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1、1 廣 告 策 劃 書(shū) 策 劃 人:淮安國(guó)際廣告公司 2 東奧房地產(chǎn)公司廣告策劃方案東奧房地產(chǎn)公司廣告策劃方案 前言 本策劃書(shū)分為兩大部分，第一部份是對(duì)本項(xiàng)目總體策劃進(jìn)行闡述，而第二部份 是針對(duì)住宅發(fā)售而制定的推廣策略和相應(yīng)的工作計(jì)劃。 策劃思路策劃思路 我公司認(rèn)為，策劃的關(guān)鍵是讓項(xiàng)目持續(xù)旺銷(xiāo)，旺銷(xiāo)的核心是銷(xiāo)售力。圍 繞這一理念，我們分別以銷(xiāo)售力分析、銷(xiāo)售力提純、銷(xiāo)售力提升、銷(xiāo)售力 傳播、銷(xiāo)售力實(shí)現(xiàn)等多方面進(jìn)行闡述。 . 第一部分：銷(xiāo)售力全攻略 . 一、銷(xiāo)售力分析 1 1、市況概略、市況概略 （1 1）政策環(huán)境：）政策環(huán)境： 大力啟動(dòng)住房消費(fèi)市場(chǎng) 從全國(guó)來(lái)言，自1998年的第十五次全國(guó)人大以來(lái)2、，中國(guó)的房地產(chǎn)作為未來(lái)的中國(guó) 的四大經(jīng)濟(jì)支柱，其政府的政策即發(fā)展房地產(chǎn)是今后的發(fā)展重點(diǎn)之一。2004年3 月，政府規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)，更加堅(jiān)定了政策的立場(chǎng)。 從淮安市的狀況來(lái)講，自三淮一體戰(zhàn)略實(shí)行以來(lái)，以淮安市為中心，淮陰縣和楚 州區(qū)為兩翼的戰(zhàn)略，給淮安的發(fā)展帶了很大的機(jī)遇，淮陰縣的重鎮(zhèn)王營(yíng)，其 戰(zhàn)略的位置便成了商界兵家必爭(zhēng)之地。于是，便需要一個(gè)高檔時(shí)尚的居住小區(qū)。 而在淮陰縣的住宅開(kāi)發(fā)方式卻還停留在原先樣式。 . （2 2）市場(chǎng)環(huán)境：）市場(chǎng)環(huán)境： 住宅旺銷(xiāo)勢(shì)頭不減，個(gè)人購(gòu)房成為主流。 隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)及各種促銷(xiāo)政策與措施的出臺(tái)，淮安市城鎮(zhèn)居 民購(gòu)房意識(shí)不斷增強(qiáng)，住房銷(xiāo)售面積大幅提高3、。 . 3 （3 3）行業(yè)環(huán)境：）行業(yè)環(huán)境： 隨著實(shí)物分房福利的取消以及城市居民購(gòu)房意識(shí)不斷增強(qiáng)，商品房銷(xiāo)售 價(jià)格持續(xù)攀升，但對(duì)于淮陰縣來(lái)言，其擁有現(xiàn)代化、時(shí)尚并結(jié)合大自然的 高尚住房還未出現(xiàn)。 2 2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類(lèi)比、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類(lèi)比 3 3、項(xiàng)目理解、項(xiàng)目理解/ /分析分析/ /總結(jié)總結(jié) （1 1）項(xiàng)目理解）項(xiàng)目理解 總占地面積：103600M 2 容積率：0。88 總建筑面積：91130M 2 綠地率：31% 規(guī)劃居住人口：1428人 建筑密度：26% 歸納如下：歸納如下： SWOTSWOT分析分析 S S優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 發(fā)展商將不同年齡層次的人的活動(dòng)特點(diǎn)與小區(qū)的設(shè)計(jì)相融合，為提升項(xiàng)目的人性 價(jià)值奠定基礎(chǔ)。 組團(tuán)式發(fā)展策略，是項(xiàng)目長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)中消費(fèi)者、發(fā)展商雙方滿意的保證。 緊貼鹽河，除了將以河作為道路結(jié)構(gòu)，將園林景觀融入到小區(qū)設(shè)計(jì)中，是獨(dú)一無(wú) 二的自然資源優(yōu)勢(shì)。 發(fā)展商自有高水平的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍和銷(xiāo)