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1、用用地地規規劃劃指指標標序序號號 項項 目目規規劃劃指指標標地地價價（元元/平平米米）土地價格（萬元/畝）350000.00350000.001占地面積()9199952591999.002容積率0.640.643總建筑面積5850058515.004計入容積率建筑面積58500建筑面積占比58515.00120m2戶型1404024%14040.0080m2戶型2472042%24735.00花園洋房(疊拼）1196020%11960.00酒店式公寓22004%2200.00商業建筑及其他43807%4380.00會所12002%1200.005一期總占地面積15200綠化率45%建筑密度12、9%總戶數約465戶總總投投資資估估算算表表(含含財財務務、銷銷售售費費用用)序序號號項項目目名名稱稱總總額額（萬萬元元）單單價價(元元/)占占總總投投資資比比例例1土地成本48,492,866828.9430.14%2前期工程費6,435,000110.004.00%3建安工程72,059,0001231.7844.79%4管理費2,790,42047.701.73%5不可預見費2,874,13349.131.79%6其他費用（環境/市政等）14,520,000248.219.02%7財務費用3,285,00056.152.04%8銷售費用7,563,600129.294.70%9不可預見費3、2,874,13349.131.79%10合 計160,894,1512750.33100.00%注：單價為按計容積率建筑面積分攤計算的單價預預售售項項目目利利潤潤估估算算表表序序號號項項 目目計計算算公公式式金金額額（萬萬元元）(1)銷售收入252,120,000(2)開發成本147,171,419(3)銷售費用7,563,600(4)銷售稅金及附加16,387,800(5)土地增值稅5,042,400(6)財務費用3,285,000(7)利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-（6）72,669,781(8)所得稅(1)6.6%7,435,286(9)凈利潤(6)-(7)65,234、4,495(10)投資利潤率利潤/總投資45.17%(11)投資凈利潤率凈利潤/總投資40.54%(12)財務累計凈現值（NPV）53,796,713(13)財務內部收益率（FIRR）16.68%(14)動態投資回收期約1.75結結果果指指標標序序號號項項 目目指指標標1占地面積91,9992總建筑面積58,5003項目總投資160,894,151萬元4項目經營收入252,120,000萬元5利潤總額72,669,781萬元6稅后利潤65,234,495萬元7投資利潤率（稅前）45.17%8投資凈利潤率（稅后）40.54%9財務累計凈現值（NPV）53,796,713萬元10財務內部收益率（F5、IRR）16.68%11動態投資回收期約1.75年工工程程進進度度表表序序號號項項目目預預計計每每期期工工期期(月月)時時間間（季季度度）項項目目前前期期建建設設第第一一年年建建設設第第二二年年1 12 23 34 41 12 23 34 41 12 2一一項項目目前前期期12124 41獲取土地622策劃研究1243項目報建624前期工程62二二建建筑筑安安裝裝工工程程1 1基礎工程622 2建安工程1243 3配套工程186三三竣竣工工驗驗收收交交付付使使用用1 1驗收及補正622 2正式交付使用62四四銷銷售售階階段段24248 8建建設設第第三三年年3 34 41 12 23 34 46、建建設設第第二二年年分分期期狀狀況況序序號號 項項目目名名稱稱合合計計1 1期期2 2期期1120m2戶型14040.0014040.007020.007020.00280m2戶型24720.0024720.0012360.0012360.003花園洋房(疊拼）11960.0011960.005980.005980.004酒店式公寓2200.002200.002200.005商業建筑及其他4380.004380.004380.006會所1200.001200.001200.00計計容容積積率率面面積積58500.0058500.0030940.0027560.00序序號號 項項目目名名稱稱總總7、計計第第一一年年1 12 21 1施施工工安安排排1.1 120m2戶型14040.0014040.007020.007020.001.2 80m2戶型24720.0024720.0012360.0012360.001.3 花園洋房(疊拼）11960.0011960.005980.005980.001.4 酒店式公寓2200.002200.001.5 商業建筑及其他4380.004380.004380.004380.001.6 會所1200.001200.001200.00合計58500.0058500.0030940.002 2銷銷售售安安排排2.1 120m2戶型14040.00140408、.002106.002.2 80m2戶型24720.0024720.003708.002.3 花園洋房(疊拼）11960.0011960.001794.002.4 酒店式公寓2200.002200.002.5 商業建筑及其他4380.004380.001314.002.6 會所合合計計57300.0057300.008922.003 3分分期期銷銷售售收收入入單單價價小小計計2.1 120m2戶型4000.0056160000.0056160000.008424000.002.2 80m2戶型4000.0098880000.0098880000.0014832000.002.3 