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1、XX呼市玉泉呼市玉泉項項目目規規劃方案劃方案方方案案回回顧顧方方案案設設計計競競品品研研究究產產品品策策略略規規劃劃策策略略難難點點解解析析規規劃劃愿愿景景項項目目背背景景1 2 3 4 5 6 7 801項項目背景目背景我我們擁們擁有的條件有的條件地段！地段！資資源！尺度！源！尺度！N地段分析地段分析金金橋橋路路SITE1.0KM緊鄰緊鄰2號號線線地地鐵鐵站站“內大南站內大南站”；周；周邊邊5公里公里輻輻射人口射人口82.8W,地段極佳地段極佳錫錫林公園林公園Xilin ParkN小黑河景小黑河景觀帶觀帶Xiaoheihe River內蒙古大學內蒙古大學Inner MongoliaUnive2、rsitySITEXX廣廣場場Wanda Plaza1.0KM周周邊邊景景觀優觀優越、文化氛越、文化氛圍濃圍濃厚、厚、緊緊靠靠XXmall，資資源得天獨厚源得天獨厚資資源分析源分析XX商商業業mall用地面用地面積積 254.062畝畝169374.79尺度分析尺度分析內大南站內大南站（地（地鐵鐵2號號線線、公交站、公交站)基地南北基地南北長長468.7m，東東西西長長459.7m，用地面，用地面積積254.06畝畝，尺度開，尺度開闊闊02規規劃愿景劃愿景我我們擁們擁有一座城最有一座城最值值得得驕驕傲的傲的資資源源區位區位LOCATION城南中央生活區交通交通TRANSPORTATION地鐵上3、蓋物業景景觀觀PARK水岸生態大盤品牌品牌BRAND一座XX廣場，一個城市中心配套配套FACILITIES12萬XX廣場加持坐坐擁擁城市封面，引城市封面，引領領城市城市發發展，打造生展，打造生態態人居人居都市生活聚集地宏觀愿景水岸生活臻品社區中觀愿景生態大盤，輕奢生活微觀愿景03難難點解析點解析然而，世上不存在完美的土地然而，世上不存在完美的土地難難點解析點解析1.商商業業固化占用地固化占用地2.商住分離占用地商住分離占用地難難點一：點一：規規劃條件限制土地高效利用，住宅的劃條件限制土地高效利用，住宅的實際實際容容積積率達到率達到3.5北側布置低層商業（規劃要求）南側布置金街(商業量的要求)山4、墻14m，平行20m（規劃要求）3.開放道路占用地開放道路占用地預留10m東西向道路（規劃要求）5.日照系數日照系數1.73，時時數數大寒日大寒日2h5.住宅主住宅主墻墻面面間間距距40M限制土地高效利用限制土地高效利用建筑退建筑退線線住宅住宅凈凈用地用地僅僅占占總總用地的用地的66%，凈凈容容積積率率3.5商商業業與住宅與住宅間間距距4.大高限大高限寬寬55M，大高以下限，大高以下限寬寬50M開放道路開放道路戶戶型型兩房一衛三房一衛三房兩衛四房兩衛四房兩衛面面積積最大最大值值89105120140160套數占比套數占比20%40%20%15%5%難難點二：限制北廊與南北通透的矛盾，點二：限制5、北廊與南北通透的矛盾，剛剛需需T2高高層層，市面，市面絕絕無無僅僅有有客戶：我只選南北通透戶型規劃：北連廊不允許營銷：客戶所需求即我所需，而且我要更多客戶設計：有我沒見過的，但沒有我做不了的難難點解析點解析難難點三：點三：254畝畝，地，地塊塊大，日照形大，日照形勢嚴勢嚴峻峻難難點解析點解析甲方甲方測測算方案日照算方案日照總圖總圖看著很空，其看著很空，其實實日照不日照不過戶過戶數多達數多達150戶戶測測算版方案算版方案測測算版日照算版日照我我們們面面臨臨的挑的挑戰戰貨值貨值！產產品力！品力！04規規劃策略劃策略總圖總圖超能力超能力戰勝戰勝超超級難題級難題總圖總圖超能力超能力GENERAL LA6、YOUT SUPER ABILITY用什么用什么樣樣的的產產品品組組合？合？PRODUCT SELECTION擺擺在什么在什么樣樣的位置？的位置？PRODUCT PISITION產產品品組組合合邏輯邏輯PRODUCT SELECTION總總量與日照下的量與日照下的規規劃格局劃格局PRODsUCT PISITION產產品已定品已定PRODUCT SELECTION戶型組合（89+89）*3（89+89）*4組合樓棟面寬（m）4256適用性評判20%戶型可三拼，其余兩拼20%戶型可四拼，其余兩拼（105+105）*389*2+105*489*4+105*289*4+120*2（120+120）*27、60.654.448.250.645.2超出限寬60%戶戶型可三拼，樓型可三拼，樓棟棟數最少，數最少，總圖總圖最最優優30%戶型可三拼，其余兩拼40%戶型可三拼，其余兩拼滿滿足限足限寬寬，總圖總圖推演極限推演極限值值改善改善產產品品組組合推演合推演產產品品組組合形式推演合形式推演戶型組合（140+140）*2組合樓棟面寬（m）55.6適用性評判超出限寬（160+160）*265.2超出限寬1.