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1、西安領地中心概念規劃與建筑設計一座歷史古都的都市傳奇XIAN Sovereignty CenterConcept Planning And Architectural Design千年古都大西安印象十三朝千年古都繁花國際都市西安的歷史變遷一座歷史古都與現代國際都市的時空變遷XIAN周秦漢唐NOW一個動感的城市活力IP復合社區活力+動感+文化設計愿景Design Design visionvision一個浪漫的城市休閑客廳城市客廳便捷+休閑+娛樂設計愿景Design Design visionvision一個綠色的城市花園空中花園自然+生態+放松設計愿景Design Design visionv2、ision效果圖RESULTS SHOWRESULTS SHOW效果圖RESULTS SHOWRESULTS SHOW設計靈感Design inspirationDesign inspiration自然NATURALNATURAL立面如同山石層巖，被流水沖出的細溝，谷壁巖石表面像被精心打磨，紋層順著巖壁流淌，如同萬年前的波浪被定格在這峽谷中，如行云流水一般，行走在其中動感變幻設計靈感Design inspirationDesign inspiration自然NATURALNATURAL立面如同山石層巖，被流水沖出的細溝，谷壁巖石表面像被精心打磨，紋層順著巖壁流淌，如同萬年前的波浪被定格在這峽谷3、中，如行云流水一般，行走在其中動感變幻設計靈感Design inspirationDesign inspiration文化CULTURECULTURE將大雁塔層層檐口，極具韻律的層次融入現代立面造型以歷史的厚重感，雕琢現代建筑細節設計靈感Design inspirationDesign inspiration文化CULTURECULTURE將大雁塔層層檐口，極具韻律的層次融入現代立面造型以歷史的厚重感，雕琢現代建筑細節設計靈感Design inspirationDesign inspiration科技TECHNOLOGYTECHNOLOGY設計靈感源于法拉利跑車每一根線條的把控完美地融入了法拉4、利高雅的弧線元素和時尚工藝感；iPhoneiPhone弧線交接工藝和鏡面技術，使設計充滿時尚感。設計靈感Design inspirationDesign inspiration科技TECHNOLOGYTECHNOLOGY設計靈感源于法拉利跑車每一根線條的把控完美地融入了法拉利高雅的弧線元素和時尚工藝感；iPhoneiPhone弧線交接工藝和鏡面技術，使設計充滿時尚感。Part 2前期分析，市場應對 交通地緣 競品分析 強排測算前期分析BASE ON ANALYSISBASE ON ANALYSIS灃西新城咸陽灃東新城西安市中心區SITE地鐵1號線灃東自貿園地鐵站秦漢新城高新區繞城高速項目基地位5、于西安市灃東新區，臨近高新區（上班族），未來潛力板塊交通：距離西安市中心14KM距離咸陽市直線距離10KM距離高新區11KM周邊設施：未來周邊以產業園為主目前處于待開發狀態西安咸陽國際機場西安北站西安站前期分析BASE ON ANALYSISBASE ON ANALYSIS地鐵1號線地鐵3號線灃東自貿園地鐵站繞城高速二環路連霍高速西興高速西三環路SITE2 KM基地西臨繞城高速，北鄰西興高速，距離地鐵一號線灃東自貿園區站2KM，交通發達便利用地條件BASE ON ANALYSISBASE ON ANALYSIS太平路征和五路中南上悅城灃東奧誠奧迪灃東自貿產業園太和路SITE在建產業園基地四周道6、路已經修通，北側有一公交站，西北角毗鄰太平河，目前居住氛圍還未形成，商業氛圍較弱，周邊資源適中，西側和南側相對較為開放，有一定機會公交站開發指標總用地面積：19586.17總建筑面積:29379.255容積率：1.5限高：30m建筑密度：50%綠地率：20%項目所具備優勢1、毗鄰高新區，未來發展潛力巨大2、完善的道路體系，地鐵，車行可達性強3、北鄰河道太平河，南側西側為防護綠帶4、地形方正，土地利用效率高5、周邊目標客群儲備量巨大項目需克服問題1、整體位置偏遠，區位認知度不高2、離主城區有一定距離，步行可達性弱3、外部景觀資源有限，可參與性不高4、周邊配套缺失，開發周期較長5、周邊城市形象有待7、改善6、西側林海公路產生空氣、噪聲污染白銀時代深掘資源SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT商業價值分析COMMERCIAL