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1、豐潤(rùn)“中嘉大道”商業(yè)步行街項(xiàng)目招商資料營(yíng)銷中心20110718唐山豐潤(rùn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析唐山豐潤(rùn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析0101唐山唐山物華天寶人杰地靈物華天寶人杰地靈唐山，因市區(qū)的大城山（原名唐山）而得名。唐朝時(shí)，李世民兩次東征，均屯兵現(xiàn)在市區(qū)的大城山。山賜唐姓。唐山由此而得名。是一座沿海現(xiàn)代化大城市。唐山市地處環(huán)渤海灣中心地帶，南鄰渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰。是連接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和極其重要的走廊。唐山市是一個(gè)集港口、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、資源、人才、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)力優(yōu)勢(shì)于一身的，極具發(fā)展?jié)摿Α㈤_(kāi)放開(kāi)發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的城市。城市概況城市概況Page 02城市經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)城市經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)2、構(gòu)Page 032007-2009年豐潤(rùn)區(qū)年豐潤(rùn)區(qū)GDP（億元）（億元）266.67326.5351.80501001502002503003504002007年2008年2009年2009年唐山各區(qū)縣年唐山各區(qū)縣GDP（億元）對(duì)比（億元）對(duì)比535392380351.8289.5247.5232.9220217111.57061.551.590100200300400500600遷安市遵化市豐南區(qū)豐潤(rùn)區(qū)遷西縣灤南縣樂(lè)亭縣玉田縣灤縣古冶區(qū)路北區(qū)唐海縣路南區(qū)2009年唐山部分區(qū)縣年唐山部分區(qū)縣GDP增速增速(%)23.80%13%18%14.20%011.50%15%15%017.50%12%13、8%20.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%遷安市遵化市豐南區(qū)豐潤(rùn)區(qū)遷西縣灤南縣樂(lè)亭縣玉田縣灤縣古冶區(qū)路北區(qū)唐海縣路南區(qū)與唐山其他區(qū)縣相比，豐潤(rùn)經(jīng)濟(jì)比較靠前，2010年位居全市第四。得益于良好的產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2007年以來(lái)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)快速發(fā)展；未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，持續(xù)向好將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)Page 04豐潤(rùn)鋼材、水泥行業(yè)造就了數(shù)量可觀的小私營(yíng)業(yè)主和相關(guān)行業(yè)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，他們也是豐潤(rùn)城區(qū)收入水平較高的一個(gè)階層。但隨著唐山發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，豐潤(rùn)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也隨之變化，現(xiàn)代裝備制造業(yè)和物流業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展重點(diǎn)4、，未來(lái)也將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。依托動(dòng)車城，打造現(xiàn)代裝備制造業(yè)。動(dòng)車城占地123畝，目前已入駐項(xiàng)目52個(gè)，總投資119億，從業(yè)人員達(dá)3萬(wàn)。物流城位于城市西南側(cè)，占地23.8平方公里，預(yù)計(jì)投資50億，實(shí)現(xiàn)年吞吐量3000萬(wàn)噸，交易額1000億元。豐潤(rùn)區(qū)水泥產(chǎn)量達(dá)到1810萬(wàn)噸，依托冀東水泥、飛龍水泥，逐步走上以規(guī)模企業(yè)和現(xiàn)代技術(shù)為支撐的新型生態(tài)發(fā)展之路。