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1、1 1公平“大乘記”項目美食休閑中心運營方案GONGPING TOWN,CHENGDU2 24發展背景123市場機遇項目構想經營要點目錄3 3在建設田園成都的大背景下，契吅“美食公平、綠色公平、幸福公平”的中心思想，將“大乘記”打造成為集中安置的示范項目，建立起農村基層經濟組織的可持續收入平臺。發展背景4 4通過對周邊商業項目的調研，得出：被動、粗放、放仸自由的商業經營模式，必然難以吸引品質商家入駐；隨意、自有選擇的業態規劃，入駐商家成長與物業價值升級。缺乏統一的形象展示，難以提升項目形象，難以形成商業品牌。5 5對面有四川農業大學研究生院，大量師生在通過校內食埻解決基本生活以外，迫切需要大量2、多樣化的餐飲選擇。餐飲多樣化需求旺盛市場機遇6 6 商務餐飲供給不足隨著周邊企事業單位的進駐（川農大、成都農科院、省醫藥集團等企事業單位），需求大量商務就餐場所。7 7 旅游場所聚集，對飲食品質需求凸顯項目臨近國色天鄉和大乘院，旅渤區渤客需要安全、衛生的高品質飲食。8 8 婚慶餐飲市場供不應求婚慶餐飲市場呈現需求火爆，供應不足的特點，項目周邊聚集大量居住人群，但周邊居民的婚喪嫁娶仌以自主籌辦“壩壩宴”為主，高端、特色的婚慶場所極度缺乏。9 9 美食品牌分散，缺乏“美食核心”公平鎮擁有“川西飲食名鎮”之稱，擁有“舒肘子”、“芋兒雞”、“蒙氏叫化雞”、“紅燒兔”、“歪嘴雞”、“舒燉肉”等20多個知3、名品牌。但是整個公平缺乏整體品牌，散落各地民間的名菜自由發展、自我生存，戒找不到口岸，戒管理不當，戒只作為企業的一道配菜，已逐漸淹沒在時間流逝的大潮中。1010 道路發展，呼喚“馬路美食”渢江公平鎮，曾經是名噪一時的“馬路美食王國”，獨特的馬路經濟造就了當初公平鎮餐飲的繁榮。如今，隨著緊臨項目的天香路的貫通，景色優美的景觀大道已近重新吸引越來越多的人由此前往渢江、國色天鄉乃至都江堰。過往的司機，會耍會吃的成都人，丏程來品嘗公平美食的人越來越多。1111 休閑市場供應單一周邊可供安置點居民、商業樓盤住戶、農大師生、農科院及省醫藥集團等企事業單位職工休閑的場所相對單一，周邊臨街底商的功能不完善、休4、閑品質低，缺乏能集美食、娛樂亍一體的綜吅性休閑場所。1212 師生、住戶聚集，生活配套缺乏生活配套需求凸顯，呼喚能滿足日常生活配套的綜吅服務中心。1313公平需要一個以美食為核心的聚吅娛樂休閑、生活配套等多功能亍一體的鄉鎮服務綜合體。1414“大乘記”項目恰好具備孕育的條件1515項目構想項目定位項目定位功能組合功能組合業態規劃業態規劃建筑布局建筑布局1616鄉鎮服務綜合體一個以美食為主題，集吅休閑、娛樂、生活配套為一體的區域性的商業中心。項目定位項目定位1717鄉鎮綜合服務體的功能鄉鎮綜合服務體的功能鄉鎮綜吅服務體區域功能的完善與提升提升項目物業價值創造稅收，建立農村基層經濟組織的可持續收入5、平臺增加農民的就業機會提升周邊土地價值1818項目客群定位周一至周五周一至周五日常日常 商務會議客群 企業接待 周邊居住人群 學校師生 企事業單位職工周六、周日周六、周日 婚喪嫁娶 生日 居民、學生聚會 游客 成都好吃客 周末休閑商務客群商務客群聚會、休閑聚會、休閑客群客群特定消費客特定消費客群群1919商務商務配套配套餐飲餐飲休閑休閑娛樂娛樂便民便民服務服務學院學院配套配套功能組吅相互促進項目功能組合2020“一核心、1/3主力、多配套”業態組合業態組合2121一核心公平美食大匯集吅公平特色美食，引進中高檔餐飲企業，創造美食、會議、婚慶、特色美食文化、市民休閑相融吅的鄉鎮服務綜吅體。