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1、德杰地產西二環項目策劃定位目錄Contents壹、區域概況貳、本體界定叁、市場調研肆、分析定位伍、開發建議陸、成本測算概況區域區域概況土門區位分析區域位置項目位于西安市蓮湖區土門片區。區域歷史：土門是唐開遠門遺址處，唐末城樓毀壞，被稱為土門。區域芹圍：土門片區處于高新區、灃東新城、經開區、大興新區的重要銜接地帶，西起阿房宮路，東至西二環路、勞動路，南起豐慶路、昆明路，北至大興新區、與漢長城遺址接壤。呈“凸”孒形態，形成雙龍飛舞、中央通透的格局。區域規劃面積：14.97平方公里。行政區域：蓮湖區區域交通：從大土門片區來看，區域內交通便利，40余條公交線路通往西安市各個區域和咸陽、戶縣等地，更有地2、鐵1號線連通西安城西和城東區域，規劃中的地鐵5號線貫穿城西各個區域和高新片區，從大的交通配置來看，土門地區出行是極為便利的。但是土門區域非主干道部分較為狹窄，以4車道為主，其多路公交車以小巴車為主，營業時間也在晚8點之前，路況較差，且多條路段兩邊均有停車，以工廠廠房為主，公共交通少。為部分人的出行帶來不便。區域內大型企業：區域內包括慶安集團、西電集團、利君制藥廠、中鋼西安重機、雁塔水泥公司、鍋爐總廠、起重機械廠、市輕化工總公司、西安航空動力控制公司、三印廠、熱電廠等大型重工業工廠，對水源、空氣均有較嚴重的環境污染。周邊配套：雖包括喜來登大酒店這樣的高端配套，但也僅此一家。國美、蘇寧、華潤萬家等3、連鎖超市或賣場雖有但是數量很少，僅位于土門核心區域。另外該區域因購買力問題缺乏高端商業百貨，多以獨立門面私人經營為主，商業整體規模和檔次較低。教育配套:土門片區以子第學校為主，教學質量較好，但缺乏西安市五大名校。開發企業狀況：轄區內在售的正規商品房或正規城改房項目較少，以家屬院住宅或早期城中村拆遷房為主，沒有全國性品牌開發商入駐，多以陜西本土房企如宏府集團、錦園地產等為主商業氛圍：商業以獨立小面積門面自營為主，規模和檔次較低、缺少主力品牌項目。居住品質：轄區內住宅多以6-7層小高層家屬院為主，密度較大，鮮少有綠化高、容積率低的樓盤，居住環境較差。區域概況整體環境較為落后區域現狀區域概況土門新區4、將通過基礎設施更新、區域環境優化等，將土門打造成西安的國際商務區、中央活力區。區域規劃定位土門片區是蓮湖區的重要經濟板塊，是城西現代商業和居住新區、是西安市產業結構調整和舊城改造的示范區，是集生態居住、總部經濟、現代服務業、文化產業等為一體的大西安商業新中心。土門將逐步建設成為西安國際化大都市的城市風貌展示區。規模規劃區現狀人口約為20萬人，規劃人口約為30萬人。提供就業崗位15萬個。規劃期限規劃片區近期2011年2015年；遠期2016年2020年。區域概況大西安商業新中心區域定位區域概況土門地區戰略規劃將營造土門地區戰略規劃將營造土門地區戰略規劃將營造土門地區戰略規劃將營造“一心六軸一心六5、軸一心六軸一心六軸、八區多點八區多點八區多點八區多點”的整體發展結構的整體發展結構的整體發展結構的整體發展結構。功能結構土門地區戰略規劃將營造“一心六軸、八區多點”的整體發展結構。“一心”圍繞團結南路區域布置電子商務、大型購物中心、商務辦公、文化旅游等功能業態。“六軸”主要指大慶路總部經濟發展軸、灃鎬路綜合商貿軸、團結路中央活力軸以及西二環、漢城路、昆明路三條城市形象發展軸。“八區”為中央活力核心區、兩大都市產業總部聚集區、工業遺孓文化創意區、漢文化旅游區、三大高尚宜居生活區。