剛剛需需戶戶型做三拼，型做三拼，總圖總圖樓樓棟棟數最少解決數最少解決總圖總圖痛點痛點2.120戶戶型型設計設計關關鍵鍵點在于日照限制下的極限面點在于日照限制下的極限面寬寬推算推算3.140、160戶戶型，8、合理使用面型，合理使用面寬寬，在，在55m限面限面寬寬下做出下做出產產品力品力策略一策略一55M限限寬寬三拼最大化，最少樓三拼最大化，最少樓棟棟數解決數解決“總總量量難題難題”4.改善改善產產品考品考慮慮洋房，打差異化洋房，打差異化競競爭爭規規劃策略劃策略以標化產品尺度推演組合形式剛剛需需產產品品組組合推演合推演產品組合形式推演策略二策略二用足日照最用足日照最優優位置，占地少出量多，解決位置，占地少出量多，解決“凈凈用地用地難題難題”1.日照最有利的位置：日照最有利的位置：不遮擋其他建筑的位置-北側最容易獲得日照的位置-西側2.最出量最出量產產品：品：55M面寬下可以最多拼且占總量最大的的產品9、89+105三拼3.釋釋放放凈凈用地用地出量產品用地最小，其他產品凈用地最大北側：55*6+18*（6-1）+20+6=446455西側：9.2*5+（5-1）*40+(20+16)*2=278296結論結論：北：北側側三拼做布置三拼做布置6列列西西側側三拼最多布置三拼最多布置5行，空余部分做配套行，空余部分做配套規規劃策略劃策略策略三策略三大尺度用地，遵循日照大尺度用地，遵循日照規規律，才能有效利用土地律，才能有效利用土地規規劃策略劃策略日照間距系數1.73越過前方建筑獲得高度角需D=79.5*1.73=140M高度角高度角過過大，地大，地塊塊內部建筑內部建筑獲獲得日照必得日照必須須有足有足10、夠夠方位角方位角策略四策略四用足面用足面寬寬是提高是提高產產品力的品力的絕對絕對途徑途徑規規劃策略劃策略55X+50Y+14(X+Y-1)454日照間距求求 X、Y列數列數組組合，面合，面寬寬最大化最大化4 列列 高高 層層 +2 列列 多多 層層 ，右右 側側 日日 照照 不不 過過4 列列 高高 層層 +2 列列 多多 層層 ，面面 寬寬 吃吃 不不 足足4 列列 高高 層層 +3 列列 多多 層層 ，面面 寬寬 利利 用用 ，求求 證證 日日 照照4 列高列高層層+3 列多列多層層，用足面，用足面寬寬，右，右側側高高層層日照求極限面日照求極限面寬寬 是最是最優優解解89+105:高高層層11、T2三拼三拼120/140:高高層層T2雙拼雙拼160:窄面窄面寬寬洋房洋房(12.5M)160洋房，限洋房，限寬寬50m（雙拼）（雙拼）140高高層層，限，限寬寬55m（雙拼）（雙拼）規劃格局優，160面寬不足，剛需產品得房率低89+105:高高層層T2三拼三拼120:高高層層T2雙拼雙拼140:高高層層T2雙拼雙拼/洋房洋房160:高高層層T2雙拼雙拼(13.7M)（方案一）（方案一）160高高層層大面大面寬寬不突破不突破140洋房，限洋房，限寬寬50m（雙拼）（雙拼）140+160高高層層，限，限寬寬55m（雙拼）（雙拼）規劃格局最優，產品邏輯優，剛需產品得房率低（方案二）（方案二）1612、0洋房小面洋房小面寬寬不突破不突破總圖總圖推演推演穩穩妥版妥版89+105:高高層層北廊北廊T6160:高高層層T2雙拼雙拼(13.7M)（方案二）突破北廊（方案二）突破北廊+突破部分北廊面突破部分北廊面寬寬89+105:高高層層北廊北廊T6 120:高高層層T2雙拼雙拼 140:高高層層T2雙拼雙拼/洋房洋房 160:高高層層T2雙拼雙拼(13.7M)規劃格局最優，產品邏輯優，剛需產品得房率高雙突破，突破產品貨值規劃格局最優，產品邏輯優，剛需產品得房率高雙突破，突破產品貨值（方案一）（方案一）僅僅突破北廊突破北廊120:高高層層T2雙拼雙拼 140:高高層層T2雙拼雙拼/洋房洋房89+10513、 僅僅突破北廊突破北廊89+105 僅僅突破北廊突破北廊89+105 既突破面既突破面寬寬有突破北廊有突破北廊總圖總圖推演推演突破版突破版最最穩穩妥妥洋房最大化洋房最大化突破最少突破最少最有價最有價值值雙突破雙突破價價值值最最優優160高高層層大面大面寬寬160洋房小面洋房小面寬寬160高高層層大面大面寬寬突破北廊突破北廊160高高層層大面大面寬寬突破北廊突破北廊部分北廊突破面部分北廊突破面寬寬基基礎礎版方案一版方案一基基礎礎版方案二版方案二突破版方案一突破版方案一突破版方案二突破版方案二推演推演結論結論05產產品策略品策略產產品力是第一生品力是第一生產產力力3.140戶型，合理使用面寬，在514、5m限面寬下做出產品力策略一：策略一：總圖總圖思思維維，戶戶型型組組合形式決定合形式決定總圖總圖格局格局產產品策略品策略1051208910512089140140140140160160140140105 10555m12012055m55m23.4m1.