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1、房地產開發公司在建項目施工樣板管理實施細則編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1. 目的為使全集團項目在整體、細部要求、工藝做法、功能要求上達到統一的質量標準，降低“滲漏”、“裂縫”、“貨不對板”、“幾何尺寸偏差”等質量及交付風險，現對全集團樣板施工提出具體的標準和要求，以保證現場關鍵控制點施工標準化和交付項目工程質量可控。2.適用范圍適用于全集團在建項目交付樣板、功能樣板、施工工藝樣板的施工和工程管理工作，并將納入集團產品質量實測實量體系之中。3術語及定義3.1施工樣板分為交付樣板、戶型功能樣板、施工工藝樣板。 3.2、2交付樣板：是銷售展示區樣板、招標用施工樣板、交付用施工樣板的統稱。3.2.1銷售展示區樣板：指銷售時向客戶展示真實的交付標準和狀態，不含軟裝、家私和飾品的樣板。招標用施工樣板：指用于檢驗新投標的裝修施工單位是否具備施工能力的樣板。交付用施工樣板：指主要戶型（分不同裝修總包）各一套房用于施工交底的樣板。3.3戶型功能樣板是木模板房樣板、戶型土建樣板、戶型安裝樣板的統稱。3.3.1木模板房樣板：設計研究階段應對創新戶型、高端產品主要戶型（比如別墅、洋房）搭建1：1木模板實體樣板房，進行戶型、安裝點位、管道、功能及外立面研究（此樣板為可選項）。3.3.2戶型土建樣板：指用于檢查戶型、門窗洞、各種土3、建節點是否符合設計圖紙、使用功能、工藝工法標準、銷售合同約定的樣板。3.3.3戶型安裝樣板：指用于檢查各種安裝工程、管線布置的合理性，以及土建與安裝工程協調的樣板。3.4施工工藝樣板是集中展示區施工工藝樣板、分項工程施工工藝樣板的統稱；3.4.1集中展示區施工工藝樣板：指在總平布置中，設置集中展示鋼筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管線、防滲漏節點構造等分項工程工藝工法樣板區,用于項目工藝形象展示。分項工程施工工藝樣板：指以明確施工工藝質量標準、指導后續施工的樣板，用于各級管理者、操作工人質量技術交底為目的而隨工程進展逐步實施的分項工程工藝工法樣板。3.5項目經理部內部驗收：一線公司項目經理部組織本4、項目施工單位、監理單位依據公司規范和技術標準，確認有關工作內容滿足要求；3.6聯合驗收申請：施工樣板經項目經理部內部驗收合格后，一線公司項目經理部向工程管理部、設計部、營銷部、采購部、成本部、客戶關系中心等相關部門發出樣板聯合驗收的申請；3.7聯合驗收：由一線公司項目經理部組織，工程管理部、設計部、營銷部、采購部、成本部、客戶關系中心等相關部門共同參與交付樣板、戶型功能樣板現場驗收并給出評價和結論（分項工程施工工藝樣板僅由項目部、工程部參與驗收，不屬于聯合驗收范疇）；3.8樣板驗收合格記錄表：經聯合驗收（或驗收）合格的樣板，在樣板驗收走場完成后的專項會議上由各參與部門責任人簽署書面意見，一致確5、認樣板驗收合格。樣板驗收合格記錄表原件一份留項目部存檔，各參與部門留復印件存檔（需加蓋項目部鮮章）；3.9整改通知：是指樣板聯合驗收（或驗收）后，當各參與部門的綜合評定為不合格時，由一線公司工程管理部向項目經理部發出的專項整改通知；或區域工程部、集團工程部驗收不合格時，下發的整改通知（聯合驗收過程由工程部負責協調各方意見并給出最終結論）；3.10 整改復查申請：對于驗收未通過且由工程部下發了整改通知的樣板，項目經理部在整改完成后須發出整改復查申請，邀請各部門重新驗收。4、職責4.1 一線公司項目經理部 負責施工樣板策劃的編制（包括具體實施位置、套數、樣板實施計劃、包裝方案等）、負責施工樣板具體6、實施、負責組織所有施工樣板的驗收及評審、負責聯合驗收申請發出、落實施工圖紙及清水房、精裝房合同附圖等資料準備、負責聯合驗收會議紀要發布、負責施工樣板房的管理等。4.2一線公司設計部參與樣板選址、樣板戶型及套數的選擇。