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1、新新鴻鴻樂樂清柳市清柳市鎮(zhèn)浹鎮(zhèn)浹底村地底村地塊項(xiàng)塊項(xiàng)目方案目方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)Xinhong Yueqing Liushi town Jiadi village plot project design2021.07戶戶型落位型落位01前期分析前期分析區(qū)位分析區(qū)位分析Location analysis02規(guī)規(guī)劃策略劃策略控控規(guī)規(guī)解解讀讀Interpretation of推推盤邏輯盤邏輯Push logic05產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品策略品策略Product Strategy產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration配套分析配套分析Matching analysis交通分析交通分析Traf2、fic analysis周周邊現(xiàn)邊現(xiàn)狀狀Status quo of the baseSWOT分析分析SWOT analysisregulatory planning解解題題思路思路Problem solvingstrategie解解題題策略策略Problem solvingstrategies市市場場分析分析market analysis03規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)總圖總圖展示展示General show06立面策略立面策略風(fēng)風(fēng)格意向格意向Style intention立面意向立面意向Facade intention04示范區(qū)打造示范區(qū)打造示范區(qū)示范區(qū)總總平平General layout ofdemo3、nstration areaLocation of house type 示范區(qū)立面示范區(qū)立面Elevation of流流線線分析分析demonstration areaStreamline analysis日照分析日照分析Sunshine analysis地地庫庫平面平面Basement plan01基基礎(chǔ)礎(chǔ)分析分析區(qū)位分析區(qū)位分析Location analysis配套分析配套分析Matching analysis交通分析交通分析Traffic analysis周周邊現(xiàn)邊現(xiàn)狀狀Status quo of the baseSWOT分析分析SWOT analysisYUEQING IMPRESS4、ION柳市印象實(shí)力YUEQING IMPRESSION柳市印象和諧YUEQING IMPRESSION柳市印象文化1柳市鎮(zhèn)北白象鎮(zhèn)翁垟街道樂成街道城南街道區(qū)位分析區(qū)位分析Location analysis5.7KM3.5KM1天羅山頂蘇呂工作區(qū)柳州客運(yùn)中心柳州鎮(zhèn)政府柳州市稅務(wù)分局柳州市海關(guān)大樓SITE黃華樞紐項(xiàng)項(xiàng)目位于溫州市目位于溫州市樂樂清市柳市清市柳市鎮(zhèn)鎮(zhèn)，屬于，屬于鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)核心地段，區(qū)核心地段，未來未來發(fā)發(fā)展?jié)摿薮?。展?jié)摿薮?。柳市柳市?zhèn)鎮(zhèn)隨著重大隨著重大項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)逐步落地，居住價逐步落地，居住價值值得到得到進(jìn)進(jìn)一步凸一步凸顯顯。區(qū)位分析區(qū)位分析Location analysis15、123145321類型教育資源配套設(shè)置1.精益中學(xué)2.柳市鎮(zhèn)第一中學(xué)3.柳市小學(xué)1.樂清市第三人民醫(yī)院2.體育館（規(guī)劃中）生活配套景觀配套3.現(xiàn)代廣場4.體育館5.恒隆廣場1.西凰嶼生態(tài)公園2.2KMSITE配套分析配套分析Matching analysis電器城大道1SITE交通環(huán)境較好，地塊北面靠近溪橋路，距離南面主干道中心大道約200米，整體路網(wǎng)四通八達(dá)交通分析交通分析Traffic analysis1南側(cè)：民房西側(cè)：長江路，空地東側(cè)：體育館（規(guī)劃），山北側(cè)：溪橋路，民房SITE地塊現(xiàn)狀地塊周邊多為民房，城市界面較差；臨靠大道，交通便利周周邊現(xiàn)邊現(xiàn)狀狀Status quo of the 6、base11.地塊東側(cè)的體育館目前規(guī)劃中，預(yù)計(jì)下半年開工，修建后，板塊能級得以提升，地塊周邊形象面拉升1.地塊周邊廟宇距離近且影響面較大（天王殿）；威脅THREATS機(jī)會OPPORTUNITIES優(yōu)勢STRENGYTHS劣勢WEAKNESSES1.