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1、融創(chuàng)西南融創(chuàng)西南昆明學(xué)院壹號地昆明學(xué)院壹號地7979畝地塊概念方案設(shè)計畝地塊概念方案設(shè)計PL A N N IN G A N D A RCH ITE C TU RA L D E SIG NK U N M IN G PROJE C T IN YU N N A N D ISTRICTK U N M IN G2021.04中南碧桂園樾府總建筑面積：39萬容積率：3.80產(chǎn)品類型：高層+商業(yè)地點(diǎn)：昆明綠地昆明國際健康示范城1-4地塊項(xiàng)目總建筑面積：38.2萬容積率：2.85產(chǎn)品類型：高層商辦+多層商辦+高層住宅地點(diǎn)：昆明藍(lán)光昆明金桂街總建筑面積：50.0萬容積率：2.31產(chǎn)品類型：高層+別墅+商業(yè)地點(diǎn)：2、昆明東原璞閱總建筑面積：21萬容積率：3.72產(chǎn)品類型：高層+商業(yè)地點(diǎn)：昆明新希望大商匯總建筑面積：16.3萬容積率：4.89產(chǎn)品類型：高層+辦公+商業(yè)地點(diǎn)：昆明前 期 分 析Back ground本案位于昆明市五華區(qū) 一環(huán)邊人民西路北側(cè)人民西路昆明城市主動脈 城市“黃金主軸”History And Humanities規(guī)劃分析Site AnalysisSITE市體育館站周邊配套完善，緊鄰地鐵市體育館站，距離市中心2.5公里基地地段Site Location五一路站云南大學(xué)文廟翠湖公園省政府市中心昆明體育館春城小學(xué)云投中心SITE1號地塊老舊住宅壹號廣場春城小學(xué)云投中心保利中心用地四界北側(cè)：規(guī)3、劃公園綠地，景觀價值高；南側(cè)：人民西路，城市主干道，主要形象界面西側(cè)：壹號廣場住宅區(qū)，視線受阻；東側(cè)：低矮老舊住宅區(qū)、體育館，視野開闊用地四界Site Location東側(cè)視野開闊，景觀最佳西、南兩側(cè)緊鄰已建住宅地塊，百米以上高層環(huán)伺，對基地壓迫感較強(qiáng)周邊現(xiàn)狀Site Location146m146m125m125m壹壹號廣場號廣場保利中心保利中心醫(yī)大醫(yī)大廣場廣場100m100m54m54m100m100m120m120m體育館體育館恒隆廣場恒隆廣場昆明萬達(dá)雙塔昆明萬達(dá)雙塔SITE南南北北西西東東大悅城大悅城世紀(jì)中心世紀(jì)中心用地分析Site Analysis規(guī)劃道路（15M）菱角塘路（15M）4、人民西路（40M）規(guī)劃公園綠地東北側(cè)綠地紅菱路（20M）東北側(cè)水渠本案綜合容積率：7.0地段牛地段牛！配套牛！視野牛！配套牛！視野牛！品牌牛！品牌牛！我們的優(yōu)勢？我們的優(yōu)勢？WITH SUPERIOR SUPPORT區(qū)位區(qū)位LocationLocation學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)MatchingMatching交通交通TrafficTraffic視野視野ViewView品牌品牌BrandBrand城市主軸稀缺地塊交通便利緊鄰地鐵站商業(yè)學(xué)校配套齊全top5一線房企東北側(cè)視野開闊坐擁城市繁華我們的優(yōu)勢?WITH SUPERIOR SUPPORT項(xiàng)目難點(diǎn)2商辦業(yè)態(tài)占比高，22W方指標(biāo)如何拆分？1高容高密地塊，如何組5、織復(fù)雜業(yè)態(tài)？4毗鄰城市主軸，如何塑造城市地標(biāo)?3周邊公寓存量大去化困難，如何加速去化？規(guī) 劃 策 略Back ground住宅7.3萬方22%街區(qū)商業(yè)3萬方9.1%商住22萬方66.5%學(xué)校0.4萬方1.2%規(guī)劃指標(biāo)分析Site Analysis商住業(yè)態(tài)占比高，商住產(chǎn)品的去化為本案關(guān)鍵學(xué)校學(xué)校用地面積：6858學(xué)校建筑面積：4000住宅住宅建筑面積：75095其中還遷房面積：4000商辦商辦建筑面積：220000商業(yè)街區(qū)商業(yè)建筑面積：30000總建筑面積：32.65萬方住宅商品住宅75095返遷住宅4000商業(yè)30000商辦酒店星級酒店約1.5W方公寓、辦公20500012班小學(xué)4000配套66、80學(xué)區(qū)房不愁賣四類業(yè)態(tài)產(chǎn)品價值如何應(yīng)對？