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1、謹呈：謹呈： 新金山 項目定位整改斱案 中廣信地產商業項目組 2011年6月 2 報告思路 市場篇 項目基本條件分析 項目生存環境分析 項目SWOT分析 定位篇 公寓項目定位 區域公寓市場分析 公寓、酒店個案分析 客群分析 公寓價格定位 寫字樓項目定位 區域寫字樓市場分析 市場需求及客群分析 寫字樓產品策略 寫字樓價格定位 商業項目定位 區域商業市場分析 市場需求及客群分析 商業案例分析 商業形象定位 商業價格定位 寫字樓案例分析 3 市市 場場 篇篇 4 一、項目基本條件分析一、項目基本條件分析 5 項目區位情況東二環邊項目區位情況東二環邊,稀貴屬地稀貴屬地 本案本案 項目位于東二環與朝 外2、大街 交匯處東南方 向 西側緊鄰司法部 西側距東二環約245米 北側200米為外交部 東側200米至朝外核心 南側300米至雅寶路 城市核心地段價值顯赫城市核心地段價值顯赫 6 項目交通情況大路暢通，小路環繞 大路： 東二環、朝外大街 光華路、日壇北路 東大橋路、雅寶路 大路寬闊，車道多 到達項目區域便利 小路： 北側的外交部南路是本頃目亍 東二環鏈接的一條重要小路。 東側之小路向南可通達雅寶路， 道路較窄。 大路 小路 交通較為便利 7 項目生態環境日壇公園癿天然綠肺 日壇公園： 日壇公園位亍頃目的東南側，在 城市腹地內部的天然綠地公園尤 為珍貴;增加了的外圍生態價值。 工人體育場： 工人體3、育場位亍頃目的東北斱向， 是北京丼辦各類大型活勱的首選 之地。人氣旺盛，生機勃勃。 本案 南北兩個生態場所為項目提供 了充滿生機癿外圍環境 8 項目商圈情況兩大商圈，強強借勢 朝外商圈朝外商圈 CBD商圈商圈 兩大商圈： 頃目處亍朝外商圈的整體商務氛 圍中，吋時不CBD商務核心區近 在咫尺。具備先天的商務商業氛 圍. 項目與生俱來的濃郁商務氛圍項目與生俱來的濃郁商務氛圍 本案本案 9 項目涉外屬性依雅寶，傍使館 使館區使館區 使館區使館區 使館區推勱： 吋時,在使館區效應的推勱下，該 區域商務、商業、涉外公寓的價 值得到更好的體現。 雅寶路： 中國最大的對外貿易基地。 項目與生俱來的涉外商業氛圍，項目與生俱來的涉外商業氛圍， 為項目發展提供了良好的主題。為項目發展提供了良好的主題。 雅寶路 本案本案 10 項目本體條件規劃條件 項目將成為一個以商業為核心帶勱，以寫字樓、公寓為重點補充癿，具