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1、項 目 投 資 分 析XXXXXXXX 項目（方案N：xxxxxxx）XXXX 年 XX 月 XX 日目 錄XXXXXXXX項目一、投資分析匯總表第1頁二、規劃設計指標第2頁三、成本分析表第3頁四、收入預測表第6頁五、資金平衡計劃表第8頁六、貸款還本付息計劃表第12頁七、損益表第13頁八、現金流量表第14頁九、土地價格變化售價盈虧平衡分析 NPV(6%)0第15頁一、投資分析匯總表XXXXXXXX項目1項 目 名 稱XXXXXXXX 項目2用 地 面 積100000 平方米折 合150 畝總 建 筑 面 積170000 平方米其 中 地 上150000 平方米綜 合 容 積 率1.50綠 地 2、率40 總 戶 數1500 戶收 益 面 積145000 平方米銷銷 售售 面面 積積145000 平方米出 租 面 積0 平方米銷 售 車 位300 個出 租 車 位0 個3項項 目目 總總 成成 本本110291 萬元單 方 成 本7606 元/平方米自 有 資 金5000 萬元銀行貸款利息2275 萬元土土 地地 出出 讓讓 金金60000 萬元總成本+稅費118702 萬元4銷 售 收 入151149 萬元單 方 售 價10424 元/平方米營業稅后利潤32447 萬元所得稅后利潤21739 萬元出租收入折現0 萬元其 它 收 入0 萬元項項 目目 總總 收收 入入151149 萬元單3、 方 收 入10424 元/平方米5靜態投資回收期4.11 年內部收益率11.19%財務凈現值（6，萬元）9267.66 萬元備 注匯總表第 3 頁二、規劃設計指標XXXXXXXX項目序號用 地 性 質用地面積（平方米）（畝）建筑面積（平方米）容積率1合計100000.0150.0170000.01.502收益面積（不包括車位）145000.03地上部分150000.0A商業10000.0B辦公10000.0C住宅125000.0D學校5000.04地下部分20000.0a地下車庫（普通）10000.0b地下車庫（人防）10000.05綠地率(含公建綠地）40.0%6建筑密度25.0%7總戶數4、15008總車位1000可售300出租0地上車位100地下車位（普通車庫）500地下車位（人防車庫）400備 注設計指標第 2 頁三、成本分析表XXXXXXXX項目序號項 目面積（平方米）單方價格（元平方米）總價（萬元）備 注一一開開 發發 成成 本本1 1土土地地費費用用1450004537.965800.0A土地出讓金及征地補償1450004137.960000.0400萬畝B契稅145000124.11800.03.00%C大市政配套費125000320.04000.02 2前前期期開開發發費費145000106.21540.0A場地平整1000005.050.0B人防費0.0建人防設施5、C勘察、設計費17000060.01020.0D項目招投標費1700005.085.0E臨時用水申領費用30.0F臨時用電申領費用100.0G配套部門征詢費用17000010.0170.0H城建主管部門征詢費1700005.085.03 3基基礎礎設設施施費費145000422.16120.0A供水配套、工程費17000025.0425.0B供電配套、工程費170000150.02550.0C供氣配套、工程費14500025.0362.5D通訊配套、工程費14500015.0217.5E有線電視配套、工程費14500030.0435.0F污水排放貼費0.0G排水口、窨井、出入口60.0H垃圾處6、理費14500010.0145.0I綠化建設費40000150.0600.0J道路、總體管線建設費15000400.0600.0K智能化14500050.0725.04 4建建安安費費1450001931.028000.0A商業100002000.02000.0初裝修成本分析第 3 頁B辦公100002000.02000.0初裝修C住宅1250001600.020000.0毛坯D學校50002000.01000.0初裝修a地下車庫（普通）100003000.03000.0b地下車庫（人防）4000.00.05 5管管理理費費14500090.21308.2A項目管理費17000042.07137、.2(24)*2.00%B項目質量監理費17000020.0340.0C項目投資監理及審計費17000010.0170.0D前期物業費用1700005.085.06 6不不可可預預計計費費14500073.81069.8A基本預備費1069.8(24)*3.00%靜態投資（15+6A）1450007161.2103838.0B漲價預備費0.0暫不計7 7建建設設期期貸貸款款利利息息145000156.92274.8 開開發發成成本本合合計計1450007318.1106112.8二二銷銷 售售 期期 成成 本本1 1銷銷售售費費用用145000288.14178.0A銷售代理費145000128、5.11813.8收入的 1.20%B廣告推廣費145000104.21511.5收入的 1.00%C房地產初始登記費1450002.130.2收入的 0.02%D房地產勘丈費1450000.68.7E交易手續費1450003.043.5F印花稅1450003.145.3收入的 0.03%G維修基金14500050.0725.02 2財財務務費費用用1450000.00.0A收益期貸款利息1450000.00.0B其它財務費用1450000.00.0A*10三、成本分析表XXXXXXXX項目序號項 目面積（平方米）單方價格（元平方米）總價（萬元）備 注成本分析第 4 頁 銷銷售售期期成成本本合9、合計計145000288.14178.0 總總成成本本1450007606.3110290.9三三各各 項項 稅稅 費費1土地增值稅1450000.00.0不征收2銷售稅金及附加145000580.18411.45.565%稅稅費費合合計計145000580.18411.4 總總成成本本+稅稅費費1450008186.4118702.3備 注三、成本分析表XXXXXXXX項目序號項 目面積（平方米）單方價格（元平方米）總價（萬元）備 注成本分析第 5 頁四、收入預測表XXXXXXXX項目序號項 目面積（M2）均價(元M2)合計（萬元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年10、2011年2012年2013年一一銷銷 售售 收收 入入1 1銷銷售售收收入入14500010424151149各各年年收收入入005140058158415910000A商業100001562215622銷售比例20%20%60%銷售單價140001512016330銷售收入002800302497980000B辦公100001298312983銷售比例30%40%30%銷售單價120001296013997銷售收入003600518441990000C住宅1250009588119844銷售比例40%40%20%銷售單價9000972010498銷售收入00450004860026244011、000a車位300900002700銷售比例50%50%銷售單價9000090000銷售收入0001350135000002稅金及附加14500058084115.565%0028603236231500003 3凈凈銷銷售售收收入入1450009844142737004854054922392760000二二其其 它它 收收 入入收入預測第 6 頁1 1出出租租收收入入2 2其其它它貼貼補補三三總總 計計 收收 入入1 1總總收收入入145000104241511491511490051400581584159100002 2總總計計凈凈收收入入1450009844142737142737012、04854054922392760000備 注四、收入預測表XXXXXXXX項目序號項 目面積（M2）均價(元M2)合計（萬元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年收入預測第 7 頁五、資金平衡計劃表XXXXXXXX項目序號項 目合計2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年一一進進 度度 描描 