符合戶配比例，89做端廳可爭取更多飄窗贈送2.120戶型，23.4m為總圖推演極限面寬尺寸4.160戶型，無面寬加大條件，發揮端戶優勢假飄窗贈送，南北向均可做案例支撐：市面普遍做法設備平臺贈送，贈送生活陽臺或一間房案例支撐：碧桂園東河、華潤紫云府億利瀾庭大進深飄窗贈送，市面最大900mm案例支撐：華潤紫云府策略二：市策略二：市場場思思維維，15、揚長揚長避短，深挖避短，深挖贈贈送空送空間間1.以全系獨立入戶、南北通透站位輕奢大盤2.集多種贈送手法于一身，以高贈送率彌補低得房率產產品策略品策略策略三：客策略三：客戶戶思思維維，最多南向房，最多南向房間間，有效利用面，有效利用面寬寬端廳VS橫廳南向主衛占面寬，僅有客廳、主臥朝南本案無絕對景觀資源優勢，無法支撐大橫廳與南向三間臥室可自由切換，居住舒適度更強產產品策略品策略PART ONEPART TWOPART THREEPART FOREPART FIVE01玄關空玄關空間間歸歸家第一步家第一步 功能必功能必須須酷酷05衛衛浴空浴空間間玉人浴出新玉人浴出新妝妝洗洗 濃濃涂淡摸怎相宜涂淡摸怎16、相宜PART SIX02客客廳廳空空間間講講究的外表究的外表 有趣的靈魂有趣的靈魂06家政空家政空間間整理好家整理好家務務管理好人生管理好人生PART SEVEN03廚房空廚房空間間空空間間跨界跨界 實現實現美味無界美味無界07臥室空臥室空間間被被窩窩的陪伴的陪伴 是最是最長長情的告白情的告白PART EIGHT04餐餐廳廳空空間間左手酒杯呷口香左手酒杯呷口香 右手鼠右手鼠標標畫條畫條龍龍08應應急收急收納納防患于未然防患于未然 捉矢于未捉矢于未發發策略四：工匠思策略四：工匠思維維，細節細節造就品造就品質質生活生活產產品策略品策略06競競品研究品研究看看我看看我們們的的對對手，手，才知道我才知17、道我們們面面臨臨的的問題問題有多有多嚴嚴峻峻面積戶型項目85-862房1衛碧桂園星作碧桂園星作852房1衛華潤華潤置地紫云府置地紫云府892房1衛金地明京金地明京872房1衛天福九熙府天福九熙府852房1衛億億利利瀾瀾庭庭競競品啟示：品啟示：1.兩開兩開間為標間為標配配；2.明明衛衛作作為戶為戶型品型品質競質競爭的關爭的關鍵鍵；3.飄飄窗窗贈贈送送為為常常規規做法做法7.0m7.2m6.9m7.5m競競品研究品研究89競競品品戶戶型型戶型圖6.8m面積戶型項目1253房2衛碧桂園星作碧桂園星作1083房1衛華潤華潤置地紫云府置地紫云府1053房1衛金地名京金地名京1053房1衛金地金地風華風華18、1053房1衛億億利利瀾瀾庭庭競競品啟示：品啟示：1.三開三開間為標間為標配配；2.3房房1衛為衛為市市場場主力；主力；3.開開間間尺寸尺寸為競為競爭關爭關鍵鍵8.9m10.4m10.2m8.9m競競品研究品研究105競競品品戶戶型型戶型圖10.2m面積戶型項目1053房2衛碧桂園星作碧桂園星作1233房2衛碧桂園星作碧桂園星作1203房2衛金地金地風華風華1173房2衛金地明京金地明京1223房2衛億億利利瀾瀾庭庭競競品啟示：品啟示：1.3房房2衛為衛為市市場標場標配配；2.開開間間多在多在10.8m左右；左右；3.開開間間尺寸、主臥舒適度尺寸、主臥舒適度為競為競爭關爭關鍵鍵10.8m10.19、7m10.8m8.4m競競品研究品研究120競競品品戶戶型型戶型圖10.8m面積戶型項目1424房2衛 寬廳碧桂園星作碧桂園星作1403房2衛衛 寬廳華潤華潤置地紫云府置地紫云府1403房2衛金地金地風華風華1353房2衛億億利生利生態態城城1433房2衛 橫廳中海河山大中海河山大觀觀競競品啟示：品啟示：1.南向南向2房房+寬廳為標寬廳為標配，南向配，南向2房房+橫橫廳為廳為高配；高配；2.南向開南向開間間數數為競為競爭關爭關鍵鍵12.8m12.1m競競品研究品研究140競競品品戶戶型型戶型圖14.1m面積戶型項目1654房2衛 橫廳融融創創瀚海壹號瀚海壹號1653房2衛億億利生利生態態城城120、764房3衛寬廳中海河山大中海河山大觀觀競競品啟示：品啟示：1.南向南向4開開間間、4房房2衛為標衛為標配；配；2.