負責交付樣板、戶型功能樣板的定板定樣； 參與交付樣板、戶型功能樣板的聯合驗收，檢查樣板是否按設計文件施工。4.3一線公司客戶關系中心參與銷售展示區樣板、交付用施工樣板及戶型功能樣板的聯合驗收；負責檢查銷售合同附圖與現場是否吻合；判斷和評估客戶風險。4.4一線公司營銷部 負責提出銷售展示樣板區域位置及完成時間節點， 參與銷售展示區樣板、交付用施工樣板及戶型功能樣板的聯合驗收；負責核實7、精裝設施設備、材料、五金件、公區配套等與銷售承諾是否吻合；負責檢查銷售合同、合同附圖與現場是否吻合。4.5一線公司工程管理部參與項目樣板實施規劃的評審， 實施樣板房施工過程巡查；參與交付樣板、戶型功能樣板的聯合驗收；參與施工工藝樣板驗收；對驗收中存在問題綜合各部門意見作出最終判定，下發整改通知并監督落實。 4.6一線公司采購管理部負責招標用施工樣板的提出、與項目部及投標單位商量確定樣板實施時間(避免因招標用施工樣板實施而影響中標單位的及時確定，從而影響整體工程的正常開展)；負責核對樣板材料部品實施情況進行檢查（與合同約定的對比）；參與交付樣板、戶型功能樣板的聯合驗收（招標樣板的實施時間應結合交8、付用施工樣板的實施時間一并考慮）。4.7一線公司成本管理部參與交付樣板、戶型功能樣板的聯合驗收，及時提出成本優化的相關建議與建設標準的匹配情況；負責核對項目目標成本控制情況。4.8區域工程管理部參與銷售展示區樣板、交付使用施工樣板的驗收，檢查項目樣板施工的綜合規范性。4.9集團工程管理部參與銷售展示區樣板、交付使用施工樣板的驗收，檢查項目樣板施工的綜合規范性，并納入季度實測實量評估中去。5.工作程序5.1施工準備項目工程開工前，項目部根據運營計劃，結合項目特點及設計圖紙，參照XX集團樣板點評一覽表進行專項分析編制本項目的樣板規劃并納入工程管理策劃中去。樣板規劃的關鍵成果項目工程樣板實施計劃應根9、據工程的具體情況列明樣板實施位置、樣板套數、開始時間、完成時間、驗收時間等內容，樣板計劃須按標段進行設置（同一總包同一項目有多個標段時應按多個標段編制實施計劃）。項目工程樣板實施計劃須經工程管理部、設計部、營銷部、客戶關系中心、采購部、成本部共同評審、經分管領導審批后，報工程管理部備案。項目部應將項目工程樣板實施計劃作為施工計劃的一部分，每周進行回顧并及時糾偏。在樣板實施前，項目部應編制詳細的材料供應計劃，確保材料供應不影響項目施工。不論材料供應采取何種形式，項目部均需督促材料供貨責任關聯部門（采購部、設計部、施工單位、材料供應商）及時下單并監控材料生產、運輸狀況。同時做好到貨材料（或過程半成10、品材料）與設計部定樣材料的核對工作。5.1.3樣板施工前，項目部須對參與樣板施工的監理、施工單位、勞務班組進行施工前的技術交底及標準傳遞工作。5.2組織實施.項目部每月月末應梳理樣板實施管理計劃，形成月度樣板實施計劃。每周項目工程例會應根據月度樣板實施計劃編制樣板實施的周樣板實施計劃，指導樣板工作順利開展，同時納入項目管理周報中去（須抄送工程管理部）。5.2.2交付樣板、戶型功能樣板實施前由項目部組織設計交底，會同承包商認真讀圖，對不明確或不理解的設計問題及時與設計部溝通，在實施過程中組織設計人員及時檢查工程效果。戶型土建樣板和戶型安裝樣板作為戶型功能樣板在同一戶型組織實施。5.2.3在樣板施11、工過程中，項目部應組織監理公司跟蹤監控樣板實施單位的工序作業過程，采取見證、旁站方式，發現樣板實施單位的做法錯誤、不當操作或缺陷，及時責令樣板實施單位糾正，以達到工序質量要求。避免返工耽誤工期，確保一次通過驗收。5.2.4項目部各專業工程師應每天對現場樣板作質量巡查，對巡查中出現的技術、質量問題進行指導、協調、處理，并認真記錄在工作日志中。施工過程中應及時收集樣板施工工藝、材料的影像資料，及時辦好所有隱蔽驗收手續，確保其過程的可追溯性。5.2.6 交付用施工樣板、戶型功能樣板、分項工程施工工藝樣板均須對過程工序進行分層展示；5.2.7交付用施工樣板、戶型功能樣板、集中展示區施工工藝樣板、分項工12、程施工工藝樣板完成后需將操作工藝、質量標準、措施、安全施工注意事項、板厚、砼強度、砌體砂漿強度等全部掛牌上墻；隱蔽部分應用墨線標出，如樓面、墻體內管線走向。