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1、大理滿江新區(qū)46號(hào)地塊概念方案設(shè)計(jì)丨2019.09前期分析PrePre-phase Analysesphase Analyses基地位于市區(qū)環(huán)洱海板塊內(nèi)、周邊配套資源良好。機(jī)場(chǎng)路項(xiàng)目區(qū)位與資源丨Location大理站市政府大理機(jī)場(chǎng)大理古鎮(zhèn)昆百大泰業(yè)城蒼山洱海基地基地洱海洱海環(huán)球時(shí)代1km2km3km4km大理州第二人民醫(yī)院+大理機(jī)場(chǎng)大理技師學(xué)院鳳儀一中華營(yíng)幼兒園洱海公園龍山公園飛來寺樂福購物廣場(chǎng)下關(guān)一中洱海玉白菜濕地公園海東大劇院琪年時(shí)代商貿(mào)城大理站五洲國(guó)際商貿(mào)城大理國(guó)際會(huì)展中心大理自治州政府基地緊鄰機(jī)場(chǎng)路，是從機(jī)場(chǎng)到達(dá)市區(qū)的必經(jīng)之路。基地距離大理市政府6.3公里，距離大理機(jī)場(chǎng)5.2公里，距離2、大理高鐵站5.2公里。基地周邊路況良好，可快速通達(dá)其他區(qū)域板塊。周邊公共交通主要為距離基地大約200M的寰球時(shí)代公交站基地現(xiàn)狀丨Base Status 基地內(nèi)部場(chǎng)地較為平整，具備較好開發(fā)條件基地西側(cè)與北側(cè)的機(jī)場(chǎng)路、彩云路為主干道，南側(cè)與東側(cè)的翠屏路、滿江路為干道，并且臨近公交站，交通便利基地洱海公交站規(guī)劃高鐵站規(guī)劃低多層建筑規(guī)劃高層建筑客群分析丨Customer group analysis目標(biāo)客戶：多為本地居民和新大理人客戶需求：底部花園需求和南向院景等，本地居民對(duì)觀海需求相對(duì)較低住宅（80-110）總價(jià)及投資回報(bào)度假公寓（40-50平層）觀景效果目標(biāo)客戶：多為投資客和度假客群客戶需求：對(duì)觀3、景需求巨大，能觀洱海，多為投資和度假使用，希望價(jià)值最大化根據(jù)客戶需求：公寓全海景，住宅爭(zhēng)取最大觀海戶數(shù)觀海面視線丨Visual field analysis洱海基地主要觀洱海面為北側(cè)與西側(cè)夾角北側(cè)與西側(cè)夾角。北側(cè)可觀海角度最大為52.08，若考慮地塊北側(cè)規(guī)劃建筑影響，觀景角度約為32.84基地西側(cè)受規(guī)劃酒店遮擋，可局部觀景。N主要觀景面（北面）主要觀景面（西面）城市規(guī)劃范圍潛在觀景角度主要視線遮擋物（高層）次要視線遮擋物（低多層）觀海縱向視線分析丨Visual field analysis從視點(diǎn)A點(diǎn)觀海層高模擬中得知：在縱向視野分析上，2F即可看到洱海，但基地9F以下觀海視線不佳，14F及以上4、觀海相對(duì)視線最為優(yōu)良，視線開闊。2F10F20F15FA潛在公建潛在公建潛在公建潛在公建124356觀景價(jià)值：高中景觀價(jià)值最高區(qū)（）地塊前部區(qū)域具備極佳的親水居住環(huán)境和廣闊視野，別具私密性。價(jià)值排序：視點(diǎn)：(人眼觀海最佳視野的146%）視野開闊，前面幾乎無阻擋，可大面積觀洱海，為地塊視野最佳視點(diǎn)：(人眼觀海最佳視野的64%）受規(guī)劃酒店和潛在公建的影響大但受基視野地影響小視點(diǎn)：(人眼觀海最佳視野49.2%+46.1%）受規(guī)劃酒店和潛在公建阻擋，視野相對(duì)局限，但仍可有多角度觀景人眼水平方向的視角為36度時(shí)，就會(huì)有非常好的視覺臨場(chǎng)感覺地塊觀景價(jià)值分析丨View value analysis2412規(guī)5、劃酒店潛在公建基地規(guī)劃酒店潛在公建基地規(guī)劃酒店取景高度：10F高度（30M）潛在公建規(guī)劃酒店23.0552.9117.7216.61124356觀景價(jià)值：高中景觀價(jià)值中低區(qū)（）地塊中后部區(qū)域不僅受到酒店和公建視線遮擋，而且極易受到內(nèi)部建筑自遮擋，同時(shí)觀海的距離變得更遠(yuǎn)，觀洱海的價(jià)值相對(duì)較低。價(jià)值排序：視點(diǎn)：相對(duì)于，受基地內(nèi)自遮擋影響相對(duì)較小，是存在看海的可能。視點(diǎn)：受基地自遮擋影響影響因素大，且由于距離，觀海可能性小，體驗(yàn)較差2536基地取景高度：10F高度（30M）潛在公建規(guī)劃酒店規(guī)劃酒店潛在公建基地規(guī)劃酒店潛在公建規(guī)劃酒店潛在公建基地?地塊觀景價(jià)值分析丨View value analysi6、s規(guī)劃布局Lay out and DesignLay out and Design用地條件丨Land use conditions住宅：住宅面積:65435營(yíng)銷要求：90：110=4：6戶均面積=102 標(biāo)準(zhǔn)層總戶數(shù)20戶=65435/102/34(層數(shù))樓棟數(shù)：4棟T5或3棟T7公寓：面積：63300平均開間=3.6-4.5M（經(jīng)與競(jìng)品比較，選區(qū)開間）單棟長(zhǎng)度：全平層：178米（33層）或全loft：285米（21層）或平層+loft：？