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1、房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程項(xiàng)目總經(jīng)理必備基礎(chǔ)知識(shí)課件（一）1 引子報(bào)建工作是什么？去政府那邊跑跑腿、辦辦手續(xù)？和機(jī)關(guān)辦事人員胡吃海喝、搞關(guān)系、拍馬屁、套近乎？聯(lián)系企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門和外部各政府部門，處理人際關(guān)系？報(bào)建工作的合理化依據(jù)：中華人民共和國(guó)行政許可法第十二條 下列事項(xiàng)可以設(shè)定行政許可：（一）直接涉及國(guó)家安全、公共安全、經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、生態(tài)環(huán)境保護(hù)以及直接關(guān)系人身健康、生命財(cái)產(chǎn)安全等特定活動(dòng)，需要按照法定條件予以批準(zhǔn)的事項(xiàng)；（二）有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入等，需要賦予特定權(quán)利的事項(xiàng)；（三）提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊2、信譽(yù)、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項(xiàng)；（四）直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財(cái)產(chǎn)安全的重要設(shè)備、設(shè)施、產(chǎn)品、物品，需要按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，通過檢驗(yàn)、檢測(cè)、檢疫等方式進(jìn)行審定的事項(xiàng)；（五）企業(yè)或者其他組織的設(shè)立等，需要確定主體資格的事項(xiàng)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以設(shè)定行政許可的其他事項(xiàng)。報(bào)建工作是政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為進(jìn)行審批并授予行政許可的過程。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局上海市住房和城鄉(xiāng)管理委員會(huì)區(qū)建管委上海市發(fā)改委區(qū)規(guī)土局上海市民防辦公室上海市環(huán)境保護(hù)局市容環(huán)境質(zhì)量監(jiān)督管理中心在上海市辦理施工許可證需要哪些資料？1、上海市建筑工程施工許可申請(qǐng)表2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或房地產(chǎn)權(quán)3、證（原件、復(fù)印件）3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件、復(fù)印件）4、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)的證明材料：建設(shè)單位支付給施工總包企業(yè)的不少于建筑工程合同價(jià)10%預(yù)付款的銀行入帳憑證（原件、復(fù)印件）建設(shè)資金已落實(shí)及無拖欠工程款承諾書政府投資工程按財(cái)政部門支付要求落實(shí)資金的憑證。5、上海市建筑工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場(chǎng)審核表6、施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件的承諾書7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。上海市建筑工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場(chǎng)審核表中包含的需要辦理的隱含內(nèi)容一，施工現(xiàn)場(chǎng)人員1、現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)、監(jiān)理，施工總包及涉及分包等單位已建立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu);涉及的合同已按規(guī)定報(bào)送；2、建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人，4、質(zhì)量員，安全員，監(jiān)理單位總監(jiān),專業(yè)監(jiān)理工程師，專職安全監(jiān)管員等關(guān)鍵崗位人員已到崗,并完成實(shí)名制登記.二，質(zhì)量安全保障措施1、具備滿足施工需要的施工圖紙;相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任制已建立；2、施工組織設(shè)計(jì)編制符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范的規(guī)定，并通過審批。其中，按照規(guī)定應(yīng)進(jìn)行專家論證的專項(xiàng)方案，已通過專家論證。3、監(jiān)理規(guī)劃和相關(guān)監(jiān)理細(xì)則按規(guī)定已制定并通過審批。三，施工基本條件1、現(xiàn)場(chǎng)供排水，施工用電，臨時(shí)設(shè)施和施工道理等施工，生活配套條件已具備；2、施工場(chǎng)地內(nèi)需要保護(hù)的高壓線，樹木等，已采取安全保護(hù)措施，需拆遷的建筑物已拆除。3、對(duì)因施工活動(dòng)可能毗鄰建（構(gòu)）建筑，設(shè)施和重要管線造成影響的，或在軌道交通保護(hù)區(qū)內(nèi)的5、，已制定安全防護(hù)措施或方案。四，未發(fā)現(xiàn)違法開工及其他違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為，或違法行為已經(jīng)得到處置。