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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 1 改變格局的力量改變格局的力量 德州紅星美凱龍項(xiàng)目前期策劃 謹(jǐn)謹(jǐn) 呈：呈： Presented ToPresented To 德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20132013年年1 1月月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 2 世聯(lián)世聯(lián) 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 按照世聯(lián)規(guī)劃評判標(biāo)準(zhǔn)，客觀評按照世聯(lián)規(guī)劃評判標(biāo)準(zhǔn)，客觀評 價(jià)現(xiàn)有規(guī)劃。價(jià)現(xiàn)有規(guī)劃。 物業(yè)組合對盈利模式的表達(dá) 遵循不同物業(yè)的市場運(yùn)營規(guī)律 項(xiàng)目分期開發(fā)和啟動的合理性 地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價(jià)值最大化 開發(fā)開發(fā) 價(jià)值價(jià)值 層面層面 規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性 設(shè)計(jì)理念的獨(dú)創(chuàng)性和審美性 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 價(jià)值價(jià)值 層面2、層面 對物業(yè)價(jià)值的提升 城市城市 價(jià)值價(jià)值 層面層面 對區(qū)域價(jià)值和城市功能表達(dá)的準(zhǔn)確性 城市角色的標(biāo)志性和活躍度 規(guī)劃是否體現(xiàn)城市價(jià)值？ 物業(yè)是否具有盈利能力？ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)是否合理？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 3 以世聯(lián)思考路徑，深入思考項(xiàng)目的以世聯(lián)思考路徑，深入思考項(xiàng)目的 前期問題。前期問題。 世聯(lián)世聯(lián) 路徑路徑 現(xiàn)階段急需解決第一二層級的問題。 本次報(bào)告的目的在于，深刻理解目標(biāo)， 對本項(xiàng)目開發(fā)所面臨的困局進(jìn)行解析， 對未來區(qū)域發(fā)展愿景進(jìn)行展望，提煉項(xiàng) 目發(fā)展的核心問題，給出項(xiàng)目的定位及 發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目的盈利模式。 目標(biāo)梳理 項(xiàng)目本體及屬性界定 項(xiàng)目面臨的開發(fā)困局 核心問題梳理 新城發(fā)展模3、式借鑒 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)發(fā)展方向建議 開發(fā)分期建議 啟動區(qū)建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 6 重要現(xiàn)實(shí)目標(biāo)：重要現(xiàn)實(shí)目標(biāo)： 求穩(wěn)：求穩(wěn)：【啟動層面啟動層面】降低開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，保持項(xiàng)目的滾動開發(fā)降低開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，保持項(xiàng)目的滾動開發(fā) 求快：求快：【銷售層面銷售層面】縮短項(xiàng)目的開發(fā)、銷售周期縮短項(xiàng)目的開發(fā)、銷售周期 求利：求利：【開發(fā)層面開發(fā)層面】保證開發(fā)中充足現(xiàn)金流，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期增值保證開發(fā)中充足現(xiàn)金流，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期增值 重要長遠(yuǎn)目標(biāo)：重要長遠(yuǎn)目標(biāo)： 項(xiàng)目“求名”：項(xiàng)目“求名”：【形象層面形象層面】德州的突破項(xiàng)目，帶動城市價(jià)值的提升德州的突破項(xiàng)目，帶動城市價(jià)值的提升 發(fā)展商“求名”：發(fā)展商“求名”：【品牌層面品牌層面】實(shí)現(xiàn)開發(fā)商品牌價(jià)值提升，快速踏入一線房地產(chǎn)開實(shí)現(xiàn)開發(fā)商品牌價(jià)值提升，快速踏入一線房地產(chǎn)開 發(fā)商行列發(fā)商行列 解決項(xiàng)目定位解決項(xiàng)目定位 確定盈利模式確定盈利模式 目標(biāo)梳理