上坤新隆云溪風(fēng)華、上坤&津西博遠(yuǎn)地塊、瑞鑫卓越城三個項(xiàng)目即將入市，體量共計(jì)約33萬方，未來競爭壓力大；2.市場容量不高，地塊體量較大，去化周期拉長；（外部因素）1.地塊方正，便于排布；2.地塊交通環(huán)境較好，整體路網(wǎng)四通八達(dá)；3.地塊周邊有一定配套基礎(chǔ)；（內(nèi)部因素）SWOT分析分析SWOT analysis02規(guī)規(guī)劃策略劃策略控控規(guī)規(guī)解解讀讀Inter7、pretation ofregulatory planning解解題題思路思路Problem solvingstrategie解解題題策略策略Problem solvingstrategies市市場場分析分析market analysis推推盤邏輯盤邏輯Push logic2用地面積74493.62容積率2.5建筑密度27%建筑限高14H54計(jì)容面積186234.05項(xiàng)項(xiàng)目位置：目位置：樂清市柳市鎮(zhèn)浹底村，東為18米規(guī)劃道路；南為12米規(guī)劃路；西為24米規(guī)劃道路；北為40米規(guī)劃道路。地地塊設(shè)計(jì)塊設(shè)計(jì) 用地面積74493.62，容積率2.5，條件條件：計(jì)容建筑面積186234.05，建筑密度278、%，綠化率35%，建筑限高54米，商住用地性質(zhì)備備注：注：（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54米以下且住宅層數(shù)不小于4層（2）其中養(yǎng)老助殘服務(wù)用房建筑面積800；社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房建筑面積150；3000商業(yè)建筑面積4000；社區(qū)文化服務(wù)中心建筑面積500；（合計(jì)約4450）（3）車行出入口方位：地塊東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)項(xiàng)目地塊幼兒園柳市新民農(nóng)貿(mào)市場西凰嶼生態(tài)公園樂清市第三人民醫(yī)院碧桂園桃李東方苑體育中心（規(guī)劃中）天王殿項(xiàng)目位于樂清市柳市鎮(zhèn)浹底村，位于新風(fēng)路南側(cè)和長江路東側(cè)，用地面積7.45公頃?？乜匾?guī)規(guī)解解讀讀Interpretation ofregulatory planning2沿路商業(yè)9、價值較好，內(nèi)部最差，地塊東北角商業(yè)價值最優(yōu)，后期可服務(wù)本小區(qū)與天王殿游客。幼兒園碧桂園桃李東方苑體育中心（規(guī)劃中）天王殿西凰嶼生態(tài)公園樂清市第三人民醫(yī)院控控規(guī)規(guī)解解讀讀Interpretation ofregulatory planning商業(yè)價值由高到低2地塊中心居住價值最好，緊鄰地塊周邊無優(yōu)質(zhì)景觀幼兒園碧桂園桃李東方苑體育中心（規(guī)劃中）天王殿西凰嶼生態(tài)公園樂清市第三人民醫(yī)院控控規(guī)規(guī)解解讀讀Interpretation ofregulatory planning居住價值由高到低解解 題題 思思 路路方案思考如何在該板塊實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價如何樹立新鴻樂清輕奢宅配新標(biāo)桿推盤+解題優(yōu)化總圖布局及產(chǎn)品功能10、，實(shí)現(xiàn)全方位溢價打造大尺度中心景觀長廊2用地較為方正方正周邊資源有限利用自身自身資資源源打造極致中央大花園中央大花園核心資源樓王樓王體系樓棟錯位視視野野最佳落位最優(yōu)化全方位溢價溢價極致面寬極致內(nèi)求內(nèi)求中央景觀解解題題策略策略Problem solving strategies2全18F排布樓棟密集，邏輯欠缺資源利用不足不足18F+11F排布滿容條件下三面三面寬寬11F產(chǎn)品力不足日照不過全18F排布資源利用充足空間秩序感強(qiáng)局部樓棟超面寬解解題題策略策略Problem solving strategies只有只有這這些些還還不不夠夠回回歸歸客群客群客客戶戶價價值值如何體如何體現(xiàn)現(xiàn)H OW T O 11、R E F L E C T C U S TO M E RVALUE2碧桂園碧桂園桃李桃李東東方苑方苑容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風(fēng)格：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格115 3室2廳2衛(wèi)140 4室2廳2衛(wèi)190 4室2廳2衛(wèi)市市場場分析分析Market analysis2瑞鑫瑞鑫卓越城卓越城容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格892+1室2廳2衛(wèi)99 3室2廳2衛(wèi)128 4室2廳2衛(wèi)市市場場分析分析Market