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1、各階段開發指標(容積率1.1)項目合計一期二期三期四期數量數量比例數量比例數量比例數量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）10367182641321330165126413211782891多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨體別墅297152971515%商業及公共2、配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%項目合計一期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480#293480198099住宅（m2）1036718264132#264132178289其中：多層住宅546240161414#13206669335花園洋房25349358696917137337029715聯體別墅20727044022550285869649525獨體別墅2971529715商業及公共配套（m2）11519129348366852934819810各階段開發指標項目合計一3、期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099多層住宅（m2）54624016141455%18342550%13206645%69334.6535%花園洋房（m2）2534935869620%91712.525%7337025%29714.8515%聯體別墅（m2）2072704402215%55027.515%5869620%49524.7525%獨體別墅（m2）2971529714.8515%商業用房（m2）1151912934810%3668510%2934810%19809.910%總投資估4、算表開發成本估算表（單位：萬元）序號 項目單位成本籌備期 一期二期三期四期綜合成本 比例備注1 土地及相關費用20 萬元/畝314003140021%2 前期費用3%2073.442073.41%3 建安成本600 元/m2176092201117608.811885.9469114.547%4 基礎設施配套費10%176122011761118969115%5 報建費用100 元/m2293536692934.81980.9911519.18%6 工程管理費用3%528660.33528356.582073.41%7 銷售費用3%1620203616461182.6564854%(按樂觀方案5、銷售額計算)8 財務費用6.03%9601.49601.47%小計33473.42445330576.924479.226196.13139178.4 95%8 不可預見成本5%1674122315291224.01309.86958.95%總成本1269 元/m235147.125675321062570327506146137100%比例24%18%22%18%19%100%資金來源146137(單位:萬元)資金來源籌備期一期二期三期四期自有資金30%4384135147.140%10270.230%9631.730%7710.930%銀行貸款34%5000050%12837.740%126、842.330%7710.920%銷售收入26%376820.020%6421.230%7710.940%施工單位墊資及其他10%1461410%2567.510%3210.610%2570.310%合計100%14613735147.1100%25675.4100%32105.8100%25703.1100%8251.85501.211002.42750.627505.9四期銷售保守方案一期保守方案單價一期二期三期數量總額數量總額數量多層住宅（m2）12001614141937018342522011132066花園洋房（m2）1400586968217 91712.5 12839.87337、70聯體別墅（m2）1600440227044 55027.58804.458696獨體別墅（m2）1800商業用房（m2）2200293486457366858070.729348合計一般方案單價一期二期三期數量總額數量總額數量多層住宅（m2）140016141422598183425 25679.5132066花園洋房（m2）160058696 9391.36 91712.51467473370聯體別墅（m2）180044022 7923.96 55027.5 9904.9558696獨體別墅（m2）2000商業用房（m2）250029348733736685 9171.2529348478、25059430樂觀方案單價一期二期三期數量總額數量總額數量多層住宅（m2）1600161414 25826.218342529348132066花園洋房（m2）180058696 10565.3 91712.5 16508.373370聯體別墅（m2）2000440228804.4 55027.5 11005.558696獨體別墅（m2）2400商業用房（m2）3000293488804.436685 11005.529348合計5400067867四期銷售額總額數量總額15847.9 69334.7 8320.1610271.8 29714.9 4160.089391.36 49524.89、 7923.9629714.9 5348.676456.56 19809.9 4358.184196830111164892四期銷售額總額數量總額18489.2 69334.7 9706.8511739.2 29714.9 4754.3810565.3 49524.8 8914.4629714.9 5942.977337 19809.9 4952.484813134271189082四期銷售額總額數量總額21130.6 69334.71109413206.6 29714.9534911739.2 49524.8990529714.971328804.4 19809.9594354881394210、2216170保守估計5.64%30%銷售收入 營業稅及附加 實實際際銷銷售售收收入入總投資權益資本 總投資收益率一期4108723173877025675770351.00%二期5172629174880932106963252.02%三期4196823673960125703771154.07%四期301111698284132750682523.30%整體1648929300155592146137438416.47%6.47%一般預測5.64%30%銷售收入 營業稅及附加 實實際際銷銷售售收收入入總投資權益資本 總投資收益率一期4725026654458525675770373.65%11、二期5943033525607832106963274.67%三期4813127154541625703771176.70%四期3427119333233827506825217.57%整體189082106641784181461374384122.09%22.09%樂觀預測5.64%30%銷售收入 