“多節點”指結合城市地鐵軌道站點，構成節點式社區、商業服務中心。區域概況有機遇有機遇有機遇有機遇、有挑戰有挑戰有挑戰有6、挑戰區域綜述土門地區發展的優勢土門地區發展的劣勢1、西安市商業發展中心確定，土門地區成為核心商業地區。2、區域交通便利，地鐵帶動區域土地升值。3、土地的集約利用發展為地區贏得不少的可再生資源。4、毗鄰多個開發區，互相促進，共同發展。1、區域發展缺乏依托，空間結構混亂，用地布局零散。2、現狀存在大量工業用地，用地結構與城市、地區的發展定位不吻合。3、道路系統已形成，但路網密度不夠高。4、土門地區現狀綠化用地、開敞空間較少，服務設施不足，區域生態環境較差，人居環境亟待改善。1、收編區域發展條件的改善。2、大西安西部片區的融合發展。3、大興新區與灃渭新區發展的經濟社會及環境波及效應。隨著西部灃渭新區7、的興起，土門周邊的大興新區、高新區等各個區域的規劃也相繼啟動實施。土門地區發展的機遇土門地區發展的挑戰界定本體?項目位于西安城西，距市中心車行20分鐘，距城西客運站車行10分鐘；?項目距豐慶公園車行約10分鐘，距阿房宮4公里，距唐城墻遺址公園車行8分鐘；?項目地比鄰紅光路和華東萬錦城，該區域周邊用地以老廠區為主，周圍公建配套服務相對落后；本體分析項目位于西安市蓮湖區，比鄰紅光路，處于西安古城區的東西主軸線上，屬于城市發展熱點區域，未來升值潛力巨大。區位城西印象城西印象城西印象城西印象：“臟臟臟臟、亂亂亂亂、擠擠擠擠”區域：相對落后的城市西部四至：周邊老城形象中低端城市氛圍交通：西二環、大慶路、8、西三環配套：古老市場、街鋪為主的低端消費市場，不具規模性本體分析相對雜亂的區域：基礎生活配套+中低端市場，未來規劃利好并未完全展現，客戶對片區印象仍停留在“臟、亂、擠”區域面貌周邊沿街商業城西客運站?項目比鄰紅光路，團結西路，南側有在建中的地鐵5號線，交通尤為便利;?距離西三環2公里，距離西二環2.3公里，北側為連霍高速，距離城西客運站車行10分鐘；?項目周邊公交路線分布密集，包含k603路,712路,15路,703路,226路712路,212路,225路，331路，611路，226路15路，703路等；本體分析項目位于傳統城西交通集散片區，交通體系較為成熟，東南西北高速，環路，地鐵的貫通利好9、顯著交通?周邊醫院資源齊全：西安醫學院第一附屬醫院、西安冶金醫院、中航工業西安醫院、西郊紡織醫院、陜西省紅十孒會綜合醫院等；?周邊購物中心稀缺大型超市僅華東萬錦城和西鈔廣場；?周邊教育資源多以廠區子校為主：遠東二中、紅光路天資幼兒園、遠東第一中學等。本體分析生活配套相對齊全，但目前無大型商業中心及知名商場入駐，教育資源多以廠區子校為主，整體質素偏低。生活配套本體分析灃東新城門戶/教育配套/商業本體屬性界定本項目位于西安與咸陽板塊交接邊緣，屬于灃東新城門戶片區，未來人口密集，屬于城市發展熱點區域，是西安城西規劃的重點區域，升值潛力巨大。項目位于城西交通、物流集散片區，交通體系較為成熟項目周邊生活10、配套較少，整體質素偏低，教育資源多以廠區子校為主，給人印象多以“臟、亂、擠”區域內規劃中學、小學，并有商業地塊。區位區位區位區位指標指標指標指標配套配套配套配套交通交通交通交通關鍵詞：門戶+潛力關鍵詞：成熟關鍵詞：較少+質素偏低關鍵詞：教育+商業調研市場市場調研2014年西安市各區商品房供需情況城西發展走勢高新供銷比略大，城西、城東、城南、經開區域供銷比均處于合理區間。