analysis2旭信旭信雍尚園雍尚園容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風(fēng)格：現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格1042+1室2廳2衛(wèi)1283+1室2廳2衛(wèi)138 4室2廳2衛(wèi)市市場12、場分析分析Market analysis21地地緣剛緣剛需型客需型客戶戶便捷便捷舒適舒適FASHIONCOMFORTABLE教育教育配套配套QNAUITYCOST-EFFECTIVE主城自住型客主城自住型客戶戶3品品質(zhì)質(zhì)前景前景INFRASTRUCTURESCONVENIENT高端投高端投資資客客戶戶4客客戶戶人群人群區(qū)域發(fā)展下帶來的外來務(wù)工客戶、經(jīng)商客戶（新柳市人）交通便利、品交通便利、品質(zhì)質(zhì)生活生活看中地段、價格、品質(zhì)等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住品質(zhì)較差、剛需居住需求、結(jié)婚需求等區(qū)域前景區(qū)域前景區(qū)域前景可期，“四個柳市”建設(shè)逐步兌現(xiàn)是置業(yè)的首要因素301010客群總結(jié)主要客戶人群：訴求：改善型，自住型為主13、外來客外來客戶戶+地地緣緣自住客自住客戶戶購買動機(jī)：2新柳市客新柳市客戶戶教育教育舒適舒適EDUCATIONCOMFORTABLE50推推盤邏輯盤邏輯Push logic2客群分析客客戶戶目目標(biāo)標(biāo)客群客群 一般為名下無房或擁有一套住宅物業(yè)；25-40歲的中青年群體，一般家庭成員3-4個；主要看重地段、價格、品質(zhì)等；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住品質(zhì)較差、剛需居住需求、結(jié)婚需求是其換房的主要因素。推推盤邏輯盤邏輯Push logic2客群理解認(rèn)認(rèn)知上知上輕輕奢不奢不僅僅停留在停留在物件物件上上BEYOND OBJECT 摒棄摒棄傳統(tǒng)傳統(tǒng)居所居所思思維維THINKING 追求追求純純粹的粹的細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)感知感知DETAIL14、推推盤邏輯盤邏輯Push logic2客群理解心理上心理上現(xiàn)現(xiàn)代代時時尚的尚的審審美品味美品味TASTE美學(xué)文化的美學(xué)文化的情感需求情感需求EMOTION文化理念的文化理念的社會社會認(rèn)認(rèn)同同RECOGNITION推推盤邏輯盤邏輯Push logic縱縱深深式式的景景觀觀紐紐帶帶景觀紐帶文文化化型型的圈圈層層核核心心示范區(qū)科科技技型型的智智慧慧空空間間戶型設(shè)計(jì)價價值值感感的建建筑筑立立面面立面設(shè)計(jì)花花園園式式的居居住住場場所所總圖空間03規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)總圖總圖展示展示General show戶戶型落位型落位Location of house type流流線線分析分析Streamline ana15、lysis日照分析日照分析Sunshine analysis地地庫庫平面平面Basement plan250M75M整整 體體 策策 略略 SPACE DESIGN大面大面寬寬策略策略WIDE VIEW塔樓盡量沿基地周塔樓盡量沿基地周邊邊布置布置打造極致化面寬產(chǎn)品，優(yōu)于市場現(xiàn)有產(chǎn)品，結(jié)合場地資源打造獨(dú)特觀景產(chǎn)品景景觀資觀資源最大化源最大化Form a good atrium space to maximize the visualdistance and landscape quality of each house,appreciate the Atrium within,the appea16、rance of therive核心配套核心配套軟硬件設(shè)施齊全極致景極致景觀長觀長廊廊超大尺度，共享空間私密私密級級小小組團(tuán)組團(tuán)私密性，少數(shù)人的專屬空間3方案一方案一總總平面平面圖圖MASTER PLAN總圖總圖特點(diǎn)特點(diǎn)PRODUCTS ADVANTAGES內(nèi)部景內(nèi)部景觀觀利用最利用最優(yōu)優(yōu)面面寬寬極致化極致化產(chǎn)產(chǎn)品力最品力最優(yōu)優(yōu)花園尺度最花園尺度最優(yōu)優(yōu)示范區(qū)展示面佳示范區(qū)展示面佳地地庫經(jīng)濟(jì)庫經(jīng)濟(jì)性最性最優(yōu)優(yōu)高層錯躍社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房社區(qū)文化服務(wù)中心其中其中地下機(jī)動車位非人防車位人防車位扣除贈送住宅非機(jī)動車停車位商業(yè)及物業(yè)用房非機(jī)動車停車位3方案一方案一經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)Technical 