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1、 本溪太子河新城項目投資分析表 本溪太子河新城項目投資分析表 目 錄本溪太子河新城地塊項目一、投資分析匯總表第1頁二、規劃設計指標第2頁三、成本分析表第3頁四、收入預測表第6頁五、資金平衡計劃表第8頁六、貸款還本付息計劃表第12頁七、損益表第13頁八、現金流量表第14頁九、土地價格變化售價盈虧平衡分析 NPV(6%)0第15頁一、投資分析匯總表本溪太子河新城地塊項目1項 目 名 稱本溪太子河新城地塊 項目2用 地 面 積103500 平方米折 合155 畝總 建 筑 面 積232000 平方米其 中 地 上207000 平方米綜 合 容 積 率2.00綠 地 率30 總 戶 數1945 戶收 2、益 面 積205500 平方米銷銷 售售 面面 積積205500 平方米出 租 面 積0 平方米銷 售 車 位0 個出 租 車 位600 個3項項 目目 總總 成成 本本83336 萬元單 方 成 本4055 元/平方米自 有 資 金6000 萬元銀行貸款利息4232 萬元土土 地地 出出 讓讓 金金12420 萬元總成本+稅費99920 萬元4銷 售 收 入125126 萬元單 方 售 價6089 元/平方米所得稅前利潤33389 萬元所得稅后利潤25206 萬元出租收入折現0 萬元其 它 收 入0 萬元項項 目目 總總 收收 入入125126 萬元銷售單方凈利1227 元/平方米稅稅 前前3、 利利 潤潤 率率26.68%稅稅 后后 利利 潤潤 率率20.14%5靜態投資回收期4.01 年備 注匯總表第 4 頁二、規劃設計指標本溪太子河新城地塊項目序號用 地 性 質用地面積（平方米）（畝）建筑面積（平方米）容積率1合計103500.0155.22320002.002收益面積（不包括車位）2055003地上部分207000A商業20700B辦公0C住宅184800E地上車庫0F物業社區用房、開閉所配套015004地下部分25000a地下車庫（普通）25000b地下車庫（人防）5綠地率(含公建綠地）30.0%6建筑密度25.0%7總戶數18008總車位可售出租600地上車位0地下車位（4、普通車庫）600地下車位（人防車庫）0備 注設計指標第 2 頁三、成本分析表本溪太子河新城地塊項目序號項 目面積（平方米）單方價格（元平方米）總價（萬元）備 注一一開開 發發 成成 本本1 1土土地地費費用用205500628.612916.8A土地出讓金205500604.412420.080萬畝B契稅20550024.2496.84%2 2前前期期開開發發費費205500125.42576.4A三通一平費用(臨水、臨電)23200014.4333.2（包含臨水、臨電、臨時圍墻、道路、樹木砍伐、水資源）B勘查、設計費20550040.1823.4含規劃和建筑、市政和園林設計費、工程勘察費、施5、工圖審查服務費C 規劃報建費用2320001.534.8拔地釘樁費(施工規劃放線）、墻改發展基金D 建設報建費用23200016.5382.8包含散裝水泥基金、房屋測繪費等工程報建過程中政府其他收費。E項目招投標費2320000.00.0F工程監理費用23200010.0232.0G政府其他收費2320000.00.0H前期物業管理服務費23200022.0510.4包含物業開辦費、開荒保潔費、空置房采暖費、空置房物業管理等費用。I竣工備案政府收費2320005.6129.9J商品房買賣產生的費用2320005.6129.93 3基基礎礎設設施施費費205500535.811010.2A城城市6、市基基礎礎設設施施配配套套費費205500151.03103.1B人防費異地建設費2055000.00.0建人防設施C供水配套、工程費23200012.0278.4D供電配套、工程費23200065.01508.0E供氣(燃氣)配套、工程費205500150.03082.5F通訊配套、工程費2055004.082.2G有線電視配套、工程費2055000.00.0H雨污配套、工程費20550030.0616.5成本分析第 3 頁I消防工程費2055000.00.0K垃圾處理費2055000.510.3L L綠化建設費31050300.0931.5M道路及小市政管網建設費155250.00.0 N7、硬質鋪裝及小品等(含硬鋪、小品、燈具、景觀家具、兒童設施等)515650.00.0O智能化20550015.0308.3P分攤會所、開閉站配套設施20550019.2393.5Q集中供熱配套費（二次網）23200030.0696.04 4建建安安費費2055002248.646208.8A商業207001900.03933.0毛坯B住宅1848001900.035112.0毛坯C地下車庫（人防）02500.00.0D地下車庫358192000.07163.85 5管管理理費費205500121.82502.53600A項目管理費232000107.92502.5銷售收入*2.00%6 6不不可8、可預預計計費費20550067.51386.3833A基本預備費1386.3建安費用*3.00%靜態投資（15+6A）2055003727.576601.0B漲價預備費0.0暫不計7 7建建設設期期貸貸款款利利息息205500205.94232.0 開開發發成成本本合合計計2055003933.580833.0二二銷銷 售售 期期 成成 本本1 1銷銷售售費費用用205500121.82502.5A銷售費205500121.82502.5收入的2.00%銷銷售售期期成成本本合合計計205500121.82502.5 總總成成本本2055004055.383335.5三三各各 項項 稅稅 費費三9、成本分析表本溪太子河新城地塊項目序號項 目面積（平方米）單方價格（元平方米）總價（萬元）備 注成本分析第 4 頁1土地增值稅20550063.31300.61%、1.5%2營業稅及附加205500334.96881.95.500%3所得稅預征205500408.98402.0測算利潤的25%稅稅費費合合計計205500807.016584.5 總總成成本本+稅稅費費2055004862.399920.0備 注三、成本分析表本溪太子河新城地塊項目序號項 目面積（平方米）單方價格（元平方米）總價（萬元）備 注成本分析第 5 頁四、收入預測表本溪太子河新城地塊項目序號項 目面積（M2）均價(元M210、)合計（萬元）2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年一一銷銷 售售 收收 入入1 1銷銷售售收收入入2055006089125126各各年年收收入入017172417846617000000A商業20700960019872銷售比例20%30%50%0%銷售單價800010000100000銷售收入0331262101035000000C住宅1848005425100254銷售比例15%35%50%0%銷售單價5000550055000銷售收入013860355745082000000E地上車庫0#DIV/0!0銷售比例0%0%0%銷售單價011、00銷售收入000000000a人防車位使用權出讓2500020005000銷售比例0%0%100%0%銷售單價0020000銷售收入0005000000002營業稅及附加20550033568825.500%094422983639000003 