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1、0目目 錄錄一、一、房地產基礎知識房地產基礎知識二、二、房地產開發流程房地產開發流程房地產知識系列培訓房地產知識系列培訓“泉順泉順北岸生活北岸生活”小區小區鳥瞰鳥瞰1一、房地產基礎知識u全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使。u集體所有制：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體。在集體土 地上建造的房屋售價是商品房價格的1/51/3,無產權，國家征回土地時，業主風險大。（一）中國大陸現行土地制度全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）2u 國有土地使用權出讓國 家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金2、(提前支付)土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度3 房地產市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。房地產：房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，房產總是與地產聯貫為一體的，具有整體性和不可分割性。中國住宅房產沿革簡史：新中國成立后的傳統福利分房，由國家和職工所在單位投資建設，以實物形式無償或近3、似無償分配給職工。1978年6月，中共中央、國務院正式宣布將實行住宅商品化政策。1982年實行政府、單位、個人各負擔房價的33%的“三三制”售房。1994年，國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定發布實施，源于新加坡、首先在上海試點的住房公積金制度全面建立。1999年，全國停止福利分房制度，中國建設銀行發出中國第一份個人住房抵押貸款。一、房地產基礎知識（一）現行土地制度4u 國有土地使用權出讓方式土地一級市場1.招標方式2.拍賣方式3.協議方式4.掛牌方式u 國有土地使用權出讓年限1.居住用地：70年2.工業用地：50年3.教育、科技、文化衛生、體育用地：50年4.綜合或其它用地：50年5.商業4、旅游、娛樂用地：40年一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度5一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度u 國有土地使用權出讓方式土地二級市場城中村改造西安模式城中村改造西安模式城中村改造西安模式城中村改造西安模式“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重”1.城中村改造政府主導，市場運作政府主導，市場運作:統一策劃招商，統一編制規劃，統一編制改造方案，統一實施拆遷安置，統一實行無形改造工作，以解決好各5、方利益問題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導權和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅持市場運作的主渠道。整村拆除，安置優先整村拆除，安置優先:按照舊村整體拆除，優先建設安置房的原則進行，確保被拆遷人及早入住。原則上整村未拆除的，其他建設項目不得開工建設，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設屢禁不止的局面，確保改造規范進行。為確保村民按時回遷，對已取得方案批復的城中村改造項目，整村拆除后，在符合方案、規劃、消防要求的前提下，可先行開工建設安置房。6一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度u 國有土地使用權出讓方式土地二級市場城中村改造西安模式城中村改造西安模式城中村改造西安模式城中村6、改造西安模式“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重”1.城中村改造有形改造與無形改造并重有形改造與無形改造并重:我市所進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形改造與無形改造同步推進、互相促進，實現徹底意義上的改造。無形改造是指農業戶口轉為居民戶口，集體經濟轉為股份制經濟，撤村建社區，集體土地轉為國有土地。7城中村改造中幾個問題的探討與研究城中村改造中幾個問題的探討與研究A.土地問題 從目前各地城中村運作情況來7、看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市采取依據土地法規定，采取確權登記的辦法，轉為國有劃撥土地。目前，我市依據土地法規定，也采取了類似辦法進行土地轉性。但這一做法各地都還沒有得上級部門的正式認可。B.改造資金問題 城中村改造所需資金量巨大。資金問題已成為制約改造工作順利進行的核心問題之一。開發商需要行業扶持政策，降低開發商投資風險和運營成本，幫助度過難關。一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度城中村改造西安模式城中村改造西安模式城中村改造西安模式城中村改造西安模式“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有8、形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重政府主導、市場運作、整村拆除、安置優先、有形無形改造并重”參考：城中村西安經開區城中村改造調查.doc8一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度u 國有土地使用權出讓方式土地二級市場2.