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1、房地產開發流程簡介房地產開發流程簡介培訓大綱房地產開發的涵義房地產開發的涵義房地產開發的涵義房地產開發的涵義房地產開發模式房地產開發模式房地產開發模式房地產開發模式房地產開發流程房地產開發流程房地產開發的涵義n通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環境的一種活動。n一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。品牌品牌房地產開發房地產開發需整合的資源需整合的資源勞動力勞動力 土地土地 專業人員專業人員 經驗經驗城市基礎、城市基礎、公公用用 配套配套設2、施設施建筑材料建筑材料 資金資金房地產開發模式物業管理物業管理 銷售銷售 蓋房子蓋房子 取得土地取得土地 主要采用模式：主要采用模式：依賴房產銷售收入和銀行提依賴房產銷售收入和銀行提供資金供資金以銷售為主的經營模式以銷售為主的經營模式Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設工程建設Step 1投資機會選擇投資機會選擇與決策分析與決策分析房地產開發流程Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設工程建設Step 1投資機會選擇投資機會選擇與決策分析與決策分析意向地塊的意向地塊的 確確 定定 進行項目資進行項目資源評估源評3、估 可行性方案可行性方案研究研究 Step 1Step 2Step 3根據城市規劃狀況及經濟發展前景，選擇意向發展地塊意向地塊的意向地塊的 確確 定定 進行項目資進行項目資源評估源評估 在投資前，對項目的內外資源進行評估是一項必不可少的工作。在投資前，對項目的內外資源進行評估是一項必不可少的工作。對項目優勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目優勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規避市場風險，加速項對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規避市場風險，加速項目資金回收。目資金回收。項目的資源評估可以分為經濟層面、城市發展層面、城市文化層項目的資源評估可以分為經濟4、層面、城市發展層面、城市文化層面和自身價值層面四大部分。其中，經濟層面又可以分為宏觀經面和自身價值層面四大部分。其中，經濟層面又可以分為宏觀經濟層面和中觀經濟層面。濟層面和中觀經濟層面。進行項目資源進行項目資源評估評估 中觀經濟評估指標中觀經濟評估指標商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產市場價格指標自身價值評估指標自身價值評估指標地塊地貌地質條件地塊內及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發展評估指標城市發展評估指標總體規劃要點城市重點發展方向及其規劃項目區域和地段內的規劃詳細情況規劃變更因素宏觀經濟評估指標宏觀經濟評估指標國內生產總值人均5、GDP消費總額固定資產投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數房地產投資額及比例城市文化評估指標城市文化評估指標城市的經濟交通地理優勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究 對擬投資的項目進行全面的技術經濟研究，并針對具體地塊具體地塊及市場現狀市場現狀建議開發投資模型，對建設投資建設投資、成本費用成本費用、現金流量現金流量等進行精確控制可行性方案可行性方案研究分析研究分析 Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設工程建設Step 1投資機會選擇投資機會選擇與決策分析與決策分析前期工作n主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項6、目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。n此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。n國土房管局n規劃局n消防局n民政局n發改局n住建局(含人防辦)n水利局n環保局審批部門：審批部門：前期工作內容辦理房地產辦理房地產辦理房地產辦理房地產開發企業資質開發企業資質開發企業資質開發企業資質辦理建設項目辦理建設項目辦理建設項目辦理建設項目選址意見書選址意見書選址意見書選址意見書辦理建設用地辦理建設用地辦理建設用地辦理建設用地規劃許可證規劃許可證規劃許可證規劃許可證取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 權權權權開發項目開發項目開發項目開發項7、目立項登記立項登記立項登記立項登記項目深度項目深度項目深度項目深度市場調研市場調研市場調研市場調研項目定位項目定位項目定位項目定位策策策策 劃劃劃劃項目產品項目產品項目產品項目產品策策策策 劃劃劃劃項目產品項目產品項目產品項目產品設設設設 計計計計建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案審審審審 批批批批辦理建設工程辦理建設工程辦理建設工程辦理建設工程規劃許可證規劃許可證規劃許可證規劃許可證辦辦辦辦 理理理理施工許可證施工許可證施工許可證施工許可證土地使用權可以通過招標、拍賣、協議三種方式土地使用權可以通過招標、拍賣、協議三種方式拍賣出讓土地使用權拍賣出讓土地使用權：是指在指定的時間、公開場合，在土地8、管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標出讓土地使用權：招標出讓土地使用權：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。