3凈凈銷銷售售收收入入2055005754118244016228394866253100000二二其其 它它 收收 入入收入預測第 6 頁1 1出出租租收收入入2 2其其它它貼貼補補三三總總 計計 收收 入入1 1總總收收入入20550060891251261251260171724178466170000002 2總總計計凈凈收收入入20550012、5754118244118244016228394866253100000備 注四、收入預測表本溪太子河新城地塊項目序號項 目面積（M2）均價(元M2)合計（萬元）2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年收入預測第 7 頁五、資金平衡計劃表本溪太子河新城地塊項目序號項 目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年一一進進 度度 描描 述述前期一期土地手續、前期審批前期審批竣工驗收資料歸檔、項目總結設計建安開工、封頂 結構封頂、裝飾施工項目竣工配套配套完工、道路、綠化施工配套完工、道路、綠化施工13、銷售銷售開始銷售銷售完成二二開開 發發 成成 本本1土土地地費費用用129171291700000000A土地出讓金1242012420B契稅4974972前前期期開開發發費費25761141763673000000A三通一平費用(臨水、臨電)333333資金平衡第 8 頁B勘查、設計費823296280247C規劃報建費用35131210D建設報建費用383138130115E項目招投標費0000F工程監理費用232847970G政府其他收費0000H前期物業管理服務費510184174153I竣工備案政府收費130474439J商品房買賣產生的費用1304744393基基礎礎設設施施費費114、10103964374333034540000A城市基礎設施配套費310311171055931B人防費異地建設費0000C供水配套、工程費2781009584D供電配套、工程費1508543513452E供氣(燃氣)配套、工程費308311101048925F通訊配套、工程費82302825454五、資金平衡計劃表本溪太子河新城地塊項目序號項 目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年資金平衡第 9 頁G有線電視配套、工程費000000H雨污配套、工程費617222210185I消防工程費0000J排水口、窨井、出入口接口費000000K15、垃圾處理費10433L L綠化建設費932335317279M道路及小市政管網建設費0000 N硬質鋪裝及小品等(含硬鋪、小品、燈具、景觀家具、兒童設施等)0000O智能化30811110592P分攤會所、開閉站配套設施394142134118Q集中供熱配套費6962512372094建建安安費費4620975211521015701777700000A商業393311801259905590B住宅35112526711587122895969C地下車庫（人防）00000D地上車庫716410752364250712185管管理理費費2503417417417417417417000五、資金平16、衡計劃表本溪太子河新城地塊項目序號項 目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年資金平衡第 10 頁A項目管理費25034174174174174174176不不可可預預計計費費138622645647123300000A基本預備費138622645647123300000合合計計766012618520589205658472421417000三三銷銷 售售 成成 本本A銷售費25030343836132300000B房地產初始登記費0000000000C房地產勘丈費00D交易手續費0000E印花稅0000000000F維修基金000合合17、計計25030343836132300000四四資資 金金 平平 衡衡1成本發生7915326185209332140197964214170001自有資金600060002凈收入回籠（扣除營業稅）1182440162283948662531000004銀銀行行貸貸款款201854705-18085-70820-70398-69981-69981-69981-69981五、資金平衡計劃表本溪太子河新城地塊項目序號項 目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年資金平衡第 11 頁六、貸款還本付息計劃表本溪太子河新城地塊項目序號項 目合計20118、0年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1期初貸款余額207912688410413000002本期貸款額20185470500000003本期應付利息423260613891613625000004本期還本付息001808511037000005期末貸款余額207912688410413000000備 注銀銀行行貸貸款款年年利利率率6.00%貸款還款第 12 頁七、損益表本溪太子河新城地塊項目序號項 目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1營業收入125126017172417846617019、000002營業成本（靜態投資）766010118762642538301000003銷售費用250303438361323000004財務費用423260613891613625000005土地增值稅13010520390390000006銷售稅金6882094422983639000007所得稅前利潤33608-60620991022221892000008累計所得稅前利潤-6061494117163360833608336083360833608336089606-1494-117160000010彌補以前年度虧損6060606000000011所得稅84020373255654730020、00012凈凈利利潤潤25206-606172676671641900000備注1、營業成本中車庫成本分攤至當年銷售面積中。2、財務費用未資本化。