豐潤(rùn)區(qū)大小鋼廠約1000家，型鋼產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的30%。由于本行業(yè)及房地產(chǎn)調(diào)控，約50%中小鋼廠倒閉。傳統(tǒng)行業(yè)，面臨調(diào)整傳統(tǒng)行業(yè)，面臨調(diào)整新興產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展鋼材鋼材水泥水泥裝備制造業(yè)裝備制造業(yè)現(xiàn)代物流現(xiàn)代物流城市人口城市人口外地5、人口有限，內(nèi)需占主導(dǎo)外地人口有限，內(nèi)需占主導(dǎo)Page 05 豐潤(rùn)區(qū)現(xiàn)有人口共92萬(wàn)，其中城市人口28萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口64萬(wàn)。豐潤(rùn)區(qū)人口發(fā)展特點(diǎn)：總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)緩慢：2004年至今總?cè)丝谠黾觾H僅3萬(wàn)，近三年每年增加約5000人。外來(lái)人口增速有限，本地人口是主要增長(zhǎng)源，這就意味著流動(dòng)人口少，內(nèi)需占主導(dǎo)是豐潤(rùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征。2004-2010年豐潤(rùn)人口總量變化2004-2010年豐潤(rùn)人口總量變化8987.49091.6928586878889909192932004年2007年2008年2009年2010年城市人口城市人口城市居民收入情況城市居民收入情況Page 062009年唐山各區(qū)縣人均年唐山各區(qū)6、縣人均GDP（元）（元）382390100002000030000400005000060000700008000090000遷安市遵化市豐南區(qū)豐潤(rùn)區(qū)遷西縣灤南縣樂(lè)亭縣玉田縣灤縣古冶區(qū)路北區(qū)唐海縣路南區(qū)豐潤(rùn)區(qū)由于人口基數(shù)（92萬(wàn)）較大，人均GDP排名較靠后，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)大部分城市。2006-2009年豐潤(rùn)城市居民年人均可支配收入（元）2006-2009年豐潤(rùn)城市居民年人均可支配收入（元）951211414142351770314%17.50%15.00%20%020004000600080001000012000140001600018000200002006年2007年2008年20097、年0%5%10%15%20%25%近四年來(lái)，豐潤(rùn)城市居民人均可支配收入保持高速增長(zhǎng)，2009年達(dá)17703元，增速與收入水平都遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。城市規(guī)劃城市規(guī)劃Page 07根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，豐潤(rùn)未來(lái)城市用地結(jié)構(gòu)為“兩軸兩帶五心九組團(tuán)”。城市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域南北軸線、東側(cè)、西南側(cè)。將有望再造城市中心目前，城市熱點(diǎn)區(qū)域是新城中心區(qū)，其中心地位短期內(nèi)難以撼動(dòng)，未來(lái)隨著動(dòng)車城建設(shè)，新區(qū)將繼續(xù)保持其在城市中的優(yōu)勢(shì)地位。區(qū)域概況區(qū)域概況Page 08項(xiàng)目位于唐山市豐潤(rùn)區(qū)中心地帶，傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)域，商業(yè)氛圍極好。城市居民在此區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣固定，豐潤(rùn)區(qū)居民大部分日常消費(fèi)集中在此區(qū)域。商業(yè)業(yè)態(tài)分布以百貨、超市、專8、業(yè)賣場(chǎng)、品牌服裝專賣店、服裝外貿(mào)店、生活配套及都市餐飲為主要構(gòu)成。對(duì)于本案而言，城市中心區(qū)的再造，將直接對(duì)于本案而言，城市中心區(qū)的再造，將直接縮短本案與城市核心的距離，弱化區(qū)域抗性縮短本案與城市核心的距離，弱化區(qū)域抗性。但但目前可直接借勢(shì)的資源有限，自我造勢(shì)是目前可直接借勢(shì)的資源有限，自我造勢(shì)是本案的關(guān)鍵。本案的關(guān)鍵。