套套間間數、客數、客廳廳豪豪華華感感為競為競爭關爭關鍵鍵競競品研究品研究160競競品品戶戶型型戶型圖16m160融融創創瀚海壹號瀚海壹號165產產品品選選取同面取同面積積段最佳段最佳競競品品產產品品進進行行對標對標對標產對標產品品競競品研究品研究10510.2m金地明京金地明京105產產品品896.8m金地江山金地江山風華風華89產產品品12010.7m碧桂園星作碧桂園星作123產產品品14012.1m華潤華潤置地紫云府置地紫云府140產產品品07規規劃方案劃方案穩穩妥版方案一（21、主推）妥版方案一（主推）限制條件不突破，限制條件不突破，總圖總圖格局最格局最優優鳥鳥瞰效果瞰效果圖圖1規劃凈用地面積2規劃總建筑面積1.規劃地上建筑面積其中：a.配套設施建筑面積169374.79575878.73440374.464734.98254.06440374.464735.14b.幼兒園建筑面積c.商業建筑面積d.保障房e.規劃住宅建筑面積2.規劃地下建筑面積其中：a.規劃地下機動車停車面積b.規劃地下非機動車停車面積c.規劃地下人防建筑面積3建筑占地面積3850.0028819.3911736.99 11736.99391233.10135504.27114613.110.00222、0891.1636423.2430%35%402521.50%35.00%2.6034551105640252013824彩色彩色總總平面平面圖圖綜合指標表4建筑密度5綠地率6容積率7總戶數8總人數9機動車停車位其中：a.地面機動車停車位b.地下機動車停車位戶型配比產品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合計戶數比20.26%39.77%20.26%15.02%4.69%100%戶數要求值20%40%20%15%5%100%差值0.26%-0.23%0.26%0.02%-0.31%0.00%總總平面平面圖圖產產品分布品分布配套分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規規23、劃分析劃分析89 高層105高層120高層140高層140洋房160高層20.28%39.76%20.25%15.02%4.69%高度分析高度分析規規劃格局劃格局兩軸一環三中心規規劃分析劃分析27F高層6-7F洋房消防分布消防分布規規劃分析劃分析交通分析交通分析東側、南側設置三個車行出入口北側地塊四個出入口，金街方向為主要人行出入口南側地塊北側東側兩個人行出入口規規劃分析劃分析選選址原址原則則：1.最佳昭示性最佳昭示性西西側側主干道沿主干道沿線線、避開高架段、避開高架段2.最佳可達性最佳可達性就近地就近地鐵鐵口口3.最大最大實實用性用性結結合商合商業設業設置置日照分析日照分析規規劃分析劃分析日24、照日照軟軟件及參數件及參數設設置：置：軟軟件：眾智日照分析件：眾智日照分析軟軟件件 V11.0地點：呼和浩特市地點：呼和浩特市地理位置：北地理位置：北緯緯40度度49分，分，東經東經111 度度41分分大寒日：日照大寒日：日照時時段：段：8：00時時16：00時時時間統計時間統計方式：按方式：按連續連續日照日照時間時間不小于不小于5分分鐘進鐘進行累加行累加最小最小連續時間連續時間：5分分鐘鐘網格網格間間距：距：1米米立面受影面：距室內地坪立面受影面：距室內地坪0.9米高的外米高的外墻墻位置位置日照最小日照最小掃掃掠角：掠角：15度度精算精度：精算精度：1分分鐘鐘結論結論：本：本項項目及外部地目25、及外部地塊塊住宅均住宅均滿滿足大寒日足大寒日2小小時時日照日照標標準準產產品力是品力是檢驗檢驗真理的唯一真理的唯一標標準準戶戶型型設計設計丨丨T2-89+105高高層戶層戶型型3800設備平臺飄窗主人流線獨立玄關獨立玄關客餐廚一體化客餐廚一體化設計設計轉轉角角廳廳雙面采光雙面采光大大設備設備平臺平臺贈贈送送12341423戶戶型型設計設計丨丨T2-89高高層戶層戶型分析型分析89本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：89開開間間尺寸：尺寸：7.9M（2面寬）戶戶型亮點：型亮點：端戶角廳雙面采光，小戶型明衛，超高贈送率市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：89開開間間尺寸：尺寸：6.8M（2面寬）26、標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：88.9開開間間尺寸：尺寸：7.3M（2面寬）戶戶型型設計設計 丨丨T2-89戶戶型型對標對標戶戶型型設計設計 