市場調研2014年西安市各區均價對比城西發展走勢城西與西安市熱點開發區域對比有一定差距，具有一定上漲空間。市場調研西安市城西近一年商品房價格走勢城西發展走勢14年開始房地產市場成下降趨勢，15年價格逐漸回升后，趨于平穩。市場調研11、城西區域內房地產以高層住宅為主，中小學教育稀缺。城西發展走勢樓盤名稱建筑面積（萬）產品形態展示配套梯戶比賣點面積區間均價（元/）開盤時間華府西城港灣60高層售樓部酒店、幼兒園、會所2T6公園地產70-13058002013年入住開遠半島廣場28高層、公寓售樓部+樣板間綜合體、幼兒園2T6綜合體、幼兒園48-14867002013年入住東尚觀湖26高層、小高層售樓部+實體樓底商、會所、湖景2T22T3湖景88-13666002009年9月26日開盤，2013年6月30日巨威大秦郡40高層售樓部+實體樓雙語幼兒園、沿街商業2T42T6會所+雙語幼兒園+主題運動場58-12258002012年10月12、開盤，預計2015年年底交房。海倫春天45高層、別墅售樓部+園林+樣板間幼兒園、商業1T22T423品牌+歐式園林+通透產品84-1246200預計2015年10月交房翡麗城20高層售樓部+樣板間底商、幼兒園、步行街、會所2T61T3幼兒園、步行街、運動場、游泳池75-12670482011年4月23日開盤，預計2015年10月交房宏府鹍翔九天120高層、小高層售樓部+實體樓綜合體、小學、雙語幼兒園3T9綜合體、酒店、寫孒樓、重點小學、雙語幼兒園44-16468002012年11月17日開盤，預計2015年6月30日交房億潤領域33高層售樓部+園林+樣板間溫泉會所、幼兒園、沿街商業2T43T113、0溫泉會所+雙語幼兒園+酒店+綜合商超54-1566100二期2014年5月10號開盤，2016年5月31日交房。漢城壹號130高層、公寓售樓部集中商業、底商、酒店、寫孒樓2T42T52T6綜合體+幼兒園47-13965002014年8月31日開盤,預計2015年底交房春曉華苑30高層、小高層售樓部沿街商業、幼兒園2T32T42T6高性價比73-12655002014年10月26日開盤,預計2016年9月30日交房馬克國際9高層、公寓售樓部+樣板間綜合體、寫孒樓6T26品牌、投資地產、綜合體29-120065002014年11月15日開盤，預計2017年6月交房市場調研城西區的主要戶型面積區間14、為80-130m2，以經濟型產品為主。城西發展走勢項目周邊樓盤戶型區間對比項目周邊樓盤戶型區間對比項目周邊樓盤戶型區間對比項目周邊樓盤戶型區間對比市場調研小結城西發展走勢本案周邊樓盤整體開發總量541萬平方，約占土門開發總量的18%。供需趨于穩定，隨區域發展成增加趨勢；均價6139元，價格低于其他區域，有增長空間；住宅以高層為主，品牌開發商較少；教育樓盤稀缺；戶型以80-130m2剛需為主；集中商業較少；現狀不太理想，但前景看好，發展潛力大。市場調研客戶掃描置業需求項目名稱客戶情況華府西城港灣80%的成交客戶都為周邊地緣性客戶，工作多為個體經營戶，其余區域及外地客戶占比較少，部分城西客戶受價格15、擠壓在此置業開遠半島廣場周邊地緣性客戶為主，周邊工作客戶也占有一定比例，高新白領也占有一定的比例東尚觀湖成交客戶中大部分為周邊地緣性原住居民，其次周邊工作的客戶也占有相當的比例，高新、城北客戶也占較大比例，其他區域較少巨威大秦郡周邊地緣性原住居民，其次為周邊工作及做小本生意人，其余區域占比較少海倫春天成交客戶以地緣性客戶為主，咸陽及外地客戶占比較小；高新白領，個體戶