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1、中海無錫之勉路與曙光路西南側地塊建筑方案設計水 韻 無 錫 山 水 與 人 文 共 融 的 城 市唐平湖水系是水韻無錫的重要組成項目區位分析無錫地處長江三角洲平原，被譽為“太湖明珠”基地位于惠山站北側，屬于城市次中心，開發熱度高江蘇省JIANGSU 無錫市WUXISITE無錫站惠山站無錫市區緊鄰惠山火車站和滬蓉高速，交通便利地塊周邊學校資源豐富，質量較好西側毗鄰唐明寺景觀河道，南有唐平湖，景觀資源豐富滬 蓉 高 速本案中 惠 大 道堰玉路錫北運河唐平湖唐平路堰玉西路錫西大道惠山站惠洲大道湖西路西塘中路玉祈高級中學無錫市玉祈初級中學曙光小學無錫市玉祈郵政支局無錫市玉祈中心小學松竹園廣場文昌公園項2、目區位分析唐明寺河125 套數比約 10%110 套數比約 25%100 套數比約 30%89 套數比約 35%配套面積約 2000 規劃面積：57154.6 計容總面積：114309.20 容積率：2.0限高：控制區內 12-18 層；控制區外 9-12 層 其他建筑 10m建筑密度：25%綠地率：30%設計條件分析用地解讀*基地南側有外環路和高壓線，對基地產生一定影響*高度控制線將基地一分為二，西側區域限低 9F 限高 12F東側區域限低 12F 限高 18F*居住價值：外環高架，有高壓線*基地西側為唐明寺河，西南為唐平湖，西側強景觀資源唐平湖唐明寺河一級二級三級9-12F12-18F減少3、臨路產品貨量充分利用西側強景觀資源洋房貨值最大化產品品質最大化建立本案價值體系方案一（以原方案為基礎優化）可研方案優化建議：1.沿馬路貨量最小，中央貨量最大化；2.西側資源利用，戶型專項設計；3.89 一點五衛戶型研究；4.示范區，明確在社區大堂，地上車位排布（10%），人車分流；5.地庫排布，高層可售車位及人防分布；6.110 洋房，中間戶戶型研究10F11F11F11F10F高壓線塔具體位置待定11F11F9F16+2F14F18F18F17F日照損失一層日照右端戶一層13F13F13F13F17F17F拿地方案總圖分析7.高層區無大尺度集中大景觀；8.日照測算存在偏差，對北側現狀第二排日4、照有影響拿地方案其他待優化問題：日照右端戶一層拿地方案戶型分析2.6M100+89 89 戶型增加半衛，次臥面寬 2.6M 尺度偏小拿地方案戶型分析110+110 110 戶型拼接戶書房存在對視問題公用電梯入戶品質不高3 面寬相對于競品無明顯優勢2.1M3 面寬依據我司項目經驗實際設計中日照計算需考慮只能累計兩個時間段（無錫日照規范未表明，拿地方案未考慮）按照實際日照要求計算，存在 16 戶日照不滿足日照優化分析對比拿地方案2 戶4 戶2 戶8 戶日照優化分析對比8 戶2 戶解決方案 A：通過調整單體位置及層數保證形態不變并降低日照計算影響解決方案 B：減少樓棟數，滿足日照要求增加層數補足容積5、率4 戶拿地方案10F13F13F12F12F9F9F11F臨路區域總貨量：20880 臨路區域總貨量：19460 方案一 A臨路貨量優化分析對比置換洋房區層數/高層區降層減少臨路貨量觀景戶型優化分析對比拿地方案：南向橫廳戶型山墻面正對水系景觀，景觀利用不足水系景觀方案一 A：沿西側河道布置創新戶型（超大轉角凸窗），充分利用景觀資源水系景觀觀景戶型優化分析對比增加次臥面寬及半衛89 戶型優化分析對比拿地方案方案一 A2.6M2.8M解決書房對視問題，提升入戶品質拿地方案方案一 A110 戶型優化分析對比方案一 A 特點滿足日照，延續規劃形態降低臨路貨量濱水戶型創新設計戶型品質/功能/尺度優化示6、范區結合東側社區大堂設置序號面積單位備注157154.602152255.003114309.20112159.20高層63452.319-11F 小高層48706.892150.00物業用房610.00不小于總建筑面積的4居家養老服務用房250.00不小于250文體活動用房350.00不小于350公廁60.00不小于60門衛40.00消控室80.00開閉所120.00預估配電室540.00預估其他100.00預留不可控面積0.000.0037945.8035910.00暫按35/車位人防車庫12180.40總建面*8%非人防車庫23729.602035.801.8/車位61094戶735017、人3.2人/戶82.0/1.0，2.0930.0%30%103500.80居住區不低于1.0/人1111375.211219.9%25%1140個114個不超過總停車位數10%321個暫按38/車位705個141131個15500不少于500非機動車停車位室外活動場地建筑占地面積建筑密度13機動車停車位其中地上機動車停車位地下人防停車位地下非人防停車位容積率綠地率公共綠地居住總人口地上不計容建筑面積架空層5地下總建筑面積其中地下機動車車庫面積其中地下非機動車建筑面積住宅戶數建設用地面積總建筑面積地上計容建筑面積4其中住宅其中公共配套建筑面積其中技術經濟指標名稱效果圖產品分布125 