5、3驗收樣板施工完成后，項目經理部組織施工單位、監理單位實施內部驗收；聯合驗收實施：交付樣板、戶型功能樣板經項目經理部內部驗收合格后，項目經理部向工程管理部、設計部、客戶關系中心、營銷部、采購管理部、成本管理部發出樣板房聯合驗收申請（并抄送一線公司經理層）。各部門共同參與樣板現場驗收并給出驗收評價和結論，工程管理部根據各部門的評價、結合樣板質量對本次驗收作出綜合判定：若為合格則直接通過聯合驗收，參與各部門簽署樣板驗收合格記錄表，若不合格則13、發出整改通知。項目部根據整改通知要求進行整改，當項目部確認已按整改通知要求整改合格，則發出整改復查申請，各參與部門重新參與驗收，直至驗收通過各部門簽署樣板驗收合格記錄表為止（項目部須做好內部驗收工作，避免多次驗收均無法通過現象發生。第一次復查若還不合格，經公司領導批準后將對項目或主要負責人員進行處罰。其后果既分散了各部門的管理精力，又影響項目整體施工工期）。5.3.3驗收實施（針對集中展示區施工工藝樣板、分項工程施工工藝樣板）：當集中展示區工藝樣板、分項工程施工工藝樣板經項目經理部內部驗收合格后，由項目經理部向工程管理部發出樣板驗收通知。經驗收若為合格則直接通過驗收，由工程管理部簽署樣板驗收合14、格記錄表，若不合格則發出整改通知。項目部根據整改通知要求進行整改，當項目部確認已按整改通知要求整改合格，則發出整改復查申請，工程管理部須重新參與驗收，直至驗收通過并簽署樣板驗收合格記錄表為止（項目部須做好內部驗收工作，避免多次驗收均無法通過現象發生。第一次復查若還不合格，經公司領導批準后將對項目或主要負責人員進行處罰）。驗收會議紀要：聯合驗收（或驗收）應快速高效，驗收結束后由項目經理部立即組織會議進行檢查總結，明確集體決策內容。所有會議決議圖文并茂并完整地寫進會議紀要，會議紀要最遲在第二天內發給參會人全體（抄送一線公司經理層），讓驗收成果具有可追溯性。5.3.5部門問責：各部門參與聯合驗收（或15、驗收）過程中須盡職盡責，充分挖掘并暴露問題，根據各部門職責在樣板驗收過程中將合同附圖問題、使用功能等問題及時發現并提出。若責任部門不派人參加、或只參會不決策、或決策失誤且未及時調整決策、或反復更改決策等原因造成的返工、工期被迫延誤、關聯部門被迫增加工作量等，關聯部門有權拒絕執行。但經公司評價確需調整，對責任部門追責后，關聯部門依據批準的變更文件執行。5.3.6 銷售展示區樣板、交付用施工樣板由一線公司工程部報區域工程部和集團工程部備案。6.驗收人員組成 6.1內部驗收：項目部項目經理、責任專業工程師參加；監理公司總監及責任專業工程師參加；施工單位項目經理、總工及責任工長參加，合格后方可上報；616、.2聯合驗收（或驗收）：各參與部門部門經理必須參加，各部門其他參與人由部門經理指派。若部門經理不能參加，部門指派人員應有決策權，指派人所做決定代表部門決定。原則上杜絕出現指派人只參會不決策情況，影響團隊工作效率。6.3銷售展示區樣板、交付用施工樣板由一線公司工程管理部通知區域工程管理部和集團工程管理部責任人員參加。 7驗收內容7.1交付樣板7.1.1銷售展示區樣板達到交付標準（主要依據設計文件、工程質量標準、制度要求）。銷售展示區開放后，項目部負責巡查與整改，確保開放品質。7.1.2招標用施工樣板樣板區域內所有工程達到交付標準（含清潔）。7.1.3交付用施工樣板樣板間所有工程達到交付標準，與交17、付標準和銷售樣板間承諾的標準一致，完成所有交付內容（打膠收口全部完成、精細衛生全部完成、陽臺外墻及頂棚涂料全部完成、陽臺欄桿安裝完成、空調位百頁施工完成、所有五金件全部完成、生活陽臺晾衣架、熱水器管道模擬完成、安裝全部完成達到亮燈條件、對無法施工的排水管道進行模擬、穿墻所有管洞全部開孔完成）；樣板房內部品的保護措施全部展示；施工工藝分層展示并作清晰的廣告文字標示（包括安裝）；7.2戶型功能樣板戶型土建樣板： 每種戶型不少于一套（標準層一整層）關注雙線控制、標高控制、拉墻筋設置、頂磚工藝、砌體勾縫、配筋帶或腰帶、構造柱等砌筑質量控制；關注反坎留設、門窗洞口及門垛留設等相互節點關系及其質量保證是否18、可靠；關注廚衛間、陽（露）臺、外墻、管道留孔等節點是否滿足滲漏水要求；施工工藝分層展示并作清晰的廣告文字標示；關注功能是否合理。