述述前期土地手續、前期審批前期審批竣工驗收資料歸檔、項目總結建安開工、商場封頂結構封頂、裝飾施工項目竣工配套配套施工配套完工、道路、綠化施工銷售銷售開始銷售銷售完成二二開開 發發 成成 本本1土土地地13、費費用用658006000058000000000A土地出讓金及征地補償6000060000B契稅18001800C大市政配套費400040002前前期期開開發發費費1540383877281000000A場地平整5050B人防費00資金平衡第 8 頁C勘察、設計費1020306510204D項目招投標費8585E臨時用水申領費用3030F臨時用電申領費用100100G配套部門征詢費用170516851H城建主管部門征詢費852634263基基礎礎設設施施費費6120014520052805973193000A供水配套、工程費42517023421B供電配套、工程費2550102014031214、8C供氣配套、工程費36314519918D通訊配套、工程費2188712011E有線電視配套、工程費43517423922F污水排放貼費0G排水口、窨井、出入口6024333H垃圾處理費145145I綠化建設費60012018024060J道路、總體管線建設費60012018024060五、資金平衡計劃表XXXXXXXX項目序號項 目合計2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年資金平衡第 9 頁K智能化725145218290734建建安安費費280000140014000840022002000000A商業20004001000600B辦公15、20004001000600C住宅2000010000600020002000D學校1000500300200a地下車庫（普通）30006001500900b地下車庫（人防）00005管管理理費費1308119221221249249249000A項目管理費713119119119119119119B項目質量監理費3406868686868C項目投資監理及審計費1703434343434D前期物業費用852828286不不可可預預計計費費107011734893369566000A基本預備費107011734893369566000B漲價預備費0合合計計1038386051385161699516、1179035172507000五、資金平衡計劃表XXXXXXXX項目序號項 目合計2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年資金平衡第 10 頁三三銷銷 售售 成成 本本A銷售代理費1814006176984990000B廣告推廣費1511005145824160000C房地產初始登記費3000101280000D房地產勘丈費99E交易手續費44151515F印花稅45001517120000G維修基金725145580合合計計4178001180146815300000四四資資 金金 平平 衡衡1成本發生108016605138516181717、513258504725070001自有資金500050002凈收入回籠（扣除營業稅）1427370048540549223927600004銀銀行行貸貸款款555138516-30365-72028-106257-103750-103750-103750-103750五、資金平衡計劃表XXXXXXXX項目序號項 目合計2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年資金平衡第 11 頁六、貸款還本付息計劃表XXXXXXXX項目序號項 目合計2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1期初貸款余額087518、30000002本期貸款額55513851600000003本期應付利息227515492384880000004本期還本付息0092420000005期末貸款余額87530000000備 注銀銀行行貸貸款款年年利利率率5.58%貸款還款第 12 頁七、損益表XXXXXXXX項目序號項 目合計2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1營業收入1511490051400581584159100002營業成本（靜態投資）1038380039387401032434800003銷售費用41780011801468153000004財務費用22751519、492384880000005銷售稅金84110028603236231500006所得稅前利潤32447-1549-2387485133511339800007彌補以前年度虧損17860017860000008所得稅107070018804406442100009凈凈利利潤潤21739-1549-2385604894589760000備注2、財務費用未資本化。損益表第 13 頁八、現金流量表XXXXXXXX項目序號項 目合計2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1現現金金流流入入151149005140058158415910000營業收入20、151149005140058158415910000回收固定資產余值0回收流動資金02現現金金流流出出1271356051385162291520901117832507000固定資產投資103838605138516169951179035172507000流動資金0銷售費用4178001180146815300000銷售稅金8411002860323623150000所得稅107070018804406442100003凈凈現現金金流流量量24014-60513-8516284853725729808-25074累累計計現現金金流流量量-60513-69028-40544-328626521、2124014內內部部收收益益率率11.19%財財務務凈凈現現值值（6 6，萬萬元元）9267.66投投資資回回收收期期（年年）4.11現金流量第 14 頁九、土地價格變化售價盈虧平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX項目地價增幅土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方營業成本銷售均價盈虧平衡點（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）(元)1.0040000267275987438603072891.0140500270279387953606673321.0341000273282888468610173761.044150027728628898361377425122、.0542000280289789498617274691.0642500283293190013620875121.0843000287296690528624375611.0943500290300091043627976051.1044000293303491558631476481.1144500297306992073635076921.1345000300310392588638577411.1445500303313893103642177851.1546000307317293618645678281.1646500310320794133649278771.18470003123、3324194648652779211.1947500317327695163656379651.2048000320331095678659880081.2148500323334596193663480571.2349000327337996708667081011.2449500330341497223670581451.2550000333344897738674181941.2650500337348398253677682371.2851000340351798768681282811.2951500343355299283684783251.305200034735869979824、688383741.31525003503621100313691884171.3353000353365510082869548461土地售價平衡第 