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1、目錄 CONTENT第一部分：設計說明第二部分：背景與解讀城市概況&區位分析基地條件第三部分：總體規劃規劃推演選定方案的總圖分析圖鳥瞰圖 地下車庫平面圖第四部分：建筑方案設計高層戶型平面圖高層透視圖洋房戶型平面圖洋房透視圖幼兒園平面圖幼兒園透視圖商業平面圖商業透視圖設計說明DESIGN STATEMENTA南京正榮河西南 G63 地塊規劃及建筑方案設計說明 一.設計依據 設計招標書南京市規劃局 G63 地塊建設項目規劃設計要點 南京市正榮江濱投資發展有限公司提供的用地紅線圖、地形圖及周邊道路圖的電子文件 城市居住區規劃設計規范（GB5018093）2002 年版 高層民用建筑設計防火規范（GB2、5004595）2005 年版、住宅建筑規范（GB503682005）、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB5006797）等國家現行相關規范 二.基地現狀和項目概況 本案位于南京市建鄴區。地塊位于河西奧南新城。奧南新城是南京河西新城區的重要組成部分，也是南京十一五重點建設的區域，未來配套設施發展更加快速。目前周邊 2 公里范圍內均為待開發用地，暫無市政配套，交通路網尚在建設中，預計 2014 年青奧會前通車。本地塊北接新梗街，東臨天河路，南臨新河路，西側為一路幅寬為 16 米的規劃支路，地塊貫通東西方向的螺塘街，南北方向的一路幅寬為 16 米的規劃支路，該規劃支路與螺塘街將地塊劃分為四個3、地塊。本項目建筑退紅線要求為：規劃高層建筑退讓道路紅線不得小于 15 米，規劃多層建筑退讓道路紅線不得小于 10 米，規劃建筑退讓綠地不小于 10 米，地勢平坦，較利于開發。本地塊用地面積為 89575.28，該地塊為二類居住用地及一所 12 班幼托用地，其中幼托用地5013.98，建筑限高 24m,建筑密度35%，綠地率30%，容積率1.5，二類居住用地面積84561.30，容積率 2.75，建筑限高 100m,建筑密度25%，綠地率35%，規劃設計計容建筑面積 232543.0，其中住宅 224479.5，配套商業 6164.0，配套社區服務用房 1900.0，不計容建筑面積 77713.4、23，其中，機動車車庫 62683.75，非機動車車庫 4504.0，設備用房 874.6，地下室 9650.9。住宅總戶數 1867 戶，層數 532 層，層高 33.15 米，地下機動車車庫分為南北兩個，地下車位數 1771 輛，地面停車 103 輛，合計 1874 輛。規劃要點要求該地塊規劃建筑達到國家綠色二星標準，局部三星標準，建筑應精裝修。幼兒園按省級幼兒園標準設計。三.規劃設計 1.總體布局 本項目分為 ABCD 四個地塊，各個地塊容積率不能綜合平衡，規劃中采用 7 層洋房，18層高層及 32 層高層巧妙地解決了分計容積率問題，并更好地適應南京未來住宅市場的多樣化需求。同時利用建筑5、高度的高低錯落，更好為城市形態增添了豐富和趣味，打開了較為開闊的城市天際線界面。小區環境通過洋房區的私家庭院及高層區的中心庭院，為業主創造舒適優美的休閑環境。7 層洋房區的合理布置為 18 層及 32 層高層區提供了開闊的景觀視野，避免住宅建筑彼此的對視，所有住宅均順應城市道路方向布置南偏西 12 度，確保了日照及通風條件的優越。也令天河路的噪音影響降至最低。2.交通組織 小區分別于地塊西側及貫通用地的規劃支路內街設有六個車庫入口，分南北兩個地庫，每個地庫三個車庫出入口，業主開車進入后可迅速進入地庫停車，做到人車分流，降低對地面居住建筑的干擾。人流的主要流向來自規劃內街，分別進入各自地塊的中心6、庭院。商業停車主要服務配套商業用房布置于地塊東側及北側，由天河路進入。四.豎向設計 本項目用地地勢平坦，利于建設開發。地塊東側及北側布置沿街商業用房，住宅庭院抬高 1.2米。由于住宅庭院的抬高，使小區居民活動與沿街商業活動便于分開管理，避免人流交叉，也避免商業車流對小區的影響。同時抬高了地下車庫埋深，節省造價，避免資源浪費。五.建筑設計 1.戶型設計 項目定位為城市新區高端品質住宅小區，設計上力求創新，努力提高產品舒適度。按用地形狀的實際情況量體裁衣，將戶型做得方正實用，將用地經濟做到極限。公共交通空間完全自然采光通風同時不浪費面積，為增添戶型的空間情趣。戶型在廳、臥室之外設計有戶外陽臺。