丨丨T2-105高高層戶層戶型型設備平臺飄窗主人流線105105123獨立玄關獨立玄關客餐客餐廳廳一體化一體化設計設計南向南向3面面寬寬，全明采光，全明采光贈贈送大送大設備設備平臺平臺1234戶戶型型設計設計丨丨T2-105高高層戶層戶型分析型分析4標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：105開開間間尺寸：尺寸：10.1M（3面寬）本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：105開開間間尺寸：尺寸：10.1M（3面寬）戶戶型亮點：型亮點：保證功能齊全，大27、設備平臺贈送市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：105建筑樓型：建筑樓型：10.2M（3面寬）戶戶型型設計設計 丨丨T2-105高高層戶層戶型型對標對標戶戶型型設計設計丨丨T2-120高高層戶層戶型型飄窗主人流線120120123456獨立玄關獨立玄關豪豪華華主臥套主臥套干濕分離干濕分離衛衛生生間間客餐客餐廳廳一體化一體化設計設計南向南向3面面寬寬，全明采光，全明采光贈贈送大送大設備設備平臺平臺15234設備平臺戶戶型型設計設計 丨丨T2-120高高層戶層戶型分析型分析6標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：115開開間間尺寸：尺寸：12.5m（3面寬）本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：1228、0開開間間尺寸：尺寸：11.8m（3面寬）戶戶型亮點：型亮點：4.7m大面寬客廳，北向大設備平臺贈送市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：123建筑樓型：建筑樓型：10.7m（3面寬）戶戶型型設計設計丨丨T2-120高高層戶層戶型型對標對標戶戶型型設計設計丨丨T2-140高高層戶層戶型型設備平臺飄窗主人流線14014012獨立玄關獨立玄關豪豪華華主臥套主臥套345次臥套件次臥套件中西廚中西廚設計設計南向南向4面面寬寬，大面，大面寬寬多功能橫多功能橫廳廳12534戶戶型型設計設計 丨丨T2-140高高層戶層戶型分析型分析標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：140開開間間尺寸：尺寸：14.6m（4面29、寬）本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：140開開間間尺寸：尺寸：13.7m（4面寬）戶戶型亮點：型亮點：中西廚，大橫廳，北側大設備平臺贈送市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：142開開間間尺寸：尺寸：12.1m（3面寬）戶戶型型設計設計 丨丨T2-140高高層戶層戶型型對標對標戶戶型型設計設計 丨丨T2-160+140高高層戶層戶型型設備平臺飄窗主人流線1234567獨立玄關獨立玄關豪豪華華主臥套主臥套干濕分離干濕分離衛衛生生間間大中西廚餐大中西廚餐廳廳，回型流，回型流線線空空間間南向南向4面面寬寬，多功能橫，多功能橫廳廳贈贈送大送大設備設備平臺平臺次臥套次臥套間間125374戶戶型型設計30、設計 丨丨T2-160高高層戶層戶型分析型分析6160標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：155開開間間尺寸：尺寸：12.8m（3.5面寬）本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：160開開間間尺寸：尺寸：13.9m（4面寬）戶戶型亮點：型亮點：中西廚，多功能寬廳，次臥套間，大設備平臺贈送，回形流線市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：165開開間間尺寸：尺寸：13.8m（4面寬）戶戶型型設計設計 丨丨T2-160高高層戶層戶型型對標對標戶戶型型設計設計 