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1、房地產項目的立項房地產項目的立項房地產項目的立項房地產項目的立項建設用地規劃許可證的核發建設用地規劃許可證的核發建設用地規劃許可證的核發建設用地規劃許可證的核發建設用地使用權證的核發建設用地使用權證的核發建設用地使用權證的核發建設用地使用權證的核發房地產開發項目的立項房地產開發項目的基本要求 房地產開發項目的立項是房地產綜合開發建設的起點，是房地產開發后續手續辦理的基礎，房地產開發項目確立的過程就是房地產投資決策的過程。房地產開發項目立項應符合以下基本要求：房地產開發項目的立項房地產開發項目的基本要求 （一）房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局2、綜合開發、配套建設；（二）確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；房地產開發項目的立項房地產開發項目的基本要求（三）房地產開發項目按照國家有關規定需要報發展和改革主管部門批準，并納入年度固定投資計劃；（四）確立房地產開發項目，應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保持歷史文化遺產；房地產開發項目的立項房地產開發項目的基本要求（五）房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地下的原則實施。項目的可行性研究報告可行性研究3、報告編制的目的和作用一、可行性研究報告編制的目的一、可行性研究報告編制的目的 房地產開發項目可行性研究的根本目的是通過調查研究，綜合論證項目在技術上是否先進，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，從而實現項目決策的科學和效率，減少或避免房地產投資決定的失誤，使開發項目能夠獲得最佳的綜合效率。項目的可行性研究報告二、可性行研究報告編制的作用二、可性行研究報告編制的作用 可行性研究報告的編制是房地產開發項目前期工作的重要內容，對房地產開發項目的成功與否起著很重要的作用：1、作為建設項目投資決定的依據；2、作為籌集建設資金、向銀行申請貸款的依據；3、作為建設前期工作的依據；項目的可行性研究報告二、可性4、行研究報告編制的作用二、可性行研究報告編制的作用 4、作為環保部門對項目環境影響審查的依據；5、作為簽訂協議、合作、承包協議的依據；6、作為工程設計、設備訂貨、施工準備的依據。可行性研究報告編制的依據可行性研究報告編制的依據主要包括以下內容：可行性研究報告編制的依據主要包括以下內容：(一)國家經濟發展的長遠規劃和行業規劃、地區規劃；(二)經濟建設的方針、技術經濟政策的建設任務；(三)批準的項目建議書、合同等有效法律文件；(四)國家批準的城市總規劃、詳細規劃、交通和市政基礎設施等資料；(五)資源情況，如自然、地理、氣象、水文地質等；可行性研究報告編制的依據 (六)社會發展，如經濟環境、人文歷史等5、；(七)有關工程技術方面的標準、規范、指標、要求等資料；(八)開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等。根據可行性研究的目的、要求和內容不同，房地產開發可行性研究一般分為以下四個階段，每個階段研究內容相互銜接、由淺入深。可行性研究的工作階段可行性研究的工作階段1、投資機會研究、投資機會研究 房地產的投資機會研究是指房地產投資過程中，把握機會、機遇的過程，包括何時買進土地投放開發，何時出售、出租房地產，何時投資舊區改造，何時投資新區建設等。該階段的主要任務是對各種建設項目和投資機會的風險作出評估，對投資項目或投資方向提出建議，即在一定地區和行業內，以自然資源和市場的調查6、預測為基礎，尋找最有利的投資機會。可行性研究的工作階段 投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。前者又分為三種：地區研究、行業研究和利用資源為基礎的研究，其目的是指明投資方向。后者是針對特定項目的投資機遇，將項目意向變為具體的投資建議，合投資者可據以決策。可行性研究的工作階段 投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。投資機會研究相當粗略，主要依靠對統計表的分析而不是詳細的調研。該階段耗時13個月，投資估算的精確度為30%，研究費用一般是總投資的0.2%0.8%。如果投資機會是可行的，7、就可以進入下一個工作階段。2、初步可行性研究、初步可行性研究 初步可行性研究，又稱為“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益論證分析，決定是否有必要進行下一步詳細的可行性研究分析。這一階段并非可行性研究必不可少的階段，只是在機會研究對項目的效益有所懷疑時進行。可行性研究的工作階段 其主要解決的問題：第一，分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定；第二，是否有進行詳細可行性研究的必要；第三，有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。初步可行性研究階段投資估算精度可達20%，所需費用占總投資的0.25%1.5%，時間4 6個月。