完成施工單位與監(jiān)理單位招標(biāo)完成臨水、臨排、臨電申請(qǐng)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件？上海市建筑垃圾和工程渣土處置管理規(guī)定（市府50號(hào)令）第十五條（處置申報(bào)）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理工程施工或者建筑物、構(gòu)筑物拆除施工安全質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)前，向工程所在地的區(qū)（縣）綠化市容行政管理部門申請(qǐng)核發(fā)建筑垃圾和工程渣土處置證。需要辦理渣土證建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院253號(hào)令）第九條 依法應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開工建設(shè)前將環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表報(bào)有審批權(quán)的環(huán)境保6、護(hù)行政主管部門審批；建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件未依法經(jīng)審批部門審查或者審查后未予批準(zhǔn)的，建設(shè)單位不得開工建設(shè)。需要完成環(huán)評(píng)審批參與土拍土地合同土地合同繳納土地出讓金發(fā)改委備案立立項(xiàng)批復(fù)批復(fù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建建設(shè)用地用地規(guī)劃劃許可可證方案審批方案批復(fù)方案批復(fù)初步設(shè)計(jì)審批初步初步設(shè)計(jì)批復(fù)批復(fù)總體設(shè)計(jì)意見征詢總體體設(shè)計(jì)征征詢意意見施工圖審查施工施工圖審查備案案證書勘察招標(biāo)勘察中勘察中標(biāo)通通知知書現(xiàn)場(chǎng)勘察勘察勘察設(shè)計(jì)報(bào)告告設(shè)計(jì)招標(biāo)設(shè)計(jì)中中標(biāo)通通知知書設(shè)計(jì)施工施工圖監(jiān)理招標(biāo)監(jiān)理中理中標(biāo)通通知知書施工招標(biāo)施工施工中中標(biāo)通通知知書設(shè)計(jì)施工施工圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理建建設(shè)工程工程規(guī)劃劃許可可證施工許可7、證辦理施工施工許可可證立立項(xiàng)批復(fù)批復(fù)用地批準(zhǔn)書辦理用地批準(zhǔn)用地批準(zhǔn)書報(bào)建勘察勘察/設(shè)計(jì)中中標(biāo)通知通知書2 概念解析土地圖紙承建商土地拍賣審圖招標(biāo)施工管控施工許可規(guī)劃管控施工準(zhǔn)備施工條件國(guó)有土地城鄉(xiāng)用地建設(shè)用地非建設(shè)用地城市建設(shè)用地居住用地R商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地B工業(yè)用地M其他住宅商業(yè)注一：我國(guó)土地管理法中將土地分為國(guó)有土地與集體所有土地兩種。注二：城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)中又根據(jù)開發(fā)性質(zhì)對(duì)土地進(jìn)行了進(jìn)一步劃分。招標(biāo)召集有資質(zhì)的土地使用者，在一定期限，通過上報(bào)土地用途 土地使用出讓金等材料，并在一定時(shí)間內(nèi)公開開標(biāo)，來獲得土地的使用權(quán)。拍賣土地所有者（政府）在一定的時(shí)間通過叫價(jià)的方式，決定土地8、的使用者，價(jià)高者得掛牌土地以明確的價(jià)牌標(biāo)價(jià) 接受掛牌價(jià)的土地使用者取得土地協(xié)議土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金土地招拍掛獲取土地的方式上述內(nèi)容統(tǒng)稱“一書兩證”均由上海市規(guī)劃及國(guó)土資源局統(tǒng)一進(jìn)行審批與發(fā)證。建設(shè)項(xiàng)目選址建議書（針對(duì)劃撥項(xiàng)目=我們用不上）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證上海市規(guī)劃及國(guó)土資源局網(wǎng)址：http:/ 土拍立項(xiàng)參與拍賣獲得土地土地交易中心發(fā)布土地出讓信息付清土地出讓金，并完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書繳納契稅辦理國(guó)有土地使用權(quán)證獲得土地的最終形式是取得土地使用權(quán)證項(xiàng)目立項(xiàng)根據(jù)資金來源與項(xiàng)目性質(zhì)不同分為三種形式：適用于政府投資項(xiàng)目適用于外資或是一般性9、基礎(chǔ)投資審批制適用于企業(yè)開發(fā)核準(zhǔn)制備案制所需資料：1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者法人證書復(fù)印件，組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件2、房地產(chǎn)權(quán)證、或者土地中標(biāo)通知書、土地成交確認(rèn)書、租賃協(xié)議工程報(bào)建：建設(shè)單位在建設(shè)工程立項(xiàng)文件批準(zhǔn)后、建設(shè)工程發(fā)包前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，按規(guī)定審批權(quán)限向市建設(shè)行政管理部門或者建設(shè)工程所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門辦理建設(shè)工程報(bào)建手續(xù)。