花園洋房(疊拼9、）5000.0059800000.0059800000.008970000.002.4 酒店式公寓5000.0011000000.0011000000.002.5 商業建筑及其他6000.0026280000.0026280000.007884000.002.6 會所合合計計252120000.00252120000.0040110000.001 1期期占占比比50%50%50%1.001.00第第二二年年3 34 41 12 23 34 47020.007020.0012360.0012360.005980.005980.002200.002200.0027560.002808.00210610、.002106.002808.002106.004944.003708.003708.004944.003708.002392.001794.001794.002392.001794.00660.00880.00660.00第第一一年年1752.001314.0011896.008922.008268.0011024.008268.0011232000.008424000.008424000.0011232000.008424000.0019776000.0014832000.0014832000.0019776000.0014832000.0011960000.008970000.0089711、0000.0011960000.008970000.003300000.004400000.003300000.0010512000.007884000.0053480000.0040110000.0035526000.0047368000.0035526000.00單單位位：萬萬平平米米第第三三年年1 12 23 34 4單單位位指指標標分分析析序號內容計算說明單價一銷售收入1商 住120m2戶型元/平米4,000280m2戶型元/平米4,0003花園洋房(疊拼）元/平米5,0004酒店式公寓元/平米5,0005商業建筑及其他元/平米6,0006會所元/平米-二總成本費用1土地費用地價(含契12、稅)按樓面地價算元/平米8292前期費用含設計、勘察、管理、招投標等110元/平米（按建筑面積計）1103商 住120m2戶型1150元/平米1,15080m2戶型1150元/平米1,150花園洋房(疊拼）1300元/平米1,300酒店式公寓1500元/平米1,500商業建筑及其他1150元/平米1,150會所會所3000元/平米3,000合 計1,2324環境工程含景觀、室外150元/平米（按建筑面積計）1005市政配套費含電、水、采暖、掛網220元/平米（按建筑面積計）50市政大配套(住宅）按150元/平米（按建筑面積計）取費100小區配套按200元/平米（按建筑面積計）取費（含紅線內管網13、通信、圍墻、市政等）50合 計1486管理費用按2-5項的3%計算487不可預見費按2-6項的3%計算498財務費用56.1549銷售費用按銷售額的3%計算12910銷售稅金營業、印花、城建按銷售收入的5.50%計算237土地增值稅按預征稅2%計算86合計32311稅前利潤12稅后利潤所得稅按稅前利潤的25%計總額252,120,00056,160,00098,880,00059,800,00011,000,00026,280,000-176,929,01948,492,8666,435,00016,146,00028,428,00015,548,0003,300,0005,037,000314、,600,00072,059,0005,850,0002,925,0002,820,0002,925,0008,670,0002,790,4202,874,1333,285,0007,563,60013,866,6005,042,40018,909,00075,190,98156,393,236投投資資計計劃劃表表序序號號 項項目目名名稱稱合合計計第第一一年年第第二二年年12341231土地成本48,492,86648,492,866-2前期工程費6,435,0003,403,400-3,031,6003建筑安裝工程費72,059,00038,698,000-33,361,000-4基礎設施費15、（環境/市政等）14,520,0007,679,467-6,840,533-5管理費用2,790,420279,042279,042279,042279,042279,042279,042279,0426不可預見費2,874,133287,413287,413287,413287,413287,413287,413287,413單位：萬元4-279,042287,413投投資資計計劃劃表表序序號號 項項目目名名稱稱1土地成本2前期工程費3建筑安裝工程費4基礎設施費（環境/市政等）5管理費用6不可預見費資資金金來來源源及及運運用用表表單位：萬元序序號號項項目目合合計計20082008年年200916、2009年年1 12 23 34 41 12 23 34 4一一資資金金來來源源 346,271,426346,271,42694,151,42694,151,42640,110,00040,110,00053,480,00053,480,00040,110,00040,110,000-35,526,00035,526,00047,368,00047,368,00035,526,00035,526,0001經營活動產生的現金來源252,120,000-40,110,00053,480,00040,110,000-35,526,00047,368,00035,526,0002銷售收入252,1217、0,000-40,110,00053,480,00040,110,000-35,526,00047,368,00035,526,0003 籌資活動產生的現金來源 