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1、房地產開發流程一覽表版本日期：2009-06-12制表人：蔣春艷、潘曉東、廖穎、解萑、劉勇 審核人：王坤成本控制市場調研項目成本后評估報告工程移交接產品定位對不同方案提供成本建議及盈利比較提公司討論確定編制項目定位成本表編制目標成本目標成本審核編制目標成本表公司各部門簽目標成本責任書項目動態成本分析、控制項目經驗成本公司經驗成本數據積累進入編制規劃設計任務書階段單體方案確認接各施工圖設計階段施工階段項目前期區域內樓盤市調區域內土地價格調查收集土地基礎資料,與土地所有者初步洽談現場查勘落實土地情況與土地所有者深入洽談編制報公司審批立項成本測算表（包括成本、售價和利潤）編制報集團審批與土地所有者簽2、定進入國土報建程序接委托掛牌結合用地技術指標測算土地可售單方成本報建國土報建委托掛牌選址定點測繪及地籍調查土地評估及備案掛牌方案審批公告公示土地摘牌繳納地價款及價外稅費測繪及地籍調查辦理紅線圖和辦理立項辦理辦理規劃報建辦理日照分析復核方案評審會,審查概規方案文本總圖的規劃審查交通評價方案審查總圖并聯審查總圖批復單體報建圖審查單體并聯審查放線及回執辦理定位紅線圖建筑面積復核辦理工作聯系單辦理技術指標復核建筑環境設計審查施工報建繳納農民工保證金人防施工圖審查核算報建費核實勞保基金白蟻防治辦登記項目資本金監控國土局確認基礎設施配套費初步設計審查施工圖審查及備案施工單位及監理單位招投標施工合同備案辦理3、監理合同備案安監注冊質監注冊報建及設計超限審查立項報告項目基礎資料準備修建性詳細規劃報建總圖并聯審查環境報建初步設計報建單體建筑報建單體并聯審查人防施工圖報建施工圖報建工程規劃許可證施工圖備案施工許可證設計人防人防規劃設計完成供審查人防施工圖人防施工圖審查完成人防施工圖設計景觀編制景觀設計任務書招標/委托景觀設計單位景觀概念規劃設計景觀規劃方案評審（修改）景觀規劃方案確認完成環境設計報批文本景觀深化設計景觀初步設計景觀初步設計評審景觀施工圖設計景觀施工圖評審完成景觀施工圖景觀設計變更管理單體確認單體方案設計單位編制單體方案設計任務書單體方案設計銷售編制交樓標準銷售戶型平面圖制作項目立項編制規劃4、設計任務書委托規劃設計單位/設計單位招標完成（修改）規劃方案設計規劃方案評審規劃方案確認完成（修改）單體方案設計單體方案評審單體方案確認單體深化設計開始初步設計初步設計匯報會完成初步設計文本完成建筑單體報建圖及設備報建圖編寫各專業施工圖設計任務書開始施工圖設計中期匯報會完成供審查施工圖施工圖審查完成施工圖設計設計變更管理竣工圖繪制設計后評估裝修編制室內設計任務書委托/招標室內設計單位開始室內設計室內設計概念方案匯報室內設計概念方案評審室內設計深化設計匯報深化設計評審/修改深化設計確認完成室內設計施工圖室內設計變更管理結構編制勘查招標書勘查招標確定勘查單位初步勘查詳細勘查完成詳勘報告基礎及結構方5、案匯報基礎施工圖二次設計空調、櫥柜強弱電、給水、燃氣門窗深化圖綜合驗收表各相關職能部門蓋章確認土地摘牌接修詳規報建接主要材料選型、封樣完成施工圖設計接完成室內設計概預算完成配飾設計及報價確定設備用房位置完成土方量平衡設計完成道路施工圖設計完成室外管網施工圖設計副本換正本施施工工階階段段拆遷申辦施工用電辦理項目土地接收砌筑圍墻申辦施工用水招標、選擇施工標段確定土建總包單位施工計劃、施工方案審查臨建搭設圖紙技術交底基礎施工主體施工主體到預售條件（10層或封頂）砌體工程屋面工程室外地形初步整理出戶管網施工精整地形園林綠化工程施工資料送檔案館初審檔案館出具初驗證竣工驗收會國土竣工測量規劃驗收聯合驗收備6、案資料送質監站審查編制項目管理計劃書通路、雨污管施工確定專項分包單位內外裝飾工程消防驗收規劃竣工測量資料裝訂確定階段施工區域場地平整樣板引路門窗深化圖接完成景觀施工圖接安裝工程（水電）驗收各主管副站長審查供水配套節能檢測、備案項目總結工程質量維修交樓工程移交質監站出備案表資料整理移交檔案館審查供電配套防雷檢測、驗收主體達到預售條件接通訊配套室內環境驗收預預售售證證辦辦理理地名委員會出具地址證明現場查勘預測繪資料收件根據報建資料繪圖公司工程技術人員核圖測繪隊核圖繳費和出具預測繪報告前期物業管理方案物業公司招投標簽訂前期物業管理合同物業管理用房核定出具物業管理工作聯系單現場核查施工進度預售資格初審7、預售資格復審發證網上簽約系統申請售房、客戶簽約物業公司進場與銀行簽訂資金監管合同客戶簽定借款合同/客戶忠信查詢編制客戶基礎資料按揭申報初審聯系客戶核實基礎信息按揭申報復審銀行通知審核完畢銀行按揭貸款發放售房、客戶簽約接資金監管證明蓋章上傳抵押備案資料填寫相關表格 抵押備案資料進窗抵押備案收件單客戶填報公積金表格/基礎資料準備公積金資料審查進窗公積金貸款初審公積金貸款復審通知客戶面簽反還抵押備案資料抵押備案收件單公積金貸款放款產產權權證證辦辦理理聯合驗收接辦理預測變更手續測繪隊繪制丘圖報告申請項目實測現場測繪繪制實測圖紙產權監理處審圖出具實測報告申請初始登記產權處登記科初審產權處審查科復審繳費出證，備案存檔產產權權證證辦辦理理