本質(zhì)上就是告知政府負(fù)責(zé)建設(shè)管理的單位本項(xiàng)目要開始開工建設(shè)了。只有完成報(bào)建才能開展招標(biāo)工作，為工程建設(shè)開始做準(zhǔn)備。工程報(bào)監(jiān)：全稱上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量報(bào)監(jiān)程序，是由建設(shè)方攜帶已獲取的施工許可證及相關(guān)證件資料（如參建方資質(zhì)等）向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量安全監(jiān)督部門登記備案，以10、便得到監(jiān)督員對(duì)工程施工全過程的督導(dǎo)監(jiān)管的程序。上海已經(jīng)取消啦，和施工許可證審批進(jìn)行了合并。4 單位招標(biāo)工程報(bào)建：工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法（建建字1994482號(hào)）第二條 凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項(xiàng)目，都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。審批部門：區(qū)建管委審批材料：上海市建設(shè)工程報(bào)建表營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件組織機(jī)構(gòu)代碼原件及復(fù)印件立項(xiàng)批復(fù)復(fù)印件法定代表人委托書特別事項(xiàng)：如果不委托招標(biāo)代理單位的，還需要提供上海市建設(shè)單位工程專業(yè)技術(shù)人員及管理人員備案表、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員社保證明原件及復(fù)印件勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工注：11、總投資額大于3000萬(wàn)或是單項(xiàng)招標(biāo)內(nèi)容大于50萬(wàn)（施工為大于200萬(wàn)）的均應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)。總體設(shè)計(jì)審批前施工許可證辦理前5 設(shè)計(jì)審圖方案設(shè)計(jì)文件，應(yīng)滿足編制初步設(shè)計(jì)文件的需要，應(yīng)滿足方案審批或報(bào)批的需要。初步設(shè)計(jì)文件，應(yīng)滿足編制施工圖設(shè)計(jì)文件的需要，應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)審批的需要。施工圖設(shè)計(jì)文件，應(yīng)滿足設(shè)備材料采購(gòu)、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制作和施工的需要。建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定（2016版）不同階段的設(shè)計(jì)文件對(duì)應(yīng)深度不同，用于在不同階段的政府審批，避免審批過程中發(fā)現(xiàn)重大調(diào)整意見。方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段審批部門：上海市規(guī)劃及國(guó)土資源管理局注：本PPT內(nèi)描述均省略僅與本流程相關(guān)的事務(wù)性資料，以便更清晰地看到前置12、工作，及各項(xiàng)審批內(nèi)容之間的關(guān)系。建筑設(shè)計(jì)方案總平面圖（1/500或1/1000）地形圖（1/500或1/1000，郊區(qū)1/2000）建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及設(shè)計(jì)說明文本日照分析報(bào)告（屬高層建筑項(xiàng)目，周邊有住宅文教衛(wèi)生建筑的提供；乙級(jí)規(guī)劃資質(zhì)以上部門編制）建設(shè)項(xiàng)目備案文件國(guó)有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同文本及附圖受理時(shí)限：30個(gè)工作日方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段民防辦公室綠化和市容管理局水務(wù)局消防局環(huán)保局節(jié)能辦公室上海市軌道交通維護(hù)保障中心（可選，受理窗口上海市交港局，地鐵沿線建議提前征詢）方案設(shè)計(jì)階段需要征詢意見的部門理論上遞交窗口，由窗口統(tǒng)一送至各部門征詢，但是實(shí)際操作中還是自行溝通13、初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)審查完成后方可進(jìn)行施工招投標(biāo)及施工圖審查等程序?qū)徟块T：區(qū)建管委/上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)項(xiàng)目可行性研究批復(fù)或備案、核準(zhǔn)文件規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件項(xiàng)目方案階段相關(guān)部門意見土地批準(zhǔn)文件初步設(shè)計(jì)文本及概算基坑安全評(píng)估報(bào)告抗震超限報(bào)告玻璃幕墻安全技術(shù)報(bào)告各專業(yè)技術(shù)評(píng)審及專家意見的回復(fù)交通影響分析評(píng)估報(bào)告地下公共工程防汛影響專項(xiàng)論證法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他相關(guān)文件總體設(shè)計(jì)階段總體設(shè)計(jì)階段總體設(shè)計(jì)階段需要征詢的部門：規(guī)劃國(guó)土、衛(wèi)生、交通、交警、消防、抗震、水務(wù)、民防、綠化市容、氣象、交港局上海市的總體設(shè)計(jì)文件審查原為擴(kuò)初設(shè)計(jì)，由建設(shè)單位自行征詢，各相關(guān)部門有對(duì)應(yīng)的辦14、理要求和辦理窗口。