用地最小形象昭示性最好主題化體驗(yàn)感提升配套資源植入生活方式客群細(xì)分，匹配指標(biāo)規(guī)劃策略Site Location住宅RESIDENTIALSCHOOLBUSSINESSAPARTMENTS學(xué)校商辦公寓商業(yè)學(xué)校學(xué)校壹號院（住宅區(qū)）老舊住 宅 區(qū)一期住宅區(qū)中 昆 醫(yī) 大 廣 場（住 宅 區(qū)）SITE老舊住 宅 區(qū)商業(yè)價值分析：南側(cè)緊鄰城市主干道及地鐵站，人流量大，商業(yè)價值高；西側(cè)、北側(cè)臨周邊住宅區(qū)底商，有一定商業(yè)價值市體育館站地鐵人流界面價值分析Site LocationStpe1：酒店及商業(yè)位置選擇酒店辦公酒店臨人民西路東側(cè)布置滿足城市界面形象要求，同時視7、野最佳商業(yè)、學(xué)校位置建議學(xué)校需布置在地塊西側(cè)，與春城小學(xué)連接地塊東北兩側(cè)，視野開闊，擁有有良好的自然景觀和城市景觀，可遙望昆明城市地標(biāo)SITE云投中心翠湖公園恒隆廣場萬達(dá)雙塔自然景觀城市景觀基地景觀Location AnalysisStpe2：周邊超高層環(huán)伺，如何豎立地標(biāo)形象？中昆醫(yī)大廣場保利六合融創(chuàng)春城書院50m100m150m180m50m以下 遮擋嚴(yán)重，周邊老舊住區(qū)形象一般。100m120m 視野部分遮擋，局部可觀城市景觀。150m180m 視野開闊，可遙望翠湖、恒隆廣場等城市地標(biāo)。翠湖公園恒隆廣場萬達(dá)雙塔150m100m180m塔樓高度論證：翠湖公園恒隆廣場萬達(dá)雙塔恒隆廣場翠湖公園恒隆8、廣場萬達(dá)雙塔塔樓高度在150m以上視野最佳，城市景觀帶來更高溢價界面價值分析Site Location景觀價值分析:地塊北側(cè)緊鄰公園綠地，景觀價值最高東側(cè)雖臨待拆遷老舊住宅區(qū)，但視野開闊，景觀價值較高公 園綠 地壹號院（住宅區(qū)）一期住宅區(qū)中 昆 醫(yī) 大 廣 場（住 宅 區(qū)）老舊住 宅 區(qū)老舊住 宅 區(qū)Step3：住宅位置選擇住宅沿北側(cè)布置，朝向更佳臨近一期住宅組團(tuán)，靠近公園住宅沿東側(cè)布置，視野更佳視野開闊，可觀城市夜景，無遮擋住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)方案一都會之光LITGHT OF THE CITY超尺度庭院城市酒店群理念FAR=5.5FAR=5.81826716000商業(yè)、辦公、住宅商業(yè)、辦公、住宅9、公寓辦公面積段：601300公寓面積段：40-70平方米住宅面積段：80140FAR=4.518000商業(yè)、辦公、住宅住宅面積段：75113公寓在售FAR=4.513000商業(yè)、辦公、住宅、公寓住宅面積段:66-170FAR=4.6314000商業(yè)、辦公、住宅、公寓公寓面積段：5495住宅面積段：103145中昆醫(yī)大廣場云投中心保利中心壹號廣場北大資源博泰城競 品 解 讀C o m p e t i t i v e A n a l y s i s住宅已售罄，公寓在售辦公在售都，住宅、公寓已售罄辦公面積段：541827住宅面積段：46157周邊樓盤商辦類產(chǎn)品存量大，去化困難住宅產(chǎn)品不愁賣，商辦去10、化慢在如此嚴(yán)峻的市場競爭壓力下，如何商辦及公寓產(chǎn)品提升競爭力?案例：上海/萬科中興路一號高容積率豪宅 專屬會所 超尺度中庭類型：住宅項(xiàng)目地址：中國上海容積率：3.54建筑面積：109754平方米公建化立面形象，multiple ground floor社區(qū)門廳+專屬會所，multiple ground floor立體交通 多首層，multiple ground floor更尊貴的歸家體驗(yàn)歸家體驗(yàn)更便捷的商業(yè)配套商業(yè)配套更大的庭院視野庭院視野我們的策略總平面圖Master plan 方案一容積率：6.2建筑密度：41.6%總計容建筑面積：32.65萬方商業(yè)建筑面積：24.66萬方其中，街區(qū)商業(yè)：11、24000公寓：156600 辦公：44000酒店：22000住宅總建筑面積：7.5萬方學(xué)校建筑面積：4000地下車位數(shù)：2140地下室面積：79240.72都會之光經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Planning indicatorsN學(xué) 校 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口酒 店 出 入 口住宅H=100M住宅H=100M住宅H=100M住宅H=100M公寓H=100M公寓H=130M公寓H=100M公寓H=130M公寓H=80M公寓/酒店/辦公H=180M學(xué)校H=21MH=5.1MH=10.5M下辦 公 出 入 口多層次庭院，大視野，大間距，打造恬靜舒適中央花園Multi-level cour12、tyard,large view,large spacing,creating a quiet and comfortable central garden溫暖陽光，渲染了最和諧的建筑外觀與空間的氣氛Warm sunlight renders the most harmonious architectural