開工準備階段手續的辦理流18、程開工準備階段手續的辦理流程其他手續的辦其他手續的辦理理六、辦理建設工程規劃許可證。六、辦理建設工程規劃許可證。項目單位憑聯合審查通過的施工圖及城市建設綜合配套費和人防工程易地建設費交訖憑證、土地證,向市規劃局申辦建設工程規劃許可證,市規劃局在3個工作日內核發建設工程規劃許可證.七、規劃驗線并辦理建設工程驗線合格通知書七、規劃驗線并辦理建設工程驗線合格通知書已取得建設工程規劃許可證的項目，建設單位委托具有丙級以上測繪資質的測繪單位放線，放線完畢后需申請規劃驗線。經規劃驗線合格，規劃局的派出規劃管理處頒發建設工程驗線合格通知書。八、市場公開招投標工作（施工、監理）市場公開招投標工作（施工、監理）19、施工圖審查完畢后即可進行施工施工圖審查完畢后即可進行施工監理單位的招標選定工作監理單位的招標選定工作:1、招標代理合同簽訂、備案;2、繳納勞務工資保證金、發布招標公告;3、發布招標文件;4、向定額辦報送招標控制價;5、開標評標;6、定標;7、發出中標通知書.8、簽訂合同并辦理施工合同的備案手續.開工準備階段手續的辦理流程開工準備階段手續的辦理流程其他手續其他手續的辦理的辦理九、辦理建筑工程施工許可證。九、辦理建筑工程施工許可證。向市建委申辦建設工程施工許可證,市建委在2個工作日內予以核發。提供資料:1.建筑工程施工許可申請表；2.建設工程用地批準手續；3.建設工程規劃許可證；4.施工圖聯審備案20、書；5.經過備案的施工合同和應實行監理的監理合同，施工單位中標通知書；6.建設資金到位證明；7.施工單位安全生產許可證；8.在市建筑工程交易中心辦理各項手續、交納各項費用的申報表；9.已繳納兩項基金（新型墻體材料專項基金，8元/平方米；散裝水泥專項基金，2元/平方米）的證明；10.建設工程檔案建檔及報送服務合同書；11.建筑渣土處置手續。商品房預售手續的辦理一、商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。二、商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當申請預售許可，取得商品房預售許可證;未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。出21、賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。三、商品房預售應當符合下列條件：（1）已按約定交納土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。商品房預售手續的辦理四、應提供的資料四、應提供的資料:1、商品房預售申請書；2、營業執照；3、資質證書；4、房地產開發項目經營權證明；5、國有土地使用權證；6、建設工程規劃許可證和規劃總平面圖；7、建22、筑工程施工許可證；8、商品房預售款監管備案證明;9、商品房預測繪報告；10、前期物業管理委托合同及房管部門備案證明；11、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上的證明；12、土地使用權、在建工程已設置抵押的項目，由抵押權人簽署的書面同意意見；13、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經營性或者非經營性配套公共設施清單以及公共建筑的產權歸屬等內容。房地產開發企業預售商品房時，應在售房處公示商品房預售許可證。商品房預售手續的辦理商品房預售手續的辦理資金監管流程資金監管流程資金監管流程資金監管流程濟南市建委作出了提出了自2011年4月23、1日起，按照先申請辦理商品房預售、后辦理預售款監管的流程進行.新的辦理流程為房地產開發企業應先向濟南市行政審批服務中心城鄉建設委窗口提交商品房預售申請材料。房地產市場監管部門進行現場查看、審核資料與網上數據等工作，對符合預售條件的，向濟南市房地產業協會出具商品房預售款監管委托通知單。濟南市房地產業協會監督開發企業將保證金存入監管銀行，或簽訂相關監管協議，并向市場監管部門提交監管備案申請。市場監管部門對備案申請審核后，向房地產開發企業出具商品房預售款監管備案表，并發放商品房預售許可證。開發企業申請保證金解封支付時，均按照先申請、后委托、再辦理的程序執行。商品房預售手續的辦理商品房預售手續的辦理預24、售流程預售流程商品房預商品房預(銷銷)售流程售流程(一)前期準備階段。