營業稅及附加 實實際際銷銷售售收收入入總投資權益資本 總投資收益率一期5400030465095525675770398.46%二期6786738286404032106963299.46%三期54881309551785257037711101.48%四期394222223371982750612、825235.24%整體216170121922039781461374384139.58%39.58%3.00%權益資本收益率營業稅及附加銷售費用403.33%23171233406.75%29171552413.56%23671259244.32%1698903254.90%254.90%930049473.00%權益資本收益率銷售費用478.83%26651418482.22%33521783488.98%27151444291.89%19331028306.96%306.96%1066456723.00%權益資本收益率銷售費用561.52%30461620564.88%3828203613、571.58%30951646350.79%22231183365.27%365.27%121926485保守方案第一期第二期第三期第四期總體固定成本60822321062570327506146137營業稅及附加23172917236716989300綜合成本63140350232807029204155437盈虧平衡點一般方案第一期第二期第三期第四期總體總投資60822321062570327506146137營業稅及附加266533522715193310664綜合成本63487.41535457.63028417.69829438.828156801.570盈虧平衡點1.3440.5914、70.5900.8590.829樂觀方案第一期第二期第三期第四期總體總投資60822321062570327506146137營業稅及附加304638282223222312192綜合成本63868.11735933.50827926.50929729.320158329.345盈虧平衡點1.1830.5290.5090.7540.732保守方案敏感度指標保守方案 一般方案樂觀方案所得稅前所得稅后所得稅前 所得稅后 所得稅前 所得稅后固定資產-5%銷售+5%財務凈現值（I=6.03%）167711264136513275215857444150內部收益率（%）31%27%56%51%82%7515、%銷售+5%財務凈現值（I=6.03%）10582797630323228565238539485內部收益率（%）22%19%47%42%72%66%原方案財務凈現值（I=6.03%）4184315322985173254399633162內部收益率（%）13%11%38%33%62%57%固定資產+5%財務凈現值（I=6.03%）-2005-200516796126603780728497內部收益率（%）3%3%29%25%53%48%固定資產+5%銷售-5%財務凈現值（I=6.03%）-8404-8404945871292941829418內部收益率（%）-8%-8%20%17%44%3916、%敏感度指標保守方案 一般方案樂觀方案所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后所得稅前固定資產-5%銷售+5%財務凈現值（I=6.03%）2747315268606984052284078銷售+5%財務凈現值（I=6.03%）2235611078555803633278960內部收益率（%）原方案財務凈現值（I=6.03%）161616376478033042870070內部收益率（%）固定資產+5%財務凈現值（I=6.03%）110432185426852623764952內部收益率（%）固定資產+5%銷售-5%財務凈現值（I=6.03%）4848-2516349082033356062內部收益率（17、%）內部收益率（%）保守方案 一般方案 樂觀方案固-5%銷+5%33%73%99%銷+5%25%64%89%原方案17%55%79%固+5%10%47%70%固+5%銷-5%2%38%61%所得稅后582675407647327431375606233%25%17%10%2%73%64%55%47%38%99%89%79%70%61%所得稅后內部收益率的敏感度固-5%銷+5%銷+5%原方案固+5%固+5%銷-5%0%50%100%150%200%250%保守方案一般方案樂觀方案樂觀方案保守方案序號 項目第1年（籌備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發備注一一現現18、金金流流入入-38769.938769.948808.548808.539600.739600.728412.828412.81555921555921 減去相關費用后的實際銷售收入-38769.948808.539600.728412.8155592二二現現金金流流出出35147.135147.125675.425675.432105.832105.825703.125703.127505.927505.91461371461371 總投資35147.125675.432105.825703.127505.9146137三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-35147.113094.51670219、.713897.5906.894542 所得稅前累計凈現金流量-35147.1-22052.6-5349.98547.69454.594543 所得稅前凈現值NPV=41844 所得稅前內部收益率IRR=13%四所得稅后1380.6138133%1 所得稅后凈現金流量-35147.113094.516702.713897.5-473.780742 所得稅后累計凈現金流量-35147.1-22052.6-5349.98547.68073.9161483 所得稅后凈現值NPV=31534 所得稅后內部收益率IRR=11%一般序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第20、5年（4期）綜合開發備注一一現現金金流流入入0.00.044585.444585.456077.956077.945416.145416.132338.232338.2178417.612178417.6121 減去相關費用后的實際銷售收入0.044585.456077.945416.132338.2178417.6二二現現金金流流出出35147.135147.125675.425675.432105.832105.825703.125703.127505.927505.9146137.4146137.41 總投資35147.125675.432105.825703.127505.91461321、7三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-35147.118910.023972.119713.04832.3322802 