商業(yè)面積：1000公建配套：115010.8m8m10m建筑退界線建筑退界線建筑退界線建筑紅線建筑紅線建筑紅線規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivatio7、n規(guī)劃酒店C型公寓朝景觀面開口布局公寓：平層單廊2棟，保證全觀海成組團(tuán)住宅：4棟T5，南北向，但標(biāo)準(zhǔn)層僅4戶可觀海優(yōu)化方向：住宅調(diào)整日照角度，觀海戶數(shù)最大化STEP 1優(yōu)化方向：觀海同時(shí)能滿足日照的最大角度南偏西56.87度56.87STEP 2規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivation公寓：平層單廊2棟，保證全觀海，成組團(tuán)住宅：4棟T5，觀景角度最大，但只有2棟觀海56.8756.87調(diào)整角度，獲得更好的觀景效果STEP 3優(yōu)化方向：住宅減少樓棟數(shù)，拉開間距，繼續(xù)增加觀海戶數(shù)50%的住宅觀海戶數(shù)規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivation公寓：平層單廊2棟，保證全觀海，成組團(tuán)住宅：8、3棟T7，增加觀海戶數(shù)，觀景角度最大。體塊切削，獲得更佳視野減少樓棟，增大了間距，增加了觀海戶數(shù)STEP 4優(yōu)化方向：調(diào)整端套角度，獲得更好觀海視野70%的住宅觀海戶數(shù)規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivation公寓：平層單廊2棟，保證全觀海，成組團(tuán)住宅：3棟T7，全戶數(shù)可觀海，觀景角度最大。調(diào)整端戶角度，增加更多戶數(shù)觀海機(jī)會(huì)潛在風(fēng)險(xiǎn)：北側(cè)規(guī)劃未知，可能存在大型公建，遮擋住宅觀海視線，同時(shí)住宅高寬比超限有抗震風(fēng)險(xiǎn)86%的住宅觀海戶數(shù)規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivation規(guī)劃酒店潛在公建南向大花園公寓一線觀海，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)住宅最佳角度觀海，溢價(jià)挖掘住宅南向大花園公寓：平層單廊2棟，一線9、觀海，組團(tuán)花園住宅：局部最佳角度觀海+南向大組團(tuán)花園。方案一規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivation方案一總圖丨Plan AN1000商業(yè)建議作為公寓和住宅的公用會(huì)所（含餐飲，健身，屋頂泳池）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：住宅：面積：65435樓棟數(shù)：2棟 T71棟 T6公寓：面積：63300樓棟數(shù)：2棟 全平層公寓商業(yè)面積：面積：1000公建配套：面積：1150交通分析丨Traffic Analysis車行流線公寓人行流線住宅人行出入口地庫出入口公寓人行出入口消防登高場(chǎng)地圖例：住宅人行流線車庫入口坡道景觀人行區(qū)產(chǎn)品布局丨Product layout戶型配比方案一戶型配比面積段()層數(shù)(F)戶數(shù)(戶)10、總量()比例公寓（平層）51338584410169.7%65132863313.6%801321056016.7%小計(jì)112263294100.0%住宅90.4344003616055.3%1102662926044.7%小計(jì)66665420100.0%合計(jì)178812871411090506580日照分析丨Sunshine analysis0小時(shí)的區(qū)域1小時(shí)的區(qū)域2小時(shí)的區(qū)域3小時(shí)的區(qū)域4小時(shí)的區(qū)域5小時(shí)的區(qū)域6小時(shí)的區(qū)域7小時(shí)的區(qū)域8小時(shí)的區(qū)域圖例：計(jì)算結(jié)論：地塊內(nèi)規(guī)劃住宅建筑滿足冬至日1小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃酒店潛在公建公寓：LOFT單廊1棟，平層單廊1棟，平層一線觀海，東側(cè)loft南向11、大花園，成組團(tuán)景觀。住宅：局部最佳角度觀海+南向大組團(tuán)花園。T7變t6 退讓花園,loft公寓可南向觀景 改善住宅高寬比 T7變T8 改善住宅高寬比 滿足loft貨量，增加體塊 東側(cè)樓棟變?yōu)閘oft 南向觀景大花園南向大花園方案二組團(tuán)花園平層公寓（占35%）LOFT公寓（占65%）住宅花園規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivation規(guī)劃酒店潛在公建公寓：LOFT單廊1棟，平層單廊1棟，平層一線觀海，東側(cè)loft南向大花園，成組團(tuán)景觀。住宅：局部最佳角度觀海+南向大組團(tuán)花園。