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1、商商業業運運營營項項目目收收益益測測算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請注意）基礎數據項已知數據項營業稅率5.50%建筑面積房產稅率12.00%初始投入所得稅率25.00%租金收入折現率8.00%停車廣告等其他年收入折舊年限20年運營成本率運營年限20年每年折舊注：租金及停車廣告等年收入需要由運營年份轉化為自然年份，如9.28開業的項目第一年的年租金收入只計入3個月。過程數據項商業資產回收值第20年商業物業的出售價值，計入第20年的當期現金凈流量收入小計租金收入（E5）+停車廣告及其他年收入(E6)房產稅租金收入(E5)*房產稅率(B4)營業稅：收入小計(B13)*營業稅率(B3)營業2、成本及費用收入小計（E5）*運營成本率(E7)-房產稅(B14)-營業稅(B15)所得稅：收入小計（B13）-營業成本及費用(B16)-房產稅(B14)-營業稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5),0稅金房產稅(B14)+營業稅(B15)+所得稅(B17)支出小計初始投入(E4)+營業成本及費用(B16)+稅金(B18)結論數據項當期現金凈流量收入小計(B13)-支出小計(B19)+商業資產回收值(B12)（建設第1年至運營第20年）當期凈現值當期現金凈流量(B22)按計租年份折現（建設第1年至運營第20年）當期凈收益收入小計(B13)-支出小計(B19)+初始投入(E4)（運營第1-23、0年）考核指標項留存物業價值運營第1年至第20年當期凈收益(B24)的凈現值留存物業投入初始投入總和留存物業凈收益留存物業價值(B27)-留存物業投入(B28)留存物業收益率留存物業凈收益(B29)/留存物業價值(B27)內部收益率（IRR）根據建設期第1年至運營第20年當期現金凈流量(B22)進行計算動態投資回收期累計凈現值為正的運營年份靜態投資回收期累計現金凈流量為正的運營年份從支付第一筆土地費始計，包括土地費、建安成本。運營1-10年的基準租金及增長倍數，第11-20年租金水平0增長，與第10年持平。運營1-10年的基準年收入及增長倍數，第11-20年收入水平0增長，與第10年持平。運營4、1-10年的運營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。初始投入總額（E4）/20商商業業運運營營項項目目收收益益測測算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請注意）已知數據項注：租金及停車廣告等年收入需要由運營年份轉化為自然年份，如9.28開業的項目第一年的年租金收入只計入3個月。第20年商業物業的出售價值，計入第20年的當期現金凈流量收入小計（E5）*運營成本率(E7)-房產稅(B14)-營業稅(B15)收入小計（B13）-營業成本及費用(B16)-房產稅(B14)-營業稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5),0收入小計(B13)-支出小計(B19)+商業資產回收值(B125、)（建設第1年至運營第20年）當期現金凈流量(B22)按計租年份折現（建設第1年至運營第20年）收入小計(B13)-支出小計(B19)+初始投入(E4)（運營第1-20年）根據建設期第1年至運營第20年當期現金凈流量(B22)進行計算注：租金及停車廣告等年收入需要由運營年份轉化為自然年份，如9.28開業的項目第一年的年租金收入只計入3個月。綜綜 合合 收收 益益 測測 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28）項目201020112012第一年（3）（2013）第二年（2014）第三年（2015）收入租金收入5,47624,64035,591停車廣告等其他年收入-5162,36、59小計5,47625,15637,950商業資產回收值支出初始投入214,92761,42561,42561,425營業成本及費用9584,1505,027稅金-9584,3408,009房產稅6572,9574,271營業稅3011,3842,087所得稅(扣折舊)-1,651小計214,92761,42561,42563,3418,49013,036當期現金凈流量-214,927-61,425-61,425-57,86616,66624,914累計現金凈流量-214,927-276,352-337,777-395,643-378,977-354,063當期凈現值-214,927-61,47、25-61,425-53,58014,28919,777累計凈現值-214,927-276,352-337,777-391,357-377,068-357,291當期凈收益3,55916,66624,914過程數據計租年份123面積（平方米）216,000216,000216,000216,000運營年度日租金單價346運營年度月租金單價84.5126.8169.0自然年度租金單價84.595.1137.3年租金收入5,475.624,640.235,591.4停車廣告等其他年收入-2,065.23,239.1自然年度其他年收入-516.32,358.7收入小計5,475.625,156.538、7,950.1營運成本率35%30%30%營運成本及房產稅營業稅1,9168,49011,385折舊19,96019,96019,960基基 礎礎 數數 據據 表表序序號號項項目目取取值值1 1營業稅率5.5%2 2房產稅率12%3 3所得稅率25%4 4折現率8%指指標標計計算算表表（萬萬元元）序序號號項項目目指指標標值值1 1留存物業價值513,989513,9892 2留存物業投入399,202399,2023 3留存物業凈收益114,787114,7874 4留存物業收益率22%22%5 5內部收益率（IRR）9%9%6 6動態投資回收期2020年年7 