損益表第 13 頁八、現金流量表本溪太子河新城地塊項目序號項 目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1現現金金流流入入125126017172417846617000000營業收入125126017172417846617000000回收固定資產余值0回收流動資金02現現金金流流出出9443726185222502625518908421417000固定資產投資766502618520589221、05658472421417000流動資金0銷售費用25030343836132300000銷售稅金688209442298363900000所得稅8402037325565473000003凈凈現現金金流流量量30689-26185-50781552947262-421-4174累累計計現現金金流流量量-26185-31264-15734315283110630689投投資資回回收收期期（年年）4.01現金流量第 14 頁九、土地價格變化售價盈虧平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地塊地價增幅土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方成本銷售單價單方 稅后凈利潤住宅商業均價（倍）（22、萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）（元M2）（元M2）1.00872280600829694037580010000620021631.0118157167999924044497580010000620017031.03183881691011926354508580010000620016921.04186191711024928664519580010000620016811.05188491731037930964530580010000620016701.06190801751049933274541580010000620016591.08193111771062935523、84553580010000620016471.09195421791075937894564580010000620016361.10197731811088940204575580010000620016251.12200041831100942514586580010000620016141.13202341861113944814598580010000620016021.14204651881126947124609580010000620015911.15206961901138949434620580010000620015801.17209271921151951744631524、80010000620015691.18211581941164954054643580010000620015571.19213881961176956354654580010000620015461.21216191981189958664665580010000620015351.22218502001202960974676580010000620015241.23220812031215963284687580010000620015131.24223122051227965594699580010000620015011.26225422071240967894710580010025、00620014901.27227732091253970204721580010000620014791.28230042111265972514732580010000620014681.30232352131278974824744580010000620014561.31234662151291977134755580010000620014451.32236962171303979434766580010000620014341.33239272191316981744777580010000620014231.35241582221329984054789580010000620026、14111.3624389224134198636480058001000062001400土地售價平衡第 15 頁1.37246202261354988674811580010000620013891.39248512281367990984822580010000620013781.40250812301380993284833580010000620013671.41253122321392995594845580010000620013551.42255432341405997904856580010000620013441.44257742361418100021486758001027、000620013331.452600523914301002524878580010000620013221.462623524114431004824890580010000620013101.482646624314561007134901580010000620012991.492669724514681009444912580010000620012881.502692824714811011754923580010000620012771.522715924914941014064935580010000620012651.5327389251150710163649465800128、0000620012541.542762025315191018674957580010000620012431.552785125515321020984968580010000620012321.572808225815451023294980580010000620012201.582831326015571025604991580010000620012091.592854326215701027905002580010000620011981.612877426415831030215013580010000620011871.622900526615951032525024580029、10000620011761.632923626816081034835036580010000620011641.642946727016211037145047580010000620011531.662969827216331039455058580010000620011421.672992827416461041755069580010000620011311.683015927716591044065081580010000620011191.703039027916721046375092580010000620011081.71306212811684104868510358030、010000620010971.723085228316971050995114580010000620010861.73310822851710105329512658001000062001074九、土地價格變化售價盈虧平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地塊地價增幅土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方成本銷售單價單方 稅后凈利潤住宅商業均價（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）（元M2）（元M2）土地售價平衡第 16 