南向大花園方案二組團(tuán)花園平層公寓看海視線(占35%)LOFT公寓看海視線(占34%)住宅看海視線(占38%)LOFT公12、寓看花園視線(占31%)規(guī)劃推導(dǎo)丨Planning derivation方案二總圖丨plan B經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：N1000商業(yè)建議作為公寓和住宅的公用會(huì)所（含餐飲，健身，屋頂泳池）住宅：面積：65435樓棟數(shù)：1棟 T61棟 T71棟 T8公寓：面積：63300（loft面積：39690平層面積：23610）樓棟數(shù)：1棟 全LOFT公寓(4.7m層高)1棟 全平層公寓(3m層高)商業(yè)面積：面積：1000公建配套：面積：1150效果圖丨Rendering效果圖丨Rendering效果圖丨Rendering效果圖丨Rendering效果圖丨Rendering效果圖丨Rendering車行流線公寓人行13、流線住宅人行出入口地庫出入口公寓人行出入口消防登高場(chǎng)地圖例：住宅人行流線車庫入口坡道景觀人行區(qū)交通分析丨Traffic Analysis方案二戶型配比面積段()層數(shù)(F)戶數(shù)(戶)總量()比例公寓50333961980031.2%606639606.2%40217563024047.7%50189945014.9%小計(jì)140763450100.0%住宅90.133/3432829552.845.2%1103263586054.8%小計(jì)65465412.8100.0%合計(jì)2061128863戶型配比1109050（平層）60（平層）40（loft）50（loft）平層LOFT產(chǎn)品布局丨Produ14、ct layout日照分析丨Sunshine analysis0小時(shí)的區(qū)域1小時(shí)的區(qū)域2小時(shí)的區(qū)域3小時(shí)的區(qū)域4小時(shí)的區(qū)域5小時(shí)的區(qū)域6小時(shí)的區(qū)域7小時(shí)的區(qū)域8小時(shí)的區(qū)域圖例：計(jì)算結(jié)論：地塊內(nèi)規(guī)劃住宅建筑滿足冬至日1小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product DesignProduct Design競(jìng)品分析丨competition analysis外灘名著容積率：4.0產(chǎn)品配置：高層風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：341797洱海福門容積率：3.0產(chǎn)品配置：高層風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：19059245004500360036003900平層公寓平層公寓(面積面積：53)LOFT公寓公寓（面積：（面積：39）LOF15、T公寓公寓（面積：（面積：49）一線觀海平層公寓面寬4.5M二線觀海LOFT公寓單丨雙開間產(chǎn)品策略:一線賣海景，二線賣產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products方案一(平層公寓)方案一平層公寓標(biāo)準(zhǔn)間73.6戶型（變異）50戶型91.2戶型（變異）50.7戶型（觀海）4.5M方案二(LOFT公寓)方案二40戶型40戶型（觀海）50戶型57.8戶型（變異）產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products供水管強(qiáng)電橋架弱電橋架噴淋管一層高度2500二層高度2200走道部分抬高200，消化設(shè)備高度400走道凈高2200LOFT組合研究平面及層高分析6M雙開間戶型單開間戶型單開間戶型9M216、M3.6M7.2M6M9M2M過道3.6M雙開間全生命周期+單開間LOFT產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products4.7MLOFT戶型分類單開間戶型（40）首層平面圖躍層平面圖贈(zèng)送全面積區(qū)域贈(zèng)送半面積區(qū)域雙開間戶型單開間戶型單開間戶型過道雙開間戶型單開間戶型單開間戶型過道方案一普通模式2房2廳1衛(wèi)26.6高贈(zèng)送產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類單開間戶型（40）首層平面圖躍層平面圖贈(zèng)送全面積區(qū)域贈(zèng)送半面積區(qū)域雙開間戶型單開間戶型單開間戶型過道雙開間戶型單開間戶型單開間戶型過道方案二雙鑰匙模式1房1廳1衛(wèi) X 226.6高贈(zèng)送可分2獨(dú)立套民宿產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨R17、esidential