開發企業在申請辦理商品房預售許可證前，應按要求完成以下工作：1、簽訂前期物業管理合同。、簽訂前期物業管理合同。開發企業應在開發項目第一次申請預售前，實施前期物業管理招投標，按規定公示后，簽訂前期物業管理合同，報市房管局備案。2、實施商品房預測繪。、實施商品房預測繪。開發企業應在申請預售前，提供經審批的施工圖紙等資料，委托實施商品房預測繪。商品房測繪單位必須以經審批的施工圖作為測繪依據，并在測繪報告中說明。上述工作完成后，將所需資料準備齊全，并按規定裝訂成冊。商品房預售手續的辦理(二二)審核辦理階段。審核辦理階段。開發企業在完25、成前期準備階段工作后，向市行政審批中心市建委窗口提交正式申請。審核工作主要有以下幾個方面：1、審查資料。由市建委審查相關資料的合法性，核對申請預售樓座及面積情況。2、總檔備案。市建委在審查資料合格的基礎上，書面通知市房管局，市房管局在接通知3個工作日內對擬預售商品房完成總檔備案工作。3、現場勘察。市建委現場核對資料與工程實際情況，察看擬預售樓座施工進度。在完成上述工作后，符合預售條件的，7個工作日內核發商品房預售許可證，不符合預售條件的立即退回企業。(三三)實施預售階段。實施預售階段。開發企業在取得商品房預售許可證后，方可實施商品房預售。商品房預售一律實行網上銷售合同聯機備案形式，開發企業的網26、上售房信息應當公開透明，不得發布虛假信息、簽訂虛構合同、捂盤惜售，開發企業與購房人必須在網上簽訂銷售合同。市房管局對未經網上簽訂的銷售合同不予辦理合同備案及權屬登記發證。驗收程序驗收程序規劃驗收規劃驗收一一、規劃驗收規劃驗收依法取得建設工程規劃許可證的建設工程竣工并完成竣工測量的，需申請規劃驗收。經規劃驗收合格的，核發建設工程竣工規劃驗收合格證。建設工程竣工規劃驗收合格證是建筑工程辦理房屋產權登記的依據之一。辦理機構：市規劃局派出規劃管理處所需材料：（1）書面申請（建設工程竣工規劃驗收申請表）；（2）經批準的驗線資料；（3）建設工程竣工測量資料及圖紙；（4）根據建設項目的特殊性應提交的其他相關27、材料。承諾辦結期限：規劃驗收自受理后于8個工作日內辦結。驗收程序驗收程序消防驗收消防驗收二二、建筑工程竣工消防驗收建筑工程竣工消防驗收（1）填寫完整并蓋章建筑工程消防驗收申報表（設計單位、施工單位、建設單位均蓋章注明意見）；（2）授權委托書；（3）建筑消防設計防火審核意見書、自動消防設施設計防火審核意見書、建筑內部裝修設計防火審核意見書；（4）山東省建筑自動消防設施安裝質量檢驗報告；（5）山東省建筑電氣防火設施安裝質量檢驗報告；（6）消防產品委托檢驗報告。（7）施工單位統計表；(8）工程使用性質登記表；(9)自動消防設施技術檔案；(10)竣工圖紙或建筑工程圖紙（建施、水施、設施、電施、裝修）一28、套；(11)消防公司的施工資質證明；（12)具有易燃易爆危險物品儲存的場所防雷設施檢測報告；（13）建筑單位與消防設施安裝、監理和檢測單位簽訂的消防設施安裝、監理和檢測合同；（14）復驗時提交書面申請。材料齊全后，10日之內按照國家消防技術標準進行消防驗收，并在消防驗收后7日內簽發建筑工程消防驗收意見書.驗收程序驗收程序分戶驗收分戶驗收三、分戶驗收三、分戶驗收2010年6月18日,山東省住宅與建設廳頒布了規定住宅工程在竣工驗收前必須進行分戶驗收，即建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據國家有關工程質量驗收標準，對每戶住宅及相29、關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。分戶驗收的內容主要包括：分戶驗收的內容主要包括：（一）地面、墻面和頂棚質量；（二）門窗質量；（三）欄桿、護欄質量；（四）防水工程質量；（五）室內主要空間尺寸；（六）給水排水系統安裝質量；（七）室內電氣工程安裝質量；（八）采暖工程安裝質量；（九）建筑節能工程質量；（十）有關合同中約定的其他內容。驗收程序驗收程序分戶驗收分戶驗收分戶驗收應當按照以下程序進行：分戶驗收應當按照以下程序進行：（一）分戶驗收內容完成后，施工單位應首先進行全面的自檢評定，自檢合格后向建設單位提出住宅工程分戶質量驗收書面申請。（二）建設單位組織監理、施工30、等單位的有關人員按照國家工程質量驗收標準的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗收內容確定檢查部位、數量并適時進行檢查驗收；分包單位項目經理、項目技術負責人也應參加分包項目的分戶驗收；已選定物業公司的，物業公司應當參加分戶驗收工作。