，專業市場客戶也占據一定比例翡麗城80%的成交客戶都為周邊地緣性客戶，其余區域及外地客戶占比較少，部分城西客戶受價格擠壓在此置業宏府鹍翔九天以地緣性客戶為主，其次是周邊部分適婚剛需青年及多數家中有學齡兒童的改善型業主，高新、西郊客戶16、也占據一定比例億潤領域80%的成交客戶都為周邊地緣性客戶，工作多為個體經營戶，其余區域及外地客戶占比較少，部分城西客戶受價格擠壓在此置業漢城壹號成交客戶中大部分為周邊地緣性原住居民，其次為周邊工作及做小本生意人，其余區域占比較少春曉華苑主要為周邊地緣性原住居民，周邊工作及小本生意人為輔，其中高新客戶也占據一定比例，客戶職業多個體戶為主；馬克國際以周邊工作客戶為主，其次是城西、高新的投資客戶，西郊客戶也占有一定比例市場調研群體定位置業需求核心客戶：與城西三緣關系的居住客戶客戶來源：?城西企事業單位職工，以及專業市場商戶和私企員工?基于婚房需求以及工作關系外溢城西的；?基于有投資需求的年輕時尚白領17、階層；客戶特征：剛需首置類需求，對交通和生活環境有一定追求，但十分關注產品性價比，屬于單價及首付敏感型需求產品：中小面積產品為主重要客戶：高新區新銳客戶客戶來源：高新核心及城西泛高新區，企業白領、自由職業者客戶特征：關注項目的交通條件、對社區居住環境以及品質有一定追求，但對總價適度敏感需求產品：實用性小面積產品為主；邊緣客戶：其他區域剛需外溢客戶客戶來源：私營業主以及企事業單位員工客戶特征：剛性需求，關注品質和產品形式、周邊配套，追求交通便利度，但對總價較為敏感，受價格擠壓被迫外溢需求產品：以剛需兩居、緊湊三居為主；重要客戶：教育地產投資客戶客戶來源：基于教育配套帶動下的全市置業客戶客戶特征：18、認可項目自身條件和相對性價比需求產品：投資性剛需產品為主。核心客戶重要客戶邊緣客戶市場調研定位群體調查置業需求市場調查訪談錄一訪談對象西安電力有限公司技術科人員客戶類型本區域國企、大型重工業企業中流砥柱，2次置業，單位分有70平米老房置業原因一步到位換房改善環境區位選擇首先考慮西郊品質大盤客戶敏感點分析小區環境價格生活配套品牌戶型教育物管產品需求小區環境要好品質樓盤，最好是品牌開發商開發的，質量，品質有保障與老人、孩子同住，不喜歡錯層及超高產，不利于老人附近最好有品牌醫院和綜合性購物場所交通要便利市場調查訪談錄二訪談對象某裝飾裝修創意有限公司負責人，西安某信息技術有限公司區域經理客戶類型小老板19、，職業經理人，70末80初，2次以上置業置業原因追求品質生活，政府西咸新區的規劃，將為事業提供一個更高發展的機遇和平臺。區位選擇城西客戶敏感點分析小區環境智能化教育戶型物管生活配套價格產品需求房價在2萬以內均能接受傾向于環境好、尺度大的品質樓盤與孩子同住，教育基地要成熟、品牌附近最好有高檔休閑娛樂場地和品牌購物場所公共停車區市場調查訪談錄三訪談對象餐飲店小老板，土門服裝批發店老板，客戶類型生意人置業原因品牌社區，提高生活質量區位選擇城西大品牌開發商客戶敏感點分析品牌小區環境教育戶型生活配套價格產品需求小區環境，教育環境要好品質樓盤，最好是品牌開發商開發的，有榮耀感與孩子同住，條件允許將會生二胎20、，教育基地要成熟、品牌有三五好友或同行，經常有家庭聚會，親友拜訪，客廳和廚房要大120或以上三房公共停車區市場調查訪談錄四訪談對象外地打工人員客戶類型外地來西安打工有定居傾向者置業原因現在西安租房，想有自己的房子定居西安，區位選擇城西價格優惠、交通便利和品質較高區域客戶敏感點分析戶型價格教育環境生活配套品牌小區物管產品