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1、陽光城陽光城泉州泉州-德化德化G2020-07地地塊項塊項目概念方案目概念方案設計設計讀題規劃產品體驗立面總結 讀題多元德化，世界瓷都德化白瓷映草德化白瓷映草綠綠，雨，雨潤舉潤舉子子襯襯花花紅紅中國陶瓷之中國陶瓷之鄉鄉、中國竹子之、中國竹子之鄉鄉、中國茶油之、中國茶油之鄉鄉、中國早熟梨之、中國早熟梨之鄉鄉、中國民、中國民間藝術間藝術文化之文化之鄉鄉名山環繞，盛景怡人有山有山則則名，有水名，有水則則靈靈九仙山、戴云山、石牛山九仙山、戴云山、石牛山泉州市泉州市SITE德化泉州市泉州市SITE德化德化區位福州市福州市 福州市福州市S203 龍潯龍潯大道大道v高速相鄰，交通便捷德化縣政府德化職業技術 2、學校鵬祥博藝幼兒園小溪幼兒園駕云亭公園鳳翥山跨越大酒店德化縣第六實驗小學匯都購物廣場影城財富廣場瓷都大酒店德化汽車站瓷都廣場德化第三中學德化縣第一中學（鵬祥分校）德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）萬達廣場（待建）德化第三中學（霞溪校區）德化第一中學德化縣醫院風池公園德化縣政府陽光大酒店龍潯鎮政府德化第二中學德化縣中醫院SITE國際陶瓷藝術城（待建）教育資源良好，商業資源未來可期德化唐寨山森林公園業學院SITE優山美地70000容積率：2.187000元/名城汀溪首府37219容積率：2.8隆恩麗景灣68942容積率：3.08440元/周邊競品群盛翰林府邸15600容積率：2.57500元/關鍵詞：3、極致高低配、高層大中庭建筑類別：高層、多層用地面積：68942容積率：1.0FAR3.0建筑高度：100m平均售價：8440元隆恩 麗景灣縱二路420M縱一路163M用地面積：68825.23容積率：1.0FAR3.0建筑限高：H100m，多層住宅H18m商業建筑面積：計容面積的8%建筑密度：30%綠地率：30%配套：12班的幼兒園用地紅線多、中高層建筑控制線54m高層建筑控制線54m高層建筑控制線G2020-0768825.23隆恩麗景灣小區德化縣第一中學（鵬祥分校）文化服務用地山體公園德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）規劃條件幼兒園7.2m4.5m18.9m6.0m9.0m3.2m8.0m縱一4、路隆恩麗景灣小區德化縣第一中學（鵬祥分校）德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）山體公園商業價值分析高低東側在建住宅區（麗景灣）西側德化縣第一中學（鵬祥分校）德化縣第二實驗小學（鵬祥分校）北側唐寨山公園南側待建國際陶瓷藝術城NO.1NO.2NO.3NO.4山體公園山體公園德化縣第一中學（鵬翔分校）德化縣第二實驗小學（鵬翔分校）陽光城麗景灣國際陶瓷藝術城麗景灣對項目有日照影響現有學校對項目有噪音影響不利因素539.5529.6532.7522.3現狀地形高差大用地狹長，如何利用？東側現有日照影響，如何規避？高差大，如何處理？設計愿景大花園舒適，健康，開放的景觀形態，完善的功能布置，最大滿足室外功能實現。5、設計愿景寬居現代化的居住形態，融合當代生活文化，展現便利的人居環境。體驗設計愿景人性多元的氛圍，貫通的空間體驗，營造以人為本，關懷至深的社區氛圍。如何提高溢價？限價出售毛坯10610五線城市比麗景灣價格升2000內部競爭狹長地形高差大日照影響規劃+產品+體驗+MORE 規劃推導方向一：全高層33F-T433F-T6復式幼兒園STEP1：三列排布T4平層全3面寬T6復式全2+2、占比17%62M40MT4平層全3面寬39.6MT6復式全2+240M40M13M13M146M劣勢：產品力弱、中庭均質退距后寬度約146MSTEP2：釋放面寬、提升產品力T4平層邊戶4面寬T6中戶復式2+2，占比14%6、劣勢：需設置T2，產品不支持33F-T433F-T2復式幼兒園46M45MT4邊戶4面寬52MT6中戶復式2+2T2平層28MSTEP3：兩列排布、邊戶南北錯復式T4平層僅89為3面寬南北錯復式得房率提升、占比13%優勢：產品力高，大尺度中庭33F-T4南北錯復式幼兒園52M45/48.5MT4平層大面寬49.5MT4邊戶南北錯復式STEP4：再增大中庭？