appearance and space atmosphere方案生成Site Location商辦、公寓、住宅三種業(yè)態(tài)從南到北依次排開綜合考慮 中庭共享Step1：常規(guī)組團(tuán)劃分模式Step2：我們的劃分模式合三為一180M130M130M80M商辦公寓住宅方案生成Site Locati13、on住宅部分場地抬高，利用高差布置商業(yè)，獲得更純粹的組團(tuán)Step3：豎向處理Step4：商業(yè)落位商業(yè)局部3F 串聯(lián)城市公園與地鐵交駁，沿人民西路延伸布置商業(yè)地鐵站抬高一層抬高二層商業(yè)2F 商業(yè)1F 規(guī)劃優(yōu)勢：與周邊同類商辦競品相比，花園更大，視野更開闊周邊競品規(guī)劃中昆醫(yī)大廣場北大資源博泰城45M45M我們的規(guī)劃45M 45M 競 品 解 讀C o m p e t i t i v e A n a l y s i s高容高密，用地局促，傳統(tǒng)排排坐布局80M 80M 70M 70M 45M 45M 70M 70M 豪宅尺度中庭花園超大視距45M45M100M100M200M200M規(guī)劃亮點(diǎn)Maste14、r plan 旋轉(zhuǎn)45獲得更大視距，與市區(qū)同面積段項(xiàng)目相比，中庭尺度更大策略一：極致視野，超尺度中庭業(yè)態(tài)分布Master plan 公寓業(yè)態(tài)落位商業(yè)配套ELITE TALENT職場白領(lǐng)White-collar高階精英Elitetalent職場新銳N o v i c e180M130M80M100M100M130M空中躍墅天際公館：2.2W方面積段：115220客群：城市精英階層投資型SOHO：2.2W方面積段：2030客群：職場新銳平層類住宅：8.71W方面積段：6090客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)占比：10%占比：39%占比：10%酒店（后改LOFT）：2.2W方面積段：3045后期可轉(zhuǎn)化為投資15、型LOFTLOFT辦公：4.4W方面積段：3045占比：20%高性價比：高舒適度43：57高性價比高舒適度占比：10%空中躍墅：2.55W方面積段：90120客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)占比：11%高性價比：高舒適度40：60業(yè)態(tài)分布Master plan 1層2層3層模式一：平層戶型模式二：空中躍墅A戶型902室1廳2衛(wèi)120 3室2廳4衛(wèi)B戶型651室1廳1衛(wèi)A戶型B戶型B戶型B戶型B戶型B戶型B戶型B戶型A戶型A戶型A戶型B戶型平層類住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（T12）類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)平層模式空中躍墅大面寬/輕奢酒店化布局143(T4)100(T6)125(T4)T4（116、43+125）T6（143+125+100）6%3%3%結(jié)論：與營銷配比基本一致產(chǎn)品款數(shù)量：2款100M100M100M住宅業(yè)態(tài)落位16F為還遷房戶型配比Site Location方案二戶配產(chǎn)品類別戶型套數(shù)套數(shù)占比營銷要求高層10010718%12%12524041%44%14324041%44%合計587100%100%125100143翅膀戶橫廳，無視線遮擋！延續(xù)原一期戶型模式南北通透，主要房間朝南143125南北通透，主要房間朝南四面寬三面寬3.5面寬3面寬3面寬住宅平面Site Location板式T4面積段：125+145客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)板式T6面積段：145+125+10017、客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)前場酒店式落客酒店化社區(qū)大堂花園客廳下沉?xí)鐓^(qū)獨(dú)享中庭景觀規(guī)劃亮點(diǎn)Master plan 分業(yè)態(tài)獨(dú)立入戶，保證住宅與類住宅組團(tuán)純粹性。