丨丨140洋房洋房戶戶型型飄窗主人流線1401401獨立獨立對對景玄關，景玄關，動線動線分流分流23豪豪華華主臥套主臥套中西廚餐中西廚餐廳廳4531、回形流回形流線線空空間間南向南向3.5面面寬寬，全明采光，全明采光14253戶戶型型設計設計丨丨140洋房洋房戶戶型分析型分析本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：140開開間間尺寸：尺寸：12.4m（3.5面寬）戶戶型亮點：型亮點：對景玄關，多功能寬廳，中西廚房，回形流線，大贈送率市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：142開開間間尺寸：尺寸：12.5m（3.5面寬）標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：140開開間間尺寸：尺寸：14.6m（4面寬）戶戶型型設計設計 丨丨140洋房洋房戶戶型型對標對標戶戶型型設計設計 丨丨140+140洋房洋房(大面大面寬寬)14253飄窗主人流線12345獨立32、入獨立入戶戶玄關玄關南向南向15.3m4.5面面寬寬大面大面寬寬多功能橫多功能橫廳廳豪豪華華主臥套主臥套U型廚房，中西廚型廚房，中西廚140140戶戶型型設計設計丨丨140洋房（大面洋房（大面寬寬）戶戶型分析型分析本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：140開開間間尺寸：尺寸：15.3m（4.5面寬）戶戶型亮點：型亮點：4.5面寬+多功能橫廳市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：142開開間間尺寸：尺寸：12.5m（3.5面寬）標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：140開開間間尺寸：尺寸：14.6m（4面寬）戶戶型型設計設計丨丨140洋房（大面洋房（大面寬寬）戶戶型型對標對標穩穩妥版方案二妥版方33、案二160做洋房，洋房最大化做洋房，洋房最大化總總平面平面圖圖254.06440374.464733.7211743.4930%35%4021169374.79575739.04440374.464733.723850.0028597.4811743.49391449.77135380.58114048.790.0021331.7936791.3921.72%35.00%2.6034531105040212013820綜合指標表1規劃凈用地面積2規劃總建筑面積1.規劃地上建筑面積其中：a.配套設施建筑面積b.幼兒園建筑面積c.商業建筑面積d.保障房e.規劃住宅建筑面積2.規劃地下建筑面積其中：34、a.規劃地下機動車停車面積b.規劃地下非機動車停車面積c.規劃地下人防建筑面積3建筑占地面積4建筑密度5綠地率6容積率7總戶數8總人數9機動車停車位其中：a.地面機動車停車位b.地下機動車停車位戶型配比產品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合計戶數比20.27%39.68%20.19%15.12%4.75%100%戶數要求值20%40%20%15%5%100%差值0.27%-0.32%0.19%0.12%-0.25%0.00%總總平面平面圖圖產產品分布品分布配套分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規規劃分析劃分析89 高層105高層120高層140高層140洋房135、60洋房20.64%40.52%18.93%15.14%4.77%體量模型體量模型戶戶型型設計設計 丨丨160洋房洋房戶戶型型飄窗主人流線1425631獨立獨立對對景玄關，景玄關，動線動線分流分流23456豪豪華華主臥套主臥套中西廚餐中西廚餐廳廳客餐客餐廳廳一體化一體化設計設計南向南向3.5面面寬寬，全明采光，全明采光次臥套次臥套間間160160戶戶型型設計設計丨丨160洋房洋房戶戶型分析型分析標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：155開開間間尺寸：尺寸：12.8m（3.5面寬）本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：160開開間間尺寸：尺寸：12.4m（3.5面寬）戶戶型亮點：型亮點：對景玄關36、，中西廚，多功能寬廳，回形流線，次臥套間市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：165開開間間尺寸：尺寸：13.8m（4面寬）戶戶型型設計設計 丨丨T2-160高高層戶層戶型型對標對標突破版方案一突破版方案一突破北廊北廊北廊T6解決解決剛剛需需戶戶型（型（89+105）得房率低的）得房率低的問題問題89+105 突破北廊，突破北廊，讓讓60%的的剛剛需需戶戶型型領領跑跑競競品品突破北廊突破北廊總總平面平面圖圖綜合指標表1規劃凈用地面積2規劃總建筑面積1.