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1、The planning scheme design of the No.1 plot of Kunming University昆明學院昆明學院1號地號地塊項塊項目概念方案目概念方案設計設計背景背景CONTEXT 盤龍盤龍區區官渡區官渡區西山區西山區五五華華區區SITE“四區交四區交匯匯地，城市核心區地，城市核心區”五華區昆明市文化中心與政治中心西昌路西昌路二二環環西路西路環環城西路城西路西園路西園路軌軌道道3號號線線西苑站西苑站梁家河站梁家河站SITE市體育市體育館館站站潘家灣站潘家灣站人民西路人民西路人民中路人民中路五一路五一路軌軌道道3號號線線菱角塘菱角塘路路“軌軌道、公路雙交通道、公2、路雙交通優勢優勢”昆石昆石鐵鐵路路茭菱路茭菱路 地塊周邊大范圍的規劃以居住用地為主。地塊西側為住宅用地，需要考慮對本地塊的日照影響。地塊北側和東側為城市公園用地和文化設施用地，對地塊有利。南側為城市綠地，臨近人民西路城市主干道，使地塊交通便利，可達性強，同時是重要城市界面，需要重點打造。上位上位規規劃劃SITE用地面積代建綠地用地性質容積率建筑密度綠地率建筑限高1.項目內需配建12班小學教學樓及配套教師辦公室，與西側的春城小學形成一個整體，教學樓面積計入地塊容積率內。2.項目用地內有4000還遷房建設面積，需計入住宅面積中。3.綠地可做人行開口，不能做車行開口。5266.695393（含在項目3、用地內）商住混合用地，住宅占比不超過23%。6.255%18.1%無高度限制要求用地特殊要求用地特殊要求綠地用地SITE春城小學昆明體育場規規劃條件劃條件基本基本設計設計條件條件定位定位POSITIONING軌軌道道2號號線線軌軌道道6號號線線軌軌道道 SITE西山公園站西山公園站軌軌道道3號號線線滇池滇池眠山森林公園眠山森林公園西部汽西部汽車車站站翠峰生翠峰生態態公園公園軌軌道交通道交通帶帶來的來的產業鏈產業鏈接接軌道交通3號線西起西山公園，東接軌道交通6號線至昆明長水國際機場，形成昆明形成昆明東東西向城市西向城市軸線軸線，本案位于軸線重要節點，具備打造城市中心區的潛力。昆明昆明長長水機水機4、場場西山西山公園公園草海草海市體育市體育館館站站東東白沙河水白沙河水庫庫東東部汽部汽車車站站祭蟲山森林公園祭蟲山森林公園翠湖公園翠湖公園軌軌道道1號號線線4號號線線SITE人民西路：機遇與挑人民西路：機遇與挑戰戰人民西路作為西市中軸，是市中心和西市區的門戶紅紅菱路：菱路：城市次干道菱角塘路：菱角塘路：城市次干道規規劃路劃路：城市支路人民西路人民西路紅紅菱菱路路路路劃劃規規菱角塘路菱角塘路人民西路：人民西路：城市主干道1km春城小學春城小學昆明學院昆明學院昆明第一中學昆明第一中學昆明體育中心昆明體育中心昆明體育昆明體育場場核心區域核心區域帶帶來的來的積積極因素極因素梁家河地梁家河地鐵鐵站站SIT5、E市體育市體育館館地地鐵鐵站站潘家灣地潘家灣地鐵鐵站站融融創創春城春城書書院院棕棕樹營樹營棕棕樹營樹營 SITE容容積積率：率：6.2高容量SITE用地剝離洪溝退距，分隔用地洪溝退距，分隔用地SITE春城小學春城小學SITE學校借地擴擴建小建小學學SITE日照影響多重不利的用地條件多重不利的用地條件 住宅住宅商商業業現現代都市高端復合型代都市高端復合型綜綜合體合體特色公共配套特色公共配套公寓公寓酒店酒店工作室工作室輕輕奢奢類類住宅住宅品居住宅品居住宅串串聯聯串串聯聯激活激活我我們們的的項項目愿景是什么：目愿景是什么：超超級級IP 政策指政策指導導：引入大公：引入大公報報1902年大公報在天津創6、刊1966年大陸大公報停刊，香港大公報發行至今1992年大公報在昆明首設云南辦事處大公大公報報作作為為中國中國發發行行時間時間最最長長的中文的中文報紙報紙，在，在歷歷史文化及史文化及傳傳媒媒領領域都具有深域都具有深遠遠影響力影響力2015年大公報與云南省政府簽約將建設大公傳媒中心 