策略二：酒店化歸家流線住宅組團(tuán)歸家流線復(fù)合式會客大堂規(guī)劃亮點(diǎn)Master plan 酒店化歸家流線住宅區(qū)形象入口酒店化歸家流線酒店式落車酒店化歸家流線下沉接待大廳酒店化歸家流線地下會所酒店化歸家流線社區(qū)中庭景觀酒店化歸家流線架空層入戶常規(guī)商業(yè)模式一字形我們的商業(yè)模式一環(huán)+一帶商業(yè)僅沿人民西路常規(guī)布置單一商業(yè)一環(huán)+一帶 串聯(lián)地鐵站與公園人流方案生成Site Location國際化社區(qū)，定制會所，專屬生活配套五彩生活帶活力商業(yè)環(huán)空中會所下沉18、會所便利店、銀行、美發(fā)、藥店咖啡、餐飲、早教、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)電影院、品牌服飾、餐飲連鎖店1245健身、游泳、瑜伽露天餐吧、私人餐廳、無邊泳池雙會所一環(huán)一帶地鐵站策略三：一環(huán)一帶雙會所天際會所人民西路界面商業(yè)主入口商業(yè)內(nèi)街中庭沿壹號廣場社區(qū)商業(yè)界面公寓組團(tuán)入戶大堂住宅組團(tuán)入戶大堂住宅組團(tuán)下沉庭院活力商業(yè)內(nèi)街辦公大堂辦公出入口酒店出入口學(xué) 校 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口場地剖面分析Master plan 便捷社區(qū)-專屬生活配套Commerce酒店大堂住宅配套商業(yè)精品商業(yè)省體育館站公園綠地首層平面圖Master plan N公寓入戶大堂住宅人行入口學(xué)校出入口辦公入戶大堂公寓入戶大堂體育19、館地鐵站公寓地庫出入口公寓地庫出入口一層組合平面圖一層商業(yè)面積：10584機(jī)動車庫面積：24981.92機(jī)動車位610輛住宅地庫出入口二層平面圖Master plan N二層組合平面圖二層商業(yè)面積：8254三層商業(yè)面積：5162二層機(jī)動車庫面積：4219.24 機(jī)動車位161輛地庫負(fù)一層合理車 庫 面 積：7 9 2 4 0.7 2 車 庫 層 數(shù)：3 層地 上 兩 層 地 下 一 層機(jī) 動 車 位 數(shù)：2 1 4 0 輛非 機(jī) 動 車 位：5 7 0 7負(fù)一層地下平面圖地庫平面圖Master plan N負(fù)一層建筑面積：50039.56負(fù)一層機(jī)動車位:1369輛0-1小時1-2小時2-3小時20、3-4小時4-5小時5-6小時圖例：分析軟件：天正日照8.0標(biāo)準(zhǔn)：國家標(biāo)準(zhǔn)地理位置：昆明，東經(jīng)：10243，北緯：252計算的精度：1分鐘掃掠角：8時間統(tǒng)計方式：住宅建筑按最小連續(xù)日照時間不少于60分鐘的時間段進(jìn)行累加本項(xiàng)目滿足昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016版）第三章第十五條中第（一）小條“住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時。”的要求,且對已建住宅無遮擋。N日照分析Master plan 方案二街巷森林FOREST OF THE CITY街巷空間立體花園塑造公園上的復(fù)合社區(qū)SITE市中心辦公大學(xué)城春城小學(xué)網(wǎng)紅主播大學(xué)生學(xué)區(qū)陪讀辦公白領(lǐng)客群分析Si21、te Location公寓產(chǎn)品主力客群：85958595后城市新中后城市新中產(chǎn)，如何打動此類客群？產(chǎn)，如何打動此類客群？年輕化的消費(fèi)時代即將到來他們正逐漸形成獨(dú)特的消費(fèi)觀，主導(dǎo)未來的消費(fèi)市場研究不同類型的人群的工作及生活習(xí)慣，匹配相應(yīng)辦公商務(wù)配套、場景和服務(wù)全 新 時 代 背 景 下 的 場 所 空 間 更 新消費(fèi)需求更新生活模式更新場所空間更新帶來以空間為載體，整合資源，實(shí)現(xiàn)對人們生活模式的更新，激活整個社區(qū)案例：上海BASE佰舍案例：杭州群島MOMA 藝術(shù)主題+精致生活定期舉辦藝術(shù)展覽行政酒廊 LIFE空間居住辦公自由切換 靈活開放靈活的聯(lián)合辦公空間 共享廚房 休閑會客廳針對客群：都市新貴22、配套功能：空中會客廳、公共廚房、健身房、公共洗衣房針對客群：年輕白領(lǐng)、高校畢業(yè)生配套功能：聯(lián)合辦公空間共享廚房休閑會客廳生活模式更新：公寓主題化與城市、商業(yè)、無縫鏈接的創(chuàng)新共享辦公空間，打破傳統(tǒng)封閉空間模式案例：坤和萬科黃龍萬科中心案例：杭州天目里藝術(shù)時尚地標(biāo)藝術(shù)時尚地標(biāo)網(wǎng)紅打卡點(diǎn)辦公集群街 區(qū) 復(fù) 合 化：公 園、辦 公、商 業(yè) 的 有 機(jī) 結(jié) 合互動共享的多維空間新體驗(yàn)商業(yè)創(chuàng)新辦公活動空間文化藝展功能項(xiàng)目愿景PROJECT PERSPETIVE街區(qū)復(fù)合化商業(yè)場景化公寓主題化空間多樣化我們的策略基地連接軌道交通、商業(yè)、住宅與公園綠地，為城市創(chuàng)造開敞空間，實(shí)現(xiàn)片區(qū)更新。The base con23、nects rail transit,commerce,residence and park green space to create open space for the city and realize district renewal.