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1、深圳灣科技深圳灣科技生態城生態城b b-TECTEC概念性規劃方案概念性規劃方案2011.08.26？1、定位和挑戰？深圳灣？沙河/高爾夫體育/文化中心深圳大學/虛擬學院高新南區住宅區高新中區/大沖村1.政府對最后一宗大塊土地的期望新：(生物/新能源/互聯網/新材料/文創)好：深圳質量，國際一流綠：國家級低碳生態示范園統：統一規劃管理、分批建設快：18個月內交付20萬m2，4年建成2.產業期望：宜：創業宜科研宜人，容納高科技上市公司總部和研發，孵化創新型中小企業合：為高新區提供全方位綜合配套服務3.開發機構期望：效：充分的經濟效益解決投資資金缺口高：容積率高以產生空間與經濟效益？1.政府對最后2、一宗大塊土地的期望新：(生物/新能源/互聯網/新材料/文創)好：深圳質量，國際一流綠：國家級低碳生態示范園統：統一規劃管理、分批建設快：首期交付20萬m2，4年建成2.產業期望：宜：創業宜科研宜人，容納高科技上市公司總部和研發，孵化創新型中小企業合：為高新區提供全方位綜合配套服務3.開發機構期望：效：充分的經濟效益解決投資資金缺口高：容積率高以產生空間與經濟效益City城Ecology生態Technology科技international國際定位定位DefineDefine項目開發要求：容積率：6.0用地面積：20.3萬m2總建筑面積：121.8萬m2覆蓋率：50%建筑高度：250m停車位：63、121輛高密度的挑戰6層24米，覆蓋率:100%12層48米，覆蓋率:50%8層32米，覆蓋率:83%25層100米，覆蓋率:25%毛容積率2.5，覆蓋率:25%毛容積率5，覆蓋率:30%？建筑功能（地上部分）面積(m2)比例產業用房（85.3萬）高科技上市公司總部基地（可售）34.1萬28%70%高科技產業用房（可租）34.1萬28%戰略性新興產業用房（無償提供政府）17.1萬14%綜合服務用房12.2萬10%30%商業配套用房6.1萬5%酒店6.1萬5%人才公寓11.6萬9.5%其他0.5萬0.5%總計121.8萬100%企業需求企業需求通過深圳大學2009年深圳市中小企業成長特點和扶持政4、策研究調研發現，中小企業在發展的需求，按強烈程度排名：1.金融服務環境的支持2.市場推廣的需求3.法律顧問、企業培訓、管理咨詢、人才中介等管理需求4.專利申請、技術咨詢等技術創新需求5.降低營商成本的需求，包括辦公場所租金水平、人工成本水平、水電交通路橋費用等6.場地需求，產業用房空間不足因此，除場地等硬件需求，給予中小企業資金、市場、研發、管理上的綜合扶持尤為重要。政府對中小企業的需求：政府對中小企業的需求：成長、成長、創新、生根！合多樣功能混合的挑戰？戰略性新興產業研發基地（經濟+適用+開放+扶持）場地需求：5005000m2/家高科技上市企業總部（舒適+健康+半私密）場地需求：12萬m25、/家配套服務平臺商務休閑、餐飲娛樂、人才公寓、社區服務、停車交通綜合服務平臺公共信息平臺、金融服務平臺、法律咨詢平臺統籌安排綜合配套服務的挑戰深圳科技園美國硅谷中關村香港數碼港中新天津生態城第三代:工作、生活、休閑一體，街區化新加坡緯壹科技城產業園歷史 80s第二代:統一規劃園區化、智能化、信息化 90s第一代:零散自發形成的廠房模式 70s10s00s？新的挑戰作為國家級低碳生態示范園區，項目綠色建筑全覆蓋，在節能和可再生能源利用、節水和水資源利用，節材和材料資源利用，室內外生態環境營造和資源運營管理等方面集成和應用創新。點綠成金，創造效益。？綠色深圳與深圳效益的挑戰降低營商成本。通過在建筑6、的全壽命周期內，最大限度地節約資源(節能、節地、節水、節材)，提供適用于中小企業的高效空間。通過國際研討/咨詢和研究最終確定城市設計概念方案和設計指引條件通過劃分標段/策劃競賽方式和規則，為項目找到最合適的建筑/景觀設計土地摘牌確定規劃方案策劃設計競賽7.159.158.18規劃方案招標匯報 建筑設計招標規劃建筑同步招標適應規劃的調整匯報？