所得稅前累計凈現金流量-35147.1-16237.17734.927448.032280.3322803 所得稅前凈現值NPV=NPV=22985229854 所得稅前內部收益率IRR=IRR=38%38%四所得稅后7585.1758533%1 所得稅后凈現金流量-35147.118910.023972.119713.0-2752.8246952 所得稅后累計凈現金流量-35147.1-16237.17734.927448.024695.2493903 所得稅后凈現值NPV=22、NPV=17325173254 所得稅后內部收益率IRR=IRR=33%33%樂觀序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發備注一一現現金金流流入入0 050954.750954.764039.564039.551785.551785.537198.337198.3203978.0413203978.04131 減去相關費用后的實際銷售收入050954.764039.551785.537198.3203978二二現現金金流流出出35147.135147.125675.425675.432105.832105.825703.125703.12723、505.927505.9146137.4146137.41 總投資35147.125675.432105.825703.127505.9146137.4三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-35147.125279.331933.726082.49692.457840.72 所得稅前累計凈現金流量-35147.1-9867.822065.948148.357840.757840.73 所得稅前凈現值NPV=43995.74 所得稅前內部收益率IRR=62%四所得稅后14518.614518.60.331 所得稅后凈現金流量-35147.125279.331933.726082.4-4826.24324、322.12 所得稅后累計凈現金流量-35147.1-9867.822065.948148.343322.186644.23 所得稅后凈現值NPV=33161.94 所得稅后內部收益率IRR=57%保守方案序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）一現金流入0 40708.376 51248.938 41580.6981 減去相關費用后的實際銷售收入0 40708.376 51248.938 41580.698二現金流出33389.75261 24391.622 30500.505 24417.9691 總投資33389.75261 24391.622 3050025、.505 24417.969三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-33389.75261 16316.754 20748.433 17162.7292 所得稅前累計凈現金流量-33389.75261-17073 3675.4342 20838.1643 所得稅前凈現值NPV=16770.9184 所得稅前內部收益率IRR=31%四所得稅后1 所得稅后凈現金流量-33389.75261 16316.754 20748.433 17162.7292 所得稅后累計凈現金流量-33389.75261-17073 3675.4342 20838.1643 所得稅后凈現值NPV=12641.1384 所得稅后26、內部收益率IRR=27%一般序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）一現金流入0 46814.632 58881.758 47686.9551 減去相關費用后的實際銷售收入0 46814.632 58881.758 47686.955二現金流出33389.75261 24391.622 30500.505 24417.9691 總投資33389.75261 24391.622 30500.505 24417.969三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-33389.75261 22423.011 28381.253 23268.9862 所得稅前累計凈現金流量-33327、89.75261-10966.74 17414.511 40683.4973 所得稅前凈現值NPV=36512.5074 所得稅前內部收益率IRR=56%四所得稅后1 所得稅后凈現金流量-33389.75261 22423.011 28381.253 23268.9862 所得稅后累計凈現金流量-33389.75261-10966.74 17414.511 40683.4973 所得稅后凈現值NPV=27521.4284 所得稅后內部收益率IRR=51%樂觀序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）一現金流入0 53502.437 67241.514 54374.28、7591 減去相關費用后的實際銷售收入0 53502.437 67241.514 54374.759二現金流出33389.75261 24391.622 30500.505 24417.9691 總投資33389.75261 24391.622 30500.505 24417.969三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-33389.75261 29110.815 36741.009 29956.7912 所得稅前累計凈現金流量-33389.75261-4278.937 32462.072 62418.8623 所得稅前凈現值NPV=58573.6234 所得稅前內部收益率IRR=82%四所得稅后129、 所得稅后凈現金流量-33389.75261 29110.815 36741.009 29956.7912 所得稅后累計凈現金流量-33389.75261-4278.937 32462.072 62418.8623 所得稅后凈現值NPV=44150.0714 所得稅后內部收益率IRR=75%第5年（4期）綜合開發備注29833.4241 163371.43629833.4241 163371.43626130.6392 138830.48826130.6392 138830.4883702.78492 24540.948624540.9486 24540.94865534.4035534.4030、30.33-1831.6181 19006.545619006.5456 38013.0912第5年（4期）綜合開發備注33955.1472 187338.49333955.1472 187338.49326130.6392 138830.48826130.6392 138830.4887824.5079948508.00548508.00548508.00512049.1272 12049.12720.33-4224.6192 36458.877836458.8778 72917.7556第5年（4期）綜合開發備注39058.2329 