需求100左右三房或兩房教育設施齊全做好是從幼兒園到中學生活配套齊全，距離醫院要近附近最好有果蔬市場和綜合性購物場所公共交通要便利市場調研置業敏感點置業需求交通便利、配套齊全，產品性價比要高；小區環境要好；教育質量好；眼見為實；精裝修，停車方便；定位產品產品定位區域同質經濟型產品21、樓盤較多，競爭壓力大住宅價值3107411、華府西城港灣2、開遠半島廣場3、東尚觀湖4、巨威大秦郡5、海倫春天6、翡麗城7、宏府鹍翔九天8、億潤領域9、漢城壹號10、春曉華苑11、馬克國際1156892周邊樓盤周邊樓盤周邊樓盤周邊樓盤產品定位產品定位產品定位產品定位周邊教育資源稀缺周邊教育資源稀缺周邊教育資源稀缺周邊教育資源稀缺，多以廠區子校為主多以廠區子校為主多以廠區子校為主多以廠區子校為主，整體教學質量偏低整體教學質量偏低整體教學質量偏低整體教學質量偏低住宅價值住宅價值住宅價值住宅價值36511、遠東二中2、遠東一中3、信德中學4、安慶初中5、紅光路小學6、遠東一小7、慶安小學8、土門小學22、9、三五零七小學42789重點學校重點學校重點學校重點學校普通學校普通學校普通學校普通學校產品定位打造教育地產住宅價值?區域經濟型產品樓盤較多，同質化產品嚴重，競爭壓力較大；?區域教育資源稀缺，只有遠東中學、小學是省重點，其他學校的教育質量底，數量少；?1、高質量教育：利用自身規劃條件，打造高質量教育主題樓盤，建立市場影響力，引領城西教育地產；?2、提升品質、完善配套：突出項目超高性價比優勢，分流周邊開發商客戶、吸引城北、高新客戶。?3、多元化產業：配以少量公寓，吸引投資性客戶。本項目的住宅價值：教育地產產品定位區域商圈：隨著城西立體商圈網絡的全面改造和建成，區域商業價值不斷凸顯商業價值?城市23、商圈規劃：西安十三個區縣將升級改造和新建85個各類商圈，最終形成“時尚購物在中心、休閑消費在二環、增強輻射在三環”的商業服務布局；?城西商圈規劃：?2個成熟商圈：土門商圈為城西傳統商圈，商業形式較為老舊。高新商圈較為高端，主要消費客群為高新高端客戶，且距離本項目較遠；?2個未來商圈：三橋商圈，以萬象城及西北地區最大華潤萬家為主力，吸引整條三橋板塊客戶。漢城路商圈主要為改造土門老舊商圈為主，一定程度上替代土門商圈功能；三橋商圈三橋商圈三橋商圈三橋商圈漢城漢城漢城漢城路商路商路商路商圈圈圈圈土門土門土門土門商圈商圈商圈商圈高新高新高新高新商圈商圈商圈商圈本項目位于三環與二環中間地帶，東臨漢城路商圈24、，本項目從地段上看，發展空間大產品定位餐飲業態缺乏商業價值老城西餐飲需求豐鎬東路餐飲集中帶大唐西市餐飲集中區域普通消費普通消費高新商圈豐鎬東路商圈屬于西稍門商圈的外擴區域，集中市場餐飲與中餐館，消費水平相對較低，為老城西居住人群重要集中消費場所大唐西市及桃園路沿線主要以品牌及時尚餐飲為主，其中大唐西市屬于一站式的消費購物中心，目前在區域內相對較為稀缺目前整個老城西片區缺乏時尚餐飲業態產品定位休閑娛樂業態現狀：品牌休閑娛樂場所密集分布在二環及以內，二環外以中小規模的小型娛樂場所為主，影響力較小商業價值百草堂足療家富足療西稍門十孒由于開元商城的帶動，整體商業氛圍較為成熟，商業分布主要以豐鎬東路向東25、西向蔓延，集中天籟村，魔方等區域型的品牌連鎖娛樂場所高新十孒由于中高端商務帶動，逐漸形成完善的休閑娛樂業態，主要以中高端檔次的品牌為主，滿足商務需求魔方KTV家富足療方糖KTV百草堂足療好聲音KTV真愛KTV魔方KTV百草堂足療百草堂足療夏綠地KTV好來屋KTV天籟村KTV影院影院休閑娛樂業態主要集中在泛高新區域，老城西腹地較為分散產品定位超市業態現狀：項目半徑2公里芹圍內只有兩家，其他大型綜合商超均在二環沿線，距離相對較遠商業價值本項目周邊的社區型超市無法滿足區域整體購買需求華潤萬家宜品生活華潤萬家華潤萬家直徑兩公里范圍區域內居住人口密度大，以老社區居多，日常生活用品消費巨大，主要消費場所為26、華東萬錦城及附近西鈔廣場。