VALUE ANALYSISCOMMERCIAL VALUE ANALYSIS太平河在建產業園灃東奧誠奧迪場地價值初探112m項目地塊商業價值沿路高內側低 南側，西側緊鄰城市道路，北側有公交站，商業價值相對較高 西北側臨河，東側為相鄰地塊商業價值較低居住價值分析LIVING VALUE ANALYSISLIVING VALUE ANALYSIS在建產業園灃東奧誠奧迪112m場地價值初探太平河項目地塊居住價值沿路低內側高 南側，西側緊鄰城市道路，北側有8、公交站，居住價值相對較低 西北側臨河，場地內部，居住價值較高競品分析COMPETING GOODS ANALYSISCOMPETING GOODS ANALYSIS面積段：39-148產品類型：平層、LOFT公寓層高：平層3.5米、LOFT5.5米均價：31000元/面積段：42-85產品類型：商墅、公寓層高：均價：18000元/面積段：40-60產品類型：平層、LOFT公寓層高：平層3.2均價：18000元/面積段：43-115產品類型：商墅層高：2.9米均價：9150元/面積段：40-80產品類型：平層、LOFT公寓層高：平層3.8米、LOFT4.2米均價：9150元/天竹元谷云水壹號智慧9、中心幕客天第富力環球商貿港美墅南北通透靈活可變首層庭院屋頂露臺大層高超大贈送小面積低總價同質化競爭嚴重！亮點不足！如何創新？LOFT LOFT產品存量大，競爭激烈 以高層雙廊產品為主 層高較低，贈送較少競品總結商墅 產品存量較少，存有機會 層高較低，贈送較少 整盤缺乏特色亮點不足最“核心”最“迫切”的問題26%的中小套型比例，如何同樣在LOFT40左右小面積段下吸引客戶，發揮產品優勢42%商墅產品提升溢價，但市場商墅產品亮點不足，贈送較少，如何營造有特色、有創新力的產品32%的商業產品，作為第一個近郊的項目，如何化不利為有利，將32%的商業發揮到極致創造獨一無二的內部自我稀缺性以此獲得定價權，10、并使客戶愿意為此買單逆襲策略TARGET STRATEGY規劃，立面，戶型，景觀的獨一無二白銀時代降臨，地價逐年推高營銷溢價貨值：商墅商業LOFT公寓去化：商墅LOFT公寓商業特征性規劃+差異化產品破題策略打造灃東商住新典范商墅最大化商業最大化地下增可售小面積段靈活分割極致層高超大贈送有天有地標桿化形象公建化立面全玻璃幕墻保證快銷優質形象最優貨值方案一（私密商墅+雙廊公寓）商墅面積：10810 LOFT公寓面積：12200 商業面積：6369 產品貨值：商墅商業LOFT公寓方案二（街區式商業+雙廊公寓）商墅面積：9890LOFT公寓面積：10144商業面積：9345方案三（街區式商業+單廊公寓11、）商墅面積：12190（最多）LOFT公寓面積：7860（最少）商業面積：9329（最多）針對各類強排進行貨值比較Part 2規劃方案 規劃理念 空間策略 技術分析文化古都風韻未來新城英姿時空對話一場歷史與未來，文化與科技的對話傳統的歷史的文化的藝術的生態的科技的歷史古城風貌，傳統空間精華History Of The Ancient City Of Style,The Essence Of Traditional Space合進圍圍合院落，立體院落開放街區，鄰里商街院中有院，城中有城自然融入生活藝術點亮生活Natural into the art of living light life藝態技12、藝術之美，摩登時尚城市生態，綠色生活科技工藝，精工雕琢規劃理念河城谷規劃生成SREP 01：置入商業，圍合布局沿場地周邊布滿一層商業模塊，用足用地邊界，圍合式布局，形成中心商業廣場太平河規劃生成SREP 02：沿街打開，街區引入臨周邊街道打開缺口，重組形體，引入人流，形成開放式街區商業太平河規劃生成SREP 03：下沉廣場，挖掘價值下挖兩層下沉庭院，將商業引入地下，增加土地價值，形成一個立體的綜合商業廣場太平河規劃生成SREP 