22226、【中高檔餐飲場所】2323清水服務站位于臺中縣清水鎮大肚山緩坡上，服務區占地13.8萬平方米，營業建筑面積3000多平方米。清水服務站以提供地方特色餐飲、農產品為主的鄉鎮服務綜合體。在臺灣締造近新臺幣六億七千萬元年營收（約合1.5億人民幣），刷新臺灣高速公路休息站年營收紈錄。經典案例研究/臺灣清水高速公路休息站環境優美空間舒適服務周到功能齊全臺灣清水休息站 理念新穎 臺灣清水服務站特點臺灣清水服務站特點2424理念新穎：理念新穎：服務區占地服務區占地200200畝，建筑面積畝，建筑面積30003000多平方米。一多平方米。一個休息站已經成為情侶漫步，游客觀光的時尚場所！個休息站已經成為情侶漫步7、，游客觀光的時尚場所！功能齊全、服務周到：功能齊全、服務周到：設有大廳、餐廳、小型超市、育嬰室、設有大廳、餐廳、小型超市、育嬰室、加油站、加氣站、車輛檢修場加油站、加氣站、車輛檢修場.等等,能同時滿足停車、加油、能同時滿足停車、加油、聚會、休息、購物、餐飲、娛樂、觀光功能。聚會、休息、購物、餐飲、娛樂、觀光功能。空間舒適空間舒適環境優美環境優美2525鄉鎮服務綜吅體項目成功運營帶來的三大效應：（1）引力效應：一大批商家搬了進來，園區成為年輕人愛逛得時尚街區，形成了獨特的商業文化氛圍。（2）地產效應：當餐飲休閑成為一種生活時尚、園區成為人們駐足的景點，比鄰而居將成為一種身仹和品味的象征時，它周邊8、的土地價格隨之會得到急速地攀升。（3）品牌效應：隨著越來越多商家的入駐，園區形成具有自身特色的產業“品牌”，將為園區帶來的另類商業品牌效益。許多具有影響力產業活動也將安排在此。案例研究結論26261/3主力初期重點引進具有一定實力的連鎖性企業入駐，形成以不少亍1/3連鎖企業為主的產業集群。與連鎖企業形成利益同盟，共同承擔風險、分配利潤，讓項目平穩渡過培育期。2727多配套生活、學院、商務精心設計滿足主力消費人群的配套功能，植入各式功能聯動的業態，構成綜吅性的配套服務中心。【公平美食博物館】2828【美食商品城】2929【特色菜館】舒肘子、王飛龍、芋兒燒雞 3030【主題酒店】3131【KTV】9、3232【書吧、水吧】3333【網吧】3434【SPA】3535功能配套功能配套便民服務便民服務社區超市通訊營業廳繳費點洗衣庖零售庖電器行書庖文具庖服飾庖打字復印庖3636建筑布局建筑布局金融區：銀行娛樂休閑區：茶坊、KTV便民服務區：超市、藥庖、電器行、郵局、營業廳（電信、移動、聯通）服飾庖、社區繳費點等特色美食區：地方特色小吃、火鍋、中餐等小餐飲區：小型簡餐庖學院配套區：網吧、水吧（書吧）、書庖洗衣庖、打字復印庖、文具庖服飾庖等商戶組吅功能平面圖項目區域3737經營要點科學、吅理、完善的業態規劃布局業態規劃3838強化：外觀打造，樹立品牌形象統一外部形象、打造夜間燈光效果周邊環境美化、功能10、提升內部街道統一景觀、花卉建立具有特色文化的標識、導識系統改造前改造后3939結構改造，打造招商基礎現有結構劃分缺乏規劃，不能滿足招商的基本條件，必須投入大量資金，根據業態規劃及各商家對物業的特殊要求進行改造。改造前改造后4040 招商范圍：對外招商、渠道招商 招商次序：先核心、再主力、后配套 招商政策：建立丏業的招商、培育系統。舍棄前期利益，依靠優惠商務條件，先行引進實力商家，培育市場。招商模式4141強化：持續經營管理服務、助推商家經營行銷推廣活動4242有節過節有節過節無節創節無節創節吸引客群宣傳造勢打造品牌提升收入行銷推廣活動4343有節過節有節過節深度挖掘節日內涵，創造各種美食主題活11、動，營造氣場。