產品定位綜合體+步行街+底商商業價值?隨著城西立體商圈網絡的全面改造和建成，區域商業價值不斷凸顯；?周邊餐飲、娛樂等業態缺乏缺乏；?項目周邊的商業從規模和品質上無法滿足區域整體購買需求；?1、商業綜合體：中高端形象展示，增強商業擴張面。?2、商業街：吸引中低檔次人群，能聚集人氣。?3、底商：滿足日常需求，作為集中商業的補充。?4、完善的商業配套，提升區域價值、增加住宅產品的溢價能力，分流周邊項目客戶，吸引外區域客戶。本項目的商業價值：商業中心產品定位核心芹圍商業適應度核心消費人口輻射芹圍核心商圈輻射芹圍北至：大慶路北側南至：昆明路西至：皂河東至：漢城南路產品定位一級商27、圈人口調查商業適應度小區名稱小區位置小區戶數每戶人數總人數備注紅光花園紅光路10號4203.51470加貝花園紅光路中段7113.52488.5上林灃苑城西制藥廠十孒往西70003.524500石家花園西郊紅光路1號3123.51092簡家村西安市紅光路簡家村15303.55355加貝小區2個區西安市紅光路加貝小區3363.51176紅光鍋爐長家屬院西安市紅光路91號2523.5882旭景新港漢城南路與灃鎬西路交匯處35003.512250新西鋼小區西安市紅光路58號12543.54389西鋼東一區家屬院西安市蓮湖區紅光路55號2803.5980宏府鹍翔九天昆明路與漢城南路交匯處向北200米128、6603.55810規劃11134戶陜西省印刷技工學校團結西路24號25個班74.5/班1862.5東尚觀湖團結西路28號20003.57000春曉華苑團結西路36號9003.53150規劃2352戶中控院內高層2棟團結西路24號2803.5980華府西城港灣大慶路西段與漢城路十孒西北側3.50規劃4800戶博大尚居城西大慶路西段242號3.50規劃580戶海倫春天大慶路西阿房一路東段3.50規劃2593戶巨威大秦郡大慶路西阿房一路東段3.50規劃3700戶紅郡億潤城城西大慶西路81號3.50規劃1800戶合計2196873385一級商圈：7.3萬人預計2020年11.6萬人二級商圈（整個土門29、區域）20萬人規劃2020年30 萬人按照商業零售指數算法建議商業面積為7.1萬-10.9萬產品定位業態、需求調查商業適應度業態業態細化所在樓層需求面積代表品牌時尚餐飲無限制500-1000海底撈、黃記煌休閑娛樂kTV3層以上3000-4000好樂迪影院3層以上普通的4000-6000，帶展廳的5000-10000幸福藍海健身3層以上2000-5000超越健身沃德健身SPA、足浴無限制1000-2000御指天驕咖啡廳1-2層200-500名典咖啡文化教育文化培訓2層以上大型：1000-4000小型：300-500新東方兒童娛樂2層以上早教：500-1000游樂場：200-300A索教育、立豐游30、樂場大型超市精品超市-1-2層3000左右華潤萬家普通超市-1-2層5000-10000沃爾瑪各業態需求面積及傾向樓層產品定位業態組合商業適應度集中式商業/綜合體流行前線/步行商業街底商提升檔次、聚集人流吸引中底檔次人群、聚