公司股權轉讓 如果一家房地產公司試圖轉讓公司名下的土地使用權，將面臨一系列土地管理法律、法規的制約；但如果通過轉讓公司股權獲取土地使用權的收益，依照公司法的規定，則幾乎沒有任何障礙。在這樣的制度安排下，房地產公司一般不會選擇直接出讓或受讓土地使用權的方式，而是選擇轉讓或受讓股權的路徑。眼下，這種9、操作的合法性問題開始受到房地產業界、司法界和學界的關注。參考：通過股權轉讓獲取土地收益 房地產老總風險有多大.doc9一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度u 國有土地使用權出讓方式土地二級市場3.房地產轉讓參考：中華人民共和國城市房地產管理法.doc房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。通過 房產、地產的交易，依據中華人民共和國城市房地產管理法中華人民共和國城市房地產管理法 第3239條規定，簽訂房地產轉讓合同，獲得開發用地。10一、房地產基礎知識（10、一）中國大陸現行土地制度一、房地產基礎知識（一）中國大陸現行土地制度u 國有土地使用權出讓方式土地二級市場4.聯合開發房地產參考：房地產聯合開發法律風險探討.doc依據中華人民共和國城市房地產管理法中華人民共和國城市房地產管理法 第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地的使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建設房地產等項目，雙方共擔風險、共享收益的一種房地產開發模式。11（二）相關專業術語1.城市用地一、房地產基礎知識12一、房地產基礎知識13一、房地產11、基礎知識2.建筑術語u 建筑用地面積u 總建筑面積u 建筑密度（建筑覆蓋率）u 容積率 建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。(如深圳、東莞地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設如深圳、東莞地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設)建筑面積密度（容積率）：建筑面積密度（容積率）：容積率各類建筑的建筑面積（地上）容積率各類建筑的建筑12、面積（地上）/規劃用地面積規劃用地面積 用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。（二）相關專業術語142.建筑術語（二）相關專業術語u 用地紅線u 道路紅線 經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。u 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環境,取得良好的效果。一、房地13、產基礎知識152.建筑術語（二）相關專業術語u 房屋層數u 層高u 建筑高度u 凈高 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。層高是指房產高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排14、煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。u 建筑間距 兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 一、房地產基礎知識162.建筑術語（二）相關專業術語u 低層建筑u 多層建筑u 小高層建筑（非規范性）u 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為11-16層，高層住宅為16-24層，超高層住宅為大于24層。介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。u 點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與15、短邊之比小于2的建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。一、房地產基礎知識172.建筑術語（二）相關專業術語u 躍式（躍層）u復式u 錯層 一個住宅占兩個樓層一個住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛生間等。是一層住宅但較普通住宅高是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等16、用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。是一套房子不處于同一平面是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。一、房地產基礎知識18二、房地產開發流程1.參照流程圖：地產開發流程圖.doc2.流程圖解析見下頁191.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證2.2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證如如土地規劃方土地規劃方向及用途、指標已經由政府定好，只需先向及用途、指標已經由政府定好，只需先獲得土地使用證17、即可，獲得土地使用證即可，1.1.的手續可以補辦的手續可以補辦1.1.領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.1.