協議出讓土地使用權：協議出讓土地使用權：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。n n辦辦理理房房地地產產開開發發企企業業資資質質 n n辦辦理理建建設設項項目目選選址址意意見見書書n n辦辦理理建建設設用用地地規規劃劃許許可可證證開發項目立項登記編編編編 制制制制項目建議書項目建議書9、項目建議書項目建議書申申 報報項目建議書項目建議書審審 批批項目建議書項目建議書（代可行性研究報告）（代可行性研究報告）取得立項批復取得立項批復取得立項批復取得立項批復項目深度市場調查n 在項目立項之后，需針對當地市場狀況，進行更在項目立項之后，需針對當地市場狀況，進行更深層次的市場調研，以達到規避市場風險，尋求利潤深層次的市場調研，以達到規避市場風險，尋求利潤最大化的目標。最大化的目標。n n 深度市場調查有兩個層面，深度市場調查有兩個層面，一是市場層面：需要調查項目所在區域的市場狀況一是市場層面：需要調查項目所在區域的市場狀況二是產品層面：需要調查項目所在區域的產品構成情況二是產品層面：需10、要調查項目所在區域的產品構成情況具體而言，又有四個環節的工作需要開展。具體而言，又有四個環節的工作需要開展。項目深度市場調查了解地塊所在區域的市場狀況了解地塊所在區域的市場狀況 研究宏觀市場現狀及其趨勢研究宏觀市場現狀及其趨勢地塊所在區域產品設計調查地塊所在區域產品設計調查 消費市場的研究和目標客戶的定位消費市場的研究和目標客戶的定位項目定位策劃n n在深度了解市場狀況之后，在產品設計之前，尚需要確在深度了解市場狀況之后，在產品設計之前，尚需要確定項目的定位。定項目的定位。n n項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發核心定項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發核心定位、產品形態定位、項11、目價格定位等。位、產品形態定位、項目價格定位等。n n其采用的手段主要是項目其采用的手段主要是項目SWOTSWOT分析和項目競爭力分析分析和項目競爭力分析n n在這一階段，需根據項目資源的可利用程度，確保項目在這一階段，需根據項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以基礎上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位，確定項目概念草案定位，確定項目概念草案。n n在設計公司進行土地規劃之前，開發商尚需要根據在設計公司進行土地規劃之前，開發商尚需要根據策劃部門的建12、議合理劃分項目地塊的可利用程度，策劃部門的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優勢轉化到規劃設計工作中。把項目差異化競爭優勢轉化到規劃設計工作中。n n在這一階段，需要策劃部門、設計單位之間互相配在這一階段，需要策劃部門、設計單位之間互相配合，最后由策劃部門出具項目概念設計任務書、產合，最后由策劃部門出具項目概念設計任務書、產品設計建議書，以此指導設計公司進行項目的總體品設計建議書，以此指導設計公司進行項目的總體規劃設計、方案設計，最終確定項目的產品方案。規劃設計、方案設計，最終確定項目的產品方案。概念設計概念設計規劃概念設計規劃概念設計景觀概念設計景觀概念設計規劃時空環境分析規13、劃時空環境分析方案設計方案設計初步設計初步設計施工圖設計施工圖設計建筑方案設計建筑方案設計景觀方案設計景觀方案設計詳細規劃設計詳細規劃設計建筑單體設計建筑單體設計 項目的規劃報建項目的規劃報建n規劃報建n單體報建n n建建建建筑筑筑筑方方方方案案案案審審審審批批批批取取得得核核發發核核定定的的建建筑筑方方案案總總平平面面圖圖n n辦辦辦辦理理理理建建建建設設設設工工工工程程程程規規規規劃劃劃劃許許許許可可可可證證證證取取得得建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證正正、副副本本蓋蓋有有規規劃劃管管理理技技術術專專用用章章(騎騎縫縫章章)的的建建施施總總平平面面圖圖要要求求建建設設單單位位制制作作現14、現場場公公示示牌牌的的書書面面通通知知書書n n辦辦辦辦理理理理施施施施工工工工許許許許可可可可證證證證取取得得建建設設工工程程施施工工許許可可證證項目的施工報建項目的施工報建n施工圖的審查n承包商、監理公司的資質審查n發包商提供必要的資金保證住建局對建設工程的監督住建局對建設工程的監督n質量監督n安全監督（覆蓋整個施工階段）提供公共配套設施的單位：提供公共配套設施的單位：供電公司供水公司燃氣公司電信公司前期的其他工作前期的其他工作n施工現場的水、電、路通和場地平整；n市政設施接駁的談判與協議；n安排短期和長期信貸；n建設工程項目地名報批；n工程項目設計招標辦理；n設計方案評標會召開及設計單位15、中標辦理；n勘察招投標與勘察單位的中標辦理；n施工招標辦理、施工監理單位甄選；n開發項目保險事宜洽談；n編制項目開發進度表，預估現金流；n檢查所有的工程圖紙 是否準備就緒等。