04：置入商住，復合社區商業基座上沿周邊布置商墅與LOFT公寓，用足用地面寬及邊界，結合空中花園，形成一個符合空中花園社區太平河總平面圖THE TOTAL FLOOR 13、PLANTHE TOTAL FLOOR PLAN西安領地中心經濟技術指標數量單位備注規劃凈用地19586M2總建筑面積55914M2地上建筑面積29379M2其中商墅12190M2層高5.8米LOFT公寓7860M2層高5.5米商業9329M2層高6.1米地下建筑面積26535M2其中地下商業面積9528M2地下一層、地下二層人防車庫面積1175M2總建筑面積的4%非人防車庫面積15832M2地上容積率1.5規劃要求容積率不小于1.0，不大于1.5建筑密度50%綠地率20%限高30M機動車總停車位376輛商業1.2輛車位/100建筑面積，商務辦公1.5輛車位/100建筑面積其中機動車地上0輛地14、下人防車位29輛非人防車位347輛非機動車地下763輛商業3輛車位/100建筑面積，商務辦公1.5輛車位/100建筑面積規劃亮點：極致化利用土地面寬及邊界資源 商墅占據南向及河景最佳位置 單廊公寓沿邊排布，南北通透 大尺度中心下沉廣場，充分挖掘地下土地價值N5F 商商墅墅4F商墅商墅5F 商墅商墅5F LOFT4F LOFT4F LOFT4F LOFT5F 商墅商墅5F 商墅商墅商業地庫出入口商業出入口商業出入口商業出入口商住地庫出入口創新LOFT公寓建筑面積：2070層高：5.5米創新LOFT公寓建筑面積：1665 層高：5.5米創新LOFT公寓建筑面積：1665 層高：5.5米創新商墅建筑15、面積：3680層高：5.8米創新商墅創新LOFT公寓首層商業創新商墅建筑面積：1840 層高：5.8米底層商業建筑面積：9329 層高：6.1米功能分析FUNCTIONAL ANALYSISFUNCTIONAL ANALYSIS產品類型戶數面積小計（）面積比（%）商墅1061219012190 41.49%LOFT公寓15778607860 26.75%商業9329 31.75%合計26329379 100.00%4F5F5F4F5F5F4F4F5F1F創新LOFT公寓建筑面積：2460 層高：5.5米創新商墅建筑面積：2760 層高：5.8米創新商墅建筑面積：1840 層高：5.8米創新商墅16、建筑面積：2070 層高：5.8米交通分析TRAFFIC ANALYSISTRAFFIC ANALYSIS商業車型流線商住車型流線居住人行流線居住人行流線PP景觀及節點分析LANDSCAPE ANALYSISLANDSCAPE ANALYSIS太平河城市綠化帶征和五路城市綠化帶Part 3深挖商業價值 開放街區 小進深活切分 深挖地下價值1.設置下沉空間，挖掘地下空間價值；2.地下停車圍繞商鋪設置，方便停車后同層進入商街，激活地下商業；3.首層商業延展最大界面，商業價值最大化；4.一層商業屋頂設置空中花園，營造回家氛圍，滿足二層以上居住功能需求。商業空間剖面COMMERCIAL COMMERC17、IAL SPACE SPACE SECTIONSECTION下沉商業空間立體綠化商業屋頂花園入戶空間打造一站式年輕化、開放性、品質化的商業互動空間親子美好時光基礎生活與時尚購物美食的享樂中心美好生活聚焦生活購物，兼顧時尚零售親子教育、親子游樂等一站式親子消費功能社交功能餐飲、家庭聚會餐飲、品牌連鎖餐飲引進服務品質高的康體及生活服務業態，建立歸屬感首層商業西側及南側雙排鋪，內部商街單排鋪；商業價值最大化，便于切分小鋪靈活銷售；地下一層中庭與首層商街對應，便于人流導入，外圍停車中間設置商鋪，停車效率高 商鋪便于切分小鋪靈活銷售；地下二層商鋪設置原則同地下一層，并設置集中超市作為主力店，帶動商鋪經營18、。