潮流上的潮流上的領導領導先先鋒鋒天津天津（創刊）香港香港（發揚）昆明昆明（傳播）高密度，高容量的活力之城高密度，高容量的活力之城香港香港蘭蘭桂坊桂坊體量：體量：56030容容積積率：率：8.62業態業態分析：分析：酒吧、餐飲客群分析：客群分析：外籍人士、白領、外地游客香港利香港利東東街街體量：體量：3.65萬方容容積7、積率：率：4.43業態業態分析：分析：餐飲、娛樂客群分析：客群分析：情侶、本地居民、外地游客 高密度垂直開放活力街區，中外文化高密度垂直開放活力街區，中外文化匯匯集地，集地，時時尚與潮流先尚與潮流先鋒鋒社區社區媒介效媒介效應應大公大公報傳報傳媒媒文化底文化底蘊蘊本土文化本土文化產業產業背景背景學校、體育學校、體育國國際趨勢際趨勢外籍企外籍企業業人人員員超超級級IP昆明昆明蘭蘭桂坊，潮流四方街桂坊，潮流四方街 客客戶認戶認知知大大盤視盤視角角底底層邏輯層邏輯撬撬動動城市價城市價值值的的超超級級IP，清晰的，清晰的整整盤盤定位定位規規劃切地劃切地實現實現價價值值重塑重塑，產產品多品多樣樣體體現現價8、價值值合理分配合理分配大手筆、低成本啟大手筆、低成本啟動動呈呈現現，開，開發發周期內周期內遞進遞進式嫁接式嫁接企企業資業資源源深耕昆明的首個城市之心深耕昆明的首個城市之心標標桿桿項項目目板板塊塊先機、城市先機、城市紅紅利利新人新人 新城新城 新生活新生活園境大城、公園生活園境大城、公園生活產產品豐富，配套先品豐富，配套先進進學區配套，交通便利學區配套，交通便利全全齡齡社區，置社區，置業業多元多元規規劃劃設計設計PLANNING AND DESIGN強強排方案排方案地地塊塊如此多的限制條件，如何制定如此多的限制條件，如何制定規規劃原劃原則則高容量高容量 主客體日照影響主客體日照影響 沖溝切地沖溝9、切地 學校占地學校占地總圖總圖價價值邏輯值邏輯空空間間與尺度與尺度儀儀式感與尊式感與尊貴貴感感政府城市界面需求政府城市界面需求住宅日照住宅日照銷銷售住宅全部售住宅全部滿滿足日照足日照影響周影響周邊邊日照日照盡量減小影響盡量減小影響戶戶數數 商商業業商墅商墅類類住宅住宅普通公寓普通公寓產產品價品價值值排序排序住宅住宅 住宅版塊聯動與共享一體化商業價值融合縱向切地原則本案住宅板本案住宅板塊塊SITESITE本案商本案商業業板板塊塊商商業業、公寓、公寓市體育市體育館館地地鐵鐵站站人民西路商人民西路商業業界面界面住宅住宅類類住宅住宅用地價用地價值值的合理分布的合理分布昆明學院昆明學院3號地號地售樓部售10、樓部 春城小學春城小學學學小小春城小學春城小學學學小小300M春城小學春城小學小學小學春城小學春城小學小學小學人民西路城市人民西路城市界面界面“不利切地不利切地”的良性運用的良性運用小學占地：7200小學西小學西側側布置布置西側超高層日照遮擋小學小學東側東側布置布置與主校區距離較遠小學南小學南側側布置布置不利打造人民路城市界面小學北小學北側側布置布置借用東北角切地，節省用地 外部資源（現狀周邊無景觀資源）且存在較多拆遷打造內部專屬庭院SITE壹號廣壹號廣場場高高層層住宅住宅待拆遷住宅待拆遷住宅六合天城高六合天城高層層住宅住宅“聚合型聚合型”內向空內向空間規間規劃劃待拆待拆宅宅 總總平面平面圖圖11、+指指標標可售住宅：71096類住宅公寓：72846loft公寓：24680商墅：5000商業街：30000普通公寓：73184酒店公寓：43400效果效果圖圖鳥鳥瞰瞰圖圖效果效果圖圖鳥鳥瞰瞰圖圖效果效果圖圖透透視圖視圖效果效果圖圖透透視圖視圖效果效果圖圖商商業業效果效果圖圖商商業業效果效果圖圖商商業業效果效果圖圖商商業業效果效果圖圖落客區落客區效果效果圖圖中庭中庭“十字形十字形”儀儀式感中式感中軸軸規規劃劃結結構構三三進進院院二二進進院院一一進進院院“三三進進院院”式空式空間間體體驗驗住宅住宅住 垂直價垂直價值值分布分布商業商業商業密私到共公由價價值值分布分布由公共到私密水平價水平價值值分布12、分布住宅住宅商墅商墅商墅宅類住宅+商業商墅商 商墅 