一部7、分戶型還有雙層高不計面積的復式空間贈送，使業主能得到最大的實惠。2.建筑造型 在建筑造型設計上按照現代風格的手法，通過對近人尺度空間細部的精心刻畫。豐富的線條，凸窗、轉角窗，轉角陽臺等部位的細節處理，玻璃與石材，鋁板等元素的靈活組合，形成了現代明快又極具品質的建筑外立面。東側底層商業細節豐富，天然石材和玻璃及金屬的肌理對比，令小區臨街面形成高檔商業區的氛圍，成為一道亮麗的風景線。六.景觀設計 本案采用中心庭園式設計手法，商業、車庫屋頂綠化等手法，水體、綠地、樹木、鋪地、臺階等交錯布局，創造一個立體的多層次的休閑場所，令業主感覺到大自然的親近與和諧。七.消防設計 本項目高層住宅均為一類建筑，耐火8、等級為一級。消防控制中心設于地下一層，有直接對外出口。小區內院設不小于 4 米的消防車道，消防車小區出入口進入，緊急情況時借用另四處消防車出入口進入，高層住宅至少一個長邊為消防登高面。路面坡度最大 9%，轉彎半徑 12 米，消防車道荷載不少于 30 噸。登高面地面坡度2%。八.住宅技術經濟指標 住宅戶型比例一覽表 戶型配比 戶型面積（）戶數（戶）戶數占比 75 34418.43%100-120 42322.66%130-144 99253.13%160 1085.78%合計 1867100.00%經濟技術指標 住宅經濟指標 類別 項目 單位 數值 備注 面積 征地面積 m2 110,700.09、0 幼兒園用地5013.99 總用地面積 m2 84561.32 100%A 地塊 m2 20744.69 24.5%B 地塊 m2 26573.12 31.4%C 地塊 m2 20264.16 24.0%D 地塊 m2 16979.35 20.1%總建筑面積 m2 310256.69 計容總建筑面積 m2 232543.46 a.住宅 m2 224479.46 100.0%其中：32F 高層住宅 m2 166231.00 74.1%18 層高層 m2 25500.00 11.4%洋房 m2 32748.46 14.6%b.配套商業 m2 6164.00 c.配套服務用房 m2 1900.0010、 不計容總建筑面積 m2 77713.23 地下機動車車庫面積 m2 62683.75 地下一層 53448.01 地下二層 9235.74其中：人防建筑面積 m2 11948.80 人防車庫 293 個車位 非機動車車庫面積 m2 4504.02 設備用房面積 m2 874.59 地下室面積 m2 9650.87 密度容積率 萬m2/hm2 2.75 建筑密度%22.1%居住人口毛密度 人/hm2 539.69 居住人口凈密度 人/hm2 706.52 住宅建筑面積毛密度 萬m2/hm2 住宅層數 層 5-32 綠地綠地率%46.09%公共綠地面積 m2 38,745 人均公共綠地面積 m211、/人 6.49 人口規劃居住戶數 戶 1,867 戶均面積 m2 120.24 規劃居住人口 人 5,974 3.2 人/戶 日照日照條件 大寒日 2 小時 停車機動車車位 個 1874 其中：地面車位 個 103 地下車位 個 1,771 地面停車率%5.5%非機動車車位 個 3328 非機動車車庫面積 m2 4992 其中 488 為地面停車 幼兒園經濟指標 面積 用地面積 m2 5013.99 建筑面積 m2 3658.26 密度 容積率 萬m2/hm2 0.73 密度%33.96%各地塊經濟技術指標 分地塊經濟指標 類別 項目 單位 數值 備注 A 地塊 用地面積 m2 20744.612、9 計容建筑面積 m2 57046.00 密度%24.97%綠化率%38.87%a 住宅 m2 55652.00 其中：32F 高層 m2 37784.00 18F 高層 m2 6192.00 洋房 m2 11676.00 b 配套商業 m2 944.00 c 會所 m2 0.00 d 配套服務用房 m2 450.00 不計容建筑面積 m2 21319.50 地下車庫建筑面積 m2 17196.31 容積率 2.7500 規劃居住戶數 戶 476 戶均面積 m2 116.92 規劃居住人口 人 1523 3.2 人/戶 機動車停車位 個 468 其中：商業停車 個 10 地面停車 個 0 地下13、停車 個 468 地面停車率%0.00%非機動車車位 個 846 類別 項目 單位 數值 備注 B 地塊 用地面積 m2 26573.12 計容建筑面積 