15 頁1.34535003573690101343698985101.35540003603724101858702585541.36545003633759102373706085971.38550003673793102888709686461.39555003703828103403713186901.40560003733862103918716787341.41565003773897104433720287831.4357000325、803931104948723888261.44575003833966105463727388701.45580003874000105978730989191.46585003904034106493734489631.48590003934069107008738090121.49595003974103107523741590551.50600004004138108038745190991.51605004034172108553748691481.53610004074207109068752291921.54615004104241109583755792351.5562000426、134276110098759392841.56625004174310110613762893281.58630004204345111128766493721.59635004234379111643770094211.60640004274414112158773594641.61645004304448112673777195081.63650004334483113188780695571.64655004374517113703784296011.65660004404552114218787796441.6666500443458611473379139693九、土地價格變化售價27、盈虧平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX項目地價增幅土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方營業成本銷售均價盈虧平衡點（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）(元)土地售價平衡第 16 頁1.68670004474621115248794897371.69675004504655115763798497811.70680004534690116278801998301.71685004574724116793805598731.73690004604759117308809099221.74695004634793117823812699661.7570000467428、8281183388161100101.767050047048621188538197100591.787100047348971193688232101021.797150047749311198838268101461.807200048049661203988303101951.817250048350001209138339102391.837300048750341214288374102821.847350049050691219438410103311.857400049351031224588445103751.867450049751381229738481104191.829、87500050051721234888516104681.897550050352071240038552105111.907600050752411245188587105551.917650051052761250338623106041.937700051353101255488658106481.947750051753451260638694106911.957800052053791265788730107401.967850052354141270938765107841.987900052754481276088801108331.997950053054831281238830、36108772.00800005335517128638887210920九、土地價格變化售價盈虧平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX項目地價增幅土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方營業成本銷售均價盈虧平衡點（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）(元)土地售價平衡第 17 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價（萬元）（萬元）（萬元）(元)（萬元）（萬元）(元)400005008000040009268600009000土地總價土地單價土地樓面價營業成本（靜態投資）單方營業成本（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）600004004131、381038387161DATA第 6 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 7 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 8 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 9 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 10 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 11 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 12 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 13 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價32、標準售價DATA第 14 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 15 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 16 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 17 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 18 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 19 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 20 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 21 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 22 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 23 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 24 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 25 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 26 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 27 頁起始地價地價加價終止地價起始售價NPV復原地價標準售價DATA第 28 頁DATA第 29 頁DATA第 30 頁