首層商業地下一層地下二層商業面積：9329商業面積：4058車庫面積：9210 機動車位：208輛商業面積：5470車庫面積：7797機動車位：168輛商業及停車平面商業入戶大堂地下車庫交通COMMERCIAL AND PARKING PLANCOMMERCIAL AND PARKING PLAN商業空間尺度14m26.8m13.35m15.375m13.45m23m11.5m9.3m11.7m9.7m14.5m14.95m14.05m8.9m14.95m7.5m9.4m9.3m14.7m16.4m5.3m14.05m8.9m14.95m7.5m9.4m9.3m14.7m16.4m5.3m119、3.3m21.6m18.8m11.8m14.7m11.8m14.7m商鋪進深控制9-16m，局部通鋪進深20m；開間4-8m，局部開間15m；公區尺度控制12m以上，最大尺度30m；首層商鋪面積區間50-120，局部商鋪300；地下一層商鋪面積區間40-70，局部商鋪150；地下二層商鋪面積區間40-70，局部商鋪150，超市1900。首層商業地下一層地下二層COMMERCIAL COMMERCIAL SPACE SCALESPACE SCALE商業流線商業車行入口商業車行流線商業人行入口商業人行流線COMMERCIAL STREAMLINECOMMERCIAL STREAMLINE首層商業地20、下一層地下二層商業人行流線自北、西、南側三個入口進入商街，首層形成環形動線，通過中庭扶梯進入地下一二層商業，分層形成商業環線；商業機動車流線自西側地庫口下至地下二層，停車后可同層進入商街，將客流導至地下二帶動地下商業。商墅+LOFT車行入口商墅+LOFT車行流線商墅+LOFT人行入口商墅+LOFT人行流線商墅+LOTF流線COMMERCIAL VILLA AND LOFT STREAMLINECOMMERCIAL VILLA AND LOFT STREAMLINE首層商業地下一層地下二層商墅+LOFT人行流線自西側入口進入，通過集中獨立的入戶大堂升至一層頂貫通屋頂花園，自屋頂花園分別入戶；商墅21、+LOFT機動車流線自北側地庫口下至地下一層，停車后通過地下入戶門廳電梯直接入戶。Part 4產品終極PK客群定位產品研發目標客戶新興90后為主大學城15km90后新城區0-5km80/90后12km高新上班族80/90后咸陽市8km80/90后項目地處西咸板塊灃東新城，臨近高新區，處于咸陽與西安的紐帶上，發展前景較好,客群資源豐富，但目前片區配套缺失90后的空間需求個性定制可變空間半精裝修智能家居+商辦產權居住模式商業模式LOFT公寓37-86商墅1155.5M層高，超大贈送首層商鋪50-120地下商業40-705.8M層高，庭院+露臺超大贈送6.1米層高，面積贈送面積小，總價低B1層6米；22、B2層4.5地庫平進，面積小總價低26%42%32%面積比特色性多樣性戶型選擇好看好用采光面積大：視覺通透空間形狀正：寬敞舒適房型結構可變：靈活調整儲藏空間豐富：彈性儲藏如何讓小面積房型寬敞舒朗如何讓小面積房型實用可變商住戶型區別于傳統住宅戶型的基本原理商墅LOFT公寓整層贈送居住層高偷走廊上方臥室區南北通透舒適感強5.5M走廊2.7M2.8M整層贈送居住層高偷一半走廊及上空區首層贈送庭院頂層贈送露臺空間分析5.8M2.8M3.0M商墅屋頂露臺首層小院首層小院商業地下商業5F4F3F2F1FB1B2空中花園空中花園LOFT商業地下商業5F4F3F2F1FB1B2空中花園空中花園LOFT投資型商23、辦產權戶型小面積，低總價5.5米層高，超大贈送，居住體驗自住、分租，靈活多變面積段：37-86 層高：5.5M層數：2-5層建筑高度：30M本層建筑面積：620.89本層套內面積：415.39得房率：66.89%首層夾層37-86LOFT戶型A租戶：一居室B租戶：兩居室雙鑰匙模式正常模式三合模式2.5房1廳2衛A租戶：一居室B租戶：一居室B租戶：一居室abbABAaba套型A租戶a：1房1廳1衛租戶b：1.5房1廳1衛建筑面積：44.89得房率：66.89%贈送面積：37.44實得面積：82.33 贈送率：83.40%雙鑰匙模式正常模式三合模式abb首層夾層雙鑰匙模式正常模式三合模式套型A2房24、1廳2衛建筑面積：44.89得房率：66.89%贈送面積：37.44實得面積：82.33 贈送率：48.07%首層夾層套型B（端戶）租戶a：2房1廳1衛租戶b：2房1廳1衛建筑面積：86.11得房率：66.89%贈送面積：57.60實得面積：143.71 贈送率：66.89%首層夾層雙鑰匙模式正常模式三合模式abb雙鑰匙模式正常模式三合模式套型B（端戶）3+1房2廳2衛建筑面積：86.11得房率：66.89%贈送面積：57.60實得面積：143.71 