17、and economic indicators溫州柳市鎮(zhèn)浹底村經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(方案一)項(xiàng)目總用地面積總建筑面積可售比計(jì)容建筑面積住宅建筑面積其中商業(yè)幼兒園配套用房養(yǎng)老助殘服務(wù)用房其中體育健身場地物管用房消控室開閉所配電房風(fēng)井、排煙井公共文化設(shè)施用房非計(jì)容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)非機(jī)動車庫面積其中 普通車庫面積人防區(qū)車庫面積非地庫主體范圍塔樓投影面積高層洋房全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積住宅商業(yè)以及配套綠地率住宅總戶數(shù)總?cè)藬?shù)建筑層數(shù)機(jī)動車停車位地面機(jī)動車位其中其中單車位指標(biāo)其中未扣除贈送非機(jī)動車停車位其中數(shù)量74493.62248339.4573.0918、%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%1766511665600035.00%147347141-18F167401674136231237.137.137.102913542859單位 備注（填寫概念方案版與投前版數(shù)值差異原因)規(guī)劃條件 總建筑面積=計(jì)容建筑面積+非計(jì)容建筑面積 19、3000S4000 規(guī)劃條件，（地上計(jì)容住宅總建筑面積的2配置養(yǎng)老用房且300）規(guī)劃條件 規(guī)劃條件 不少于0.3/套配建室內(nèi)場地或不少于0.9/套配建室外場地 地上總計(jì)容的7配置 估算 估算 估算 估算 住宅總套數(shù)，不少于0.12/套配建，且應(yīng)不少于50 非計(jì)容面積=地上非計(jì)容面積+S1 2.0/個 地面總建筑面積的7%S2*0.7 高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7 多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7 S=S1+S2*0.7R2.5%27%（住宅建筑凈密度22%)%35%戶人 3.2人/戶層 限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）個個個個個（S1-扣減面積）/地下車位數(shù) 集團(tuán)20、限額要求備注：扣減面積=贈送業(yè)主的面積+特殊/個 設(shè)備房面積特殊設(shè)備房：除常規(guī)的水池水泵房，變配電房及發(fā)電機(jī)房外，特殊條件或地域要求情況而設(shè)的設(shè)備房；/個 S1/地下車位數(shù)個個個3圖例：95戶型108戶型125戶型140戶型160戶型商業(yè)及配套配電房產(chǎn)品類型高層/小高層要求面積段（）95（2+1房2廳2衛(wèi)）108（3房2廳2衛(wèi)）125（3+1房2廳2衛(wèi)）140（3+1房2廳2衛(wèi)）160（4房2廳3衛(wèi))戶數(shù)96356737248361473戶數(shù)比6.5%24.2%50.0%16.8%2.4%100.0%戶戶型落位型落位Location of house type3圖例：流流線線分析分析Strea21、mline analysis城市道路消防車流線消防出入口回車場登高場地3日照分析日照分析Sunshine analysis日照滿足大寒日2小時要求圖例：0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時3目前示范區(qū)下方用于停車，為滿足一層地庫要求。地地庫庫平面平面Basement plan3方案二方案二總總平面平面圖圖MASTER PLAN總圖總圖特點(diǎn)特點(diǎn)PRODUCTS ADVANTAGES內(nèi)部景內(nèi)部景觀觀利用利用較優(yōu)較優(yōu)面面寬寬極致化極致化產(chǎn)產(chǎn)品差異化品差異化花園尺度花園尺度較優(yōu)較優(yōu)地地庫經(jīng)濟(jì)庫經(jīng)濟(jì)性性較優(yōu)較優(yōu)高層錯躍幼兒園配套用房其中地下機(jī)動車位非人防車位人防車位扣除贈送3方案二方案二經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技22、技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)Technical and economic