productsLOFT戶型分類單開間戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類單開間戶型作品展示/上海龍湖北城天街產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類單開間戶型作品展示/上海龍湖北城天街產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類單開間戶型作品展示/上海龍湖北城天街產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類單開間戶型作品展示/上海龍湖北城天街產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類雙開間全生命周期戶型（50）一人居/二人世界5人居（夫妻+1娃18、+2老人）雙開間戶型單開間戶型單開間戶型過道雙開間戶型單開間戶型單開間戶型過道贈(zèng)送全面積區(qū)域贈(zèng)送半面積區(qū)域2/3房2廳1衛(wèi)38.4高贈(zèng)送超大面寬產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products1.5MLOFT戶型分類雙開間全生命周期戶型（50）3人居（夫妻+1娃）6人居（夫妻+2娃+2老人）4人居（夫妻+2娃）產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類雙開間全生命周期戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential productsLOFT戶型分類雙開間全生命周期戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products房型編號(hào)房型配置建筑面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影19、面積總套內(nèi)面積總公攤面積棟建筑面積得房率陽臺(tái)占比90.00 3房2廳1衛(wèi)92.09 132 74.84 70.52 8.64 18807.69 4335.71 23143.4081.3%10.9%1103房2廳2衛(wèi)110.98 99 90.19 83.86 12.66 13.1%房型編號(hào)房型配置建筑面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積總套內(nèi)面積總公攤面積棟建筑面積得房率陽臺(tái)占比90.00 3房2廳1衛(wèi)93.87 132 74.84 70.52 8.64 15825.48 4023.53 19849.0179.7%10.9%1103房2廳2衛(wèi)113.01 66 90.10 83.8620、 12.48 13.0%1#方案一3#房型編號(hào)房型配置建筑面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積總套內(nèi)面積總公攤面積棟建筑面積得房率陽臺(tái)占比90.00 3房2廳1衛(wèi)92.09 132 74.84 70.52 8.64 18807.69 4335.71 23143.4081.3%10.9%1103房2廳2衛(wèi)110.98 99 90.19 83.86 12.66 13.1%2#1#(T7)2#(T7)3#(T6)90戶型110戶型方案一產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products1#方案二3#2#房型編號(hào)房型配置建筑面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積總套內(nèi)面積總公攤面21、積棟建筑面積得房率陽臺(tái)占比90.00 3房2廳1衛(wèi)93.87 132 74.84 70.52 8.64 15825.48 4023.53 19849.0179.7%10.9%1103房2廳2衛(wèi)113.01 66 90.10 83.86 12.48 13.0%房型編號(hào)房型配置建筑面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積總套內(nèi)面積總公攤面積棟建筑面積得房率陽臺(tái)占比90.00 3房2廳1衛(wèi)91.31 66 74.75 70.52 8.46 16838.58 3731.15 20569.7381.9%10.7%1103房2廳2衛(wèi)110.17 132 90.19 83.86 12.66 13.122、%房型編號(hào)房型配置建筑面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺(tái)）陽臺(tái)投影面積總套內(nèi)面積總公攤面積棟建筑面積得房率陽臺(tái)占比90.00 3房2廳1衛(wèi)90.83 132 74.84 70.52 8.64 21783.96 4654.49 26438.4582.4%10.9%1103房2廳2衛(wèi)109.46 132 90.19 83.86 12.66 13.1%1#(T6)2#(T8)3#(T6)90戶型110戶型方案二產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products90戶型海景贈(zèng)送全面積區(qū)域贈(zèng)送半面積區(qū)域中心景觀3房2廳1衛(wèi)10.32高贈(zèng)送1.5開間景觀陽臺(tái)、中心景觀和海景4.7M產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products110戶型海景海景贈(zèng)送全面積區(qū)域贈(zèng)送半面積區(qū)域中心景觀3房2廳2衛(wèi)11.05高贈(zèng)送2開間景觀陽臺(tái)、中心景觀和海景9.9M產(chǎn)品設(shè)計(jì)丨Residential products