Step 4租售階段租售階段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建設工程建設Step 1投資機會選擇投資機會選擇與決策分析與決策分析發包的業務及對應的承包單位發包的業務及對應的承包單位n建筑設計公司、勘探公司、審圖公司、測量公司、土建總包商、分包商，配套工程承建商、園林綠化、市政道路工程公司、消防、人防、防雷、電梯工程承建商、裝修公司、監理公司、銷售公司開工前期開工前期開工前期開工前期準備工作準備工作準備工作準16、備工作工程建設工程建設工程建設工程建設招招招招 投投投投 標標標標開工手續開工手續開工手續開工手續的的的的 辦辦辦辦 理理理理工程施工工程施工工程施工工程施工及及及及竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收建設工程所需的開工前期準備工作和工程建設的招投標與開工手續的辦理在建設工程所需的開工前期準備工作和工程建設的招投標與開工手續的辦理在開發前期已完成，本階段只涉及開發項目建筑工程的施工工程和竣工驗收開發前期已完成，本階段只涉及開發項目建筑工程的施工工程和竣工驗收。工程建設施工工程建設施工配套工程施工配套工程施工規劃、消防、防雷工程、人防工程、規劃、消防、防雷工程、人防工程、環保、綠化、衛生防疫、電梯、17、市環保、綠化、衛生防疫、電梯、市政基礎設施等驗收，辦理工程質量政基礎設施等驗收，辦理工程質量書，勘測院實測竣工圖，房管局實書，勘測院實測竣工圖，房管局實測建筑面積測建筑面積辦理建設工程竣工驗收備案辦理建設工程竣工驗收備案城建檔案館竣工資料進館并出具意見書城建檔案館竣工資料進館并出具意見書確權確權質量監督質量監督n施工流程等的規范監督 n進場材料的檢驗n質量審查n隱蔽工程的審查n安全監督安全監督n施工現場的安全設施n機械設施安裝、操作的規范化n施工人員的保護措施n甲方對建設工程的控制甲方對建設工程的控制n成本目標控制n進度目標控制n質量目標控制n風險目標控制Step 4租售階段租售階段Step 18、2 前期工作前期工作Step 3 建設階段建設階段Step 1投資機會選擇投資機會選擇與決策分析與決策分析項目營銷項目營銷項目營銷項目營銷策劃策劃策劃策劃按揭貸款按揭貸款按揭貸款按揭貸款銀行銀行銀行銀行的確定的確定的確定的確定辦理辦理辦理辦理商品房商品房商品房商品房預預預預(銷銷銷銷)售售售售許可證許可證許可證許可證及及及及銷售項目備案銷售項目備案銷售項目備案銷售項目備案委托中介委托中介委托中介委托中介代理機構代理機構代理機構代理機構進行銷售進行銷售進行銷售進行銷售與購房者與購房者與購房者與購房者簽訂簽訂簽訂簽訂買賣契約買賣契約買賣契約買賣契約制定制定制定制定住宅質量保證書住宅質量保證書住宅質19、量保證書住宅質量保證書和和和和住宅使用說明書住宅使用說明書住宅使用說明書住宅使用說明書居住小區的居住小區的居住小區的居住小區的物業接管綜物業接管綜物業接管綜物業接管綜合驗收合驗收合驗收合驗收樓宇交付樓宇交付樓宇交付樓宇交付入住手續入住手續入住手續入住手續 產權初始登產權初始登產權初始登產權初始登記及產權證記及產權證記及產權證記及產權證辦理辦理辦理辦理簽署簽署簽署簽署物業管理物業管理物業管理物業管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物業前期物業前期物業前期物業管理單位管理單位管理單位管理單位招投標及招投標及招投標及招投標及經營資質審批經營資質審批經營資質審批經營資質審批項目營銷策劃針對營銷工作20、的市場調查針對營銷工作的市場調查目標客戶深度定位目標客戶深度定位項目的入市時機及開盤銷售排期項目的入市時機及開盤銷售排期項目營銷定位項目營銷定位項目整合營銷策略項目整合營銷策略項目價格體系的制定項目價格體系的制定項目的廣告推廣策略項目的廣告推廣策略營銷執行營銷執行項目的活動推廣策略項目的活動推廣策略項目的媒體運用策略項目的媒體運用策略項目營銷總體思路項目營銷總體思路銷售節奏的控制銷售節奏的控制分階段銷售計劃與策略分階段銷售計劃與策略分階段推廣策略分階段推廣策略整合營整合營銷策略銷策略廣告的跟進和監控廣告的跟進和監控銷售執行與工程進度配合銷售執行與工程進度配合營銷組織管理制定營銷組織管理制定銷售隊伍的組建與培訓銷售隊伍的組建與培訓營營 銷銷執執 行行開盤執行方案與準備開盤執行方案與準備n n辦辦理理商商品品房房預預(銷銷)售售許許可可證證 取得商品房預(銷)售許可證n n辦辦理理產產權權初初始始登登記記(大大產產權權)n n 售售后后服服務務 物業管理物業管理狹義的物業管理狹義的物業管理:指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理廣義的物業管理:應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。謝謝大家謝謝大家!