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1、深圳蓮塘H228-0002、H228-0024地塊舊改規劃Shenzhen LT H228-0002,H228-0024 land redevelopment plan Content目錄PART 1 背景篇Analysis BackgroundAnalysis Background規劃背景規劃背景Development background地理區位地理區位Location交通區位交通區位Transportation用地現狀分析用地現狀分析current situation周邊配套周邊配套The surrounding circumstancesPART 2 構思篇Conceive Conce2、ive 目標與定位目標與定位Targeting功能構成功能構成Functional structure開發強度開發強度Development intensity平面布局研究平面布局研究Plane layout設計理念設計理念Idea conceptPART 3 設計篇Planning design Planning design 效果圖效果圖Renderings總平面圖總平面圖Planning Ideas規劃分析圖規劃分析圖Planning Analysis設計意向圖計意向圖Design intention facade沿街立面圖沿街立面圖The street elevation指標分析指標分3、析Index analysis停車位計算停車位計算Parking spacePART 1 背景篇Analysis BackgroundAnalysis Background規劃背景規劃背景Development background地理區位地理區位Location交通區位交通區位Transportation用地現狀分析用地現狀分析current situation周邊配套周邊配套The surrounding circumstances規劃背景Background深圳質量：深圳質量：2011年，為積極轉變城市發展模式，提升城市發展質量，加快現代化國際化先進城市建設，中共深圳市委、深圳市人民政府4、關于提升城市發展質量的決定發布，在提升城市發展水準方面，節約集約利用土地，提高土地利用強度作為一項重要措施。“6+1文件”：“6+1文件”：2013年，深圳市1號文件深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉移升級的意見(“1+6”文件)的頒布，為推進產業轉型升級，空間資源優化配置，為深圳市土地資源緊約束下的城市發展提供明確的方向。軌道8號線的建設：軌道8號線的建設：規劃軌道8號線蓮塘東站距離項目基地最近直線距離約100米，8號線將與5號線和1號線實現換乘，未來八號線的建成將對本項目產生極大的推動作用。項目組收集了大量與本次項目相關的規劃和資料，并進行深入研究。深地合字（91）019號深圳市5、土地使用權出讓合同書第三補充協議書深圳羅湖06-01號片區(蓮塘地區)法定圖則（2010）深圳市城市總體規劃（2010-2020）深圳軌道交通近期建設規劃（2011-2016）深圳市羅湖區分區規劃（1998-2010）深圳經濟特區公共空間系統規劃深圳市城市規劃標準與準則（2013年1月報批稿）深圳市城市更新辦法（深圳市人民政府令第211號）深圳市城市更新辦法實施細則（深府2012第1號）深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規定（深規土2010843號）上述資料是本次概念規劃的重要參考依據。上述資料是本次概念規劃的重要參考依據。項目位于深圳市羅湖區蓮塘片區，距離深圳市中心11公里，具有良好的6、生態環境。規劃基地在國威路和畔山支路（翠合路）交匯處東南角，地塊面積約9509.3，距離規劃的8號地鐵線僅100米，交通便利。區位地理區位Location analysisLocation analysis香園圍仙林植物園小梧桐山國威路蓮塘東站（軌道8號線）畔山路畔山支路國威路蓮塘東站（軌道8號線）畔山路畔山支路羅沙路羅沙路R=200米R=200米蓮塘總站（公交車站）粵港路100米蓮塘總站（公交車站）粵港路100米仙湖路仙湖路聚寶路聚寶路深圳寶安國際機場前海中心福田羅湖中心雙龍深圳北站平湖布吉至前海約45分鐘至前海約45分鐘至福田中心區約40分鐘至福田中心區約40分鐘基地處于蓮塘區塊，距離羅湖7、區商貿中心5.5公里，至深圳火車站約15分鐘車程，至東湖汽車站僅9分鐘車程，距深圳汽車站16分鐘車程。基地市域區位分析基地市域區位分析基地位于蓮塘商業中心塊，距離深圳市中心20分鐘車程，5公里左右與商貿中心、地王商圈和東門商圈緊密相連，緊靠東湖公園、仙湖植物園等大型自然生態園林，擁有完善的配套條件。在快速的城市化背景下，深圳面臨城市用地的快速擴張，本項目基地的良好區位，使項目發展面臨機遇，為項目帶來發展契機。在快速的城市化背景下，深圳面臨城市用地的快速擴張，本項目基地的良好區位，使項目發展面臨機遇，為項目帶來發展契機。