領取領取商品房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收二、房地產開發流程房地產開發流程圖解析20建建設設用用地地規規劃劃許許可可證證房地產開發流程可以用房地產開發流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四18、四五五商商品品房房銷銷售售許許可可證證二、房地產開發流程房地產開發流程圖解析26三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地選選選選 址址址址竣工驗收n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷二、房地產開發流程房地產開發流程圖解析27需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發商三、開發流程立立立立 項項項項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收涉及部門分別為:計委規劃局建委二、房地產開發流程房地產開發流程圖解析28三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收二19、房地產開發流程房地產開發流程圖解析29辦理建設用地規劃許可證:需準備文件如下：1.立項批復2.建設項目規劃審批表3.市政府征地批復4.用地釘樁成果5.按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件6.審定設計方案通知書三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.立項批復2.辦理土地出讓手續申請3.審定設計方案通知書4.土地評估報告原件5.出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6.6.建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單7.建20、筑面積與用途說明書8.加蓋工商部門備案章的營業執照復印件9.建設用地批準書或原用地單位的國有1.土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬6.來源證明文件（原件）7.與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件房地產開發企業資質證書等二、房地產開發流程房地產開發流程圖解析30三、開發流程立 項開工建設規劃設計規劃設計規劃設計規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理建設工程規劃許可證:需準備文件如下：1.供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2.建設項目規劃審批報表3.審定設計方案4.建筑工程施工設計圖紙5.工程檔案登記證明6.按審定設計方案要求取得的7.協議通知書二、房地產開發流程房地產21、開發流程圖解析31三、開發流程立 項開工建設開工建設開工建設開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.建筑工程施工許可申請表一式兩份2.建設用地規劃許可證及附件3.建設工程規劃許可證及附件4.施工圖紙設計文件審查通知書5.經過備案的施工合同6.監理單位中標通知書7.項目建設資金落實證明8.年度施工計劃9.人防工程備案通知書10.園林局伐移樹木批準文件11.四源費統一收費憑證12.質量監督通知書13.安全監督通知書14.建筑節能新型墻體收費憑證15.統計局登記通知二、房地產開發流程房地產開發流程圖解析32三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收22、竣工驗收竣工驗收竣工驗收辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：1.年度施工計劃2.施工合同3.地名辦批復4.物業管理公約批復5.臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明6.建設工程規劃許可證7.建筑工程施工許可證8.銷售（預售）房價監管協議書，投資總額達35%以上的證明材料9.銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖10.市政府征地的批復11.銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介、價格表等二、房地產開發流程房地產開發流程圖解析33三、開發流程總 結1.房地產開發過程中所涉及的部門有:計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等計23、委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產開發過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售(預售預售)許可證許可證3.房地產開發過程中從開發商應提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設計方案送審書設計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關部門的批文等以及各相關部門的批文二、房地產開發流程34補充探討工程計價實務性內容1.甲供料的計價探討2.09計價規則有關差價的理解324、.09計價規則在GBQ4.0軟件的應用關鍵4.