轉向優勢：最大中庭劣勢：南偏西30與麗景灣不夠整體，地庫經濟性降低33F-T4南北錯復式幼兒園45/48.5MT4平層大面寬49.5MT4邊戶南北錯復式需設置T2產品不支持33F-T433F-T6復式幼兒園產品力弱中庭均質62M33F-T437、3F-T2復式幼兒園46M33F-T4南北錯復式幼兒園產品力高大尺度中庭52M33F-T4南北錯復式幼兒園最大中庭南偏西3055M再對比：平層130與復式120占位邏輯復式北躍視距小，占比13%130戶型南北錯復式幼兒園130與復式視線均好，占比10%方案一：全高層東東南方向南方向鳥鳥瞰瞰社區大堂透社區大堂透視視高高層層住宅透住宅透視視方案一方案一總圖總圖其中其中其中其中備注1.0容積率3.018M建筑高度100M復式占比11.42%項目建設用地面積容積率限高總建筑面積地上計容面積高層（32F)高層復式（32F)配套設施面積德化德化G2020-07地地塊塊指指標標表表指標 單位68825.238、 3.0 -18100 m263755.69 206475.69 164771.69 21240.0 0 20464.00 其中商業幼兒園13500.004003.00計容面積的8%，實際占比6.54%用地面積5850，建筑面積4003養老服務設施社區用房物業管理用房346.00700.00730.0020/百戶，且200含100社區黨群服務中心10萬以下按總建筑面積4，超出的按超出部分的2計算社區衛生室通信機房開閉所環網柜配電室地下不計容建筑面積非人防車庫人防車庫建筑占地面積建筑密度綠地率住宅總戶數居住總人數非機動車停車位機動車停車位地面停車位地下停車位非人防停車位人防停車位85.0060.9、00200.0040.00800.0057280.0046956.0010324.0015208.3322.10%30%173055363443198819817901496294-戶人輛輛輛輛輛輛建筑面積15/千人6020030040-50暫按每5萬方設置1個，每個200單車位32計容面積的5%30%30%3.2人/戶1.2車位/100按地上占比10%31/車位35/車位方案一指方案一指標標方案一功能分布方案一功能分布高層33F(底層全架空）吊2F商業1F商業幼兒園3F方案一方案一產產品分布品分布戶戶型配比表型配比表產品（）戶數（戶）面積（）面積小計（）戶數比要求配比89496436732910、%30%105116133118高層（32F)高層復式（32F)合計3724342481801730385895074131769212401860121647722124018601222%25%14%10%100%15%25%15%15%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+118復式得房率：78.17%89戶型105戶型116戶型118復式133戶型縱一路方案一流方案一流線線分析分析地庫入口社區主出入口地庫出入口中學出入口社區人行出入口地庫出口小學出入口城市道路人行天橋人行流線學校出入口社區出入口地庫出入口縱一路消防流線消防出入口消防登高面消防回車11、場消防出入口消防出入口方案一消防分析方案一消防分析城市道路方案一日照分析方案一日照分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間計計算算軟軟件件：天正日照地理位置地理位置：德化計計算算時間時間：冬至日9:0015:00結論結論：滿滿足日照要求足日照要求基地內住宅日照滿足冬至日1小時要求，幼兒園日照滿足冬至日3小時要求。對周邊地塊日照無惡化。方案一地方案一地庫庫局部兩層地庫單車位指標：32/輛地庫面積：57280車位數：1790輛一層地庫地庫出入口二層地庫地庫出入口地庫出入口方向二：高低配高層全大面寬平層前提下，T2復式洋房排布洋房西側排布東側日照受限麗景灣，容積率不足南北排布東側12、日照受限麗景灣，容積率不足33F-T411F洋房幼兒園高層全大面寬平層前提下，T2復式洋房排布高層東側8棟山墻間距不滿足高層東側9棟洋房最大化、占比17%33F-T411F洋房9F洋房幼兒園 方案二：高低配東東南方向南方向鳥鳥瞰瞰社區大堂透社區大堂透視視高高層層住宅透住宅透視視洋房透洋房透視視方案二方案二總圖總圖其中其中其中方案二指方案二指標標德化德化G2020-07地地塊塊指指標標表表其中其中項目建設用地面積容積率限高總建筑面積地上計容面積高層（33F)洋房復式（9F)配套設施面積商業幼兒園指標68825.233.018100262187.69206475.69151570.0933950.13、0020955.6014000.004003.00單位-m備注1.0容積率3.018M建筑高度100M復式占比16.44%計容面積的8%，實際占比6.78%用地面積5850，建筑面積4003養老服務設施社區用房物業管理用房社區衛生室337.60700.00730.0085.0020/百戶，且200含100社區黨群服務中心10萬以下按總建筑面積4，超出的按超出部分的2計算建筑