7靜態投資回收期1111年年數據9、說明：營業建面216,000平方米；第3年建面租金單價166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；第8、9、10、11年每年遞增5%，以后每年遞增3%;初始投資共計399107萬元；EBITDA率按照第三年以后75%測算，前面3年按照65%、70%、70%車位按每月每個車位1600元計算，廣告位每年按500萬計算第四年（2016）第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年44,90049,39054,32959,76265,73872,31279,54385,3633,4354,1194,4684,6924,9265,1725,4315,63248,310、3553,50958,79764,45370,66477,48484,97490,9955,8504,5084,9465,3975,8916,4327,0257,50111,66613,91315,78817,81120,03522,47725,16127,3205,3885,9276,5197,1717,8898,6779,54510,2442,6582,9433,2343,5453,8874,2624,6745,0053,6205,0436,0347,0958,2599,53810,94312,07217,51618,42020,73423,20825,92628,90932,18634,11、82030,81935,08938,06341,24544,73948,57552,78856,175-323,244-288,155-250,092-208,847-164,108-115,533-62,745-6,57022,65323,88123,98624,06624,17124,30024,45124,092-334,638-310,757-286,770-262,704-238,533-214,234-189,783-165,69030,81935,08938,06341,24544,73948,57552,78856,1754567891011216,000216,000216,12、000216,000216,000216,000216,000216,00067789101111185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.344,899.949,389.954,328.959,761.865,738.072,311.879,542.985,363.24,021.74,413.04,633.64,865.35,108.65,364.05,632.25,632.23,434.74,119.54,468.14,691.54,926.15,172.45,431.05,13、632.248,334.653,509.458,797.064,453.370,664.177,484.284,974.090,995.325%25%25%25%25%25%25%25%13,89613,37714,69916,11317,66619,37121,24322,74919,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960綜綜 合合 收收 益益 測測 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28）營業建面216,000平方米；第3年建面租金單價166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；14、第8、9、10、11年每年遞增5%，以后每年遞增3%;初始投資共計399107萬元；EBITDA率按照第三年以后75%測算，前面3年按照65%、70%、70%第十二年第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年第十九年85,36385,36385,36385,36385,36385,36385,36385,3635,6325,6325,6325,6325,6325,6325,6325,63290,99590,99590,99590,99590,99590,99590,99590,9957,5017,5017,5017,5017,5017,5017,5017,50127,32027,320215、7,32027,32027,32027,32027,32027,32010,24410,24410,24410,24410,24410,24410,24410,2445,0055,0055,0055,0055,0055,0055,0055,00512,07212,07212,07212,07212,07212,07212,07212,07234,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82056,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17549,605105,779161,954218,129274,3016、4330,479386,654442,82922,30820,65519,12517,70916,39715,18214,05813,016-143,383-122,727-103,602-85,893-69,496-54,314-40,256-27,24056,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,1751213141516171819216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,0001111111111111111329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.317、329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.385,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.290,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.325%25%25%25%25%18、25%25%25%22,74922,74922,74922,74922,74922,74922,74922,74919,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960第二十年(9個月)合計64,0221,323,9714,22468,2471,414,003639,811399,2025,625123,31319,242405,2817,683158,8773,75477,7707,806263,51124,868927,796683,1901,126,0191,126,019146,577119,337119,337683,19020216,00011329.3329.364,022.45,632.24,224.168,246.525%17,06219,960