一期住宅區(qū)壹號院（住宅區(qū)）中 昆 醫(yī) 大 廣 場（住 宅 區(qū)）春 城 小 學(xué)地鐵站連接城市公園拓展社區(qū)客廳激活商業(yè)氛圍BUILD THE LIKAGEStep1Step1：用地劃分多地塊聯(lián)動，打破封閉空間，制造人流聚點(diǎn)地域文化回應(yīng)歷史肌理再現(xiàn)BUILD THE STREET錢王街、文明街、文廟直街、景星街、光華街、甬道街六條街道交錯相連，昆明老街是最后遺24、留的歷史街區(qū)，保留明清時期街巷格局。The base connects rail transit,commerce,residence and park green space to create open space for the city and realize district renewal.街街巷巷院院昆明老街肌理提取街街巷巷院院街街巷里院Step2Step2：提取昆明老街肌理植入本地文脈，構(gòu)建多元化交互空間Step3Step3：綠化串聯(lián) 打造城市森林立體化生態(tài)花園創(chuàng)造更積極的城市空間BUILD THE FOREST解決高容高密困局過去街巷交織未來立體森林社區(qū)街街巷里院街坊肌理的建25、筑化演繹未來社區(qū) 垂直森林“兩街、五巷、四院落”規(guī)劃理念：街巷規(guī)劃理念：街巷森林森林規(guī)劃完型Step5Step5：住宅各成組團(tuán) 視線錯開公寓賣氛圍住宅賣視野商辦樹地標(biāo)BUILD THE STREET公寓組團(tuán)網(wǎng)紅主播大學(xué)生學(xué)區(qū)陪讀辦公白領(lǐng)公寓組團(tuán)公寓組團(tuán)住宅居住組團(tuán)商業(yè)辦公組團(tuán)開放社區(qū)，人、自然、建筑三位一體，成為和諧的風(fēng)景線Open community,the trinity of man,nature,and architecture becomes a harmonious landscape宏偉未來社區(qū)規(guī)劃，昆明為你而來Magnificent future community plann26、ing,Kunming is here for you生態(tài)人居，地標(biāo)展示垂直綠化森林 大尺度挑板，形成人民西路商務(wù)區(qū)軸線最具特色的地標(biāo)總平面圖Master plan 方案二容積率：6.2建筑密度：49.7%總計容建筑面積：32.65萬方商業(yè)建筑面積：246688其中，街區(qū)商業(yè)：30000公寓：150688辦公：44000酒店：22000住宅總建筑面積：75000還遷房：4000學(xué)校建筑面積：4000地下車位數(shù)：2140地下室面積：79240.72街巷森林經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Planning indicatorsN辦 公 樓 出 入 口酒 店 出 入 口住 宅 出 入 口公 寓 出 入 口公寓H=12027、M公寓H=100M住宅H=100M公寓H=100M公寓H=100M公寓H=100M住宅H=100M住宅H=100M酒店辦公H=180M住宅H=100M學(xué) 校 出 入 口學(xué)校H=15.6M方所書店星巴克有機(jī)生活館時尚買手店健身房便利店早教機(jī)構(gòu)藝術(shù)公園“最in街角”“生活集市”網(wǎng)紅酒館“精品商業(yè)”“精致潮街”盒馬鮮生優(yōu)衣庫滿足不同屬性客群需求步行距離解決生活所需四大四大主題街區(qū)主題街區(qū)地鐵與商業(yè)無縫銜接，便捷歸家流線藝術(shù)活力商街高線公園藝術(shù)活力商街春城之庭藝術(shù)活力商街彩云之庭首層平面圖Master plan 體育館地鐵站公 園 綠 地人民西路學(xué) 校 出 入 口住宅人行入口辦公入戶大堂住 宅 落 客28、 區(qū)住宅地庫出入口酒 店 落 客 區(qū)公 寓 落 客 區(qū)N一層組合平面圖公寓地庫出入口公寓地庫出入口入戶大堂ENTRANCE HALL時尚FASHION時尚買手店FASHION BUYERS便利店CONVENIENCE STORE網(wǎng)紅酒館WANGHONG TAVERN本層商業(yè)建筑面積：16500公 園 綠 地N二層組合平面圖體育館地鐵站二層平面圖Master plan 健身房GYM培訓(xùn)學(xué)校TRAINING SCHOOL早教機(jī)構(gòu)MECHANISM美SPABEAUTY SPA餐飲RESTAURANT本層商業(yè)建筑面積：13500三層平面圖Master plan N三層組合平面圖地庫平面圖Master 29、plan 負(fù)一層地下平面圖負(fù)一層總面積：39620.36機(jī)動車個數(shù)：1070輛負(fù)一層地下平面圖負(fù)二層總面積：39620.36機(jī)動車個數(shù)：1070輛地庫負(fù)二層合理地 下 車 庫 面 