贈送率：66.89%首層夾層雙鑰匙模式正常模式三合模式套型CA：1房1廳2衛a：1.5房1廳2衛B：1房0廳2衛b：1房0廳2衛首層夾層ABAa25、baAa戶型建筑面積：44.31得房率：66.89%贈送面積：41.34實得面積：85.65 贈送率：93.30%Bb戶型建筑面積：37.14得房率：66.89%贈送面積：20.21實得面積：57.35贈送率：54.42%居住型商辦產權戶型小面積，低總價5.8米層高，超大贈送，居住品自住、分租、辦公，多種模式單戶、整層、整棟靈活產權切分首層入戶庭院，頂層屋頂露臺商墅框架結構二層小院屋頂露臺底層商業單元電梯空間大方正靈活分割創新115產品模塊立體模塊創新1.二層贈送南側私家小院，三層贈送北側私家小院，感受私家別墅2.屋頂贈送花園露臺，打造空中別墅3.橫向豎向靈活分割，多種組合出售模式平面模塊創新26、1.框架結構，空間大方正，靈活劃分，居住辦公雙向選擇2.5.8米層高，超大贈送，抵消低得房率，享受居住空間體驗可偷一半走廊面積3米115商墅戶型雙鑰匙模式正常模式辦公模式分租A：兩房兩廳兩衛B：兩房兩廳兩衛全生命周期全齡化關懷多樣生活模式小型辦公空間靈活可變多種組合出售模式ABBA首層平面夾層平面贈送面積BB雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式分租模式A租戶：2房1廳1衛A租戶：2房1廳1衛建筑面積：116.55得房率：60.54%贈送面積：94.76實得面積：211.31 贈送率：81.30%贈送面積豪華寬廳首層平面夾層平面主衛四件套豪華主臥超大衣帽間開敞式餐廚雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式單27、身貴族2房3廳2衛建筑面積：116.55得房率：60.54%贈送面積：94.76實得面積：211.31 贈送率：81.30%贈送面積首層平面夾層平面主衛四件套超大衣帽間豪華主臥雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式二人世界4房2廳2衛建筑面積：116.55得房率：60.54%贈送面積：94.76實得面積：211.31 贈送率：81.30%贈送面積首層平面夾層平面主衛四件套超大衣帽間主臥套兒童房雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式三口之家4房2廳2衛建筑面積：116.55得房率：60.54%贈送面積：94.76實得面積：211.31 贈送率：81.30%贈送面積首層平面夾層平面主衛四件套超大衣帽間主臥套二28、孩房兒童房雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式二孩出生4房2廳3衛建筑面積：116.55得房率：60.54%贈送面積：94.76實得面積：211.31 贈送率：81.30%首層平面夾層平面主衛四件套超大衣帽間豪華主臥主兒童房老人房雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式四口之家4房2廳3衛建筑面積：116.55得房率：60.54%贈送面積：94.76實得面積：211.31 贈送率：81.30%贈送面積單層銷售面積：233.10雙層銷售面積：466.20整棟銷售面積：932.4首層平面夾層平面頂層夾層平面頂層平面雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式平層分割建筑面積：233.10得房率：60.54%贈送面積：189.52實得面積：422.62 贈送率：81.30%贈送面積庭院露臺ABABABAB單層銷售面積：116.55躍層銷售面積：233.10首層平面夾層平面頂層夾層平面頂層平面雙鑰匙模式全生命周期模式辦公模式單戶分割建筑面積：116.55得房率：60.54%贈送面積：94.76實得面積：211.31 贈送率：81.30%贈送面積庭院露臺領地中心灃東新城的新標桿一個現代都市的未來中心SovereigntyCenterBeingANewStandardOf FengdongxinchengTHANKS