面積15/千人通信機房開閉所環網柜配電室地下不計容建筑面積非人防車庫人防車庫建筑占地面積建筑密度綠地率住宅總戶數居住總人數非機動車停車位機動車停車位地面停車位地下停車位非人防停車位人防停車位60.00200.0040.00814、00.0055712.0045388.0010324.0020230.2729.39%30%168854023457193419317411447294-戶人輛輛輛輛輛輛6020030040-50暫按每5萬方設置1個，每個200單車位32計容面積的5%30%30%3.2人/戶1.2車位/100按地上占比10%31/車位35/車位方案二功能分布方案二功能分布吊2F商業1F商業幼兒園高層洋房方案二方案二產產品分布品分布戶戶型配比表型配比表產品（）戶數（戶）面積（）面積小計（）戶數比要求配比895124488230%30%105116133115125高層（33F)復式（9F)合計19241628815、105175168820160490883744012075218751855201515703395018552011%25%17%6%11%100%15%25%15%10%5%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+116得房率：78.12%89戶型105戶型116戶型115復式125復式133戶型社區主出入口地庫出入口中學出入口社區人行出入口小學出入口方案二流方案二流線線分析分析城市道路人行天橋人行流線學校出入口社區出入口地庫出入口縱一路消防出入口消防出入口方案二消防分析方案二消防分析城市道路消防流線消防出入口消防登高面消防回車場方案二日照分析方案二16、日照分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間計計算算軟軟件件：天正日照地理位置地理位置：德化計計算算時間時間：冬至日9:0015:00結論結論：滿滿足日照要求足日照要求基地內住宅日照滿足冬至日1小時要求，幼兒園日照滿足冬至日3小時要求。對周邊地塊日照無惡化。方案二地方案二地庫庫一層地庫二層地庫地庫出入口局部兩層地庫單車位指標：32/輛地庫面積：55710車位數：1741輛地庫出入口地庫出入口場地利用539.5529.7522.32211535.9532.1525.8533.2523.6532.8539.9538.2532.7542.3場地現狀地塊南北高差7M，東西高差10M17、，整體最大高差17M535.6 536.2532.8527.5524.3525.61-1剖面537.9536.5529.5533.5527.4524.1532.2536.12-2剖面-1F地下車庫536.2526.4531.0-1F商業1F商業架空層535.5架空層-2F地下車庫1-1剖面劣勢：場地內消防道路組織困難，地庫開挖成本較高原始地形529.50533.5536.0539.0537.51F商業1F商業i=0.98%原始地形-1F地下車庫-2F地下車庫2-2剖面場地利用FIRST:東西臺地、南北找坡522.31122529.7531.0526.4536.2535.5532.7529.5518、39.5537.5529.50533.5539.0537.51F商業1F商業原始地形536.2526.4535.51F商業架空層535.0架空層-1F地下車庫-2F地下車庫-1F商業-2F商業-1F地下車庫-2F地下車庫2-2剖面SECOND:東西找平、南北找坡優勢：場地內部平整，地庫開挖成本最低原始地形場地利用1-1剖面i=0.98%536.0522.31122529.7535.5526.4536.2539.5537.5532.7529.5 產品Product多樣化起居，引領時代新生活邊做飯、邊聊天，家和萬事興高贈送，使用面積最大化平衡得房率：拼接方式住宅產品配比要求117+100+100+19、117(單層單層434）117+89+89+130（單層單層425）組合方式117+89+89+117117+100+100+117130+89+89+130130+100+100+130117+89+89+130117+100+100+130大配小平衡得房率最最終選擇終選擇分筒（麗景灣核心筒）86.48提高得房率：縮小核心筒面積關于進一步做好高層住宅電梯設計的通知2019年12月實施中規定，18層及以上的高層住宅，每單元電梯至少有一組不少于2臺成組布置合筒（本案核心筒）75.38面積減少11.102.9M層高，踏步17步，剪刀梯軸線7.1M高層89三面三面寬寬、3房房2衛衛雙陽臺雙陽臺整整墻20、墻收收納納交互式餐廚交互式餐廚贈送面積：11.63贈送率：13.09%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）高高層層亮點亮點增增強強南北通南北通風風麗景灣89本案89標準化892.4M2.4M2.6M121.