214176.94339058.2329 214176.31、94326130.6392 138830.48826130.6392 138830.48812927.5937 75346.455875346.4558 75346.455819329.2956 19329.29560.33-6401.7019 56017.160256017.1602112034.32銷售+5%保守方案序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一一現現金金流流入入0 04070840708512495124941581415812983329833減去相關費用后的實際銷售收入040708512494158129833二二現現金金流流32、出出35147351472567525675321063210625703257032750627506總投資3514725675321062570327506三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-3514715033191431587823272 所得稅前累計凈現金流量-35147-20114-97114907172343 所得稅前凈現值NPV=105824 所得稅前內部收益率IRR=22%四所得稅后34921 所得稅后凈現金流量-35147150331914315878-11652 所得稅后累計凈現金流量-35147-20114-97114907137423 所得稅后凈現值NPV=79764 33、所得稅后內部收益率IRR=19%一般序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一現金流入0 46814.632 58881.758 47686.955 33955.147減去相關費用后的實際銷售收入0 46814.632 58881.758 47686.955 33955.147二現金流出35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936總投資35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-35147.1080134、 21139.241 26775.96321983.83 6449.21122 所得稅前累計凈現金流量-35147.10801-14007.87 12768.096 34751.926 41201.1373 所得稅前凈現值NPV=30323.444 所得稅前內部收益率IRR=47%四所得稅后10006.7351 所得稅后凈現金流量-35147.10801 21139.241 26775.96321983.83-3557.5242 所得稅后累計凈現金流量-35147.10801-14007.87 12768.096 34751.926 31194.4023 所得稅后凈現值NPV=22856.3935、84 所得稅后內部收益率IRR=42%樂觀序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一現金流入0 53502.437 67241.514 54374.759 39058.233減去相關費用后的實際銷售收入0 53502.437 67241.514 54374.759 39058.233二現金流出35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936總投資35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-35147.1036、801 27827.046 35135.719 28671.634 11552.2972 所得稅前累計凈現金流量-35147.10801-7320.062 27815.657 56487.291 68039.5883 所得稅前凈現值NPV=52384.5564 所得稅前內部收益率IRR=72%72%四四所所得得稅稅后后17287172871 所得稅后凈現金流量-35147278273513628672-57352 所得稅后累計凈現金流量-35147-73202781656487507533 所得稅后凈現值NPV=39485394854 所得稅后內部收益率IRR=66%66%綜合開發 備注16337、3711633711633711461371461371461371723417234349233%1374227484綜合開發 備注187338.5187338.5146137.4146137.441201.1441201.1410006.740.3331194.462388.8綜合開發 備注214176.9214176.9146137.4146137.468039.5968039.59172871728733%33%50753101505保守方案序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一一現現金金流流入入0 03877038770488094838、809396013960128413284131 減去相關費用后的實際銷售收入038770488093960128413二二現現金金流流出出369043690426959269593371133711269882698828881288811 總投資3690426959337112698828881三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-36904118111509712612-4682 所得稅前累計凈現金流量-36904-25094-9996261621483 所得稅前凈現值NPV=-20054 所得稅前內部收益率IRR=3%四所得稅后1 所得稅后凈現金流量-369041181115097126139、2-4682 所得稅后累計凈現金流量-36904-25094-9996261621483 所得稅后凈現值NPV=-20054 所得稅后內部收益率IRR=3%一般序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一現金流入0 44585.3642 56077.8649 45416.1474 32338.23541 減去相關費用后的實際銷售收入0 44585.3642 56077.8649 45416.1474 32338.2354二現金流出36904.46341 26959.1608 33711.0846 26988.2814 28881.23281 總投資340、6904.46341 26959.1608 33711.0846 26988.2814 28881.2328三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-36904.46341 17626.2034 22366.780318427.866 3457.002622 所得稅前累計凈現金流量-36904.46341-19278.26 3088.52025 21516.3862 24973.38893 