戶型110 8、戶型100 戶型89 戶型圖例9F17F18F18F18F16F16F16F13F16F12F12F11F11F11F11F11F11F10F戶型面積段房型套數占比 配比套數 面積占比 配比面積（)任務書套數配比拿地套數配比893房2廳1衛30.62%33526.64%29883.6535%31.09%1003房2廳2衛30.62%33529.93%33568.6530%30.91%1104房2廳2衛26.69%29228.69%32179.8425%26%1254房2廳3衛12.07%13214.74%16527.0510%12%100.00%1094100.00%112159.20100%9、100.00%合計日照分析日照 0 小時日照 5 小時日照 1 小時日照 6 小時日照 2 小時日照 7 小時日照 3 小時日照 8 小時日照 4 小時用地內/外按照累計兩個時間段日照計算，存在 10 戶日照不過，后期深化可根據最終單體輪廓調整方案特點對穿梯入戶+獨立電梯廳洄游動線擴展空間感受巨型轉角凸窗觀景三分離公衛，四件套主衛全南向大尺度陽臺11223345544125+125 戶型 微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪110+110 戶型-橫廳（3+1 房兩廳兩衛）341255戶型亮點：1.獨立電梯入戶 保證住戶私密性2.獨立玄關入戶 儀式玄關，奢華開始10、3.南向觀景陽臺 提升附加值 4.酒店式套房 極致享受 5.飄窗贈送123455100+89+89+100 戶型-縱廳（3 房兩廳兩衛）-中間戶方案一微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪100+89+89+100 戶型-縱廳（3 房兩廳兩衛）-中間戶方案二100+89+89+100 戶型-縱廳（3 房兩廳兩衛）-中間戶方案三方案一 B 特點滿足日照，減少規劃形態改變臨路貨量略有增加高層區中心大尺度集中景觀濱水戶型創新設計戶型品質/功能/尺度優化示范區結合東側社區大堂設置序號面積單位備注157154.602152255.003114309.20112159.2011、高層63671.339-11F 小高層48487.872150.00物業用房610.00不小于總建筑面積的4居家養老服務用房250.00不小于250文體活動用房350.00不小于350公廁60.00不小于60門衛40.00消控室80.00開閉所120.00預估配電室540.00預估其他100.00預留不可控面積0.000.0037945.8035910.00暫按35/車位人防車庫12180.40總建面*8%非人防車庫23729.602035.801.8/車位61100戶73520人3.2人/戶82.0/1.0，2.0930.0%30%103520.00居住區不低于1.0/人1110935.0712、1219.1%25%1140個114個不超過總停車位數10%321個暫按38/車位705個141131個15500不少于500技術經濟指標名稱建設用地面積總建筑面積地上計容建筑面積4其中住宅其中公共配套建筑面積其中居住總人口地上不計容建筑面積架空層5地下總建筑面積其中地下機動車車庫面積其中地下非機動車建筑面積住宅戶數容積率綠地率公共綠地建筑占地面積建筑密度13機動車停車位其中地上機動車停車位地下人防停車位地下非人防停車位非機動車停車位室外活動場地產品分布125 戶型110 戶型100 戶型89 戶型圖例9F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F1113、F11F10F戶型面積段房型套數占比 配比套數 面積占比 配比面積（)任務書套數配比拿地套數配比893房2廳1衛30.73%33826.73%29976.6735%31.09%1003房2廳2衛30.73%33830.04%33694.6730%30.91%1104房2廳2衛26.55%29228.56%32029.0025%26%1254房2廳3衛12.00%13214.67%16458.8610%12%100.00%1100100.00%112159.20100%100.00%合計土地資源是否利用極致，是否還可以繼續壓榨？尺度分析選項 A.3 面寬戶型+角廳戶型可排布 6 單元東側高層保證14、距控制線 13m 間距3 面寬 2T4 戶型塊通過法線錯開可排布 3 單元131M141M131M13M選項B.