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1、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃之石家莊某住宅樓盤(pán)實(shí)戰(zhàn)定價(jià)方案 石家莊某樓盤(pán)實(shí)戰(zhàn)定價(jià)方案 1、定價(jià)思路 本住宅物業(yè)價(jià)格確定的方法主要是可比樓盤(pán)量化定價(jià)法。 項(xiàng)目所在區(qū)域是石家莊市房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在售樓盤(pán)集中，本項(xiàng)目定位和綜合素質(zhì)與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相似，因此，本項(xiàng)目與 區(qū)域內(nèi)在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)具有較高的可比性， 因此在確定年價(jià)格時(shí)， 依據(jù)以下步驟制定價(jià)格方案： 第一步：分析項(xiàng)目特點(diǎn)，確定價(jià)格制定原則； 第二步：根據(jù)比較案例選擇標(biāo)準(zhǔn)，選擇可比案例； 第三步：確定價(jià)格影響因素； 第四步：通過(guò)影響因素分析可比案例； 第五步：通過(guò)區(qū)域因素、樓宇本體因素、營(yíng)銷等因素對(duì)比調(diào)整確定樓盤(pán)比較價(jià)格； 第六步：分析比準(zhǔn)價(jià)格，確定項(xiàng)目可實(shí)2、現(xiàn)的市場(chǎng)均價(jià)； 第七步：調(diào)查分析市場(chǎng)案例，確定項(xiàng)目層差、位置差； 第八步：確定價(jià)格表； 第九步：結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷階段，確定各個(gè)階段可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格； 第十步：確定付款方式。 2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則 （1） 、項(xiàng)目特點(diǎn)分析 項(xiàng)目全部為多層住宅，南北朝向，分為南北兩個(gè)組團(tuán)，其中北組團(tuán)主要為原有居民回遷區(qū)， 而南組團(tuán)為商品住宅區(qū)，因此兩大組團(tuán)定位不同，并在以下幾個(gè)方面形成差異： A、 戶型設(shè)計(jì)上的差異：北組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)中受回遷房平面戶型限制，平面設(shè)計(jì)較差， 主要為 2 房 1 廳和 1 房 1 廳，建筑面積為 40133 平方；而南組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)較為靈活，平 面設(shè)計(jì)好，以 3 房 2 廳為主，建筑面積在 71193、6 平方； B、 組團(tuán)環(huán)境上差異：外部環(huán)境中北組團(tuán)北面臨近東貨場(chǎng)，噪音、污染較南組團(tuán)重； 內(nèi)部環(huán)境中南組團(tuán)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)較優(yōu)，并富有變化； C、 樓宇質(zhì)量上差異：南組團(tuán)的建筑設(shè)計(jì)單位和施工單位均為知名甲級(jí)單位，北組 團(tuán)不具備這一優(yōu)勢(shì)。 （2） 、價(jià)格制定方法 A、以南北兩大組團(tuán)形成兩個(gè)價(jià)格體系，并且拉開(kāi)價(jià)格差距； B、在制定價(jià)格差差時(shí)，由于南北組團(tuán)內(nèi)各棟樓宇景觀差異小，噪音差異大，因此噪音是影 響價(jià)格差的主要因素； C、北組團(tuán)戶型面積偏小，價(jià)格制定主要從總價(jià)考慮。 3.確定項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) (1) 市場(chǎng)比較法 考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域是目前石家莊住宅競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)素質(zhì)同周邊樓盤(pán)差異不大,因此選 擇市場(chǎng)比較法作為項(xiàng)目定價(jià)的方法.首先選擇市場(chǎng)可比案例,通過(guò)價(jià)格影響因素對(duì)比調(diào)整確定 物業(yè)比準(zhǔn)價(jià)格,以最終確定本項(xiàng)目住宅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià). (2) 調(diào)查案例選取 選取原則:同類型住宅物業(yè),同一供需區(qū)域,位置接近