m2 73077.00 密度%24.09%綠化率%54.37%a 住宅 m2 70297.00 其中：32F 高層 m2 54195.00 18F 高層 m2 12168.00 洋房 m2 3934.00 b 配套商業 m2 2430.00 c 配套服務用房 m2 350.00 不計容建筑面積 m2 21081.51 地下車庫建筑面積 m2 17004.35 容積率 2.7500 規劃居住戶數 戶 583 戶均面積 m2 120.58 規劃居14、住人口 人 1866 3.2 人/戶 機動車停車位 個 599 其中：商業停車 個 26 地面停車 個 40 地下停車 個 559 地面停車率%6.68%非機動車車位 個 1027.8 類別 項目 單位 數值 備注 C 地塊 用地面積 m2 20264.16 計容建筑面積 m2 55727.00 密度%18.55%綠化率%41.10%a 住宅 m2 54315.00 其中：32F 高層 m2 37340.00 18F 高層 m2 7140.00 洋房 m2 9835.00 b 配套商業 m2 812.00 c 配套服務用房 m2 600.00 不計容建筑面積 m2 22081.17 地下車庫建15、筑面積 m2 17810.67 容積率 2.7500 規劃居住戶數 戶 464 戶均面積 m2 117.06 規劃居住人口 人 1485 3.2 人/戶 機動車停車位 個 451 其中：商業停車 個 6 地面停車 個 47 地下停車 個 404 地面停車率%10.43%非機動車車位 個 835.2 類別 項目 單位 數值 備注 D 地塊 用地面積 m2 16979.35 計容建筑面積 m2 46693.46 密度%19.96%綠化率%47.91%a 住宅 m2 44215.46 其中：32F 高層 m2 36912.00 18F 高層 m2 0.00 洋房 m2 7303.46 b 配套商業 16、m2 1978.00 c 配套服務用房 m2 500.00 不計容建筑面積 m2 13231.05 地下車庫建筑面積 m2 10672.42 容積率 2.7500 規劃居住戶數 戶 344 戶均面積 m2 128.53 規劃居住人口 人 1101 3.2 人/戶 機動車停車位 個 356 其中：商業停車 個 12 地面停車 個 16 地下停車 個 340 地面停車率%4.49%非機動車車位 個 619.2 住宅面積統計表 住宅建筑明細表 組團編號 住宅類別 住宅編號 戶型名稱 層數總面積（M2）總戶數(戶）標準層面積 165-170130-144100-12075A 地塊 32 層高層18 層17、高層6 層洋房 1#32F 高層-A31 13020 124 420 0 31 31 62 32F 高層-B31 13020 124 420 0 31 31 62 2#32F 高層-C32 11744 96 367 0 64 32 0 3#18F 高層-A18 6192 36 344 36 0 0 0 4#洋房-A 7 5838 48 278 0 48 0 0 5#洋房-B 7 5838 48 278 0 48 0 0 合計 55652 476 3622294124住宅建筑明細表 組團編號 住宅類別 住宅編號 戶型名稱 層數總面積（M2）總戶數(戶）標準層面積 165-170130-1441018、0-12075B 地塊 32 層高層18 層高層6 層洋房 6#32F 高層-A31 13020 124 420 0 31 31 62 32F 高層-B31 13020 124 420 0 31 31 62 7#32F 高層-C32 9385 77 305 0 46 31 0 8#32F 高層-C32 9385 77 305 0 46 31 0 9#32F 高層-C32 9385 77 305 0 46 31 0 10#18F 高層-A18 6084 36 338 36 0 0 0 11#18F 高層-A18 6084 36 338 36 0 0 0 12#洋房-D 7 1967 16 28119、 16 0 0 13#洋房-D 7 1967 16 281 16 0 0 合計 70297 583 72232155124住宅建筑明細表 組團編號 住宅類別 住宅編號 戶型名稱 層數總面積（M2）總戶數(戶）標準層面積 165-170130-144100-12075C 地塊 32 層高層18 層高層6 