集人氣主要服務社區、作為集中商業的補充時尚餐飲、休閑娛樂、文化教育、大型超市、KTV、影院、健身SPA、足浴、咖啡廳、文化培訓、兒童娛樂等服飾、精品、箱包、禮品、美甲、特色小吃、中小型餐飲、網吧、電玩、數碼、手機等銀行、洗衣店、藥房、花店、美容美發、診所、寵物店、老年活動中心、便利店、書店、修理店、打孒復印等建議面積4.0-5.5萬建議面積2.0-3.8萬建議面積1.1-131、.6萬產品定位補缺產品、形象產品其他產品產品意向區域現狀發展情況定位酒店周邊人流量較少，有少量的賓館和不少的招待所，無高檔酒店。漢城路沿線宏府鹍翔九天項目均規劃有酒店。根據土門整體規劃，本案處于住宅區中心位置，人口密度及流動人口數量均大幅增加。現有的賓館數量及質量上均無法滿足要求。中端商務酒店公寓公寓在本片區相對空白，目前公寓產品在售的只有馬克國際一家。本項目打造的品質教育地產及完善的商業配套，為公寓產品提供了良好的環境。精裝/普通公寓產品定位精品教育、經濟型產品、完善的商業、豐富的業態項目整體定位產品類型產品定位產品價值住宅?推出80-130m2經濟住房，配以少量大面積住宅，針對剛需和首該及32、教育需求客戶，舒適的社區景觀打造，形成強烈的競爭優勢，帶動整個商業的發展。?現金流產品，以教育為主題，低價走量，跑出項目前期成本。為商業帶來大量消費客群，拉高商業投資信心商業?綜合體+商業街+底商，完善的商業配套、滿足住戶的需求，提高項目自身價值。?明星產品，通過多產品線共同發力，商業價值最大化，實現項目溢價。公寓?推出精裝和普通兩種類型，滿足更多客戶需求。?補缺產品，可靈活運用為辦公或居住產品，極大豐富本項目業態，凸顯綜合體價值酒店?中端商務酒店，滿足需求、針對面廣。?形象產品，提升項目的整體形象建議分期開發建議項目地塊屬性項目分期DK-1住宅住宅住宅住宅DK-2中學中學中學中學DK-3住宅33、住宅住宅住宅DK-6住宅住宅住宅住宅DK-4商業商業商業商業DK-7住宅住宅住宅住宅DK-5小學小學小學小學開發建議項目大體分五次開發項目分期批次批次批次批次地塊地塊地塊地塊內容內容內容內容目的目的目的目的第第第第1 1 1 1批批批批DK1DK1DK1DK1、DK2DK2DK2DK2售樓部售樓部售樓部售樓部、展示區展示區展示區展示區、中學中學中學中學、住宅及公寓樣板間住宅及公寓樣板間住宅及公寓樣板間住宅及公寓樣板間以學校實體打出教育地產的項目品牌以學校實體打出教育地產的項目品牌以學校實體打出教育地產的項目品牌以學校實體打出教育地產的項目品牌，展示展示展示展示項目品質項目品質項目品質項目品質、34、打動客戶打動客戶打動客戶打動客戶。第第第第2 2 2 2批批批批DK3DK3DK3DK3住宅住宅住宅住宅分批開發分批開發分批開發分批開發、緩解資金壓力緩解資金壓力緩解資金壓力緩解資金壓力第第第第3 3 3 3批批批批DK4DK4DK4DK4商業綜合體商業綜合體商業綜合體商業綜合體、酒店酒店酒店酒店在項目有了一定影響力的時候在項目有了一定影響力的時候在項目有了一定影響力的時候在項目有了一定影響力的時候，營造商業氣營造商業氣營造商業氣營造商業氣氛氛氛氛、樹立項目形象樹立項目形象樹立項目形象樹立項目形象。第第第第4 4 4 4批批批批DK5DK5DK5DK5、DK6DK6DK6DK6小學小學小學小學35、幼兒園幼兒園幼兒園幼兒園、住宅住宅住宅住宅。完善教育體系完善教育體系完善教育體系完善教育體系，開始商業街的打造開始商業街的打造開始商業街的打造開始商業街的打造，進一步進一步進一步進一步營造商業氣氛營造商業氣氛營造商業氣氛營造商業氣氛。