快=科學創新的設計方法+建設方法，不以犧牲質量的深圳速度好=兼顧深圳速度的深圳質量摘牌前通過公開的工作坊進行總體規劃，不但多方面地吸收了意見，和常規方法相比大量地節約了時間。在實際設計中也會運用BIM系統來保證質量和速度。分期竣工一期20萬m2二期70萬m27、三期30萬m2基線控制（政府主導）產業聚集的產業聚集的方向方向園區物業出園區物業出讓價格讓價格租金水平租金水平標準標準入園企業入園企業標準標準調控空間調控空間利益上線（企業運作）投融資投融資運營管理運營管理開發建設開發建設產業發展需求投融資目標需求共生、共贏？統=投融資、開發建設、運營管理三位一體，效=統一規劃、開發、運營創造政治、社會、環境效益進出難。園區上下班高峰時間道路十分擁擠停車難。園區內停車位緊缺，沿路停車現象普遍吃飯難，總量缺口大功能單一，工業用地為主缺街道。缺少沿街靈活使用的店鋪空間缺共享公共空間。深圳高新區發展為國內最成功最有效益的高新區之一，但依然存在問題：宜行/食/逛/停的8、挑戰？宜人空間尺度與人文環境營造的挑戰？2、對策和方案？07.1507.15第一次項目工作會議項目主要時間節點07.2007.20第一次項目工作坊，提出前期對項目的定位07.2307.23第二次項目工作坊，提出三代產業園的概念07.2907.29國際專家咨詢研討會，專家普遍肯定了工作方向。08.0308.03向投控匯報項目，肯定了方案設計思路08.1708.17向唐市長匯報項目，提出修改意見08.2308.23向唐市長匯報項目，提出修改意見08.2608.26向許市長匯報項目項目組共開會17次，甲方匯報會50人/次國際大師咨詢會50人/次定期工作坊15人/次共計400余人次。AECOM法國歐博9、建筑與城市規劃設計公司澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司HASSELL深圳華森建筑與工程設計顧問有限公司深圳市筑博工程設計有限公司過程討論模型高高 快快 好好 省省 綠綠 合合 宜宜 統統 方案總結方案總結優良 普通 較差高高 快快 好好 省省 綠綠 合合 宜宜 統統 參考案例參考案例總結總結參考案例參考案例高高快快好好省省綠綠合合宜宜統統深圳市填海六區城市設計控制波士頓海港廣場瑞士Novartis International AG非常建筑“4+1”總體城市設計華僑城loft片區“4+1”競賽Steven Holl方案優良 普通 較差戰略性新興產業研發基地（經濟+適用+開放+扶持）場地需求：510、005000m2/家高科技上市企業總部（舒適+健康+半私密）場地需求：12萬m2/家配套服務平臺商務休閑、餐飲娛樂、人才公寓、社區服務、停車交通綜合服務平臺公共信息平臺、金融服務平臺、法律咨詢平臺戰略性新興產業研發基地（經濟+適用+開放+扶持）場地需求：5005000m2/家金融服務和市場推廣平臺技術轉化和管理提升服務快速更新和發展高科技上市企業總部（舒適+健康+半私密）場地需求：12萬m2/家花園辦公環境企業展示和體驗人才居住和休閑配套服務平臺商務休閑、餐飲娛樂、社區服務、停車交通綜合服務平臺公共信息平臺、金融服務平臺、法律咨詢平臺、行政服務中心、人才交流中心、會議展示中心、創意集市、地下停11、車場空中花園配套服務人才公寓概念剖面概念剖面公寓公寓地下停車場地下停車場底層：商業底層：商業+服務服務多層：辦公多層：辦公總部辦公總部辦公屋頂綠化采光天井道路道路道路道路方案簡介方案簡介方案簡介方案簡介-100米：地下空間高效利用米：地下空間高效利用既分又連，盡量讓開原有場地內部的行道樹。在西側預留與地鐵二號線接駁區。二期、三期地下室設備用房盡量集中設置，提高整體效能，降低運行成本。-3層層1200輛停輛停車車-2F，1600輛停輛停車車-2F,2400輛輛停車停車-3F，1000輛停輛停車車110KV變變電站電站3-4層地下室層地下室2-3層地下室層地下室行道樹行道樹方案簡介方案簡介綜合服務12、010米：城市社區層（米：城市社區層（street）宜人小尺度宜人小尺度的商業配套及公共服務層。