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1、商業地產項目前期工作流程表工工作作節節點點工工作作主主題題具具體體工工作作內內容容調調研研宏觀經濟調研：1國家宏觀政策及法規；2宏觀金融形勢；3國家宏觀重大事件；4城市（區域）政策、法規；5區域面積、人口；6區域人口質量調研（人口結構和密度）；7區域國內生產總值；8 輻射區域面積、人口；9 城市（區域）特性；10 支柱產業狀況；11 城市進程化程度；12 城市GDP、人均GDP；13 城市面積、人口；14 城市（區域）經濟發展現狀及未來經濟發展規劃；15 城市（區域）道路及交通規劃；16 城市（區域）商業網點分布及發展規劃；17 人均可支配收入；18 社會零售總額；19 城鄉居民儲蓄存款額；22、0 恩格爾系數；21 百戶汽車擁有量；22 行業發展及特性。房地產行業 1 區域住宅分布狀況及價格；綜合調研：2 區域住宅供需關系；3 城市房地產發展現狀；4 底商現狀及價格；5 寫字樓現狀及價格；6 酒店現狀及價格；7 其他類房地產現狀及價格。商圈綜合調研：1 商圈界定；2 區域商業分布詳圖；3 子母商圈關系；4 主鋪商圈關系；5 輻射商圈狀況；6 商圈商業分布狀況；7 商圈人流、車流及停車狀況；8 商圈競爭對手關系；9 商圈自然與社會條件；10 商圈周邊環境和公建設施；11 商圈未來商業供應量及發展規劃；12 商圈商業網點分布；13 商圈商業規模數量；14 商圈大型主力店現狀；15 商圈物3、流現狀；16 各商業物業位置、規模、業態分布、業態比例、租售價格、經營模式、經營現狀、硬件設施、配套設施、未來發展綜合調研。典型性商業調研：典型性商業個案位置、建筑特點、單層建筑面積、總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數、商鋪規格、業態分布、租金、轉租金、轉讓費、交租方式、使用權售價、產權售價、服務業態情況、物業及管理費用、硬件設施、經營現狀、人流量、品牌匯總、發展歷程及未來發展規劃。競爭對手調研：競爭對手開發背景、特性、位置、單層建筑面積總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數、商鋪規格、業態分布、租金、轉租金、轉讓費、交租方式、使用權售價、產權售價、服務業態情況、物業及管理費用4、硬件設施、經營現狀、操作模式、競爭對手媒介使用、推廣模式、頻率、促銷方式。定性調研：l經營戶問卷：經營者戶籍、經營地點、經營面積、經營產品、經營年限、經營現狀、對本案入場意向、入場方式、面積承受、租售價格承受、意向樓層、硬件關注度、受眾媒介、對本案的看法建議、聯系方式等；l投資者問卷：投資者來源、現有投資方式、對本案投資意向、投資關注度、投資金額、首付款承受金額、自營還是包租、回報率、投資意向樓層和面積、信息獲得渠道、職業構成等；l消費者問卷：消費者來源、出行方式、消費頻率、區域消費者消費習慣、消費金額、常去購物場所及原因、對本案看法建議、信息獲得渠道、年齡構成、家庭月收入狀況、職業構成等。5、媒介綜合調研：1 當地戶外廣告類型、具體位置、制作價格、發行價格、受眾群體；2 當地紙媒類廣告發行價格、發行頻率、受眾群體、發行量、覆蓋面；3 當地電媒類廣告發行價格、發行頻率、受眾群體發行量、覆蓋面；4 當地主流網絡廣告、點擊量、受眾群體、網絡廣告發布價格；5 當地廣告公司綜合了解、各種印刷品制作價格調研。分分析析項目立地及經濟技術指標分析：1 項目經濟技術指標分析；2 道路類別及交通狀況分析；3 項目地塊自然及社會條件分析；4 項目周邊環境及公共建設施分析；5 項目周邊經濟條件分析。定量分析：1 有效量甄別；2 各個總量匯總（總建筑面積、總使用面積、鋪位規格、各業態）；3 價格波動（產權售6、價、使用權售價、租金價格、轉讓費價格）；4 各業態有效支撐換算。定性分析：1定性匯總；2比例分析；3特性分析。典型性商業分析：典型性商業特性分析、硬件優劣分析、營銷模式分析、業態功能分區分析、與本案的關系分析、未來發展分析、租售價格分析、管理模式及現狀分析、樓層分布分析、鋪位規格分析。競爭對手分析：競爭對手競爭特性分析、差異化分析、競爭優勢及機會分析、推廣方式分析、推廣渠道分析、推廣頻率分析。項目SWOT分析：項目目前發展所存在優勢、劣勢、機會、威脅；項目十三參數分析：時機性、進程性、地段性、規模性、布局性、硬件性、穩定性、人氣、資源性、競爭與傔容性、商圈、人口、人性。定定位位項目市場定位：17、 項目形象定位；2 項目理念定位。產品定位：1 業態分布及配比定位；2 功能分區定位；3 價格定位（租憑價格、銷售價格、使用權價格及押金）；4 各業態鋪位規格；5 配套定位。建筑定位：柱網、動線、設備、層高、結構、裝修要求、外立面定位。客群定位：1 目標購買者定位；2 目標經營者定位；3 目標消費者定位；4 主力店（大客戶）定位；5 服務業態定位。建建筑筑概概念念設設計計總體規劃設計：1 整體規劃方案簡介；2 總平面圖；3 建筑結構圖；4 剖面圖；5 鳥橄圖6 總體交通組織圖；概念效果設計：1 外立面效果設計；（夜景和日景）；2 中庭效果設計；3 內部裝修效果設計；4 各業態及配套室內概念設計8、；5 景觀設計。建筑面積設計：1 各樓層內部平面分割設計；2 功能分區設計。動線設計：內部和外部交通組織設計（人流和車流動線）。財財務務分分析析1項目投入成本估算及資金分配；2項目回款模式（租售比）；3項目回款進度；4項目靜態、動態總收入估算；5盈虧平衡分析；6敏感性分析；7投資回報率估算；8財務風險評估及回避。營營銷銷計計劃劃營銷現狀解析1 營銷環境分析；2 競爭對手分析；營銷理念1 營銷原則；2 營銷模式；（營銷方式、租售比建議）營銷策略安排1 營銷產品包裝；2 營銷對象；3 營銷渠道；4 價格策略；5 促銷策略。營銷組織安排1 營銷團隊搭建；2 人員管理制度及培訓；3 營銷道具建議。營銷節點把控：1 放盤策略；2 回款進度；3 銷控安排；4 營銷費用估算。推推廣廣計計劃劃推廣現狀解析1 項目推廣環境分析；2 項目目標受眾分析；3 項目賣點分析；4 媒介渠道分析；5 媒介現狀分析；6 競爭對手推廣分析。推廣媒介組合建議項目各節點推廣媒介組合方案確定。投放策略建議：項目各節點（籌備期、蓄水期、強銷期、持銷期、掃尾期、養市期）各媒介投放頻率、表現形式、版面確定。推廣費用估算推廣費用投放計劃及總費用估算。后后期期運運營營管管理理建建議議：1運營管理理念；2運營管理模式；3運營團隊建議；4管理組織安排。風險評估:項目風險及回避措施效益評估項目社會效益及經濟效益評估。