同時考慮到同時考慮到同時考慮到同時考慮到DK7DK7DK7DK7如果沒有落實的話如果沒有落實的話如果沒有落實的話如果沒有落實的話，可以進可以進可以進可以進行方案調整行方案調整行方案調整行方案調整。第第第第5 5 5 5批批批批DK7DK7DK7DK7住宅住宅住宅住宅（大戶型大戶型大戶型大戶型）項目成熟后項目成熟后項目成熟后項目成熟后、能夠滿足中高端客戶需求能夠滿36、足中高端客戶需求能夠滿足中高端客戶需求能夠滿足中高端客戶需求測算經濟經濟測算項目開發成本為36.6254億元。開發成本項目開發成本測算序號項目名稱數量（）單價（元/）金額（萬元）備注一土地成本1.1土地費用此表無土地成本計算土地費用小計二項目開發成本1前期工程費1.1勘察測量費6858155342.91 1.2臨時供水供電68581510685.82 1.3水文685815704800.71 1.4可行性研究6858151.5場地平整6858158548.65 前期工程費小計6858156378.08 2城建費用2.1城市基礎設施配套費84787315012718.10 城建費用小計8478737、312718.10 3建安工程費3.1住宅成本400619180072111.42 3.2商業成本4472542300102868.42 3.3安裝費用84787363053416.00 建安工程費小計847873228395.84 4公共配套設施建設費84787355046633.02 小區道路綠化及其他5綠化建設費1835343005506.02 6開發稅費68581565044577.98 7管理稅費8478731008478.73 8不可預見費847873806782.98 9其他費用847873302543.62 開發成本合計362014.36 三銷售期間費用營銷費用7240.29 38、2%建設期利息0.00 暫不考慮期間費用合計7240.29 開發成本合計6858155384.17 369254.64 單價按計容積率面積分攤測算經濟測算項目銷售凈收入57.2513億元。銷售收入項目銷售收入與銷售稅金及附加估算表單位萬元序號項目金額1銷售收入603281 1.2住宅銷售收入272421 1.2.1住宅銷售面積（）400619 1.2.2住宅平均售價（元/）6800 1.3車位銷售收入75330 1.3.1車位個數5022 1.3.2車位平均售價（元）150000 1.4公寓銷售收入47596 1.4.1公寓銷售面積（）59495 1.4.2公寓平均售價（元/）8000 1.339、商業銷售收入207934 1.3.1商業銷售面積90406 1.3.2商業平均售價23000 2銷售稅金及附加30767 2.1營業稅30164 2.2城市建設維護稅302 2.3印花稅302 3銷售凈收入（1-2）572513 經濟測算項目凈利潤9.19億元，成本利潤率17.98%。項目利潤項目利潤表單位萬元序號項目金額1土地及建安成本369255 2財務、銷售費用7240 3銷售稅費30767 4銷售收入603281 5利潤196018 6扣除項目金額407262 7增值額196018 8增值額占扣除部分的比例48%9增值稅使用稅率30%10速算扣除系數5%11增值稅應納稅額58806 12扣除增值稅后的利潤137213 13所得稅45280 14凈利潤91933 15總成本511348 16成本利潤率17.98%謝 謝！