城市規(guī)劃城市規(guī)劃Page 07燕山路燕山路人民路人民路老城中心老城中心新城新城城南區(qū)城南區(qū)本本案案火車站火車站曹雪芹路曹雪芹路區(qū)域概況區(qū)域概況Page 09區(qū)位唐山市豐潤(rùn)區(qū)新城區(qū),豐潤(rùn)最核心商業(yè)中心北起幸福道，沿人民路南至曹雪芹東道，含蓋希望廣場(chǎng)，總長(zhǎng)約500米項(xiàng)目建筑面積約259、800平米項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位0202希望廣場(chǎng)鳥瞰圖希望廣場(chǎng)夜景鳥瞰圖地下一層商業(yè)街效果圖B區(qū)星光大道創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值的延續(xù)時(shí)尚、精品C區(qū)星光大道具備區(qū)域過(guò)渡功能打造個(gè)性潮流的商業(yè)氣氛時(shí)尚、精品A區(qū)：都會(huì)廣場(chǎng)B區(qū)：名品廊C區(qū)：硅谷世界D區(qū)：食尚元素E區(qū)：活力街區(qū)G區(qū)：格調(diào)生活F區(qū)：摩登地帶消費(fèi)檔次逐漸提升，與周邊物業(yè)及人群形成呼應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)客群逐漸趨于年輕化總體業(yè)態(tài)分區(qū)總體業(yè)態(tài)分區(qū)Page 14都會(huì)廣場(chǎng)，商業(yè)和生活中心。都會(huì)廣場(chǎng)，商業(yè)和生活中心。A區(qū)作為重中之重，是展現(xiàn)本項(xiàng)目品牌形象及檔次的最佳區(qū)域，可以預(yù)見(jiàn)，開(kāi)業(yè)后A區(qū)必將成為：最具生命力、競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)價(jià)值最大的區(qū)域；標(biāo)志性、昭示性、形象最好的10、所在；品牌入駐情況最佳的部分；具備自成體系（包括業(yè)態(tài)和設(shè)備配置）的完善功能目標(biāo)消費(fèi)者群體、消費(fèi)檔次相對(duì)較高、年齡跨度最大（年輕人、白領(lǐng)、家庭）的集會(huì)空間在經(jīng)營(yíng)中可以充分結(jié)合地面廣場(chǎng)和地下的商業(yè)的互動(dòng)的場(chǎng)所豐潤(rùn)的地標(biāo)性建筑區(qū)域關(guān)鍵詞：區(qū)域關(guān)鍵詞：時(shí)尚、現(xiàn)代、地標(biāo)時(shí)尚、現(xiàn)代、地標(biāo)A A區(qū)區(qū)都會(huì)廣場(chǎng)都會(huì)廣場(chǎng)Page 15適合發(fā)展業(yè)態(tài)適合發(fā)展業(yè)態(tài) 服飾旗艦店 特色主力店 化妝品零售 咖啡飲品輕食Page 16星光大道，展現(xiàn)品牌形象，創(chuàng)建商業(yè)價(jià)值的延續(xù)。星光大道，展現(xiàn)品牌形象，創(chuàng)建商業(yè)價(jià)值的延續(xù)。B B區(qū)區(qū)星光大道星光大道是整個(gè)項(xiàng)目中檔次定位和商業(yè)形象僅次于A段的區(qū)域；入駐品牌化商戶占據(jù)較大比重；打破傳11、統(tǒng)單一零售消費(fèi)概念，將休閑與購(gòu)物有機(jī)結(jié)合的區(qū)域，打造與眾不同的消費(fèi)感覺(jué)；目標(biāo)消費(fèi)群體以有一定消費(fèi)能力的年輕消費(fèi)者（白領(lǐng)女性）為主、消費(fèi)檔次相對(duì)較高區(qū)域；建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，人流動(dòng)線變化有秩，讓消費(fèi)者忘記疲勞，享受購(gòu)物；商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經(jīng)營(yíng)方式的劃分，主力鋪位建筑面積在100平方米左右。區(qū)域關(guān)鍵詞：時(shí)尚、精品Page 17適合發(fā)展業(yè)態(tài)適合發(fā)展業(yè)態(tài)特色主力店知名品牌連鎖商戶（服飾、皮具、珠寶配飾）特色主力店其他商戶化妝品零售店咖啡飲品 輕食Page 18CC區(qū)區(qū)硅谷世界硅谷世界由于C區(qū)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)的設(shè)置，如各類“好玩”的特色店和數(shù)碼IT、手機(jī)專賣店的入駐，吸引時(shí)尚年輕消12、費(fèi)者有目的的直接從地面導(dǎo)入。C段主力消費(fèi)群體的特征主要表現(xiàn)為追求時(shí)尚、潮流，渴望體驗(yàn)新奇、刺激的年輕消費(fèi)者。街的形狀，每隔40-50米進(jìn)行節(jié)點(diǎn)劃分，降低購(gòu)物疲勞影響；建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，人流動(dòng)線變化有秩，讓消費(fèi)者忘記疲勞，享受購(gòu)物；區(qū)域關(guān)鍵詞區(qū)域關(guān)鍵詞：科技科技、潮流、潮流、時(shí)尚、時(shí)尚Page 19適合發(fā)展業(yè)態(tài)手機(jī)賣場(chǎng)電腦及周邊產(chǎn)品電玩產(chǎn)品品牌飲品、輕食Page 20D D區(qū)區(qū)食尚元素食尚元素 餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置于此區(qū)域的諸多優(yōu)勢(shì)：a.