全部 4 面寬戶型可排布 5 單元用足橫向尺度-控制線西側高度控制線高度控制線高度控制線高度控制線用足橫向尺度-控制線東側141.56M131.42M尺度分析183.28M高度控制線用足豎向尺度9F9F10F10F排布 4 棟需 13*4+34.2*3=154.6M 183M 183M 183M 183M 183M 183M 183M 183M排布 4 棟需 13*4+42.05*3=178.2M排布 4 棟需 13*4+40*3=172.0M排布 4 棟需 13*4+38.121*15、3=166.4M排布 5 棟需 13*5+34.2*4=201.8M排布 5 棟需 13*5+42.05*4=233.2M排布 5 棟需 13*5+40*4=222.5M排布 5 棟需 13*5+38.121*4=217.9M34.2M38.121M13M13M13M13M(9F*3M-0.9M)*1.31 日照系數=34.20M(10F*3M-0.9M)*1.31 日照系數=38.121M11F11F12F 及以上12F 及以上42.05M40.0M13M13M13M13M(11F*3M-0.9M)*1.31 日照系數=42.051M住宅建筑高層與高層平行布置間距為 40M結論：1.取層數下16、限 9F 排布，五排依然無法滿足間距要求，故只能布置四排建筑2.西側區域排布 11F 小高層最經濟（12F 間距小但需 46M 才能滿足日照要求，且 12F 戶型需兩部電梯）3.微信：1115955733送福利，http:/方案二（洋房貨值最大化）方案二 A 特點洋房貨值最大化至 52746 減少臨路貨量至 17872 濱水戶型角廳設計極致利用景觀觀景面錯落布置，均好性佳高層區中央集中景觀戶型功能及尺度優化序號面積單位備注157154.602152244.203114309.20112159.20高層59413.009-11F 小高層52746.202150.00物業用房610.00不小于總建17、筑面積的4居家養老服務用房250.00不小于250文體活動用房350.00不小于350公廁60.00不小于60門衛40.00消控室80.00開閉所120.00預估配電室540.00預估其他100.00預留不可控面積0.000.0037935.0035910.00暫按35/車位人防車庫12179.54總建面*8%非人防車庫23730.462025.001.8/車位61086戶73475人3.2人/戶82.0/1.0，2.0930.0%30%103475.20居住區不低于1.0/人1111475.831220.1%25%1140個114個不超過總停車位數10%321個暫按38/車位705個141118、25個15500不少于500技術經濟指標名稱建設用地面積總建筑面積地上計容建筑面積4其中住宅其中公共配套建筑面積其中居住總人口地上不計容建筑面積架空層5地下總建筑面積其中地下機動車車庫面積其中地下非機動車建筑面積住宅戶數容積率綠地率公共綠地建筑占地面積建筑密度13機動車停車位其中地上機動車停車位地下人防停車位地下非人防停車位非機動車停車位室外活動場地高壓線塔具體位置待定總圖對比分析15623431222144541沿河面放置創新戶型，充分利用西側景觀資源增加層數，拉升貨量降低臨路住宅層數，減少臨路貨量增加樓棟，充分利用西側景觀資源減掉中間一棟高層，打造中央大景觀總貨量：112159.2，與拿地19、方案（不包含 PC 贈送）一致臨路總貨量：17872，比拿地方案少 3008 洋房總貨量：52746.2，比拿地方案增加 5072.2 11F11F11F11F10F10F13F13F13F13F18F18F10F11F11F11F10F11F11F9F10F10F12F12F15F15F18F18F18F18F16F17F11F11F11F10F11F11F11F14F17F17F17F16+2F11F9F拿地方案方案二 A效果圖10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F12F10F9F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F10F 10F11F10F產20、品分布125 戶型110 戶型100 戶型89 戶型圖例戶型面積段房型套數占比 配比套數 面積占比 配比面積（)任務書套數配比拿地套數配比893房2廳1衛28.91%31425.04%28079.9335%31.09%1003房2廳2衛28.73%31227.94%31333.0730%30.91%1104房2廳2衛30.39%33032.49%36440.7525%26%1254房2廳2衛11.97%13014.54%16305.4510%12%100.00%1086100.00%112159.20100%100.00%合計日照分析日照結論：如圖所示，經日照軟件測算分析，場地內兩個連續日照321、0 分鐘時間段累計滿足 2 小時日照要求。