SITESITE蓮塘西站蓮塘西站高新科技園石巖至布吉約20分鐘至布吉約20分8、鐘蓮塘東站蓮塘東站東海道站至羅湖中心約20分鐘至羅湖中心約20分鐘至大小梅沙約30分鐘至大小梅沙約30分鐘國貿站國貿站深圳大學城區位交通區位Location analysisLocation analysis周邊現狀：周邊現狀：項目基地周邊多為大型生活小區，社區居住環境優越：東東側緊臨合正錦園北區；南南側為合正錦園南區；西南西南為畔山花園；西西側緊鄰畔山支路，與大型別墅區華景園隔路相望；北北側臨國威路，隔路為蓮塘仙湖社區公園以及雍翠豪園、仙桐御景。畔山支路畔山支路國 威 路國 威 路合正錦園畔山花園仙桐御景華景園雍翠豪園梧桐山3主干道次干道支路宗地外部地塊1234563245116用地現狀分析9、Base StatusBase Status長條形建筑(圖左)住宅工業用地內的住宅擋土墻用地現狀分析Base StatusBase Status用地性質二類居住用地工業用地紅線建筑性質其它住宅紅線建筑層高134層7層8層紅線用地界線邊角地邊角地773.6H228-0002H228-00026335.8 H228-0024H228-00243173.5綠地：綠地：蓮塘的綠地系統較為豐富，東西南北四個方向都是山體，東部有配置完善的大面積的梧桐體育公園，中間亦有多處塊狀綠地；生活設施：生活設施：醫療設施：羅湖區蓮塘醫院、蓮塘社康中心、內外科診所等。生活配套：美滋滋百貨超市、歲寶百貨、華潤萬家、6點超10、市等。休閑設施：仙湖社區公園、仙桐體育公園、仙湖公園等。金融設施：郵政儲蓄銀行、中國銀行、建設銀行、興業銀行、農業銀行等。周邊生活設施相對齊全。但500m步行距離（10分鐘生活圈）內缺少社區級商業中心。周邊生活設施相對齊全。但500m步行距離（10分鐘生活圈）內缺少社區級商業中心。教育設施：教育設施：300米范圍內：合正中英文幼兒園、卓能幼兒園。一公里范圍內：新世紀幼兒園、羅湖外語學校初中部、蓮塘小學、蓮南小學、蓮城學校等。周邊教育資源充足。周邊教育資源充足。用地現狀分析周邊配套Base StatusBase Status幼兒園（300米內）規劃中現狀地鐵8號線（規劃）項目基地規劃小學羅湖外語11、學校初中部蓮城學校鵬興實驗學校羅湖外語學校規劃九年制一貫學校規劃小學規劃初中深圳市蓮南小學蓮塘小學1公里生活圈500米生活圈地鐵8號線畔山路鵬興路羅沙路羅沙路國威路項目基地梧桐體育公園畔山路羅沙路羅沙路地鐵8號線鵬興路國威路綠地地鐵8號線（規劃）項目基地規劃綜合醫院蓮塘西站蓮塘東站地鐵8號線畔山路鵬興路羅沙路羅沙路國威路蓮塘醫院500米生活圈規劃中現狀規劃地鐵站地鐵8號線（規劃）新亞洲購物廣場和順園鵬興店佳旺角購物城民潤超市佳宜連鎖超市綠地分布教育設施分布生活設施分布1公里生活圈300米生活圈PART 2 構思篇Conceive Conceive 目標與定位目標與定位Targeting功能構成12、功能構成Functional structure開發強度開發強度Development intensity平面布局研究平面布局研究Plane layout設計理念設計理念Idea concept目標與定位TargetingTargeting時尚現代活力多元生態低碳有機融合時尚現代活力多元生態低碳有機融合=高端宜居社區時尚購物中心.高端宜居社區時尚購物中心.提升周邊居住價值激活區域商業潛能帶動片區經濟發展提升周邊居住價值激活區域商業潛能帶動片區經濟發展現代新一代建筑技術和材料的創新應用活力全天候運作的休閑娛樂示范區生態和自然和諧共生的綠色居住典范ModernizationA new genera13、tion of innovative applications of technology and materials used in constructionEnergyRound-the-clock operation of demonstration area of leisure and entertainmentEcologyGreen living model and the natural harmonious coexistenceDisplay the corporate image of the classic展示企業形象的精典之作展示企業形象的精典之作Crowds gat14、her to attract high-end consumption吸引高端消費人群集聚吸引高端消費人群集聚Create livable living space創建宜居的生活空間創建宜居的生活空間功能構成Functional formFunctional form提供公共空間，樹立項目形象，帶動項目發展。商業配套Service環境舒適、配套齊全；高端住宅居住Apartment開發強度Development IntensityDevelopment Intensity在在政策導向和市場可行雙重標尺下，如何確定適宜的開發強度，挖掘地塊的經濟價值和社會價值，是本次更新規劃需要解決的重要問題。?基15、于政策因素的容量計算基于政策因素的容量計算總建筑面積=基準建筑面積+獎勵補償面積總建筑面積=基準建筑面積+獎勵補償面積新深標在“密度分區與容積率”一章中對居住用地地塊容積率控制作了規定，地塊容積率上限是在密度分區確定的基準容積率的基礎上，根據微觀區位影響條件進行修正，如下表所示：?