（三）參加分戶驗收的人員應具備相應的技術能力和資格，并經當地監督機構認可與備案。（四）分戶質量驗收前，施工單位應在建筑物相應部位標識好暗埋水、電管線的走向，分戶驗收應配備必要的檢測儀器；建設單位應提前5個工作日向當地工程質量監督機構進行告知。（五）分戶驗收應逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質量驗收不合格的，須經整改符合要求后重新組織驗收。（六）每戶住宅和規定的公共部位驗收31、完畢，應填寫住宅工程質量分戶驗收表（見附表一），由建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師等分別簽字確認，并加蓋公章后，張貼于戶內醒目位置。驗收程序驗收程序分戶驗收分戶驗收注意的幾個問題注意的幾個問題:1、住宅工程未經分戶驗收或分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。2、住宅工程交付使用時，住宅工程質量分戶驗收表（見附表一）應當作為住宅質量保證書的附件一并交給住戶。3、建設單位在申報工程竣工驗收監督時，應當將住宅工程質量分戶驗收表、住宅工程質量分戶驗收匯總表和工程竣工驗收報告等有關資料一起報送工程質量監督機構，工程質量監督機構對分戶驗收情況進行監督抽查。驗收程序驗收程32、序竣工驗收竣工驗收四、竣工驗收四、竣工驗收建筑工程完成建筑設計要求及合同約定的內容，達到竣工條件時，由建設單位組織勘察、設計、施工、監理等單位進行竣工驗收。驗收程序:(1)工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監理的工程，工程竣工報告必須經總監理工程師簽署意見。（2）建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。（3）建設單位應當在工程竣工驗收5個工作日前將驗收的時間、地點、驗收組名單及竣工驗收方案書面報負責監督該工程的工程質量監督機構。（4）建設單位應在約定的時間組織工程竣工33、驗收?？⒐を炇盏木唧w內容應包括：a.建設、勘察、設計、施工、監理單位分別介紹工程合同履約情況和工程建設各個環節執行法律、法規和工程建設強制性標準的情況；b.審閱建設、勘察、設計、施工、監理單位提供的工程檔案資料；c.查驗工程實體質量；d.對工程施工、設備安裝質量和各管理環節等方面作出總體評價，形成工程竣工驗收意見，并由驗收人員簽字。(5)工程竣工驗收后5個工作日內，建設單位應將竣工驗收報告、竣工驗收質量匯總表等竣工資料報工程質量監督機構審核。驗收程序驗收程序竣工驗收備案竣工驗收備案五五、竣工驗收備案竣工驗收備案1.市建委負責市區范圍內的工程竣工驗收及備案的監督管理，市轄各縣（市）建設行政主管部34、門可以委托所屬工程質量監督機構具體實施各自轄區內工程竣工驗收及備案的監督管理工作。2.辦理程序:(1)工程驗收合格后，由建設單位向工程質量監督部門的監督科室報送建設工程相關建設手續及竣工驗收報告文件、工程技術資料，監督科室對上報文件審查，若存在問題，由申報單位補齊完善。上報資料齊全后上報總工辦。(2)總工辦審查監督科室上報的竣工驗收報告及相關建設手續，對存在問題的要求科室督促完善，審查通過后，則由站長授權其他監督科室進行竣工監督抽查。(3)被授權監督科室對上報工程進行監督抽查，若存在一般質量問題，則下發整改通知書，由參建單位整改后報抽查監督科室；若申報工程達不到竣工驗收報告的驗收結論的，則下達35、重新組織竣工驗收通知，責令參建單位對該工程重新進行竣工驗收。(4)監督抽查科室對上報的竣工工程監督抽查符合要求后，監督科室形成質量監督報告，進入竣工驗收備案程序。驗收程序驗收程序竣工驗收備案竣工驗收備案3、所需材料：（1）竣工驗收備案表；（2）工程竣工驗收報告；（3）施工許可證；（4）施工圖設計文件審查意見；（5）施工單位提交的工程竣工報告；（6）監理單位提交的工程質量評估報告；（7）勘察、設計單位提交的質量檢查報告；（8）由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件；（9）驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見；（10）施工單位簽署的工程質量保修書；（11）單位工程質量驗收匯總表。