可行性研究的工作階段3、詳細可行8、性研究、詳細可行性研究 即通常所說的可行性研究，詳細可行性研究是房地產開發項目投資決策的基礎，是在投資機會研究和初步可行性研究結果的基礎上，再廣泛收集各方面資料，詳細準確地論證房地產開發項目的投資效益，分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性，減少項目的不確定性，制定風險防范措施，提出項目投資的可行性和選擇依據標準，其成果是作為投資決策依據的可行性研究報告。可行性研究的工作階段 這一階段投資估算的精度為10%，研究時間需要時間8 12個月或者更長，所需費用，小型項目占投資的1%3%，大型復雜的工程占0.2%1%。可行性研究的工作階段4、項目的評估和決策、項目的評估和決策 按照國家有關規定，對于9、大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，在可行性研究完成之后，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證，分析該可行性研究的可靠性和真實性，判斷項目是否可行，對項目做出最終決策。未經評估的建設項目，任何單位不準批準，更不準組織建設。可行性研究的工作階段 可行性研究報告的編寫步驟可行性研究報告的編寫步驟主要包括以下內容：可行性研究報告的編寫單位可行性研究報告的編寫單位主要包括以下幾類：(1)(1)委托專業設計單位承擔委托專業設計單位承擔：專業技術性較強的建設項目，一般可委托國家批準的有相應資質的大、中型設計單位來承擔。可行性研究報告的編寫單位可行性研究報告的編寫單10、位主要包括以下幾類：(2)(2)委托工程咨詢公司承擔委托工程咨詢公司承擔：委托此類公司進行項目可行性研究時，建設單位必須對其專業技術人員的構成情況、承擔研究項目的能力、主要承擔完成的研究項目及準確性等進行詳盡的調查。可行性研究報告的編寫單位可行性研究報告的編寫單位主要包括以下幾類：(3)(3)委托專業銀行承擔委托專業銀行承擔：委托建設銀行、投資銀行等根據可行性研究工作的范圍、重點、深度、時間要求等來編寫可行性研究報告。可行性研究報告的內容 房地產開發項目種類繁多，其性質、規模和復雜程序存在諸多不同，因而可行性研究的內容也會有所區別。一般情況下，房地產開發項目可行性研究報告包括以下主要內容：可行11、性研究報告的內容1 1項目建設背景項目建設背景 主要介紹與項目相關的背景情況，包括建設的目的、意義等。可行性研究報告的內容2 2項目概況項目概況(1)項目名稱、性質、開發建設單位等；(2)項目的地理位置，包括項目所在周圍的環境狀況；(3)項目所在地周圍的環境狀況，主要從工業、商業及相關行業現狀、開發潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行性；可行性研究報告的內容(4)建設單位、企業性質、經營范圍和資質等級；(5)項目的性質及主要報告；(6)工程狀況；(7)資金來源。可行性研究報告的內容3 3開發用地的現狀與建設條件分析開發用地的現狀與建設條件分析(1)土地調查。包括開發項12、目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。(2)人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數等。(3)建、構筑物調查。各類建筑物、構筑物的現狀，地上物(樹木、植物等)的現狀。可行性研究報告的內容 (4)各種管線。主要應調查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力、電信管線的現狀及規劃目標和其可能實現的時間。(5)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料。可行性研究報告的內容4 4市場分析和建設規模的確定市場分析和建設規模的確定 (1)市場供給現狀分析及預測；(2)市場需求現狀分析及預測；(3)市場交易的數量與價格；(4)擬建設項目建設規模的確13、定；(5)開發項目的銷售出租前景分析、租售對象分析和租售計劃。5 5規劃設計方案規劃設計方案規劃設計方案包括三個層次：可行性研究報告的內容可行性研究報告的內容(3)建筑規劃方案選擇(2)項目構成及平面布置(1)市政規劃方案選擇(1)市政規劃方案選擇。市政規劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向，大型商業房地產開發項目重點要規劃安排好場地內外交通組織和共享空間等。(2)項目構成及平面布置，即項目的構成和總平面布局，主要建筑物的造型。(3)建筑規劃方案選擇，主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數、層高；房間布置、各種房間的數量、建筑面積等。應附規劃設計方案詳圖。6 6物資供14、應物資供應 主要包括：建設項目工程所需主要原材料如鋼材、水泥、木材等的用量及水、電、氣等的用量。7 7環境保護環境保護 主要包括：本項目建設區域內的環境污染狀況，主要污染物和污染源。本項目在設計、施工時的環境保護方案，如控制污染與生態變化的初步方案，環境保護投資估算，環境影響的評價結論等。可行性研究報告的內容可行性研究報告的內容8 8投資估算投資估算 投資估算主要包括以下內容：(1)土地費用，包括征地、拆遷、安置及補償費；(2)城市基礎設施建設費；(3)土地價款；(4)前期工程費；(5)紅線內基礎設施費；(6)紅線外基礎設施費；可行性研究報告的內容(7)建筑安裝工程費；(8)公共配套設施建設費15、；(9)環境綠化工程費；(10)開發間接費；(11)管理費用；(12)開發期稅費；(13)不可預見費 可行性研究報告的內容9資金來源和外匯平衡10開發建設計劃(1)前期開發計劃，包括項目立項、可行性研究、用地規劃、工程規劃、開工許可等；(2)工程建設計劃，包括各個單位工程的開、竣工時間、進度安排；(3)場地的布置；(4)施工隊伍的選擇。