規劃地上建筑面積其中：a.配套設施建筑面積b.幼兒園建筑面積c.商業建筑面積d.保障房e.規劃住宅建筑面積2.規劃地下建筑面積其中：a.規劃地下機37、動車停車面積b.規劃地下非機動車停車面積c.規劃地下人防建筑面積3建筑占地面積4建筑密度5綠地率6容積率7總戶數8總人數9機動車停車位其中：a.地面機動車停車位b.地下機動車停車位169374.79 254.06576050.85440374.46 440374.464738.60 4738.653850.0028714.1111739.95 11739.95391331.80135676.39114789.250.0020887.1436194.8021.37%30%35.00%35%2.603461110764030 40302013829產品T2-89T2-105T2-120T2-14038、T2-160合計戶數比21.15%40.65%18.67%14.91%4.62%100%戶型配比戶數要求值20%40%20%15%5%100%差值1.15%0.65%-1.33%-0.09%-0.38%0.00%總總平面平面圖圖產產品分布品分布配套分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規規劃分析劃分析89 高層105高層120高層140高層140洋房160高層20.64%40.52%18.93%15.14%4.77%體量模型體量模型戶戶型型設計設計 丨北廊丨北廊 T6-89+105高高層層55m設備平臺飄窗主人流線12348989獨立獨立對對景玄關，景玄關，動線動線分流分流北北側側大大設備39、設備平臺平臺贈贈送送客餐客餐廳廳一體化一體化設計設計南向南向2面面寬寬，全明采光，全明采光1324戶戶型型設計設計丨北廊丨北廊T6-89戶戶型分析型分析本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：89開開間間尺寸：尺寸：7.2M（2面寬）戶戶型亮點：型亮點：南向2面寬，小戶型明衛，北向大設備平臺贈送市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：89開開間間尺寸：尺寸：6.8M（2面寬）標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：88.9開開間間尺寸：尺寸：7.3M（2面寬）戶戶型型設計設計 丨北廊丨北廊T6-89戶戶型型對標對標設備平臺飄窗主人流線1345212345獨立玄關獨立玄關豪豪華華主臥主臥客餐客餐廳廳一體一40、體設計設計大大設備設備平臺平臺贈贈送送南向南向3面面寬寬，全明采光，全明采光105 105105 105戶戶型型設計設計丨北廊丨北廊T6-105戶戶型分析型分析標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：105開開間間尺寸：尺寸：10.1M（3面寬）本案本案戶戶型：型：戶戶型面型面積積：105開開間間尺寸：尺寸：10.1M（3面寬）戶戶型亮點：型亮點：大設備平臺贈送，U型廚房，三獨立衛生間市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：105建筑樓型：建筑樓型：10.2M（3面寬）戶戶型型設計設計丨北廊丨北廊T6-105戶戶型型對標對標突破版方案二突破版方案二160高層大面寬+突破北廊+部分突破北廊面寬解決解決剛41、剛需需戶戶型（型（89+105）得房率低的）得房率低的問題問題+提升提升89戶戶型型產產品品絕對競絕對競爭力爭力突破北廊面突破北廊面寬寬，讓讓60%的的89戶戶型完爆型完爆競競品品突破面突破面寬寬北廊北廊169374.79 254.06576347.30440374.46 440374.464707.69 4739.543850.0029622.2111714.40 11714.40390480.16135972.84115081.370.0020891.4836394.7821.49%30%35.00%35%2.603461110764038 40382013837總總平面平面圖圖綜合指標表42、1規劃凈用地面積2規劃總建筑面積1.規劃地上建筑面積其中：a.配套設施建筑面積b.幼兒園建筑面積c.商業建筑面積d.保障房e.規劃住宅建筑面積2.規劃地下建筑面積其中：a.規劃地下機動車停車面積b.規劃地下非機動車停車面積c.規劃地下人防建筑面積3建筑占地面積4建筑密度5綠地率6容積率7總戶數8總人數9機動車停車位其中：a.