94,151,42694,151,426-4自有資金44,151,42644,151,4265銀行借款50,000,00050,000,000-6乙方墊資（50）-二二資資金金運運用用 236,885,50598,840,1885,179,10518,359,15515,836,10554,292,33914,980,44516,178,02512,370,4591開發成本投資147,171,41998,840,188566,455518、66,455566,45543,799,589566,455566,455566,4552銷售費用7,563,600-1,203,3001,604,4001,203,300-1,065,7801,421,0401,065,7803銷售、經營稅金及附加16,387,800-2,607,1503,476,2002,607,150-2,309,1903,078,9202,309,1904土地增值稅5,042,400-802,2001,069,600802,200-710,520947,360710,5205盈余公積-6應付利潤-7借款本金償還50,000,000-10,000,00010,000,019、0010,000,00010,000,00010,000,000-8借款利息支付(財務費用)3,285,0001,642,500657,000492,750328,500164,2509所得稅7,435,286-7,718,51410墊資償還-11土地成本償還-三三累累計計盈盈余余資資金金-4,688,76330,242,13265,362,97789,636,87235,344,53355,890,08887,080,063110,235,604項項目目損損益益及及利利潤潤分分配配表表單位：萬元2008年年2009年年序序號號項項 目目合合計計1 12 23 34 41 12 23 34 420、1經營收入252,120,000-40,110,00053,480,00040,110,000-35,526,00047,368,00035,526,0001.1銷售收入252,120,000-40,110,00053,480,00040,110,000-35,526,00047,368,00035,526,0002開發成本147,171,41998,840,188566,455566,455566,45543,799,589566,455566,455566,4554銷售費用7,563,600-1,203,3001,604,4001,203,300-1,065,7801,421,0401,021、65,7805銷售、經營稅金及附加16,387,800-2,607,1503,476,2002,607,150-2,309,1903,078,9202,309,1906土地增值稅5,042,400-802,2001,069,600802,200-710,520947,360710,5207財務費用3,285,000-1,642,500657,000492,750328,500164,250-8營業利潤72,669,781-98,840,18834,930,89545,120,84534,273,895-44,292,33930,545,55541,189,97530,874,0559補前期虧損22、98,840,18863,909,29318,788,449-15,485,44628,806,893-1,738,66210利潤總額72,669,781-98,840,188-63,909,293-18,788,44915,485,446-28,806,8931,738,66242,928,63730,874,05511所得稅7,435,286-7,718,51412凈利潤65,234,495-98,840,188-63,909,293-18,788,44915,485,446-28,806,8931,738,66242,928,63723,155,541 稅稅前前投投資資利利潤潤率率=利利23、潤潤總總額額/總總投投資資=0.45166銷銷售售費費用用比比率率=1.5%=1.5%稅稅后后投投資資利利潤潤率率=凈凈利利潤潤/總總投投資資=0.40545附表6:現金流量表（全部投資）單位：萬元序號項目合計第一年第二年1234123周期序號1.002.003.004.005.006.007.001現金流入252,120,000-40,110,00053,480,00040,110,000-35,526,00047,368,0001.1銷售收入252,120,000-40,110,00053,480,00040,110,000-35,526,00047,368,0002現金流出186,88524、,50598,840,1885,179,1058,359,1555,836,10544,292,3394,980,4456,178,0252.1建設開發成本147,171,41998,840,188566,455566,455566,45543,799,589566,455566,4552.3銷售費用7,563,600-1,203,3001,604,4001,203,300-1,065,7801,421,0402.5財務成本3,285,000-1,642,500657,000492,750328,500164,2502.7銷售稅金及附加16,387,800-2,607,1503,476,20025、2,607,150-2,309,1903,078,9202.9土地增值稅5,042,400-802,2001,069,600802,200-710,520947,3603.1所得稅7,435,286-3凈現金流量65,234,495-98,840,18834,930,89545,120,84534,273,895-44,292,33930,545,55541,189,9754累計凈現金流量65,234,495-98,840,188-63,909,293-18,788,44915,485,446-28,806,8931,738,66242,928,6375凈現值53,796,713-97,06926、,19933,690,34742,738,65731,882,693-40,463,92727,405,34836,293,3216累計凈現值-97,069,199-63,378,853-20,640,19611,242,497-29,221,430-1,816,08234,477,239計算指標：財務內部收益率（按季度計）=0.17財務內部收益率（按一年計）=0.85累計財務凈現值（I=8%)=53796712.51 