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1、因因素素條條件件說(shuō)說(shuō)明明表表表表一一因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三銷售均價(jià)待估36,08436,17137,232交易時(shí)間2010.42010.32010.32010.3交易方式正常正常正常正常使用年限40404040物業(yè)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)區(qū)域因素狀況交通便捷度較好較好較好好道路通達(dá)性較好較好較好好商業(yè)繁華程度較繁華繁華較繁華較繁華距商業(yè)中心距離較近近近較近環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完備度較齊備較齊備較齊備較齊備個(gè)別因素狀況臨路狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街物業(yè)管理水平較差好好好設(shè)備裝修較差較好較好較好新舊程度較舊新新新建筑結(jié)構(gòu)磚木鋼混鋼混鋼混地塊外形較不規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較2、規(guī)則市場(chǎng)法公式：Pd=PbABCD其中：Pd：評(píng)估對(duì)象價(jià)格；Pb：比較案例房地產(chǎn)價(jià)格；A：評(píng)估對(duì)象交易情況指數(shù)/比較案例房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；B：評(píng)估對(duì)象評(píng)估期日房地產(chǎn)指數(shù)/比較案例房地產(chǎn)交易期日房地產(chǎn)指數(shù)；C：評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)；D：評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例房地產(chǎn)個(gè)別因素條件指數(shù)；比比較較因因素素條條件件指指數(shù)數(shù)表表表表二二因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三銷售均價(jià)36,08436,17137,232交易時(shí)間100100100100交易方式100100100100使用年限100100100100物業(yè)用途100100100100區(qū)域因素狀況交通便捷度13、00100100102道路通達(dá)性100100100102商業(yè)繁華程度100101100100距商業(yè)中心距離100101101100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備度100100100100個(gè)別因素狀況臨路狀況100100100100物業(yè)管理水平100103103103設(shè)備裝修100102102102新舊程度100106106106建筑結(jié)構(gòu)100103103103地塊外形100104104104比比較較因因素素條條件件指指數(shù)數(shù)表表表表二二因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三銷售均價(jià)36,08436,17137,232計(jì)算表交易時(shí)間100/100100/100100/1001交易方式100/14、00100/100100/1001使用年限100/100100/100100/1001物業(yè)用途100/100100/100100/1001區(qū)域因素狀況交通便捷度100/100100/100100/1021道路通達(dá)性100/100100/100100/1021商業(yè)繁華程度100/101100/100100/1000.99009901距商業(yè)中心距離100/101100/101100/1000.99009901環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100/100100/100100/1001基礎(chǔ)設(shè)施完備度100/100100/100100/1001個(gè)別因素狀況臨路狀況100/100100/100100/1001物業(yè)管理水平5、100/103100/103100/1030.970873786設(shè)備裝修100/102100/102100/1020.980392157新舊程度100/106100/106100/1060.943396226建筑結(jié)構(gòu)100/103100/103100/1030.970873786地塊外形100/104100/104100/1040.961538462比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）29,65230,02129,999估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格 （元/平方米）29,891房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=29,891*面積1111111110.98039215710.980392157110.9900990111111110.9708737860.9708737860.9803921570.9803921570.9433962260.9433962260.9708737860.9708737860.9615384620.961538462房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=29,891*面積