indicators溫州柳市鎮(zhèn)浹底村經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(方案二)備注（填寫概念方案版與投前版數(shù)值差異原因)規(guī)劃條件總建筑面積=計(jì)容建筑面積+非計(jì)容建筑面積3000S4000規(guī)劃條件，（地上計(jì)容住宅總建筑面積的2配置養(yǎng)老用房且300）規(guī)劃條件規(guī)劃條件不少于0.3/套配建室內(nèi)場地或不少于0.9/套配建室外場地地上總計(jì)容的7配置估算估算估算估算住宅總套數(shù)，不少于0.12/套配建，且應(yīng)不少于50非計(jì)容面積=地上非計(jì)容面積+S12.0/個地面總建筑面積的7%S2*0.7高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7多層非地庫主體范圍塔樓投影面23、積*0.7S=S1+S2*0.7R2.527%（住宅建筑凈密度22%)35%3.2人/戶限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）（S1-扣減面積）/地下車位數(shù) 集團(tuán)限額要求備注：扣減面積=贈送業(yè)主的面積+特殊設(shè)備房面積特殊設(shè)備房：除常規(guī)的水池水泵房，變配電房及發(fā)電機(jī)房外，特殊條件或地域要求情況而設(shè)的設(shè)備房；S1/地下車位數(shù)項(xiàng)目總用地面積總建筑面積可售比計(jì)容建筑面積住宅建筑面積其中商業(yè)其中養(yǎng)老助殘服務(wù)用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房社區(qū)文化服務(wù)中心體育健身場地物管用房消控室開閉所配電房風(fēng)井、排煙井公共文化設(shè)施用房非計(jì)容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)非機(jī)動車庫面積其中 普通車庫面積人防區(qū)車庫24、面積非地庫主體范圍塔樓投影面積高層洋房全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積其 住宅中 商業(yè)以及配套綠地率住宅總戶數(shù)總?cè)藬?shù)建筑層數(shù)機(jī)動車停車位地面機(jī)動車位其中其中單車位指標(biāo)其中未扣除贈送非機(jī)動車停車位住宅非機(jī)動車停車位其中 商業(yè)及物業(yè)用房非機(jī)動數(shù)量74493.62249563.7572.73%186234.05177512.43145312.432200.04000.0000.0004721.62800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00181.6263329.7063329.75996.0045493.7011840.00025、.000.00063329.702.5023.71%1766511665600035.00%151448441-18F170701707139531237.137.137.10299802998單位%戶人層個個個個個/個/個個個個產(chǎn)品類型高層/小高層要求面積段（）95108125140160戶數(shù)9650468423001514戶數(shù)比6.3%33.3%45.2%15.2%0.0%100.0%3方案三方案三總總平面平面圖圖MASTER PLAN總圖總圖特點(diǎn)特點(diǎn)PRODUCTS ADVANTAGES示范區(qū)位于街角示范區(qū)位于街角內(nèi)部景內(nèi)部景觀觀利用最利用最優(yōu)優(yōu)面面寬寬極致化極致化產(chǎn)產(chǎn)品力最品力最優(yōu)優(yōu)花26、園尺度最花園尺度最優(yōu)優(yōu)地地庫經(jīng)濟(jì)庫經(jīng)濟(jì)性最性最優(yōu)優(yōu)高層錯躍幼兒園配套用房其中地下機(jī)動車位非人防車位人防車位扣除贈送住宅非機(jī)動車停車位商業(yè)及物業(yè)用房非機(jī)動車停車位3方案三方案三經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)Technical and economic indicators溫州柳市鎮(zhèn)浹底村經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(方案三)項(xiàng)目總用地面積總建筑面積可售比計(jì)容建筑面積住宅建筑面積其中商業(yè)其中養(yǎng)老助殘服務(wù)用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房社區(qū)文化服務(wù)中心體育健身場地物管用房消控室開閉所配電房風(fēng)井、排煙井公共文化設(shè)施用房非計(jì)容建筑面積架空層面積地庫主體范圍面積（S1)非機(jī)動車庫面積其中 普通車庫面積人防區(qū)車庫面積非地庫主27、體范圍塔樓投影面積高層洋房全地下面積（S)容積率建筑密度建筑占地面積其 住宅中 