基于以上規定本項目容積率上限=FAR基準*（1+A1）*（1+A3）=2.8*（1-0.05）*(1+0.4)=3.724本項目容積率上限=FAR基準*（1+A1）*（1+A3）=2.8*（1-0.05）*(1+0.4)=3.724屬于密度三區FAR基準容積率是2.8用地規模0.7-1.0公頃A1取-0.05三邊臨市16、政路A2取+0.20距地鐵站點約100mA3取+0.40?市場可行性研究市場可行性研究1、浩特工業區城市更新單元：容積率 7.0 2、新世界四季御園：容積率 9.3?基于拆建比的容量計算基于拆建比的容量計算總建筑面積=拆除建筑面積*拆建比總建筑面積=拆除建筑面積*拆建比結合既有的更新單元的規劃與審批經驗，拆建比一般為2.3-2.5，2.3-2.5，本次規劃中，拆除建筑面積為15614.44平方米，拆建比取 2.5 時:?拆建比取2.5時總建筑面積為15614.44*2.5=39036.1平方米。容積率為4.1 總建筑面積為15614.44*2.5=39036.1平方米。容積率為4.1 政策因素17、市場可行更新單元適宜的開發強度案例研究+設施支撐校核開發主體意愿建設背景+?新深標規定在城市重點發展和城市更新等地區，為實現公共利益，在滿足公共服務設施和交通市政設施等前提下，在本標準與準則要求的基礎上，容積率可適當提高。（深標4.2.14）?基于項目位置和未來交通規劃，結合深圳市城市更新案例項目容積率取6.0項目容積率取6.0平面布局研究PlanningPlanning場地分析場地分析Site AnalysisSite Analysis?項目基地三面臨路三面臨路，東面有一堵擋土墻擋土墻，場地高差約8米；?周邊樓盤不高，東面合正錦園層高16F，南面擁有梧桐山梧桐山景，西面緊鄰華景園別墅區，視野18、開闊視野開闊，北面正對仙湖社區公園，可看城市道路景觀城市道路景觀；?規劃地鐵地鐵站點“蓮塘東站”位于國威路，距離項目基地僅約80米。土地價值分析土地價值分析Land Value AnalysisLand Value Analysis通過地塊因子分析可得：靠近支路的地塊住宅價值最高，臨東邊小區商業價值最低。沿次干道商業價值最高。交通可達性交通可達性最差最好噪音干擾噪音干擾最小最大景觀因素景觀因素最好較差商業價值商業價值最高較低居住價值居住價值最高較低規劃地鐵站點規劃地鐵站點平面布局研究PlanningPlanning布局模式一布局模式一Mode 1Mode 1點式分散布局點式分散布局缺點：缺點：19、常規布局沒有特色；戶型單一；城市道路噪音可以貫穿小區，噪音較大；私密性差。平面布局研究PlanningPlanning布局模式二布局模式二Mode 2Mode 2板式圍合布局板式圍合布局優點：優點：圍合空間，私密性好；可以設計多種戶型，滿足不同群體需求；可以打造豐富沿街界面，城市展示性好；可以打造內部景觀核心，私家花園；南向無遮擋，最大化利用梧桐山景；有效降低城市道路噪音。缺點：缺點：部分戶型東西向；容易出現對視現象。平面布局研究PlanningPlanning布局模式三布局模式三Mode 3Mode 3融合融合南北朝向，每一戶都可以獲得優越景觀資源；圍合空間，私密性好；實現建筑的統一和個性。20、南北朝向，每一戶都可以獲得優越景觀資源；圍合空間，私密性好；實現建筑的統一和個性。設計理念Design conceptDesign concept設計理念Design conceptDesign concept山連綿起伏自然生長自然生長的建筑自然生長的建筑Natural growth of architecturemountainRollingself-sow現代建筑的藝術魅力材料：鉆石、珍珠母、玫瑰金工藝：裝嵌、組合、手工精雕細琢設計：理念高檔時尚、功能貼合材料：玻璃、鋁板、石材工藝：機械切割、手工打造設計：融入山體的珍寶珠寶奢侈品的價值分析vs設計理念Design conceptDesig21、n concept工藝品式的鑲嵌，高品質奢侈品的享受工藝品式的鑲嵌，高品質奢侈品的享受Crafts style mosaic,and enjoy high-quality luxury goodsPART 3 設計篇Planning design Planning design 效果圖效果圖Renderings總平面圖總平面圖Planning Ideas規劃分析圖規劃分析圖Planning Analysis設計意向圖計意向圖Design intention facade沿街立面圖沿街立面圖The street elevation指標分析指標分析Index analysis停車位計算停車位計算P22、arking space鳥瞰圖RenderingsRenderings透視圖RenderingsRenderings透視圖RenderingsRenderings總平面圖PlanPlan宗地紅線+邊角地宗地紅線+邊角地規劃總用地面積()10282.9其中宗地面積()9509.3其中H228-0002地塊6335.8H228-0024地塊3173.5邊角地()773.6貢獻用地面積()0拆遷建筑量()15614.44容積率6.0 