積 7 9 2 4 0.7 2 車 庫 層 數(shù)：地 下 2 層機(jī) 動 車 位 數(shù)：2 1 4 0 輛非 機(jī) 動 車 位 數(shù)：5 7 0 7 輛N結(jié)合學(xué)校 打造網(wǎng)紅建筑增強(qiáng)人民西路第一界面昭示性SITE春城小學(xué)三層平面圖四層平面圖一層平面圖二層平面圖小學(xué)平面圖Functional Zoning與春城小學(xué)通過連廊連接街角中庭花園地庫BM1-1F-1F-2F-2F落客區(qū)活力潮街公寓APATMENT住宅RISIDENT公寓組30、團(tuán)歸家流線公寓組團(tuán)歸家流線二級：配套商業(yè)三級：組團(tuán)泛大堂四級：私密屋頂花園五級：架空泛會所六級：基本居住單元一級：落客區(qū)-1F-2F落客區(qū)社區(qū)配套架空層（泛門廳）地庫基本居 住 單 元開放社區(qū)如何實(shí)現(xiàn)封閉式管理？公寓大堂配套組團(tuán)共享空間配套規(guī)范解讀Site Analysis酒店式入戶大堂社交公區(qū)云頂俱樂部首層CLUBU+公寓社區(qū)-公區(qū)配套示意公寓歸家流線公寓組團(tuán)門廳一進(jìn)：精致門廳，營造高品質(zhì)歸家體驗(yàn)公寓歸家流線私有化屋頂花園公寓歸家流線公寓入戶平臺二進(jìn)：屋頂平臺，私有化中央花園公寓歸家流線公寓架空層三進(jìn)：架空層泛會所，業(yè)主社交共享平臺車行流線分析消防流線分析公寓車流住宅車流公寓車流住宅車流流線31、分析Functional Zoning公寓車流住宅車流日照分析Functional Zoning0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時5-6小時圖例：分析軟件：天正日照8.0標(biāo)準(zhǔn)：國家標(biāo)準(zhǔn)地理位置：昆明，東經(jīng)：10243，北緯：252計算的精度：1分鐘掃掠角：8時間統(tǒng)計方式：住宅建筑按最小連續(xù)日照時間不少于60分鐘的時間段進(jìn)行累加本項(xiàng)目滿足昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016版）第三章第十五條中第（一）小條“住宅建筑中每套住宅至少有一個居住空間冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時。”的要求,且對已建住宅無遮擋。N戶型配比Unit Ratio143(T4)100(T6)125(T32、4)T4（140+125）T6（143+125+105）結(jié)論：與營銷配比基本一致產(chǎn)品款數(shù)量：2款100M住宅業(yè)態(tài)落位100M100M100M16F為還遷房6%3%3%方案二戶配產(chǎn)品類別戶型套數(shù)套數(shù)占比營銷要求高層10010718%12%12524041%44%14324041%44%合計587100%100%經(jīng)典產(chǎn)品與競品對比？-無劣勢面寬為王 場景升級融創(chuàng)春城書院已開發(fā)，我們?nèi)绾巫觯拷?jīng)典模式產(chǎn)品成熟 可兼顧日照 景觀T4板式（北外廊）前期產(chǎn)品模式產(chǎn)品策略延續(xù)經(jīng)典產(chǎn)品模式3面寬豎廳/南北通雙面寬陽臺3面寬豎廳/中西廚雙面寬陽臺模式一:豎廳4面寬橫廳/南北通/中西廚雙面寬陽臺模式二：橫廳4面寬邊33、廳/270無遮擋視野超大景觀陽臺3面寬豎廳/中西廚雙面寬陽臺模式三：邊廳住宅模式3面寬豎廳/中西廚雙面寬陽臺T4板式住宅面積段：143客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)競品：華潤潤府 T4高層143本案：T4高層1434室2廳2衛(wèi)4面寬橫廳/南北通/中西廚/更優(yōu)洄游動線4室2廳2衛(wèi)3面寬豎廳/中廚/主臥套PK公寓專題研究Apartment productsLOFT+SOHO俊發(fā).俊尚峰香格里拉.攏悅SITE彌勒寺城改項(xiàng)目碧桂園.翠湖印象俊發(fā).春之眼華潤.潤府待售在售海倫堡中央廣場俊發(fā)逸天峰競品分析Competition 俊發(fā).春之眼俊發(fā).俊尚峰性質(zhì)均價主力戶型公寓住宅40000待定300、342、57334、612 125、142、143 、183 香格里拉.攏悅彌勒寺城改項(xiàng)目碧桂園.翠湖印象公寓公寓住宅30000起待定62、113、240 、636 30000起規(guī)劃中規(guī)劃中華潤.潤府公寓1500038海倫堡中央廣場公寓1200042、46、52 、90 、125 俊發(fā).