墅類住宅商業類住宅+商業商業公寓公寓公寓分區與分區與產產品品組組合合居住型商墅居住型商墅+大平大平層層分區與分區與產產品品組組合合商住商住產業產業化立體街區化立體街區 公寓落客流線交通流交通流線線住宅落客流線商墅落客流線擴建小學空中連廊春城小學學校布局與流學校布局與流線線商商業業COMMERCE昆明老街南屏街錢王街 昆明民族文化多樣，傳統老街并不缺乏我我們們不做不做傳統傳統商商業業街街我我們們不做不做SHOPING MALL云投中心南屏街壹號廣場恒隆廣場南屏茂昆明老街保利六合北大資源博泰城錢王街醫大廣場 據贏商網統計，云南2019年商業增量213、12萬方，昆明開業項目11個，商業體量123.9萬方打造開放打造開放“四方街四方街”潮流潮流“蘭蘭桂坊桂坊”商商業業態業業態分析分析規規劃劃結結構分析構分析耍耍街街潮潮街街坊院坊院水街水街蘭蘭院院教育餐飲酒吧、水吧休閑零售體育商商業業分析分析輕輕奢公寓（青年家庭）奢公寓（青年家庭）年年輕輕夫妻夫妻 一居室一居室 兩居室兩居室商商業業分析分析 國國際際公寓（企公寓（企業業高管）高管）酒店（外地游客）酒店（外地游客）大公大公報報博物博物館館（空中會所）（空中會所）商商務務人群人群 旅游人群旅游人群 博物博物館館商商業業分析分析 自媒體工作室（普通公寓）自媒體工作室（普通公寓）自媒體工作室（普通公寓14、）自媒體工作室（普通公寓）LOFT創創客公寓客公寓（商住一體）（商住一體）LOFT創創客公寓客公寓 工作室工作室 沙沙龍龍商商業業分析分析酒店專用電梯高層電梯（至150層）中層電梯（至120層）低層電梯（至100層）大堂透明渲染透明渲染中中層電層電梯梯（至（至120層層）低低層電層電梯梯（至（至100層層）商商業業分析分析分區與交通分區與交通高高層電層電梯梯（至（至150層層）酒店酒店專專用用電電梯梯低低層電層電梯梯（至（至100層層）大公大公報報博物博物館館（云空會所）（云空會所）空中三空中三層層平面平面圖圖商商業業分析分析中餐中餐廳廳會會議議室室西餐西餐廳廳會會議議室室行政酒廊行政酒廊空中15、一空中一層層平面平面圖圖上空上空空中二空中二層層平面平面圖圖大公大公館館博物博物館館健身中心健身中心商商業業一一層層平面平面圖圖商商業業二二層層平面平面圖圖商商業業三三層層平面平面圖圖 大堂主力店零售商業商商業業分析分析商商業業一一層層平面平面圖圖商商業業分析分析教育教育類類教育教育類類零售零售類類零售零售類類體育體育類類體育體育類類零售零售類類酒吧酒吧酒吧酒吧零售零售類類水吧水吧零售零售類類水吧水吧餐餐飲類飲類水吧水吧酒吧酒吧水吧水吧餐餐飲類飲類餐餐飲類飲類酒吧酒吧酒吧酒吧餐餐飲類飲類商商業業態業業態分析分析潮流酒吧潮流酒吧 時時尚餐尚餐飲飲超高超高層層減減層層策略策略全全150M150M+16、120M面面積積減少減少13977全全120M面面積積減少減少27954住宅住宅RESIDENCE設計設計亮點：超大尺度花園亮點：超大尺度花園南北朝向南北朝向 極致景極致景觀視線觀視線96m95m住宅分析住宅分析 住宅住宅落客落客商墅商墅落客落客商墅商墅落客落客住宅住宅落客落客住宅分析住宅分析設計設計亮點：合理分區亮點：合理分區 獨立獨立歸歸家體系家體系分區落客分區落客 景景觀觀共享共享共享中庭景共享中庭景觀觀 住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅分析住宅分析設計設計亮點：串亮點：串聯聯式尊式尊貴歸貴歸家家動線動線入入戶戶大堂大堂 入入戶戶大堂平面大堂平面圖圖入入戶戶大堂大堂健身活健身活動動親17、親子子娛樂娛樂住宅分析住宅分析設計設計亮點：會所大堂亮點：會所大堂多主多主題題私享空私享空間間親親子子樂樂園園設計設計亮點：內亮點：內環環立體景立體景觀觀體系打造體系打造回家就是一回家就是一場場度假度假住宅分析住宅分析10730 14.3%11890 15.8%51.3%18.6%120165185205 住宅分析住宅分析產產品分布品分布住宅部分樓型戶型面積標準層戶數總戶數戶數占比面積面積占比T2T32221185205165120小計585823211634816.7%16.7%66.7 38480.