日照 0 小時日照 5 小時日照 1 小時日照 6 小時日照 2 小時日照 7 小時日照 3 小時日照 8 小時日照 4 小時125+125 戶型方案特點對穿梯入戶+獨立電梯廳端戶角廳兼顧采光及觀景餐廚客聯系緊密公衛干濕分離主臥套房雙開間陽臺112233444555666序號面積單位備注157154.602152251.403114309.20112159.20高層59859.349-11F 小高層52299.862150.00物業用房610.00不小于總建筑面積的4居家養老服務用房250.00不小于250文體活動用房350.00不小于350公廁60.22、00不小于60門衛40.00消控室80.00開閉所120.00預估配電室540.00預估其他100.00預留不可控面積0.000.0037942.2035910.00暫按35/車位人防車庫12180.11總建面*8%非人防車庫23729.892032.201.8/車位61090戶73488人3.2人/戶82.0/1.0，2.0930.0%30%103488.00居住區不低于1.0/人1111439.711220.0%25%1140個114個不超過總停車位數10%321個暫按38/車位705個141129個15500不少于500非機動車停車位室外活動場地建筑占地面積建筑密度13機動車停車位其中地23、上機動車停車位地下人防停車位地下非人防停車位容積率綠地率公共綠地居住總人口地上不計容建筑面積架空層5地下總建筑面積其中地下機動車車庫面積其中地下非機動車建筑面積住宅戶數建設用地面積總建筑面積地上計容建筑面積4其中住宅其中公共配套建筑面積其中技術經濟指標名稱方案二 B 特點洋房貨值最大化至 52299 減少臨路貨量至 18250 配比更加符合任務書要求濱水戶型角廳設計極致利用景觀角廳戶型名衛觀景面錯落布置，均好性佳高層區中央集中景觀戶型功能及尺度優化10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F13F10F9F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F10F 1024、F11F10F產品分布125 戶型110 戶型100 戶型89 戶型圖例戶型面積段房型套數占比 配比套數 面積占比 配比面積（)任務書套數配比拿地套數配比893房2廳1衛28.99%31625.23%28292.2035%31.09%1003房2廳2衛28.81%31428.14%31567.1430%30.91%1104房2廳2衛33.30%36335.77%40123.2225%26%1254房2廳2衛8.90%9710.86%12176.6310%12%100.00%1090100.00%112159.20100%100.00%合計拿地方案方案二（角廳）125 戶型優化分析對比1122325、3對穿梯入戶+獨立電梯廳角廳設計，更大景觀視野高品質主臥，超大面寬公用電梯廳，無獨立入戶方廳不南北通透主臥品質較低112233戶型亮點：1.對穿梯入戶+獨立電梯廳2.角廳設計,更大景觀視野3.干濕分區，主客分離4.豪華主臥套，南向飄窗5.全南向大尺度陽臺125+125 戶型（角廳）34125方案三（產品品質最大化）方案三特點洋房全部四面寬洋房品質最大化濱水戶型巨型轉角飄窗設計洋房錯落布置用足橫向尺度高層區中央集中景觀戶型功能及尺度優化序號面積單位備注157154.602152255.003114309.20112159.20高層63932.609-11F 小高層48226.602150.00物26、業用房610.00不小于總建筑面積的4居家養老服務用房250.00不小于250文體活動用房350.00不小于350公廁60.00不小于60門衛40.00消控室80.00開閉所120.00預估配電室540.00預估其他100.00預留不可控面積0.000.0037945.8035910.00暫按35/車位人防車庫12180.40總建面*8%非人防車庫23729.602035.801.8/車位61090戶73488人3.2人/戶82.0/1.0，2.0930.0%30%103488.00居住區不低于1.0/人1110769.751218.8%25%1140個114個不超過總停車位數10%321個暫27、按38/車位705個141131個15500不少于500技術經濟指標名稱建設用地面積總建筑面積地上計容建筑面積4其中住宅其中公共配套建筑面積其中居住總人口地上不計容建筑面積架空層5地下總建筑面積其中地下機動車車庫面積其中地下非機動車建筑面積住宅戶數容積率綠地率公共綠地建筑占地面積建筑密度13機動車停車位其中地上機動車停車位地下人防停車位地下非人防停車位非機動車停車位室外活動場地效果圖高壓線塔具體位置待定總圖對比分析1425312222233322422211西側沿河面放置創新戶型，充分利用景觀資源減少一棟樓，打造中央大景觀增加層數，拉升貨量總貨量:112159.2，比拿地方案多 