北臥進深2.4M2.單陽臺3.南次臥飄窗無法改造3121.北臥進深2.4M2.單陽臺121.北臥進深2.6M2.雙陽臺高層1053.5面面寬寬、3+1房房2衛衛5.1M方方廳廳充裕收充裕收納納完整三房完整三房贈送面積：14.93贈送率：14.24%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）標準化1011.5.1ML型廳2.北臥進深2500本案1051.5.1M方廳2.完整三房3.大面寬陽臺3.21、1M5.1M麗景灣1091.3.6M豎廳2.北臥進深2.4M3.單陽臺2.5M13.6M3212.5M2123高層116四面四面寬寬、4房房2衛衛6.3M舒適橫舒適橫廳廳雙陽臺雙陽臺完整四房完整四房贈送面積：15.29贈送率：13.16%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）標準化123麗景灣120本案1163.1M3.1M14.4M1.4.4M豎廳2.餐廳軸線面寬2.7M3.北臥進深2.5M,2.7M面寬2.7M232.5M15.7M1.4+1房導致所有尺寸偏小2.餐廳2.4M軸線，不符合使用要求3.德化居民對房間尺寸舒適度要求較高2.4M2216.3M1.6.3M舒適橫廳2.完整四房高層122、33四面四面寬寬、4+1房房2衛衛豪豪華華6.4M橫橫廳廳南北陽臺南北陽臺充裕收充裕收納納贈送面積：19.36贈送率：17.04%半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺）1.4.9M豎廳2.餐廳3M3.主臥衣帽間太小麗景灣138本案1336.4M1.6.4M橫廳2.南北陽臺3.四房完整，尺度舒適3.1M4.9M1.3M13.0M23123.7M3 3.1M高贈送，提升產品力高高層層893室室2衛衛2廳廳贈贈送率：送率：13.09%高高層層1053+1室室2衛衛2廳廳贈贈送率：送率：14.24%高高層層1164室室2衛衛2廳廳贈贈送率：送率：13.16%高高層層1334+1室室2衛衛2廳廳贈贈送率23、：送率：17.04%高層復式高層復式組合方式根據福建省城市規劃管理技術規定上空面積不得大于最小層套內面積的30%上小下大上大下小上下均衡高層復式組合方式T6全復式連廊8面寬兩層六戶，相當于T3連廊長得房率較低T4中間戶2+2復式連廊4面寬兩層六戶，相當于T3得房率較低T6中間戶2+2復式連廊8面寬兩層八戶，相當于T4連廊長得房率較低T4邊戶2+2復式連廊6面寬兩層七戶相當于T3.5得房率較低 是否有是否有T4，且，且連連廊短的廊短的組組合？合？高層復式產品選擇錯層錯層復式，每復式，每層層一一戶戶奇數層挑空贈送偶數層挑空贈送連廊短得房率高高層復式組合選擇中間戶平層T4邊戶錯層復式錯層復式邊戶平層24、首層架空樓梯間樓梯間走道走道挑空傳統2+2復式面積：餐客廚衛臥+走道走道*2+樓梯樓梯間間*2同等面積段、錯層復式優勢錯層復式：交通空間減少、功能空間更大樓梯間錯層復式面積：餐客廚衛臥+走道走道+樓梯樓梯間間挑空樓梯間+挑空=14.51占最小層面積的33.9%挑空占最小層面積30%高層復式1171F2F三面三面寬寬朝南，朝南，4房房3衛衛南北通透，雙陽臺南北通透，雙陽臺高高贈贈送，完整四房送，完整四房半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）贈送面積：27.21贈送率：23.18%高層復式1191F2F五面五面寬寬朝南，朝南，4房房3衛衛南北通透，雙陽臺南北通透，雙陽臺高高贈贈送，完整四房送25、，完整四房半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）贈送面積：29.08贈送率：24.28%高贈送，提升產品力高高層層復式復式117 三面三面寬寬朝南朝南4室室3衛衛2廳廳贈贈送率：送率：23.18%高高層層復式復式119 