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1、房地產項目開發流程解析房地產項目開發流程解析一、總進度概述二、項目前期業務流程三、項目規劃設計業務流程總總 目目 錄錄四、項目施工管理業務流程六、項目營銷業務流程五、項目成本管理業務流程一、總進度概述一、總進度概述總進度概述總進度概述北史家務村拆遷工作總進度概述總進度概述北史家務村拆遷工作總進度概述總進度概述北史家務村拆遷工作總進度概述總進度概述北史家務村拆遷工作總進度概述總進度概述北史家務村拆遷工作營銷工程成本如何順利完成以上所述的房地產項目進程？前期（可研+拿地+前期手續）規劃設計完成一個房地產項目需要這五個子項的緊密銜接，相輔相成。二、項目前期業務流程二、項目前期業務流程項目前期業務流程2、項目前期業務流程可研、拿地可研、拿地項目前期業務流程項目前期業務流程可研、拿地可研、拿地項目前期業務流程項目前期業務流程可研、拿地可研、拿地1、可研階段的關鍵要點：土地相關資料、市場及政策分析、價格策略、成本測算、資金安排；2、拿地階段的關鍵要點：土地獲取方式？拿地有道；項目前期業務流程項目前期業務流程可研、拿地可研、拿地 2004年聽一個朋友，講過一句話，至今記憶猶新，他講：房地產公司總經理的職責就四個字。頭兩個字“找地”，后兩個字“找錢”。拿地有道，“道”這個字的內涵，我的水平講不清楚，這里的“道”，僅指道路、途徑，也就是房地產企業取得建設用地的途徑。項目前期業務流程項目前期業務流程可研、3、拿地可研、拿地拿地有道典型開發收儲摘牌毛地出讓一級開發危陋改造軍地開發聯合競買合作轉售合作建房非建設用地開發土地變性其它競買項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期4、手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續項目前期業務流程項目前期業務流程前期手續前期手續前期手續關鍵要點：建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證、銷售證！按計劃取得銷售證才能保證項目順利銷售，棋局才能活，因此一切的前提都是為了取得銷售證！三、項目規劃設計業務流程三、項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業5、務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程規劃設計關鍵要點：1、核對經濟指標（用地面積及性質、日照、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等），對經濟指標的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續階段的工作，如方案階段報的經濟指標，一定要考慮施工圖階段的經濟指標如何處理，規劃許可證的經濟指標將直接影響預售證的辦理等，同時也會影響規劃竣工驗收。2、配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）。3、是否滿足規劃選址和設計條件要求？是否滿足城市設計要求？是否滿足控規要求，技術是否合理6、？4、對綜合管網的關注和環評工作前置。5、是否滿足“9070”小戶型規定要求。項目規劃設計業務流程項目規劃設計業務流程6、消防的要求：對消防道路和撲救面的規定，對防火分區應表達明晰，對消防疏散通道的設置進行復核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等），建筑之間的防火間距問題，設計應明確建筑套用何種規范（如：高規、坡規、新建規等）？7、人防的要求：就地、易地建設經濟成本比較，如果就地建設人防工程，應落實新建人防工程面積、等級。8、教育的要求：對配套建設學校、幼兒園的關注。9、節能的要求：盡管在方案階段不審查節能設計，但考慮到節能的因素（體型系數、朝向、外窗、圍護結構等）和方案設計緊密相關，故方案設7、計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應權衡方案設計與節能的關系，否則，對實施節能投入的經濟成本和時間成本會增加。四、項目施工管理業務流程四、項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程項目施工管理業務流程施8、工管理關鍵要點：1、售樓處精裝、樣板區園林的營造，體現公司的水平；2、萬事開頭難，施工前期是重點，如臨設、臨水、臨電、圖紙、招投標、土方開挖等準備情況；3、結構封頂后裝修階段各單位的協調；4、人防、消防、規劃、節能、竣工備案；5、交房及總結；五、項目成本管理業務流程五、項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程項目成本管理業務流程成本管理關鍵要點：1、成本目標；2、成本標準化；3、成本優化；4、結算；六、項目營銷業務流程六、項目營銷業務流程項目營銷業務流程項目營銷業務流程項目營銷業務流程項目營銷業務流程項目營銷業務流程項目營銷業務流程營銷關鍵要點：1、銷售目標；2、營銷方案；3、定價原則；4、市場活動；5、廣告媒體；6、售后服務；THANKS