所得稅前凈現值NPV=16796.04984 所得稅前內部收益率IRR=29%四所得稅后5542.696441 所得稅后凈現金流量-36904.46341 17626.2034 22366.780318427.8641、6-2085.69382 所得稅后累計凈現金流量-36904.46341-19278.26 3088.52025 21516.3862 19430.69243 所得稅后凈現值NPV=12660.08074 所得稅后內部收益率IRR=25%樂觀序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一現金流入0 50954.702 64039.537 51785.485 37198.3171 減去相關費用后的實際銷售收入050955640405178537198二二現現金金流流出出369043690426959269593371133711269882698828842、81288811 總投資3690426959337112698828881三三所所得得稅稅前前1 所得稅前凈現金流量-3690423996303282479783172 所得稅前累計凈現金流量-36904-129091742042217505343 所得稅前凈現值NPV=37807378074 所得稅前內部收益率IRR=53%53%四四所所得得稅稅后后12476124761 所得稅后凈現金流量-36904239963032824797-41592 所得稅后累計凈現金流量-36904-129091742042217380583 所得稅后凈現值NPV=28497284974 所得稅后內部收益率IR43、R=48%48%綜合開發備注15559215559215559215344415344415344421482148033%21484295綜合開發備注178417.61178417.61153444.22153444.2224973.38924973.3895542.69640.3319430.69238861.385綜合開發 備注2039782039781534441534441534445053450534124761247633%33%3805876115保守方案序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一現金流入0 36831.388 4644、368.086 37620.632 26992.1461 減去相關費用后的實際銷售收入0 36831.388 46368.086 37620.632 26992.146二現金流出36904269593371126988288811 總投資3690426959337112698828881三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-36904.463419872.227 12657.00210632.35-1889.0872 所得稅前累計凈現金流量-36904.46341-27032.24-14375.23-3742.884-5631.9713 所得稅前凈現值NPV=-8403.714 所得稅前內部收益率45、IRR=-8%四所得稅后1 所得稅后凈現金流量-36904.463419872.227 12657.00210632.35-18892 所得稅后累計凈現金流量-36904.46341-27032.24-14375.23-3742.884-5631.9713 所得稅后凈現值NPV=-8403.714 所得稅后內部收益率IRR=-8%一般序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一現金流入0 42356.096 53273.97243145.34 30721.3241 減去相關費用后的實際銷售收入0 42356.096 53273.97243145.3446、 30721.324二現金流出36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.2331 總投資36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.233三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-36904.46341 15396.935 19562.887 16157.059 1840.09082 所得稅前累計凈現金流量-36904.46341-21507.53-1944.641 14212.417 16052.5083 所得稅前凈現值NPV=9457.7274 所得稅前內部收益率IRR=20%四所得稅后31247、1.04991 所得稅后凈現金流量-36904.46341 15396.935 19562.887 16157.059-1280.9592 所得稅后累計凈現金流量-36904.46341-21507.53-1944.641 14212.417 12931.4583 所得稅后凈現值NPV=7128.79454 所得稅后內部收益率IRR=17%樂觀序號 項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一現金流入0 48406.96760837.56 49196.211 35338.4011 減去相關費用后的實際銷售收入0 48406.96760837.56 491948、6.211 35338.401二現金流出36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.2331 總投資36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.233三所得稅前1 所得稅前凈現金流量-36904.46341 21447.806 27126.476 22207.929 6457.16842 所得稅前累計凈現金流量-36904.46341-15456.66 11669.818 33877.748 40334.9163 所得稅前凈現值NPV=29417.7854 所得稅前內部收益率IRR=44%四49、所得稅后9707.86891 所得稅后凈現金流量-36904.46341 21447.806 27126.476 22207.929-3250.7012 所得稅后累計凈現金流量-36904.46341-15456.66 11669.818 33877.748 30627.0473 所得稅后凈現值NPV=22173.7574 所得稅后內部收益率IRR=39%綜合開發 備注147812.3147812.3153444153444-5631.97-5631.9700.33-5631.97-11263.9綜合開發 備注169496.7169496.7153444.2153444.216052.5116052.513121.050.3312931.4625862.92綜合開發 備注保守方案一般方案樂觀方案多層住宅（m2）120014001600花園洋房（m2）聯體別墅（m2）160018002000獨體別墅（m2）180020002400商業用房（m2）220025003000