滿足人民路兩端消費(fèi)需求，b.規(guī)避餐飲營(yíng)業(yè)時(shí)間和主流零售營(yíng)業(yè)時(shí)間造成的影響，c.整個(gè)項(xiàng)目可以通過(guò)餐飲區(qū)自然過(guò)渡，分成東西兩塊，保留不同經(jīng)營(yíng)模式的想象空間，d.餐飲商戶的選13、擇應(yīng)考慮具備特色及不同的消費(fèi)檔次。區(qū)域關(guān)鍵詞區(qū)域關(guān)鍵詞：休閑、美食休閑、美食Page 21適合發(fā)展業(yè)態(tài)中西快餐連鎖特色餐飲美食廣場(chǎng)品牌飲品、輕食Page 22E E區(qū)區(qū)活力街區(qū)活力街區(qū)年輕人的潮流社區(qū)，由時(shí)尚女裝、男裝逐步向運(yùn)動(dòng)休閑裝過(guò)渡的業(yè)態(tài)設(shè)置，與B區(qū)的業(yè)態(tài)組合形成良好的過(guò)渡與呼應(yīng)，利于項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)的銜接。街的形狀，每隔40-50米進(jìn)行節(jié)點(diǎn)劃分，降低購(gòu)物疲勞影響；目標(biāo)消費(fèi)群體以追求時(shí)尚潮流，敢于體驗(yàn)創(chuàng)新，不甘寂寞的年輕消費(fèi)者為主；建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，人流動(dòng)線變化有秩，讓消費(fèi)者忘記疲勞，享受購(gòu)物；商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經(jīng)營(yíng)方式的劃分。區(qū)域關(guān)鍵詞區(qū)域關(guān)鍵詞：運(yùn)動(dòng)、青春、時(shí)尚運(yùn)14、動(dòng)、青春、時(shí)尚Page 23適合發(fā)展業(yè)態(tài)國(guó)際知名品牌工廠店國(guó)內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)品牌專賣運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品品牌飲品、輕食Page 24F F區(qū)區(qū)摩登地帶摩登地帶 年輕消費(fèi)者享受慢慢淘寶的樂(lè)趣，充滿了驚喜和神秘的探寶旅程；這里是年輕人激發(fā)創(chuàng)業(yè)激情，發(fā)揮個(gè)性與想象的空間；作為小面積分割區(qū)域，有自己發(fā)展的特色空間，也有與F區(qū)業(yè)態(tài)的延伸過(guò)渡而不至于剝離整個(gè)項(xiàng)目的整體定位；小分割方案，降低投資成本，提高去化率；兩通道三邊鋪的設(shè)置豐富人流動(dòng)線，優(yōu)化單鋪格局；多個(gè)小節(jié)點(diǎn)的特色建筑設(shè)計(jì)，降低消費(fèi)者視覺(jué)疲勞；區(qū)域關(guān)鍵詞區(qū)域關(guān)鍵詞：外貿(mào)、創(chuàng)意、樂(lè)趣外貿(mào)、創(chuàng)意、樂(lè)趣Page 25適合發(fā)展業(yè)態(tài)潮流店創(chuàng)意店風(fēng)情店文化主題店品牌飲品、輕15、食Page 26GG區(qū)區(qū)格調(diào)生活格調(diào)生活彌補(bǔ)人民路地面業(yè)態(tài)的空白，隨著未來(lái)周邊商業(yè)氛圍逐漸增強(qiáng)，加之原有的周邊商業(yè)影響，區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)的女性將催生美容纖體的需求。打破傳統(tǒng)單一零售消費(fèi)概念，將休閑與購(gòu)物有機(jī)結(jié)合的區(qū)域，打造與眾不同的消費(fèi)感覺(jué)；目標(biāo)消費(fèi)群體以年輕時(shí)尚女性為主；街的形狀，每隔40-50米進(jìn)行節(jié)點(diǎn)劃分，降低購(gòu)物疲勞影響；區(qū)域關(guān)鍵詞區(qū)域關(guān)鍵詞：個(gè)性、風(fēng)情個(gè)性、風(fēng)情Page 27適合發(fā)展業(yè)態(tài)家居生活用品店特色飾品店美發(fā)纖體美容美甲品牌飲品、輕食Page 