可行性研究報告的內容11經濟效益分析(1)住宅銷售價格；(2)銷售進度及付款計劃；(3)稅費率；(4)盈利能力分析；(5)清償能力分析；(6)資金平衡分析和資產負債分析；(7)敏感性分析；(8)臨界總分析；(9)主要經濟指標。可行性研究報告的內容1212風險分析16、及對策風險分析及對策(1)市場風險分析；(2)經營管理風險分析；(3)金融財務風險分析。可行性研究報告的內容1313結論及建議結論及建議(1)運用各種數據從技術、經濟、財務等諸多方面論述開發項目的可行性，并推薦最佳方案；(2)存在的問題及相應的建議。房地產開發企業投資項目的備案(一一)辦理條件辦理條件1、房地產開發項目符合法律法規；符合國家產業政策和宏觀調控政策；符合行業準入標準；屬于實行備案管理工作的項目范圍。房地產開發企業投資項目的備案(一一)辦理條件辦理條件2、中央在湘、省屬及控股房地產企業，以及其它在省工商局注冊登記的房地產開發企業投資項目在湖南省發展和改革委員會辦理備案。房地產開發企17、業投資項目的備案(一一)辦理條件辦理條件3、房地產開發企業承擔房地產開發項目，應當符合的資質規定：四級資質或者暫定資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過5萬平方米；三級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過15萬平方米；二級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過25萬平方米；一級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不受限制。房地產開發企業投資項目的備案(二二)申請材料申請材料 1、房地產開發項目備案申請書一式五份及備案申請表；2、房地產開發公司有效營業執照、資質證書；3、國土部門意見；4、規劃部門意見；5、銀行出具的資本金證明。(三三)辦理程序1 1、受理、受理 從委辦公室受理窗口接收項目申18、請資料，并根據處內分工分送承辦人，承辦人根據相關規定，分別作出以下處理：房地產開發企業投資項目的備案房地產開發企業投資項目的備案(1)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場改正；(2)申請材料不齊全或者不符合法定形式，需要補正有關材料的，當場或在五日內告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理；(3)申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照本行政機關的要求提交全部補正申請材料的，受理備案申請。2 2、審查、審查承辦人進行初審。(1)對受理的申報材料是否符合法定條件和標準進行初審。(2)按照備案條件對申請人材料內容進行合法性、真實性審查。(3)提出初審意19、見，報處長復審。(4)處長進行復審。按照備案條件，對申請材料和初審意見進行審核，對符合條件的，提出同意意見，報委分管副主任審定。對不符合條件的，提出不同意的意見及理由，將申辦材料退回受理窗口。房地產開發企業投資項目的備案3 3、決定、決定 分管副主任根據法定條件、標準和主辦處室審查意見，作出是否準予備案的決定。對符合法定條件、標準的，簽發同意備案的意見；對不符合法定條件、標準的，簽發不予備案的意見，并寫明不予備案的理由。房地產開發企業投資項目的備案4 4、送達與公告、送達與公告 委辦公室將委領導簽字同意印發的文件編號，送文印室印制，加蓋本行政機關印章后寄送申請人，同時抄送相關部門。按有關規定在20、委公務信息網等媒體上發布。房地產開發企業投資項目的備案建設用地規劃許可證的核發 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同并立項后，直接領取建設用地規劃許可證。使用權出讓合同并立項后，直接領取建設用地規劃許可證。建設用地規劃許可證的作用 建設項目建設用地規劃許可證是建設項目規劃管理的一個重建設項目建設用地規劃許可證是建設項目規劃管理的一個重要環節，其作用在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位要環節，其作用在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照規劃用地的合法權益，也為土地管理部門行使管理職能提供按照規劃用21、地的合法權益，也為土地管理部門行使管理職能提供必要的依據。必要的依據。領取建設用地許可證的條件1 1、符合城市規劃；、符合城市規劃；2 2、取得建設用地使用權出讓合同。、取得建設用地使用權出讓合同。領取建設用地規劃許可證應提交的材料1 1、書面申請、書面申請(原件原件1 1份份)；2 2、申請人身份證明材料、申請人身份證明材料(復印件復印件 1 1 份，核原件份，核原件)；3 3、建設用地使用權出讓合同、建設用地使用權出讓合同(復印件復印件 1 1 份，核原件份，核原件)；4 4、法律法規規定需要的其他材料、法律法規規定需要的其他材料(1(1 份份)。建設用地規劃許可證的有效期限 建設單位在取得建設用地規劃許可證后建設單位在取得建設用地規劃許可證后3 3個月內未取得個月內未取得建設用地批準文件，其建設用地規劃許可證建設用地批準文件，其建設用地規劃許可證(含附件、附圖含附件、附圖)和和建設工程選址意見書自行失效建設工程選址意見書自行失效(不可抗力因素除外不可抗力因素除外)。