（136、2）商品住宅還應當提交住宅質量保證書和住宅使用說明書。驗收程序驗收程序綜合驗收綜合驗收六、綜合驗收六、綜合驗收2009年6月15日山東省住宅與城鄉建設廳作出了山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法,日前濟南市按照市政府的工作要求，由城鄉建設委牽頭，規劃、市政公用、房管、城管執法、供電等部門聯合轉發山東省房地產開發項目綜合驗收備案辦法的通知已會簽完畢，擬于近期下發實施。綜合驗收的內容包括綜合驗收的內容包括:開發項目是否按照建設條件意見書的要求進行建設、是否按照審批確定的規劃開發建設，基礎設施和配套公用設施是否按照規劃建設并達到使用條件，單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收手續是37、否完備，住宅產業化技術要求是否落實，前期物業管理是否落實，拆遷補償安置方案是否落實，工程技術檔案和施工管理資料是否完整等。驗收程序驗收程序綜合驗收綜合驗收開發企業開發企業應在開發項目竣工驗收合格后十五日內，持竣工綜合驗收報告到房地產開發行政主管部門辦理竣工綜合驗收備案手續。房地產開房地產開發行政主管部門應采取查驗材料、現場勘察等方式對項目綜合驗收情發行政主管部門應采取查驗材料、現場勘察等方式對項目綜合驗收情況進行審查況進行審查。審查合格的，予以備案；審查不合格的，應將不合格內容書面通知驗收單位和開發企業，待改正并驗收合格后重新審查。1按照建設條件意見書的要求建設完畢的證明材料；2建設工程建設工38、程竣工規劃驗收合格證竣工規劃驗收合格證；3基礎設施和配套公用設施按規劃建設完畢的證明材料；4城市排水許可證明材料；5供水、供熱、供電、煤氣等市政公用基礎設施的驗收合格證明；6建設工程竣工驗收建設工程竣工驗收備案表備案表；7房地產項目開發建設合同書、房地產開發項目手冊；8落實住宅產業化技術要求的證明材料；9落實前期物業管理的證明材料；10物業質量保證金交納證明；11.建設工程檔案預驗收意見書；12其他需要提交的材料。驗收程序驗收程序綜合驗收綜合驗收開發項目經綜合驗收合格后，方可交付使用；綜合驗收不經綜合驗收合格后，方可交付使用；綜合驗收不合格的，不得交付使用合格的，不得交付使用。開發企業交付商品39、房時，應當向買受人提供房地產開發項開發企業交付商品房時，應當向買受人提供房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明。目竣工綜合驗收備案證明。房屋登記部門在進行房屋登記時，應查驗開發項目竣工綜合驗收備案手續，查驗山東省建設工程檔案合格證。凡未經竣工綜合驗收備案、未取得建設工程檔案合格證的項目，房屋登記部門不予受理。驗收程序驗收程序建設條件意見書制度建設條件意見書制度房地產開發項目建設條件意見書制度房地產開發項目建設條件意見書制度市政府依據相關法規擬于近期實施房地產開發項目建設條件意見書制度，制度提出了在土地招、拍、掛之前，由市城鄉建設委牽頭，規劃、土地、房管、市政公用等相關部門參與，共同協商提出項目建設40、條件意見，作為土地招、拍、掛的依據，并將其納入土地出讓合同，從而更有效地規范和約束開發企業按照意見書的約定進行項目規劃設計、開發建設和后期物業管理，進一步強化相關部門對開發項目全過程監管商品房的初始登記商品房的初始登記(房產大證房產大證)1.辦理程序：（1）委托有資質的測繪機構進行商品房的實測并出具實測報告.（2）房地產開發企業提出申請。申請人持規定提交的資料到房屋所在區房管局提出申請。對符合申請條件的，區房管部門進行現場調查，經初審合格后報市房屋產權登記中心。（3）審核制證。市房屋產權登記中心審核后，對符合登記條件的，核準登記，打印房屋權屬證書。(4)交費領證。經辦人持授權委托書及本人身份證到市房屋產權登記中心交納相關費用后，領取房屋權屬證書。商品房的初始登記商品房的初始登記(房產大證房產大證)所需材料：（1）登記申請書；（2）提交營業執照或法人登記證；（3）建設用地使用權證明；（4）建設工程符合規劃的證明；（5）房屋測繪報告；房屋測繪報告；（6）竣工驗收報告(將來需要綜合驗收合格的證明文件)；（7）單位委托辦理的，出具法人授權委托書和受托人身份證明；（8）登記機關認為必要的其他材料。該建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋，由房地產開發企業申請登記。