%033.3 13920.%0100.075020.100.0%0%商墅5000 1.9%118、85205層數：29F有6m架空層標準層高：3.2m165120層數：29F有6m架空層標準層高：3.2m6796層數：2F(2層改4層）無架空層標準層高：5.4m產產品分析品分析主要主要單單體體 日照分析日照分析0小時日照1小時日照2小時日照3小時日照4小時日照5小時日照6小時日照日照分析日照分析總結總結：經專業軟件計算，從8:0016:00時，本項目地塊內部住宅滿足大寒日不少于2小時，幼兒園滿足冬至日不少于3小時的日照要求。經計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響30戶日照。經計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響7戶日照。經計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響2戶日照。住宅29F+1FH=98.819、M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M公寓29FH=99.1M公寓29FH=99.1M公寓24FH=84.6M公寓21FH=99M公寓41FH=145.8M公寓41FH=145.8M總影響戶數：39戶圖例：產產品溢價品溢價PRODUCT 俊俊發發逸天峰逸天峰戶戶型面型面積積段：段：四居：131.28-213.27五居：240-430均價：均價：20000元元/保利天保利天際際戶戶型面型面積積段：段：三居：109-113四居：137-184均價：均價：18000元元/龍龍湖天璞湖天璞戶戶型面型面積積段：段：三居：20、107-120四居：128-143均價：均價：18000元元/錦錦粼天序粼天序戶戶型面型面積積段：段：四居：103-259均價：均價：22000元元/瑞鼎城天瑞鼎城天璽璽戶戶型面型面積積段：段：一居：56.61-60二居：52.96-60均價：均價：18000元元/昆明廣昆明廣場場悅中心悅中心戶戶型面型面積積段：段：一居：68均價：均價：16000元元/俊俊發發陽光俊園陽光俊園戶戶型面型面積積段：段：一居：38.5均價：均價：15000元元/金茂廣金茂廣場場戶戶型面型面積積段：段：一居：50均價：均價：13000元元/本案公寓類產品13000/昆明市住宅：昆明市住宅：均價均價19500元元/五21、五華華區住宅：區住宅：均價均價17000元元/昆明市公寓：昆明市公寓：均價均價14000元元/五五華華區公寓：區公寓：均價均價9950元元/1801601201000（萬元）首付：首付：180*2.7=486*0.25=121.5（萬元）（萬元）500首付：首付：160*2.7=432*0.25=108（萬元）（萬元）400首付：首付：120*2.7=324*0.25=81（萬元）（萬元）300200首付：首付：100*1.3=130*0.5=65（萬元）（萬元）1000理性的理性的產產品品“總總價價論論”1.根據本案內部“總價論“，120住宅產品首付比120公寓產品首付高3萬元，公寓產品應小22、于1202.根據市場均價分析，市場上120住宅產品首付比本案100公寓產品首付低6.5萬元，公寓產品應小于100本案公寓產品面積段應位于0-100結論結論 我我們們的的產產品品120 165 185 205昆明學院3號院面積段129-260棕樹營面積段125-190T2 185+205產產品特點品特點獨立獨立電電梯入梯入戶戶四房四房設計設計尊尊貴貴套房豪套房豪華華衣帽衣帽間間轉轉角角L廳廳270無無敵敵景景觀觀陽臺陽臺客客廳廳臥室共享陽臺臥室共享陽臺 