頁1.753131328717221055605137580010000620010631.763154428917351057915148531、80010000620010521.773177529117481060225159580010000620010411.793200629417601062535170580010000620010301.803223629617731064835182580010000620010181.8142200169157110528548785076734854866081.8242500170158210560048895076734854865971.8442800171159310591548995076734854865871.85431001721604106230490950767332、4854865771.8643400174161510654549195076734854865671.8843700175162610686049295076734854865571.8944000176163810717549395076734854865471.9044300177164910749049505076734854865361.9144600178166010780549605076734854865261.9344900180167110812049705076734854865161.9445200181168210843549805076734854865061.9533、45500182169310875049905076734854864961.9745800183170510906550005076734854864861.9846100184171610938050115076734854864751.9946400186172710969550215076734854864652.0046700187173811001050315076734854864552.0247000188174911032550415076734854864452.0347300189176011064050515076734854864352.04476001901772134、1095550625076734854864242.0647900192178311127050725076734854864142.0748200193179411158550825076734854864042.0848500194180511190050925076734854863942.0948800195181611221551025076734854863842.114910019618271125305112507673485486374九、土地價格變化售價盈虧平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地塊地價增幅土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方成本銷售單價單方 35、稅后凈利潤住宅商業均價（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）（元M2）（元M2）土地售價平衡第 17 頁2.1249400198183911284551235076734854863632.1349700199185011316051335076734854863532.155000020018611134755143507673485486343九、土地價格變化售價盈虧平衡分析NPV(6%)0本溪太子河新城地塊地價增幅土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方成本銷售單價單方 稅后凈利潤住宅商業均價（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）（元M2）（元M2）36、土地售價平衡第 18 頁土地售價平衡第 19 頁土地售價平衡第 20 頁土地售價平衡第 21 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價（萬元）（萬元）（萬元）(元)（萬元）（萬元）(元)2330030050000420020643124205000土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方成本（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）1242080604766014862DATA第 6 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 7 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 8 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NP37、V復原地價標準售價DATA第 9 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 10 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 11 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 12 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 13 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 14 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 15 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 16 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價38、標準售價DATA第 17 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 18 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 19 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 20 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 21 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 22 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 23 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 24 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 25 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 26 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 27 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 28 頁DATA第 29 頁DATA第 30 頁