所有審查意見提交給審圖公司方可進(jìn)行施工圖審核工作。施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段審核部門：審圖公司相關(guān)部門對(duì)總體設(shè)計(jì)文件征詢的意見反饋項(xiàng)目備案文件土地出讓合同設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)文件（方案批復(fù)）環(huán)評(píng)、超深、深基坑等專項(xiàng)評(píng)審報(bào)告綠色建筑及裝配式建筑全套施工圖受理時(shí)限：根據(jù)審圖中發(fā)現(xiàn)問題的修改情況6 規(guī)劃許可建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國(guó)土資源管理局上海市建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（登錄網(wǎng)站填寫打印）建設(shè)項(xiàng)目承諾書（登錄網(wǎng)站填寫打印）地形圖（購(gòu)買）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)及附圖（方案批復(fù)）受理時(shí)限：5個(gè)工作日建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許15、許可可證證審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國(guó)土資源管理局建筑施工總平面圖（1/500或1/1000）地形圖（1/500或1/1000，郊區(qū)1/2000）建筑施工圖基礎(chǔ)施工平面圖、基礎(chǔ)詳圖及樁位平面布置圖用于項(xiàng)目公示的建設(shè)工程平面圖示意圖日照分析報(bào)告公建配套協(xié)議建筑工程概預(yù)算書建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件（立項(xiàng)批復(fù)）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)（方案批復(fù)）設(shè)計(jì)文件審查備案意見及審圖合格書受理時(shí)限：5個(gè)工作日注：所有施工圖紙均應(yīng)審圖通過施施工工許許可可證證審批部門：區(qū)建管委/上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)用地批準(zhǔn)文件（房地產(chǎn)使用權(quán)證）建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位支付給施工綜保企業(yè)的不少于建筑工程合同價(jià)10%的預(yù)16、付款證明上海市建筑工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場(chǎng)審核表勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理中標(biāo)通知書勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同副本施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格證書除以上要求內(nèi)容外，屬于政策要求的其他手續(xù)辦理包括：建筑垃圾和工程渣土處置證辦理、7 專業(yè)評(píng)審交通影響評(píng)價(jià)（交評(píng)）交通影響評(píng)價(jià)（交評(píng)）哪些項(xiàng)目需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)？超過啟動(dòng)閾值就需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并出具交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告：環(huán)境環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)評(píng)）影響評(píng)價(jià)（環(huán)評(píng)）辦理依據(jù)：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例第九條 依法應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開工建設(shè)前將環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表報(bào)有審批權(quán)的環(huán)境保護(hù)行政主管部門審批；建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影17、響評(píng)價(jià)文件未依法經(jīng)審批部門審查或者審查后未予批準(zhǔn)的，建設(shè)單位不得開工建設(shè)。建筑垃圾和工程渣土處置建筑垃圾和工程渣土處置證辦理證辦理辦理依據(jù)：上海市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例第四十四條：產(chǎn)生建筑垃圾、工程渣土的單位，應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)（縣）市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門申報(bào)產(chǎn)生量和處置方案，取得建筑垃圾、工程渣土處置證，委托取得建筑垃圾、工程渣土運(yùn)輸許可證的單位運(yùn)輸。上海市建筑垃圾和工程渣土處置管理規(guī)定（市府50號(hào)令）第十五條（處置申報(bào)）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理工程施工或者建筑物、構(gòu)筑物拆除施工安全質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)前，向工程所在地的區(qū)（縣）綠化市容行政管理部門申請(qǐng)核發(fā)建筑垃圾和工程渣土處置證。制度是固定的執(zhí)行制度的人是有感情的