地面機動車停車位b.地下機動車停車位戶型配比產品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合計戶數比21.18%40.65%18.58%14.94%4.65%100%戶數要求值20%40%20%15%5%100%差值1.18%0.65%-1.42%-0.0643、%-0.35%0.00%總總平面平面圖圖產產品分布品分布配套分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規規劃分析劃分析89 高層105高層120高層140高層140洋房160高層20.70%40.48%18.90%15.15%4.78%體量模型體量模型戶戶型型設計設計丨北廊丨北廊 T6-89+105（突破）（突破）57.8m設備平臺設備平臺14設備平臺飄窗主人流線2312獨立玄關獨立玄關客餐客餐廳廳一體化一體化設計設計34大大設備設備平臺平臺贈贈送送南向南向2.5面面寬寬，多功能，多功能寬廳寬廳8989戶戶型型設計設計 丨北廊丨北廊T6-89戶戶型（突破）分析型（突破）分析本案本案戶戶型：型：44、戶戶型面型面積積：89開開間間尺寸：尺寸：8.6M（2.5面寬）戶戶型亮點：型亮點：8.6m2.5面寬寬廳，北向大設備平臺贈送市市場對標場對標：戶戶型面型面積積：89開開間間尺寸：尺寸：6.8M（2面寬）標標化化對標對標：戶戶型面型面積積：88.9開開間間尺寸：尺寸：7.3M（2面寬）戶戶型型設計設計 丨北廊丨北廊T6-戶戶型型(突破突破)對標對標08方案回方案回顧顧總圖總圖回回顧顧89+105:高高層層T2三拼三拼120/140:高高層層T2雙拼雙拼160:窄面窄面寬寬洋房洋房(12.5M)160洋房，限洋房，限寬寬50m（雙拼）（雙拼）140高高層層，限，限寬寬55m（雙拼）（雙拼）規劃格45、局優，160面寬不足，剛需產品得房率低89+105:高高層層T2三拼三拼120:高高層層T2雙拼雙拼140:高高層層T2雙拼雙拼/洋房洋房160:高高層層T2雙拼雙拼(13.7M)（方案一）（方案一）160高高層層大面大面寬寬不突破不突破140洋房，限洋房，限寬寬50m（雙拼）（雙拼）140+160高高層層，限，限寬寬55m（雙拼）（雙拼）規劃格局最優，產品邏輯優，剛需產品得房率低（方案二）（方案二）160洋房小面洋房小面寬寬不突破不突破穩穩妥版妥版產品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合計戶數比20.26%39.77%20.26%15.02%4.69%100%戶型配比46、戶數要求值20%40%20%15%5%100%差值0.26%-0.23%0.26%0.02%-0.31%0.00%產品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合計戶數比20.27%39.68%20.19%15.12%4.75%100%戶型配比戶數要求值20%40%20%15%5%100%差值0.27%-0.32%0.19%0.12%-0.25%0.00%89+105:高高層層北廊北廊T6160:高高層層T2雙拼雙拼(13.7M)（方案二）突破北廊（方案二）突破北廊+突破部分北廊面突破部分北廊面寬寬89+105:高高層層北廊北廊T6 120:高高層層T2雙拼雙拼 140:高高層47、層T2雙拼雙拼/洋房洋房 160:高高層層T2雙拼雙拼(13.7M)（方案一）（方案一）僅僅突破北廊突破北廊120:高高層層T2雙拼雙拼 140:高高層層T2雙拼雙拼/洋房洋房總圖總圖回回顧顧89+105 僅僅突破北廊突破北廊89+105 僅僅突破北廊突破北廊89+105 既突破面既突破面寬寬有突破北廊有突破北廊突破版突破版規劃格局最優，產品邏輯優，剛需產品得房率高雙突破，突破產品貨值戶型配比產品 戶數比 戶數要求值T2-89 21.15%20%T2-105 40.65%40%T2-120 18.67%20%T2-140 14.91%15%T2-160 4.62%5%合計 100%100%差值1.15%0.65%-1.33%-0.09%-0.38%0.00%規劃格局最優，產品邏輯優，剛需產品得房率高雙突破，突破產品貨值戶型配比產品 戶數比 戶數要求值T2-89 21.18%20%T2-105 40.65%40%T2-120 18.58%20%T2-140 14.94%15%T2-160 4.65%5%合計 100%100%差值1.18%0.65%-1.42%-0.06%-0.35%0.00%