3.5面面寬寬產產品介品介紹紹住宅住宅類類185戶戶型分析型分析豪豪華華雙廚雙廚中西分離中西分離儀儀式感入式感入戶戶玄關玄關轉轉角角L廳廳多功能23、多功能結結合合豪豪華華主臥套主臥套270無無敵敵景景觀觀大陽臺大陽臺 4面面寬寬產產品介品介紹紹住宅住宅類類205戶戶型分析型分析豪豪華華雙廚雙廚中西分離中西分離雙套房雙套房擴擴展展寬廳寬廳贈贈送空中泳池送空中泳池270無無敵敵景景觀觀大陽臺大陽臺T3 165+120產產品特點品特點165四房四房設計設計尊尊貴貴套房豪套房豪華華衣帽衣帽間間轉轉角角L廳廳270無無敵敵景景觀觀陽臺陽臺120豪豪華華景景觀觀陽臺陽臺情景化廚房體情景化廚房體驗驗120戶戶型分析型分析情景化廚房體情景化廚房體驗驗三房三房設設置置180寬寬景陽臺景陽臺產產品介品介紹紹住宅住宅類類165戶戶型分析型分析情景化廚房體情景化24、廚房體驗驗270無無敵敵景景觀觀大陽臺大陽臺入入戶戶衣帽衣帽間間獨立衣帽獨立衣帽間間產產品介品介紹紹住宅住宅類類公寓 82*8+99 *4產產品特點品特點82二房二房設計設計99三房三房設計設計 82戶戶型型99戶戶型型產產品介品介紹紹類類住宅住宅居住型商墅居住型商墅產產品策略品策略露臺贈送庭院贈送10.8M5.4M1變2超大庭院露臺贈送 改造前商墅下疊面積 95面積區間樓號編號功能分布戶型套內面積 建筑面積公攤面積得房率本棟建筑面積套數陽臺面積陽臺占比公攤系數商墅66.1479.64%324.9025.56%95.5566.90下疊上疊L廳4室2廳3衛L廳3室2廳3衛A-1A-276.10525、3.2895.5566.90220.0027.800.00%41.56%產產品介品介紹紹商墅商墅改造前商墅下疊面積 167 面積區間樓號編號功能分布戶型套內面積 建筑面積公攤面積得房率本棟建筑面積套數陽臺面積陽臺占比公攤系數商墅66.1479.64%324.9025.56%95.5566.90下疊上疊L廳4室2廳3衛L廳3室2廳3衛A-1A-276.1053.2895.5566.90220.0027.800.00%41.56%產產品介品介紹紹商墅商墅改造前商墅下疊面積 67改造前商墅下疊面積 13688 垂直贈送策略一垂直贈送策略二公寓溢價公寓溢價贈贈送策略送策略空空間間上的上的贈贈送策略送策26、略技技術規術規范范商商務辦務辦公公項項目目辦公建筑的門廳、大堂、中庭、回廊、報告廳等層高不受限制。水平贈送策略傳統LOFT公寓新規層高不能突破4m 水平贈送策略一 改造前61水平贈送策略一 改造后78水平水平贈贈送策略送策略架空架空&生生態態庭院庭院贈贈送送 水平贈送策略一 改造前水平贈送策略一 改造后架空贈送庭院贈送水平水平贈贈送策略送策略架空架空&生生態態庭院庭院贈贈送送公共生態庭院公共生態庭院 水平贈送策略二 改造前39水平贈送策略二 改造后57水平水平贈贈送策略送策略架空架空&生生態態庭院庭院贈贈送送 水平贈送策略二 改造后公共生態庭院公共生態庭院水平贈送策略二 改造前架空贈送庭院贈送27、水平水平贈贈送策略送策略架空架空&生生態態庭院庭院贈贈送送 垂直贈送策略一 改造前59垂直贈送策略一 改造后1F垂直贈送策略一 改造后2F垂直贈送策略一 改造后3F 90垂直垂直贈贈送策略送策略2變變3走道走道贈贈送送垂直贈送策略一 改造后1F垂直贈送策略一 改造后2F垂直贈送策略一 改造后3F 垂直贈送策略一 改造前走道贈送垂直垂直贈贈送策略送策略2變變3走道走道贈贈送送 垂直贈送策略二 改造前58垂直贈送策略二 改造后1F垂直贈送策略二 改造后2F垂直贈送策略二 改造后3F 113垂直垂直贈贈送策略送策略走道走道&生生態態庭院庭院贈贈送送垂直贈送策略二 改造后1F垂直贈送策略二 改造后2F垂直贈送策略二 改造后3F 垂直贈送策略二 改造前庭院贈送走道贈送垂直垂直贈贈送策略送策略走道走道&生生態態庭院庭院贈贈送送LOFT公寓公寓32公寓公寓產產品分布品分布 項項目目發發展展時間軸時間軸第一第一階階段段住宅第二第二階階段段類住宅+商墅第三第三階階段段商業項項目完成目完成公寓謝謝謝謝THANK YOU