商業(yè)以及配套綠地率住宅總戶數(shù)總?cè)藬?shù)建筑層數(shù)機(jī)動車停車位地面機(jī)動車位其中其中單車位指標(biāo)其中未扣除贈送非機(jī)動車停車位其中數(shù)量74493.62248339.4573.09%186234.05177517.29137037.340480.04000.0000.0004716.76800.00150.00500.000.001310.0080.00150.001350.00200.00176.7662105.4062105.45826.0044439.4011840.000.000.00062105.402.5023.71%28、1766511665600035.00%147347141-18F167401674136231237.137.137.102913542859單位 備注（填寫概念方案版與投前版數(shù)值差異原因)規(guī)劃條件 總建筑面積=計(jì)容建筑面積+非計(jì)容建筑面積 3000S4000 規(guī)劃條件，（地上計(jì)容住宅總建筑面積的2配置養(yǎng)老用房且300）規(guī)劃條件 規(guī)劃條件 不少于0.3/套配建室內(nèi)場地或不少于0.9/套配建室外場地 地上總計(jì)容的7配置 估算 估算 估算 估算 住宅總套數(shù)，不少于0.12/套配建，且應(yīng)不少于50 非計(jì)容面積=地上非計(jì)容面積+S1 2.0/個 地面總建筑面積的7%S2*0.7 高層非地庫主體范圍塔29、樓投影面積*0.7 多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7 S=S1+S2*0.7R2.5%27%（住宅建筑凈密度22%)%35%戶人 3.2人/戶層 限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）個個個個個（S1-扣減面積）/地下車位數(shù) 集團(tuán)限額要求備注：扣減面積=贈送業(yè)主的面積+特殊/個 設(shè)備房面積特殊設(shè)備房：除常規(guī)的水池水泵房，變配電房及發(fā)電機(jī)房外，特殊條件或地域要求情況而設(shè)的設(shè)備房；/個 S1/地下車位數(shù)個個個產(chǎn)品類型高層/小高層要求面積段（）95108125140160戶數(shù)96356737248361473戶數(shù)比6.5%24.2%50.0%16.8%2.4%100.0%04示范區(qū)打造30、示范區(qū)打造示范區(qū)示范區(qū)總總平平General layout ofdemonstration area示范區(qū)立面示范區(qū)立面Elevation ofdemonstration area示范區(qū)示范區(qū)選選址分析址分析321SITE1234561234567精神堡精神堡壘壘沿街廣沿街廣場場入口廣入口廣場場停停車場車場商商業(yè)業(yè)售樓售樓處處后后場場庭院庭院742M示范區(qū)示范區(qū)總圖總圖-SITEPLAN展示區(qū)用地面展示區(qū)用地面積積：5000平平示范區(qū)建筑面示范區(qū)建筑面積積：1600平平230M36M策略一：策略一：用足展示面用足展示面，營營造街角廣造街角廣場場和入口廣和入口廣場場，體，體現(xiàn)項(xiàng)現(xiàn)項(xiàng)目品目品質(zhì)質(zhì)感31、和展示性感和展示性示范區(qū)示范區(qū)動線動線分析分析12345人行流人行流線線車車行流行流線線67策略二：示范區(qū)建筑采用大面策略二：示范區(qū)建筑采用大面寬寬，大廣，大廣場場，營營造造簡潔簡潔大氣，大氣，識別識別性性強(qiáng)強(qiáng)的城市形象的城市形象示范區(qū)功能定位示范區(qū)功能定位示范區(qū)建筑面示范區(qū)建筑面積積：1600平平CO（聯(lián)聯(lián)合）合）+LIFE（生活體系）（生活體系）去去銷銷售化思售化思維維美好生活方式運(yùn)美好生活方式運(yùn)營營延伸家的半徑，七大延伸家的半徑，七大場場景搭建未來社區(qū)體景搭建未來社區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)中心中心策略三：策略三：可持可持續(xù)續(xù)性售樓性售樓處處示范區(qū)功能定位示范區(qū)功能定位美學(xué)生活示范美學(xué)生活示范館館示范區(qū)功32、能定位示范區(qū)功能定位美學(xué)生活示范美學(xué)生活示范館館示范區(qū)功能定位示范區(qū)功能定位美學(xué)示范美學(xué)示范館館示范區(qū)功能定位示范區(qū)功能定位美學(xué)示范美學(xué)示范館館示范區(qū)空示范區(qū)空間間意向意向策略四：策略四：沉浸式生活空沉浸式生活空間間體體驗(yàn)驗(yàn)主主軸連軸連廊廊城市客城市客廳廳-紅紅酒品酒品鑒鑒會會城市客城市客廳廳-主主題車題車展展05產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品策略品策略Product Strategy產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5碧桂園桃李碧桂園桃李東東方方120 3室2廳2衛(wèi)120 3室2廳2衛(wèi)140 4室2廳2衛(wèi)190 4室2廳2衛(wèi)瑞鑫卓越城瑞鑫卓越城89 2+1室2廳2衛(wèi)99 3室33、2廳2衛(wèi)116 3室2廳2衛(wèi)128 3+1室2廳2衛(wèi)旭信雍尚園旭信雍尚園104 3室2廳2衛(wèi)117 3室2廳2衛(wèi)128 4室2廳2衛(wèi)138 4室2廳2衛(wèi)周周邊競邊競品主力品主力戶戶型分析型分析產(chǎn)產(chǎn)品策略品策略Product Strategy競競品分析品分析規(guī)劃：高層為主產(chǎn)品：以100-140三房為主，T4及T2產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較多供需關(guān)系：均價在12000-14000左右立面：現(xiàn)代風(fēng)格為主我我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品思考：1.