五面五面寬寬朝南朝南4室室3衛衛2廳廳贈贈送率：送率：24.28%高層133+89+89+116單元編號單元單位：D133.5996.987.1829.4317.04%104.16C116.1785.854.7325.5913.16%90.58序號1234567戶型編號戶型建筑面積套內建筑面積（不含陽臺）陽臺建筑面積戶型分攤面積贈送率套內面積合計單元總建筑面積A88.8426、65.104.1719.5713.09%69.2714105.52/8套內面積系數77.97%89A89A116C133D方案一方案二高層118（復式）+105+105+116單元編號單元單位：序號123456戶型編號戶型建筑面積套內建筑面積（不含陽臺）陽臺建筑面積戶型分攤面積贈送率套內面積合計F119.7887.396.2426.1524.28%93.63E117.3985.526.2425.6323.18%91.76B104.8578.143.8322.8914.24%81.97C115.8785.854.7325.2913.16%90.58/78單元總建筑面積套內面積系數14095.7627、78.17%105B105B116C復式EF方案一高層118（復式）+105+105+116單元編號單元單位：序號123456戶型編號戶型建筑面積套內建筑面積（不含陽臺）陽臺建筑面積戶型分攤面積贈送率套內面積合計B104.7278.143.8322.7514.24%81.97C115.7185.854.7325.1413.16%90.58/78單元總建筑面積套內面積系數14548.3878.27%105B105B116C116C方案二洋房復式1.獨梯入獨梯入戶戶2.首首層層庭院庭院3.頂層頂層露臺露臺4.架空花園架空花園125六面寬復式115六面寬復式123125五面寬復式4洋房復式一層平面單28、元編號單元單位：G124.4492.044.2828.1333.78%96.32K128.6592.736.8429.0880.74%99.57序號1234567戶型編號戶型建筑面積套內建筑面積（不含陽臺）陽臺建筑面積戶型分攤面積贈送率套內面積合計單元總建筑面積H115.3984.934.3826.0833.52%89.31972.58/8套內面積系數77.40%架空架空層層129方案二125G125G洋房復式115H偶數層平面115H洋房復式奇數層平面洋房復式屋頂層平面125K125K六面六面寬寬朝南，朝南，4 房房3 衛衛3廳廳洋房復式125高高贈贈送送半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺29、挑空）獨立獨立電電梯梯廳廳入入戶戶贈送面積：42.046.7m舒適大橫舒適大橫廳廳贈送率：33.78%四面四面寬寬朝南，朝南，4 房房 3 衛衛2廳廳洋房復式115高高贈贈送送半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）獨立獨立電電梯梯廳廳入入戶戶贈送面積：38.686.6m舒適大橫舒適大橫廳廳贈送率：33.52%五面五面寬寬朝南，朝南，4 房房4 衛衛3廳廳高高贈贈送，超大露臺送，超大露臺6.6m舒適大橫舒適大橫廳廳獨立獨立電電梯梯廳廳入入戶戶半贈送(陽臺)全贈送（飄窗、設備平臺、挑空）全贈送（露臺）贈送面積：41.14露臺贈送62.73贈送率：31.98%洋房復式12562.73高贈送，30、提升產品力洋房復式洋房復式125，六面，六面寬寬朝南朝南4室室3衛衛3廳廳贈贈送率：送率：33.78%洋房復式洋房復式115，四面，四面寬寬朝南朝南4室室3衛衛2廳廳贈贈送率：送率：33.52%洋房復式洋房復式125，五面，五面寬寬朝南朝南4室室4衛衛3廳廳贈贈送率：送率：31.98%體驗社區大堂 +單元入戶 +架空體驗歸家流線街客鄰團生活街區社區大堂公共景觀單元入戶街堂客鄰沿街商業帶社區大堂堂戶宅宅戶團社區客廳組團空間鄰里空間宅前空間單元入戶街堂堂堂客團鄰宅戶架空大堂：景架空大堂：景觀觀滲透滲透架空大堂：景架空大堂：景觀觀滲透滲透架空大堂：景架空大堂：景觀觀滲透滲透 立面橫向線性 +簡潔大氣31、 +品質細節麗景灣一期麗景灣一期高層細部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料夾膠玻璃欄板高層細部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃洋房細部深灰色面磚夾膠玻璃欄板冷灰色仿石涂料深咖色多彩漆洋房細部深灰色面磚冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃 總結Summary溢價體系品牌大牌入駐體驗溫暖歸家成本控制輸出產品精心打磨立面精細提升溢價2000六大價值體系規劃內外兼修大尺度中庭、首層全架空規劃極致面寬、多樣起居引領新生活產品極致體驗、7重空間完美演繹體驗精雕細琢、品質提升立面536.2535.51F商業架空層原始地形架空層-1F地下車庫-2F地下車庫-1F商業-2F商業526.4535.0化不利為有利、有效控制成本立面世界500強企業、深耕德化品牌方案一最大中庭方案二最大貨值方案回方案回顧顧 THANKS