逸天峰周邊競品公寓住宅1500087、118、124 240 、264、430住宅90、105、140 、180 2000022000昆明主城豪宅、公寓競品周邊在售競品多為商住混合地塊周邊公寓項(xiàng)目戶型匯總60以下80100120140以上單面寬暗廚暗衛(wèi)單/1.5面寬暗廚暗衛(wèi)多數(shù)為1.5/2面寬暗廚暗衛(wèi)2.5/3面寬暗廚暗衛(wèi)3面寬35、明廚暗衛(wèi)產(chǎn)品面積樓盤華潤潤府俊發(fā)逸天峰北大資源博泰城K9中心競品總結(jié)soho 87 2室2廳1衛(wèi) 1.5面寬loft 993室2廳3衛(wèi)2.5面寬soho 991室2廳2衛(wèi)2面寬loft 522室1廳2衛(wèi)單面寬loft 381室2廳2衛(wèi)單面寬loft 1132室2廳2衛(wèi)3面寬loft 1491室2廳2衛(wèi)3面寬soho 1192室2廳2衛(wèi)3面寬1794室2廳3衛(wèi)3面寬LOFT 582室2廳1衛(wèi)單面寬Loft 752室2廳1衛(wèi)單面寬Loft 952室2廳1衛(wèi)2面寬目標(biāo)客群新興8595后為主辦公白領(lǐng)學(xué)區(qū)陪讀網(wǎng)紅主播大學(xué)生85后8090后9500后00后活力性價比親子教育價值休閑新鮮時尚產(chǎn)品策略：精致生36、活場景產(chǎn)品策略：親子主題空間產(chǎn)品策略：新潮打卡點(diǎn)產(chǎn)品策略：年輕派、性價比高性價比：高舒適度43：57公寓業(yè)態(tài)落位1 2班小學(xué)S C H O O L都市白領(lǐng)White-collar高階精英Elite talent職場新銳N o v i c e業(yè)態(tài)分布Master plan 天際公館：2.2W方面積段：115220客群：高階精英、網(wǎng)紅膠囊寓(SOHO)：2.64W方面積段：1630客群：職場新銳平層類住宅：7.92W方面積段：6090客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)占比：13%占比：36%占比：10%酒店（LOFT）：2.2W方面積段：3050LOFT辦公：4.4W方面積段：3050占比：20%高性價比高37、舒適度占比：10%空中躍墅：2.37W方面積段：90120客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)占比：11%57%品質(zhì)產(chǎn)品如何在產(chǎn)品力上超越周邊競品？SOHOLOFT類住宅大平層43%高去化產(chǎn)品產(chǎn)品配比1630305060120115220面積小總價低高贈送空間百變酒店化高贈送私人定制空中視野模 數(shù) 化可 變 性極小SOHO產(chǎn)品策略14百變膠囊產(chǎn)品投資型極小SOHO面積段：2040客群：職場新銳、大學(xué)生、民宿經(jīng)營者競品：保利星座32公寓本案：20公寓相同的資源相同配置，減小面積段，控總價配置：一室一廳一衛(wèi)面寬數(shù)：單面寬暗廚暗衛(wèi)配置：一室一廳一衛(wèi)面寬數(shù)：單面寬暗廚暗衛(wèi)政策解讀LOFT層高4.5m變?yōu)?.0m438、.0mLOFT4.5mLOFT1.9m4.0m2.1m 層高：4.0m 建筑面積：40m4.0mLOFT成熟案例杭州旭輝和昌都會山在華東片區(qū)一線城市3.9m4mloft已經(jīng)逐漸普及廈門大唐五緣yohoLOFT策略45/35戶型30戶型42戶型3045LOFTLOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略LOFT策略909090906565656565656565產(chǎn)品亮點(diǎn)Master plan 平層類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)優(yōu)勢一：分離式核心筒/類T3入戶優(yōu)勢二：明廚明衛(wèi)平層類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)競品：萬科翡翠 60公寓本案：39、65公寓1室2廳1衛(wèi)2.5面寬明廚明衛(wèi)/獨(dú)立玄關(guān)/獨(dú)立餐廳/準(zhǔn)套房1室1廳1衛(wèi)2面寬暗廚暗衛(wèi) 無餐廳 無玄關(guān)PK909090906565656565656565平層類住宅面積段：6590客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)競品：恒大云報華府 88公寓本案：90公寓2室2廳2衛(wèi)有效面寬 4.5面寬270景觀明廚明衛(wèi)雙套房2室2廳1衛(wèi)2.5面寬1.5房 暗衛(wèi)明廚PK909090906565656565656565空中躍墅2變3復(fù)式產(chǎn)品模式一：高贈送 低舒適度模式二：局部贈送 高舒適度2.6M2.6M2.8M2.6M2.6M2.8M4.0M4.0M4.0M4.0M空中躍墅 模式一：買兩層送一層產(chǎn)品亮點(diǎn)Maste40、r plan 建面120套內(nèi)96實(shí)得168贈送面積48KDL一體化/橫廳/明廚/四房五衛(wèi)/四套房1層23層模型展示1層 層高2.6m2、3層 