計容總面積計容總面積()61697.461697.4其中住宅住宅()42788.1842788.18其中商品房()17748.16 17748.16 保障房()474123、.25 4741.25 還遷房()（1：1.3）20298.77 20298.77 商業商業()18509.2218509.22公共配套設施公共配套設施()400其中社區警務室100社區服務站300戶數（按100/戶算）428 拆建比3.95 銷售收入（億）（不含保障房）銷售收入（億）（不含保障房）19.09 19.09 地下車庫出入口屋頂花園入口人行主入口人行出入口車行出入口道路人行流線蓮塘東地鐵站交通分析圖TrafficTraffic?與地鐵站點無縫對接與地鐵站點無縫對接；打造“地鐵物業”概念；?人車分流人車分流，私家車以及后勤車輛經過晴柔路直接進入地下車庫，后勤路線設置于地下車庫內，不對24、地面人流造成影響；小區內營造休閑步行道休閑步行道；?小區步行道設計滿足車行要求，作為隱性消防車道隱性消防車道；景觀分析圖landscapelandscape城市景觀滲透面景觀視線通廊景觀視線通廊梧桐山景觀滲透面景觀核心景觀核心?打開視線通廊視線通廊；?在小區內部打造景觀核心景觀核心，營造私家花園；?建造游泳池游泳池，以及在商業廣場上建造人工水景人工水景；?南面可看一線梧桐山景梧桐山景，北面可看城市景觀城市景觀。產品分布圖Product DistributionProduct Distribution住宅公寓商業圖例沿街立面圖The street elevationThe street elev25、ation沿街立面圖The street elevationThe street elevation沿街立面圖The street elevationThe street elevation沿街立面圖The street elevationThe street elevation建筑意象圖Figure intention facadeFigure intention facade建筑意象圖Figure intention facadeFigure intention facade室內意象圖Indoor intention figureIndoor intention figure景觀意象圖La26、ndscape intentionLandscape intention指標分析Index analysisIndex analysis宗地紅線宗地紅線+邊角地宗地紅線+邊角地宗地紅線+邊角地-3000規劃總用地面積()9509.310282.97282.9其中宗地面積()9509.39509.39509.3其中H228-0002地塊（工業倉儲）6335.86335.86335.8H228-0024地塊（居住）3173.53173.53173.5邊角地()0773.6773.6貢獻用地面積()00-3000拆遷建筑量()15614.4415614.4415614.44容積率()6.0 6.0 27、6.0 計容總面積計容總面積()57055.861697.443697.457055.861697.443697.4其中住宅住宅()39539.0642788.1830188.1839539.0642788.1830188.18其中商品房()14759.97 17748.16 6161.23 14759.97 17748.16 6161.23 保障房()4480.32 4741.25 3728.17 4480.32 4741.25 3728.17 還遷房()（1：1.3）20298.77 20298.77 20298.77 商業20298.77 20298.77 20298.77 商業()1728、116.7418509.2213109.22公共配套設施17116.7418509.2213109.22公共配套設施()400400400其中社區警務室100100100社區服務站300300300戶數（按100/戶算）395 428 302 拆建比3.65 3.95 2.80 銷售收入（億）（不含保障房）16.91 19.09 10.64 銷售收入（億）（不含保障房）16.91 19.09 10.64 停車位計算Parking spaceParking space根據深圳市城市規劃標準與準則，1）按容積率=6，商業占30%算。總建筑面積61697.4，住宅=42788.18，商業=18509.22。按100/戶，粗略按一戶一車位計算。則本項目停車位指標最大值為：428*1.0*0.85+2000/100*2.0+16509.22/100*0.6503；最小值為：428*1.0*0.85+2000/100*2.0+16509.22/100*0.4470停車位指標地下車庫面積按40平米/位計算，則地下車庫總面積最大值為：503*402012020120；最小值為：470*401760017600本項目設置2層地下車庫能滿足要求。本項目設置2層地下車庫能滿足要求。本項目設置本項目設置2層2層地下車庫能滿足要求。地下車庫能滿足要求。