2143.8 28、臨路總貨量:21776，比拿地方案多 896 洋房總貨量:48081.6，比拿地方案多 552.6 調整樓棟位置，充分利用西側景觀資源11F11F9F11F11F11F11F11F11F18F18F13F18F11F11F11F11F11F11F11F11F10F13F16F17F18F17F17F16F13F16F16F18F14F16F18F18F16F+2F17F10F拿地方案方案三產品分布125 戶型110 戶型100 戶型89 戶型圖例11F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F戶型面積段房型套數占比 29、配比套數 面積占比 配比面積（)任務書套數配比拿地套數配比893房2廳1衛30.83%33626.85%30118.3035%31.09%1003房2廳2衛30.83%33630.15%33814.3030%30.91%1104房2廳2衛26.24%28628.21%31642.4125%26%1254房2廳3衛12.11%13214.79%16584.1910%12%100.00%1090100.00%112159.20100%100.00%合計日照分析右端兩層 4 戶做配套或架空日照 0 小時日照 5 小時日照 1 小時日照 6 小時日照 2 小時日照 7 小時日照 3 小時日照 8 小時30、日照 4 小時日照結論：如圖所示，經日照軟件測算分析，場地內兩個連續日照30 分鐘時間段累計滿足 2 小時日照要求。拿地方案方案一 A125 戶型優化分析對比112233對穿梯入戶+獨立電梯廳超寬方廳設計,南北通透高品質主臥，南北通透公用電梯廳，無獨立入戶方廳不南北通透主臥品質較低112233110+110 戶型-方廳（3+1 房兩廳兩衛）戶型亮點：1.獨立電梯入戶 保證住戶私密性2.獨立玄關入戶 儀式玄關，奢華開始3.雙餐廳 雙餐廳并置使用效率高4.自由巨廳 串聯多功能空間5.雙開間大面寬觀景陽臺 提升附加值 6.酒店式套房 極致享受 7.三分離衛生間 酒店式的專屬體驗8.南北飄窗贈送34131、2567888110+110 戶型-方廳（3+1 房兩廳兩衛）洄游動線活動流線環型交通流線，動靜分區 餐廳廚房緊密相連，成為家人之間有趣的生活場景可變空間書房為可變功能空間110+110 戶型-橫廳（3+1 房兩廳兩衛）3412567戶型亮點：1.獨立電梯入戶 保證住戶私密性2.獨立玄關入戶 儀式玄關，奢華開始3.6m 寬橫廳 采光通風極佳4.雙開間大面寬觀景陽臺 提升附加值 5.酒店式套房 極致享受 6.干濕分離衛生間 增加衛生間使用效率7.飄窗贈送7活動流線環型交通流線，動靜分區 LDK 一體化，除了日常柴米油鹽，也可以聊聊詩和遠方可變空間書房為可變功能空間110+110 戶型-橫廳（3+32、1 房兩廳兩衛）洄游動線125+125 戶型戶型亮點：1.對穿梯入戶+獨立電梯廳2.超寬方廳設計,南北通透3.干濕分區，主客分離4.豪華主臥套，南向飄窗5.全南向大尺度陽臺3412511F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F13F10F9F11F11F11F10F11F11F11F11F11F11F10F 10F11F10F10F16F18F18F15F17F18F18F15F12F12F10F9F11F11F11F11F11F11F11F11F11F33、11F10F 10F11F10F9F17F18F18F16F16F18F18F18F16F16F11F11F11F11F11F11F10F9F17F18F18F18F16F16F16F13F16F12F12F11F11F11F11F11F11F10F10F11F11F11F10F高壓線塔具體位置待定11F11F9F16+2F14F18F18F17F日照損失一層日照右端戶一層13F13F13F13F17F17F方案匯總對比方案特點：日照未考慮累計兩時段布局規整洋房貨量：47674 臨路貨量：20880 方案特點：滿足日照，延續規劃形態降低臨路貨量濱水戶型創新設計戶型品質/功能/尺度優化示范區結合東側社區大堂設置洋房貨量：48706.89 臨路貨量：19460 方案特點：濱水戶型角廳設計極致利用景觀觀景面錯落布置，均好性佳高層區中央集中景觀戶型功能及尺度優化洋房貨量：52746 臨路貨量：17872 方案特點：洋房全部四面寬，品質最大化濱水戶型巨型轉角飄窗設計洋房錯落布置用足橫向尺度高層區中央集中景觀戶型功能及尺度優化洋房貨量：48081.64 臨路貨量：21776 拿地方案方案一 A方案一 B方案二 A方案二 B方案三立面意向篇意向一意向二意向三意向四意向五意向六示范區篇售樓處平面圖售樓處建筑面積：600 前場區面積：2000 后場區面積：3000 THANKS