層高2.8m廚房客廳餐廳衛(wèi)生間樓梯入口次臥主臥主衛(wèi)次衛(wèi)樓梯空中躍墅 模式2-1：局部贈送 高舒適度產(chǎn)品亮點(diǎn)Master plan 1層2層3層贈送多功能L廳/明廚明衛(wèi)/家政間/3+2房4衛(wèi)套內(nèi)96建面120實(shí)得145贈送面積251層 層高2.8m2層 層高2.6m3層層高2.6m入口衛(wèi)生間餐廳餐廳客廳臥室書房臥室主臥主衛(wèi)次衛(wèi)書房模型展示產(chǎn)品亮點(diǎn)Master plan 產(chǎn)品特點(diǎn)1層2層3層贈送建面120套內(nèi)96 實(shí)得145贈送面積25KDL一體化/橫廳/明41、廚/三房四衛(wèi)/三套房空中躍墅 模式2-2：局部贈送 高舒適度超尺度橫廳超大方廳三面寬三套房明廚1層2層3層贈送空中躍墅面積段：120客群：陪讀家庭、都市白領(lǐng)競品：俊發(fā)逸天峰項(xiàng)目118公寓本案：120公寓2室2廳2衛(wèi)2.5面寬豎廳/主臥套3室2廳4衛(wèi)2.5面寬PK多功能L廳/明廚明衛(wèi)/家政間超高層產(chǎn)品篇專題研究Large flat大平層超高層商辦策略：高度區(qū)分視野，視野決定價值低區(qū)CLUB高區(qū)CLUB180M150M100M50M20M平層公寓酒店辦公高區(qū)中區(qū)低區(qū)避難層避難層避難層中區(qū)電梯高區(qū)電梯低區(qū)電梯電梯分區(qū)入戶20m50m：遮擋嚴(yán)重50m100m：城市景觀，局部遮擋100m150m：翠湖公42、園+城市景觀150m180m：翠湖公園+城市景觀50m100m150m180m翠湖公園恒隆廣場萬達(dá)雙塔恒隆廣場翠湖公園恒隆廣場萬達(dá)雙塔頂端占有型公寓面積段：115220占比：10%星級酒店面積段：4060占比：30%辦公面積段：4060占比：60%頂級空中會所空中泳池花園餐廳星級健身房業(yè)態(tài)分布BUILD THE STREET垂直水平220180220220115115180404040604060604060404040604060604060量 身 定 制目 標(biāo) 人 群？產(chǎn)品策略客群畫像95后7080后網(wǎng)紅、富二代高管、企業(yè)主、金融豪客退休CEO、富豪、名流人群60后消費(fèi)趨勢理性居住時間短，43、出差頻繁注重居住圈層感性單身，個性十足喜歡新鮮事物注重個人享受，服務(wù)水平解析客群特征大公區(qū)、多功能活動空間自身居住空間的舒適度符合身份，滿足圈層需求定制服務(wù)，預(yù)約會員制會所噱頭，國際范兒地段牛，配套全，回報高定制自己的生活，為喜歡而買單標(biāo)簽需求社交悅己人設(shè)享受炫耀投資將面寬留給客廳和臥室策略一策略二中廚開放式西廚會所中廚功能轉(zhuǎn)移服務(wù)空間臥室客廳小戶型115150大戶型180230保留中廚陽光廚房策略三投資：面積段降低，控總價居住：減少房間數(shù)，提升舒適度2室3室4室1.5室3室2+1室Q1:面寬有限，如何利用？Q2:內(nèi)部功能如何取舍？Q3:精英客群需求如何滿足？設(shè) 計 策 略開放式廚房/可拓展公44、區(qū)/將面寬留給客廳臥室套內(nèi)面積：1152房2廳2衛(wèi)115戶型B5.0m5.0m變變8m8m270270景觀景觀-空中大平層空中大平層-8.3M8.3M寬景陽臺寬景陽臺8.3M8.3M10.2M10.2M套內(nèi)面積：1151.5房2廳2衛(wèi)115戶型C高區(qū)家政儲藏空間豪宅不等于什么都有剛需功能統(tǒng)統(tǒng)去掉減少房間數(shù)巨巨幕幕景景觀觀超超大大公公區(qū)區(qū)豪豪配配主主臥臥定制屬于你的生活明明廚廚明明衛(wèi)衛(wèi)兒童房270270景觀景觀套內(nèi)面積：1802.5房2廳3衛(wèi)180戶型套內(nèi)面積：220 3房2廳3衛(wèi)220戶型高區(qū)-空中大平層空中大平層-方案二街巷森林方案一都會之光超 大 中 庭 純 粹 組 團(tuán)街 巷 空 間 立 45、體 花 園強(qiáng)調(diào)居住屬性塑造公園上的復(fù)合社區(qū)復(fù)合社區(qū) 主題化公寓超高層點(diǎn)位數(shù)：3個超 高 層 點(diǎn) 位 數(shù)：2 個方案二街巷森林方案一都會之光1 2班小學(xué)S C H O O L都市白領(lǐng)W h i t e-c o l l a r高階精英E l i t et a l e n t職場新銳N o v i c e商業(yè)配套ELITE TALENT職場白領(lǐng)W hi t e-c o l l a r高階精英E l i t et a l e n t職場新銳N o v i c e180M130M80M80M100M130M空中躍墅120M100M100M100M100M180M酒店化輕奢類住宅高品質(zhì)大視距空中躍墅預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功！THANKS