28項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃0303項(xiàng)目整體規(guī)劃理念：項(xiàng)目整體規(guī)劃理念：整體整體規(guī)劃規(guī)劃品質(zhì)化：品質(zhì)化：保證保證內(nèi)部視內(nèi)部視覺(jué)感官寬敞、16、明亮覺(jué)感官寬敞、明亮，規(guī)避，規(guī)避地下空間地下空間不利影響不利影響地上商業(yè)步行街地上商業(yè)步行街展示化：展示化：充分充分利用利用純商業(yè)步行街第一次出現(xiàn)在城純商業(yè)步行街第一次出現(xiàn)在城市中市中所體現(xiàn)出的形象的所體現(xiàn)出的形象的展示性展示性公建區(qū)域公建區(qū)域精致、品位化：精致、品位化：將將陽(yáng)陽(yáng)光、水系、綠植引入地下光、水系、綠植引入地下，盡可能，盡可能的弱化的弱化地下商業(yè)與地上商業(yè)差異性地下商業(yè)與地上商業(yè)差異性項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃Page 30品質(zhì)化規(guī)劃品質(zhì)化規(guī)劃建議公裝采用以石材、地磚、玻璃為主的材料裝飾地面、立柱及圍墻，局部可采用鐵藝、鏡面不銹鋼建議公裝采用以石材、地磚、玻璃為主的材料裝飾地面、立柱17、及圍墻，局部可采用鐵藝、鏡面不銹鋼內(nèi)部燈光設(shè)計(jì)與具有品質(zhì)感裝飾材料形成大氣感和品質(zhì)感，突顯項(xiàng)目檔次感內(nèi)部燈光設(shè)計(jì)與具有品質(zhì)感裝飾材料形成大氣感和品質(zhì)感，突顯項(xiàng)目檔次感項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃品質(zhì)化品質(zhì)化Page 31展示化規(guī)劃展示化規(guī)劃出入口的外在形象出入口的外在形象步行街的視覺(jué)線步行街的視覺(jué)線街區(qū)內(nèi)部景觀與步行街街區(qū)內(nèi)部景觀與步行街視覺(jué)線所共同展示出的視覺(jué)線所共同展示出的形象形象項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃展示化展示化Page 32精致、品位化規(guī)劃精致、品位化規(guī)劃精致吊頂、精裝休憩區(qū)、精致吊頂、精裝休憩區(qū)、公建區(qū)公建區(qū)陽(yáng)光、水系、綠植引入陽(yáng)光、水系、綠植引入地下地下盡可能的弱化地下商業(yè)盡可能的弱18、化地下商業(yè)與地上商業(yè)差異性與地上商業(yè)差異性項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃精致、品味化精致、品味化Page 33鏡面不銹鋼櫥窗裝飾鏡面不銹鋼櫥窗裝飾公共休憩區(qū)現(xiàn)代景觀公共休憩區(qū)現(xiàn)代景觀品質(zhì)地磚品質(zhì)地磚現(xiàn)代風(fēng)格吊頂現(xiàn)代風(fēng)格吊頂品質(zhì)、大氣感覺(jué)廊區(qū)品質(zhì)、大氣感覺(jué)廊區(qū)品質(zhì)石材裝飾品質(zhì)石材裝飾裝修風(fēng)格裝修風(fēng)格Page 34清新：如新風(fēng)系統(tǒng)，呼吸式幕墻，先進(jìn)環(huán)保的采暖制冷技術(shù)等便捷：支管循環(huán)，24小時(shí)熱水系統(tǒng)；設(shè)備層，空間格局靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；采光，模擬自然光、強(qiáng)光等安防系統(tǒng)：如紅外報(bào)警系統(tǒng)、攝像監(jiān)控、可視對(duì)講與緊急求救系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)等。消防報(bào)警：如煙感系統(tǒng)等新風(fēng)系統(tǒng)附加價(jià)值附加價(jià)值設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備Page 35物業(yè)服務(wù)：商戶入駐服務(wù)支持、裝修期間配合、物業(yè)保障、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔、車行安全、人行安全、設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)等附加價(jià)值附加價(jià)值物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)Page 36商業(yè)運(yùn)營(yíng)：建立標(biāo)準(zhǔn)體系化運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、規(guī)模、商品組合、品牌標(biāo)準(zhǔn)等體系化目標(biāo)客群及消費(fèi)者特征分析體系化招商質(zhì)量控制管理體系化商戶管理體系化，包括提經(jīng)營(yíng)能力、競(jìng)爭(zhēng)能力、裝修標(biāo)準(zhǔn)等運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)推廣營(yíng)銷體系化管理公司組織架構(gòu)、管理制度、工作流程體系化附加價(jià)值附加價(jià)值商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)Page 37