層洋房 14#32F 高層-D31 13020 124 420 0 31 31 62 18F 高層-D17 7140 68 420 0 17 17 34 15#32F 高層-C32 12160 96 380 0 64 32 0 16#32F 高層-C32 12160 96 380 0 64 3220、 0 17#洋房-E 7 1967 16 281 0 16 0 0 18#洋房-E 7 1967 16 281 0 16 0 0 19#洋房-F 7 5901 48 281 0 48 0 0 合計 54315 464 0 25611296住宅建筑明細表 組團編號 住宅類別 住宅編號 戶型名稱 層數 總面積（M2）總戶數(戶）標準層面積 165-170 130-144100-12075D 地塊 32 層高層6 層洋房 20#32F 高層-D 31 9390 77 305 0 46 31 0 32F 高層-D 31 9390 77 305 0 46 31 0 21#32F 高層-C 31 906621、 64 286 0 64 0 0 22#32F 高層-C 31 9066 64 286 0 64 0 0 23#洋房-G 7 1967 16 281 0 16 0 0 24#洋房-G 7 1967 16 281 0 16 0 0 25#洋房-H 7 3369 30 281 0 30 0 0 合計 44215 344 0 282620 背景與解讀BACKGROUND&INTERPRETATIONBSITE南京，簡稱寧，華東第二大城市，中國科教第三城，中國國家區域中心城市，國家重要的政治、軍事、科教、文化、航運和金融中心，國家交通樞紐、通信樞紐和科技創新中心。南京歷史悠久，有著 6000 多年文明22、史、近 2600 年建城史和近 500 年的建都史，是中國四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都會”之稱，是中華文明的重要發祥地。本案地塊位于南京市建鄴區。建鄴區是南京市的中心城區，西至長江主航道，東為外秦淮河、南河，南界秦淮新河。總面積 80.87 平方千米。總人口約250000 人。轄 6 個街道：莫愁湖街道、沙洲街道、雙閘街道、江心洲街道、興隆街道、南苑街道。境內地勢低平，河流眾多，縱橫交錯。莫愁湖、南湖和眾多的塘、洼均為江河故道遺存。主干道有江東中路、應天大街過江隧道等。南京新城科技園、南京奧林匹克體育中心、河西中央商務區（面積 5 平方千米）等在轄區內。有莫愁湖公園、南湖公園、綠博園23、侵華日軍南京大屠殺遇難同胞紀念館、粵軍陣亡將士墓、惲代英烈士殉難處等景點及紀念地。江蘇-南京JiangSu-NanJing城市概況&區位分析 奧體中心中山陵總統府南京夜景南京大學新街口南京城大屠殺紀念館基地條件本地塊 G63 位于河西奧南新城。奧南新城是南京河西新城區的重要組成部分，也是南京十一五重點建設的區域，未來配套設施發展更加快速。目前周邊 2 公里范圍內均為待開發用地，沒有市政配套，交通路也網尚在建設中，預計 2014 年青奧會前通車。地鐵二號線地鐵七號線（規劃）地鐵七號線（規劃）秦淮新河夾江長江秦淮新河秦淮河地鐵一號線河西大街地鐵一號線軟件大道G42 滬蓉高速G42 滬蓉高速風臺南24、路寧蕪大道中和小區南京國際博覽中心南京奧體中心蓮花新城北苑明基醫院南京新城科技園花神湖廣場菊花臺公園雨花臺風景區SITE1km2km五礦崇文金城升 龍基地條件 本地塊北接五礦崇文金城，東臨升龍地塊。區域內水系豐富，本地塊A 地塊西側、A 和 B 地塊的南側均有水系通過，但由于 A 地塊西側與水系有市政道路相隔，南側有幼兒園相隔，本地塊僅 B 地塊南側與河道相鄰。地塊總建筑面積 23.25 萬平米，規模較大，雖然現階段項目周邊沒有市政配套，但社區自身就可配置滿足業主日常所需的商業。項目由 4 幅小地塊組成，中間被市政道路分割，整體性不強，并且 4幅地塊均為南北狹長地塊，對于建筑排布限制較高。雖然25、 4 幅地塊容積率均為 2.75，但并非綜合容積率，因此必須滿足每幅地塊的自身經濟指標。ABCD20744.69 FAR:2.75FAR:2.75FAR:2.75FAR:2.75FAR:1.520264.16 5013.99 26573.12 螺 塘 街天 河 路新 河 路16979.35 高層建筑退線退 15m高層建筑退線退 15m高層建筑退線退 15m高層建筑退線退 15m多層建筑退線退 10m多層建筑退線退 10m多層建筑退線退 10m多層建筑退線退 10m市政管道退線退 3m市政管道退線退 3m市政管道退線退 3m市政管道退線退 3m總體規劃MASTER PLANC規劃要點及愿景：符合26、上游規劃和城市發展，共同打造集居住、商業、辦公、娛樂為一體的現代化 的奧南新城。