7.2.2、戶型安裝樣板： 每種戶型各一套（標準層一整層）關注水電預留位（底盒或接駁口安裝完成并標識功能）、空調孔、家具及廚柜（用油漆在墻上和地面按實際尺寸畫出定位）與土建的相互關系，其節點滿足質量保證要求，須將各種家用電氣用木模板釘成模型進行展示；作出清晰的廣告文字標示；重點關注安裝點位布置是否合理。 7.3施工工藝樣板7.3.1集中展示區工藝樣板展示鋼筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管線、防滲漏節點構造等分項工程工藝工法，作清晰的文字標示。分項工程施工工藝樣板按照公司19、規定驗收工藝工法。涉及項目精裝修的工藝工法分解步驟展示，可與精裝交付樣板結合呈現（要求有廣告文字提示牌進行標示）。7.4樣板套數交付用施工樣板、戶型土建樣板應將主要戶型均施工至少一套。交付用施工樣板（精裝）分不同的精裝單位、不同的裝修標準要求各施工一套成品保護樣板、施工工藝分層展示樣板。戶型土建樣板盡量做到施工完一整層。8、樣板開放管理使用8.1銷售展示區樣板的開放按照公司銷售樣板房開放管理制度執行。8.2交付用施工樣板及戶型功能樣板的管理工作由項目部督促樣板實施單位專人負責。樣板間開放時間為早9:00-下午6:00。如施工人員在此時間外需看樣板間必須提前報備項目部,得到項目部許可后方可使用。20、樣板間設兼職清潔人員(樣板管理單位配備)，樣板管理單位及項目部部內業每周檢查樣板間一次,樣板間內物品發生丟失或人為損壞,由樣板管理單位根據具體情況追查責任人并報項目部同意后進行相應處罰。樣板管理單位于每日樣板間關閉前需檢查房屋門窗等,門窗關嚴,電燈關滅,并注意防火。8.3項目部應督促施工單位在集中展示區工藝樣板處設置講評臺，通過展示樣板作技術交底，向工人灌輸施工工藝、質量標準、質量通病防治及安全文明管理的意識及防治措施。新進場施工管理人員和施工班組都要參加集中展示區施工工藝樣板、交付用施工樣板、戶型功能樣板的學習，作為其將要實施工程的標準和依據。8.4交付用施工樣板、戶型功能樣板、集中展示區工21、藝樣板都須盡可能保留到該工序施工的完成階段方可隱蔽或拆除。9、支持性文件關于規范XX集團樣板施工管理要求的通知VKGC-TZ-2011-068產品質量實測操作指引（A4版）XX住宅建筑構造圖集（一）防滲漏和防開裂工藝工法XX集團住宅建筑構造圖集（二）XX集團水電專業工藝工法節點（A0）砌體工程施工工藝及節點做法(A/0版）抹灰工程施工工藝及節點做法(A/0版）室內給水、排水管道節點做法(A/0版）室內低壓配電布線系統安裝節點做法(A/0版）裝修房“新四化管理”指導守則 樣板實施及驗收流程交付樣板施工工藝樣板戶型功能樣板工藝樣板集中展示區戶型土建及安裝樣板（在主體工程達到6層后開始施工）招標用施22、工樣板定交付用施工樣板 （在裝修總包定標后開始實施）隨工程進展的分項工程樣板銷售展示區樣板項目經理部對照施工方案、設計文件、銷售合同附圖等進行內部驗收完成后樣板施工單位向監理公司、項目經理部提出驗收申請樣板施工單位按要求施工完成樣板交付樣板不合格合格一線公司項目部組織聯合驗收（或驗收），其中交付施工樣板由一線公司工程管理部須通知區域工程管理部和集團工程管理部參加不合格合格施工工藝樣板戶型功能樣板戶型功能樣板（含戶型土建及安裝樣板）驗收通過，形成會議紀要并完成技術交底后方可進行大面積施工隨工程進展的分項工程樣板驗收合格并記錄，完成技術交底后方可進行大面積施工。工藝樣板集中展示區在總包進場后2個月內完成驗收合格并記錄。交付用施工樣板在大面積裝修施工前10天驗收通過并形成會議紀要招標用施工樣板定標前3天樣板驗收通過，并形成會議紀要銷售展示區樣板開放前3天驗收通過并形成會議紀要