如何在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品亮點(diǎn)的提煉？2.如何最大化利用資源，提升產(chǎn)品溢價?5產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)品特點(diǎn)PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽34、臺3+1房可改房可改寬廳設(shè)計(jì)寬廳設(shè)計(jì)125三三+一房兩一房兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5140三三+一房兩一房兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)品特點(diǎn)PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正寬廳設(shè)計(jì)寬廳設(shè)計(jì)南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽臺舒適主臥套房舒適主臥套房產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5160四四+一房兩一房兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)品特點(diǎn)PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正南北通南北通寬廳寬廳+3衛(wèi)設(shè)計(jì)衛(wèi)設(shè)計(jì)南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽臺舒適老人套房舒適老人套房豪豪華華主臥套房主臥套房35、產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5125四房兩四房兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)品特點(diǎn)PRODUCTS ADVANTAGES戶戶型方正型方正側(cè)側(cè)向向?qū)拸d設(shè)計(jì)寬廳設(shè)計(jì)南向雙開南向雙開間觀間觀景陽臺景陽臺舒適主臥套房舒適主臥套房超超寬觀寬觀景景飄飄窗窗產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5更完整的體型系數(shù)更完整的體型系數(shù) 定制定制現(xiàn)現(xiàn)代流代流線簡約線簡約美學(xué)美學(xué)125125產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5140超大面超大面寬設(shè)計(jì)寬設(shè)計(jì)，極致利用，極致利用資資源源140產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5更36、完整的體型系數(shù)更完整的體型系數(shù) 定制定制現(xiàn)現(xiàn)代流代流線簡約線簡約美學(xué)美學(xué)160160產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5更完整的體型系數(shù)更完整的體型系數(shù) 定制定制現(xiàn)現(xiàn)代流代流線簡約線簡約美學(xué)美學(xué)125108108125產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration5極致面極致面寬設(shè)計(jì)寬設(shè)計(jì)（50米控制）米控制）定制定制側(cè)側(cè)向景向景觀觀面面125108108125108產(chǎn)產(chǎn)品展示品展示Product demonstration06立面策略立面策略風(fēng)風(fēng)格意向格意向Style intention立面意向立面意向Facade intention精致生活精致生活+精致立面精致立面+精致精致細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)風(fēng)風(fēng)格意向格意向Style intention6轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角售樓角售樓處處意向意向