用地相互獨立，各地塊容積率均為 2.75，且地塊間指標不可綜合。需整體規劃設計，使整個社區產生統一感和一致性。合理有效的利用西側、南側的河流景觀、資源，最大化提升社區品質。整合和引領整個區域，與北側、東側未來住宅共同形成高端居住氛圍。利用新梗街與天河街，未來形成集中的商業街道，集中為居民業主提供商業配套和服務設施。創造良好的城市天際線，形成豐富的空間變化。創造高品質的生活居住氛圍和便利、開放的商業環境。規劃方案方案一方案二方案三布局結構：住宅點板結合 商業周邊布置產品構成：高層+洋房+商業豎向形態：32F 高層+127、8F 中高層+7F 洋房+1F 商業布局結構：住宅圍合布置 商業周邊布置產品構成：高層+排屋+商業豎向形態：32F 高層+3F 排屋+2F 商業布局結構：住宅圍合布置 商業中心集中產品構成：高層+商業豎向形態：32F 高層+2F 商業規劃結構方案一商業高層多層&小高層公建商業高層聯排別墅公建商業高層公建方案二方案三對比結果布局結構：點板結合住宅：以點式和板式住宅組合，排列式布置于用地，組合更為靈活，變化多樣，空間形態開放、外向。商業：周邊布置，布置在用地北側和東側，與其他社區的商業共同形成商業街，集中解決區域內的商業和服務。產品結構：高層+洋房+商業布局結構：圍合布局住宅：高層沿用地四周布置，28、排屋布于高層中心，形成被高層圍合的中心庭院，空間變化稍為單一，形態內向。商業：周邊布置，布置在用地北側和東側，與其他社區的商業共同形成商業街，集中解決區域內的商業和服務。產品結構：高層+排屋+商業布局結構：圍合布局住宅：高層沿用地四周布置，中心形成大尺度中央庭院，空間變化單一，形態內向。商業：周邊布置，布置在用地北側和東側，與其他社區的商業共同形成商業街，集中解決區域內的商業和服務。產品結構:高層+排屋+商業方案一住宅布局滿足內外需要，對外可與周邊社區產生良好互動，形成開放的城市形態，對內產生富于變化的空間，活躍而雅致。方案一商業布于周邊，更符合城市利益，外向的商業布局使業主和周邊居民可便利的29、享受商業和服務設施。方案一可提供客戶更多適合不同需求的居住產品，也使產品的結構更豐富，為購買者提供多樣的選擇性。&豎向形態方案一高中低結合高低結合高低結合方案二方案三對比結果豎向形態：高層、中高層與 7F 洋房結合 豎向形態豐富，使城市天際線更活躍。豎向形態：32F 高層與排屋結合 建筑尺度差異偏大、天際線略平。豎向形態：32F 高層與 2F 商業結合 建筑尺度差異偏大、天際線略平。結論：方案一在布局、產品、形態等多方面更具優勢，既是對社區內部良好的居住商業氛圍的塑造，也兼顧到周邊區域與城市整體，既符合我們所提出的規劃愿景，也符合城市、政府、開發商、市民的各自利益，所以我們以方案一為方向進行深30、化設計。高中低結合的豎向形態對城市和社區均產生利好，使內部空間變化而靈動，外部天際線也聲動和富于韻律。組團內庭院組團內庭院組團內庭院組團內庭院33層住宅33層住宅33層住宅用地紅線用地紅線用地紅線用地紅線多層建筑退線多層建筑退線多層建筑退線多層建筑退線高層建筑退線高層建筑退線高層建筑退線高層建筑退線31層住宅31層住宅31層住宅33層住宅33層住宅33層住宅用地紅線用地紅線用地紅線用地紅線多層建筑退線多層建筑退線多層建筑退線多層建筑退線高層建筑退線高層建筑退線高層建筑退線高層建筑退線&選定方案總平面圖戶型分布圖首層物業類型圖交通分析圖消防分析圖地庫范圍圖日照分析圖圖例：地下車庫平面圖地下車庫平面圖建筑方案設計ARCHITECTURAL DESIGND高層戶型平面圖高層戶型平面圖高層戶型平面圖高層戶型平面圖高層戶型平面圖高層戶型平面圖高層戶型平面圖32F 高層透視圖32F 高層透視圖32F 高層透視圖32F 高層透視圖32F 高層透視圖18F 高層透視圖洋房戶型平面圖洋房戶型平面圖洋房戶型平面圖洋房戶型平面圖洋房透視圖洋房透視圖洋房透視圖洋房透視圖洋房透視圖洋房透視圖幼兒園平面圖幼兒園平面圖幼兒園平面圖圖例：冬至日：9：00-15：00幼兒園日照分析圖幼兒園透視圖幼兒園透視圖幼兒園透視圖幼兒園透視圖幼兒園透視圖商業平面圖商業透視圖商業透視圖