解決高新區的吃飯難并形成2424小時活力街區小時活力街區沿街商業創意街社區輕商業產業用房綠化街住區配套停車樓方案簡介方案簡介1016米：網絡花園層（米：網絡花園層（web garden）空中花園層（第二地面）供園區使用者自由交往、通行空間。導光管方案簡介方案簡介1640米：企業休閑層（米：企業休閑層（Cloud Way）屋頂花園層（第三地面）有屋頂綠化、步行走廊等休閑休閑活動空間活動空間。32米主力辦公層平面標準化設計多種立面可能性連通的屋頂花園方案簡介方案簡介40250米：塔樓部分米：塔樓部分可享13、受大沙河及對岸高爾夫球場的良好的景觀。塔樓的多種可能性分期竣工分期竣工首期20萬m2 首期20萬平方米 產業用房17萬平方米 商業及配套 3萬平方米 40米主力辦公層辦公平面以500-600為單元公共服務平臺+標準化+智能化分期竣工分期竣工首期20萬m2二期70萬m2體驗中心科研教育公共實驗室廣場平臺創意街區 二期70萬平方米 產業用房43萬平方米 人才公寓11.7萬平方米 商業用房3.3萬平方米 服務辦公12萬平方米 立體城市、混合規劃的展示園區分期竣工分期竣工首期20萬m2二期70萬m2三期30萬m2 三期30萬平方米 超高層建筑 產業用房24萬平方米 酒店用房6萬平方米 既擁有良好景觀，14、又避免沙河西路交通噪聲功能示意功能示意各類產業用房85萬m2人才公寓11.7萬m2商業用房6.1萬m2酒店用房6.1萬m2服務辦公12.2萬m2方案簡介方案簡介從綠化內街往東看方案簡介方案簡介從綠化內街往北看方案簡介方案簡介從10米平臺花園往西看方案簡介方案簡介沿沙河西路立面方案簡介方案簡介通風透光蓄水節點：風水穴站方案簡介方案簡介公共空間設計方案簡介方案簡介根據初步預測，項目早晚高峰生成交通量約4800 標準車/小時，對周邊道路造成較大影響。項目緊靠地鐵一號線高新園站和地鐵二號線科苑站，項目周邊分布有科技園公交總站、科苑南公交總站、南山中心區公交總站，公共交通發達。建議：1.本地塊內停車數量15、不宜多于7000輛；2.綠色出行率需達到80%以上；3.以地下商業步行道與科苑站相連；4.完善公共交通路線；5.加快推進規劃高新南十道東延（接沙河東路）前期工作；6.新建 2 條左轉地下匝道；7.優化項目地塊出入口布局，形成地下交通環線。引自深圳市綜合交通設計研究院研究報告交通分析PRT公交車利用綠色交通連接地鐵一號線、二號線并形成體育、娛樂、文化的綜合體體育、娛樂、文化的綜合體基地綠巴交通分析改造前：地面停車樓改造后：其他功能如保障房202020002010地鐵利便性的增加綠色交通技術的發展深圳市機動車保有量100萬臺250萬臺交通分析結合高層裙房和變電站用地布置部分地面停車樓生態表皮低消耗16、低排放高性能高舒適TEC綠色技術體系建筑本體園區系統建造運營室內環境舒適環境溫濕控制多彩環境采光照明健康環境污染控制寧靜環境噪聲控制便捷環境智能系統呼吸空間低耗結構高效設備滋潤園區水資源系統節能園區能源系統清涼園區物理環境高效園區混合規劃工業化建造 5維施工管理綠色化運營體驗式展示循環園區垃圾管理四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統園區“活力帶”：形成綠化平臺、休閑空間、水景濕地、能源、空調、給排水、電力的管線及中水、空調冷站等機房（地下）在園區集中在帶狀設置，形成園區的“活力帶”。節能園區：以17、智能微網為核心的能源系統構想一網：智能微網（示范）二蓄：蓄冰、蓄電（示范）；三新：BIPV，充電車（示范），太陽能光熱利用。系統總投資增量1.4億，實現每年運行費用節省約2千7百萬（17.7%），每年減少溫室氣體排放約8千7百噸。綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統都市農業建筑中水景觀補水地面沖洗綠化澆灑生活飲用水公建沖廁空調補水飲用盥洗雨水公寓沖廁1700m3/d(平均日)酒店沖廁4900m3/d(平均日)非傳統水源利用率：超過30%滋潤園區：水資源利用系統（雨水、中水、節水器具）總體效益：節水率40%雨水徑流量至少降低20%可減少30%的污水排放投資收益：總增量投資850萬（18、地下設備用房增加1500平方米）回收期約9年綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統方案建筑布局、建筑高度控制，園區內通風良好，建筑自然通風潛力大。深圳主導風向下場地11.5m高度風速云圖深圳主導風向建筑表面壓力分布圖（室內自然通風潛力）自然通風分析清涼園區：以聲、光、熱、風環境為因素的綠色室外人居環境綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統征收垃圾費，按要求分類者優惠餐廚垃圾經處理變為肥料，降低費用。施工單位先付押金，待所有建設過程垃圾處理完畢領回。完善管理辦法分類收集建立運輸處理能力標準化流程廣泛宣傳激勵政策城市廢棄物再生計劃（回用70%）循環園區：以完善管理為根本的固19、體廢棄物回收利用綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統建筑本體：建筑生態化表皮技術1.種植表皮+玻璃門窗2.工業化輕質墻體+玻璃門窗3.單元式智能箱體1.2.3.生態化的建筑表皮（隔熱、遮陽等）對建筑節能貢獻在2030%綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統感官介質舒適指標空氣傳聲振動光空氣空氣熱輻射噪聲級照度、眩光、亮度顯色指數視野甲醛、苯類、VOC、氡、氨、可吸入顆粒物、CO2、微生物溫度、濕度、風速、輻射溫度主要手段預測隔聲、減振自然采光、人工照明室內空間布局、窗景污染源控制、通風凈化、維護空調系統、圍護結構設計室內環境：以人的感受為核心的室內環境控制技術綠色技術20、創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統工業化建造精細化精細化設計設計工業化工業化建造建造高品質高品質性能性能全壽命全壽命綠色綠色建造運營：工業化建造10035.2510062.8510052.6510041.1110035.25020406080100水耗能耗人工垃圾污水不同施工方式每建筑平米資源消耗對比（百分比）傳統方式工業化方式綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統建造運營：五維施工管理134625建筑模型整合/設計審核/工程量計算設計審核/算量部門造價管理部門招投標設置/準備招投標工程量清單材料 設備采購采購部門合同管理部門項目版本控制/合同管理/協商 議價施工管理部門施21、工預算/施工組織管理/分包管理/項目動態控制/工程變更管理/進度報告/CADERP工程款審核/計量支付管理/結算管理財務部門綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統建造運營：綠色化運營（信息化管理平臺）TEC綠色技術體系研究數字科技園系統可以有效提升園區資源環境管理水平（一般可提升效率1030%），物業維護效率和園區業主服務水平。綠色技術創新：四大綠色技術板塊，十八大綠色技術系統2.園區綠色建筑全覆蓋其中三星級約22%；二星級約67%；其余均為一星級。1.國際級的生態產業園示范項目3.生態綠色技術研發、展示、交易、孵化平臺綠色技術創新節約用電節電6000萬度，總體節約30.3%節約用水節水75萬噸，節約30%垃圾減排建筑垃圾及生活垃圾回用70%補償減排混合規劃、綠色交通，綠色建筑、共減碳6.4萬噸，相當于種植了300萬顆成年喬木。綜合減排節約用電6000萬度，節水75萬噸相當于2.5個市民中心綜合綠化面積約10萬m2，固碳56.7噸/年從資源消耗和減排角度，相當于本項目的容積率有望降低3050%。綠色技術創新:效益估算深圳灣科技深圳灣科技生態城生態城 b b-TECTEC概念性規劃方案概念性規劃方案!