建筑面積計算35補充探討工程計價實務性內容1.甲供料的計價探討甲供料的計價探討材料預算價格材料預算價格=【材料原價材料原價（1+1+供銷手續費）供銷手續費）+包裝費包裝費+裝卸運輸費裝卸運輸費】（1+1+采購保管費）包裝品回收價值采購保管費）包裝品回收價值材料的綜合采購保管費率為2.5%（采購費率1%、保管費率為1.5%）甲供材料費用由甲方承擔。對于甲供材的材料費用是否計入清單項目的材料費、計入直甲供材料費用由甲方承擔。對于甲供材的材料費用是否計入清單項目的材料費、計入直接工程費，是否作為管理費、利潤、風險的計費基礎，是否計算其管理費、利潤，成為甲25、乙接工程費，是否作為管理費、利潤、風險的計費基礎，是否計算其管理費、利潤，成為甲乙雙方的爭論點。工程實踐中，很多甲方要求乙方報價時不考慮甲供材的主材費用。雙方的爭論點。工程實踐中，很多甲方要求乙方報價時不考慮甲供材的主材費用。甲供材料是構成工程實體的主要材料，因此應計入項目的材料費中，作為計算項目甲供材料是構成工程實體的主要材料，因此應計入項目的材料費中，作為計算項目管理費、利潤及風險的基礎。管理費、利潤及風險的基礎。在清單計價過程中，甲供材料費用和承包商自購材料費用一樣，應進入每個計價環在清單計價過程中，甲供材料費用和承包商自購材料費用一樣，應進入每個計價環節中（包括規費、稅金）。節中（包括26、規費、稅金）。竣工結算時，應在工程總造價中扣除甲供材料費用（根據材料預算單價確定辦法，竣工結算時，應在工程總造價中扣除甲供材料費用（根據材料預算單價確定辦法，計算甲方應承擔的費用），并返還業主。計算甲方應承擔的費用），并返還業主。36補充探討工程計價實務性內容2.09規則規則有關條款的理解有關條款的理解（參照：（參照：陜西省工程量清單計價規則陜西省工程量清單計價規則2009.doc）2.0.11綜合單價綜合單價 人工、材料、機械使用費和企業管理費、利潤，人工、材料、機械使用費和企業管理費、利潤，以及一定范圍內的風險費用以及一定范圍內的風險費用。09規則修訂為“以及一定范圍內的風險費用”，就把其27、列為綜合單價組成內容的重要部分，不再是可列可不列的內容。4.7.64.7.6若施工期內材料、設備市場價格波動超出合同約定幅度時，其超出部分按差價應調整若施工期內材料、設備市場價格波動超出合同約定幅度時，其超出部分按差價應調整工程價款；工程價款；合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價與實際價格之間的全部差價由合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價與實際價格之間的全部差價由發包人承擔。發包人承擔。這一規定帶有對發包人一定的懲罰性。一些市場主體約定單個清單項目的工程量變動超過30%并導致合同總價變動超過1%者，可調整該清單項目的綜合單價或差價。4.1.114.1.11采用工程量清單計價的工程，對28、工程計價風險實行發包人、承包人合理分擔，采用工程量清單計價的工程，對工程計價風險實行發包人、承包人合理分擔，發包人發包人承擔工程量清單計量不準、不全及設計變更引起的工程量變化風險，承擔工程量清單計量不準、不全及設計變更引起的工程量變化風險，承包人承擔合同約定的風承包人承擔合同約定的風險內容、幅度內自主報價的風險險內容、幅度內自主報價的風險。投標人依據工程量清單進行投標報價，不具有核實清單工程量的義務。發包人不得利用強勢地位，向承包人轉移招標文件中工程量清單計量不準確、不完整的風險。37補充探討工程計價實務性內容2.09規則規則有關條款的理解有關條款的理解2.0.302.0.30差價差價 合同約29、定或政策規定計入工程造價總價，但不計入綜合單價的費用。合同約定或政策規定計入工程造價總價，但不計入綜合單價的費用。不得隨意將相關費用納入差價，只有合同或政策規定的相關費用才能按差價計價；按差價計價的費用進入工程造價總價，不進入綜合單價，有利于維護雙方的合法權益；差價的實際發生一般在施工過程中，對其計價一般在價款結算與竣工結算中發生。4.1.13 4.1.13 由發包人承擔的風險費用按差價計列。差價不計入綜合單價，只計取規費和稅金。由發包人承擔的風險費用按差價計列。差價不計入綜合單價，只計取規費和稅金。4.4.24.4.2實行招標的工程，合同約定不得違背招、投標文件中關于工期、造價、質量等方面的30、實行招標的工程，合同約定不得違背招、投標文件中關于工期、造價、質量等方面的實質性內容。招標文件與中標人投標文件不一致的地方，以實質性內容。招標文件與中標人投標文件不一致的地方，以投標文件投標文件為準。為準。這一規定帶有很強的針對性，解決了一些工程在招標過程中不認真、不嚴謹，而在確定中標人后合同約定時又扯皮，或者一些招標工程在招標、合同約定過程中均不夠認真、嚴謹而在價款結算、決算中扯皮的問題，對發包人、承包人都具有很強的約束力。38補充探討工程計價實務性內容3.09規則規則在在GBQ4.0軟件中的應用關鍵軟件中的應用關鍵參考參考：陜西陜西09清單計價規則在清單計價規則在GBQ4.0軟件中的應用關31、鍵軟件中的應用關鍵.doc39補充探討工程計價實務性內容4.有關建筑面積的計算有關建筑面積的計算露臺：露臺：屋頂露臺不計算。層間露臺計算1/2建面；陽臺：陽臺：無論封閉與否，僅計算1/2建面；管道層（設備技術夾層）：管道層（設備技術夾層）：不計算建面（可理解為人活動不到的區域）；坡屋頂坡屋頂：1.2米H，不計建面；1.2H2.1，計算1/2建面；2.1 米 H，計算全面積外墻保溫層外墻保溫層：按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。外保溫層的抹灰部分不計算建面；公攤系數與公攤率：公攤系數與公攤率：（公攤系數分攤面積/套內建面）（公攤率分攤面積/建筑面積）售樓人員用公攤率盜換公攤系數的概念，使人感覺公攤較小，無法準確算出實際分攤的面積。參考：參考：建筑面積計算規則建筑面積計算規則2005