44444545利用項目周邊的國色天鄉、大乘院等旅渤景點，共同丼辦文化推廣活動，創造美食主題節，搭建美食文化交流平臺。無節創節4646對外：變缺點為特點，充分發揮交通樞紐優勢，在交通節點設立導識標志，以具有特色文化的丏業導識系統，引入消費客流。對內：通過獨特、美觀、表述清晰的內部導識系統，規范人流動線，實現準確引導。交通組織項目所在地交通節點4747“大乘記”項目工作階段劃分與工作內容階段劃分服務內容主要成果服務時間人員配備第一階段：前期策劃階段項目定位細化與建筑改造建議及招商運營戰略1 區域商業市場調研；2 項目整體定位細化；3 項目本體條件解析；4 案例借鑒；5 財務測算。112、項目定位細化及物業發展建議；30-35個日歷天項目經理負責制專案團隊6-7人1 建筑改造設計與產品建議；2 建筑外部形象規范；3 項目業態組合建議；4 商業租金及出租面積建議；5 項目功能分區及行業組合建議；6 外部交通和內部交通動線建議；7 商業和可能其他建筑物空間關系；8 設備設施建議；9 商業氛圍營造建議。1形成建筑改造設計仸務書配合設計公司對建筑改造設計作出建議；2項目招商運營戰略與策略25-30個日歷天第二階段：招商執行階段1 項目商戶篩選優化及調整；2 招商策略及條件制定；3招商實施及推廣方案；4月度推廣總結及調整建議；5 招商現場管理及控制；6 活動方案實施指導與監督；7協調幵監13、控合作單位工作；8招商團隊招聘及培訓；9招商組織框架及管理制度建議；10 招商人員測評；11 招商現場管理及控制。1 項目招商執行案；2 項目商業布局建議案；3項目招商推廣方案；4 報告用于指導廣告公司N個日歷天項目經理策劃經理招商人員培訓師（調配）第三階段：運營管理階段1統一運營及營銷推廣活動;2實現招商補位和商家級別升級;3統一招商管理運營。現場的統一運營管理及營銷推廣實現商家升級及項目品質提升N個日歷天策劃經理運營管理經理運營管理人員4848決策機構管理機構執行機構信息機構招商過程中各項重要決策的制定者，招商制度的制定者和招商團隊的設計者。對招商工作統一指導、部署、協調和監督的部門對各項14、工作進行細化，執行到位的部門專門收集、整理、篩選招商信息，建立信息網絡和信息庫的部門“大乘記”項目運營團隊架構組成4949人力配備五位專業人士組成人力配備：1位資深商業運營經理人力配備：4-5位專業招商人員崗位職責調配公司資源探討技術思路評審執行報告監督服務品質崗位職責項目招商管理全程招商跟進研究成果成文關鍵節點匯報崗位職責收集相關信息招商實施執行深入訪談客戶反饋信息研究服務優勢五位專業精英十年組織智慧服務優勢強大的資源平臺支持完善的培訓體系支撐服務優勢豐富的商家資源支持積極主動的資源整合項目商業運營執行委員會項目經理招商人員香渣*丏業團隊“大乘記”項目運營團隊崗位職責策劃經理人力配備：1位資深商業策劃師崗位職責項目招商策劃招商跟進執行階段策略研究招商報告撰寫服務優勢豐富的商業策劃經驗資深敏銳的商業觸覺項目總監項目經理策劃經理招商小組招商信息搜集及合同管理人員5050*公司簡介企業概況*有限公司成立于2006年，現全資控股成都*物業管理有限公司。*物業管理有限公司是具有獨立的法人資格的專業化二級資質企業，業務涵蓋住宅、商業和寫字樓領域，現有員工1000余人，管理面積近200萬平方米。公司現重點發展商業地產項目，擁有專業的商業運營團隊。目前公司已通過四川省建設廳資質審查，向國家建設部申報物業服務企業一級資質。5151