萬元動態投資回收期=約1.75年靜態投資回收期=年-10%-5%0%5%10%售價成本利潤率39.53%47.28%49.38%62.79%70.54%影響幅度-9.85%-227、.09%0.00%13.41%21.16%開發利潤58180321695887516523449592405611103814041影響幅度-7054174435425602717111638579546建設成本成本利潤率61.74%58.39%49.38%51.68%48.33%影響幅度12.36%9.01%0.00%2.31%-1.05%開發利潤9086503685931109652344957606325371129326影響幅度25630541206966140108287585894831土地成本成本利潤率58.33%56.68%49.38%53.39%51.74%影響幅度8.95%28、7.31%0.00%4.01%2.36%開發利潤8584646883421824652344957857253876147894影響幅度206119731818732901333804310913399-10%-10%-5%-5%0%0%5%5%10%10%0 0 100000000100000000 200000000200000000 售售價價建建設設成成本本土土地地成成本本-10%-10%-5%-5%0%0%5%5%10%10%-20.00%-20.00%0.00%0.00%20.00%20.00%40.00%40.00%售售價價建建設設成成本本土土地地成成本本銷售收入252,120,029、00.00銷售費用7563600銷售稅金16387800開發投資147171419171122819土地投資48492866建設成本98678553稅前利潤72669781-8327400稅后凈利65234495成本利潤率49.38%0.637962402總計2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度快速投資147179884.0256.6556.6556.65回款252124011.005348.004011.00整體投資回款9884.02 56.65 56.65 56.65 4379.96 56.65 56.65 56.65 56.65 56.65 0.00 0.0030、 0.00 0.00 0.00 4011.00 5348.00 4011.00 0.00 3552.60 4736.80 3552.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度0.00 2000.00 4000.00 6000.00 8000.00 10000.00 12000.00 投資回款2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度4379.9656.655631、.6556.6556.6556.650.003552.604736.803552.600.000.009884.02 56.65 56.65 56.65 4379.96 56.65 56.65 56.65 56.65 56.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4011.00 5348.00 4011.00 0.00 3552.60 4736.80 3552.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年32、2季度0.00 2000.00 4000.00 6000.00 8000.00 10000.00 12000.00 投資回款9884.02 56.65 56.65 56.65 4379.96 56.65 56.65 56.65 56.65 56.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4011.00 5348.00 4011.00 0.00 3552.60 4736.80 3552.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2033、10年1季度2010年2季度0.00 2000.00 4000.00 6000.00 8000.00 10000.00 12000.00 投資回款9884.02 56.65 56.65 56.65 4379.96 56.65 56.65 56.65 56.65 56.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4011.00 5348.00 4011.00 0.00 3552.60 4736.80 3552.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度0.00 2000.00 4000.00 6000.00 8000.00 10000.00 12000.00 投資回款