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1、星河城&星匯城年度策略與傳播推思考案錄1 標及問題剖析2 項價值分析3 核策略及創意4 傳播及推思路PART 1 標及問題剖析標設定星河城&星匯城項新標簽建，幫助導客并實現銷售標項的價值重新梳理重構價值體系01星河城&星匯城建項的精神主張（價值觀）項的故事線重新梳理新故事線輸出02星河城&星匯城通過星城品牌系獲得大城流量標簽項如何為品牌創造價值最終為項實現創新03問題剖析市場平淡，購買客群是否繼續為（住宅+大城）的邏輯買單？01兩個星城系為臨沂事業部賦予了什么能或能標簽？02PART 2 項價值分析區位及大城價值分析01站在大臨沂和南部重新看待百花湖+蘭山南土 地 價 值 的 背 書 有 多 2、大，資 產 的 價 值 前 景 就 有 多 高從擁河發展到南部城區十字軸心的骨架以沂河路高架與沂蒙高架+沂州路為十字軸線南部城市網格脈絡，為未來十年城市發展的主旋律，而星河城與星匯城在這大城區骨架中占據及其重要的節點作用，也是臨沂客戶遷徙與剛需上車的第一選擇。羅莊銷冠 年銷10億大盤擁簇者眾多，價值變現能力得到驗證通過住宅+配套成熟宣揚預期，加上本身臨沂事業部7年塑造的口碑與影響力。星匯城、星河城用低價+促銷吸引成交的大盤邏輯屢試不爽，也是星河城榮膺銷冠的推廣三板斧。2 0 2 3 年，市 場 不 容 樂 觀，價 格 戰 大 行 其 道 可 以 預 見臨 沂 樓 市 進 新 的 價 格 體 系3、，價 格 戰 已 經 不 可 取一個清醒的認知（住宅+大城）邏輯，能否支撐雙盤20億級的購買邏輯！盡管正視一些事實很殘酷但是卻能讓我們更強大雙 子 百 萬 大 盤+2 0 億 營 銷 流 量 決 定2023年星城系依然是一場IP與核心需求的爭奪戰策略方法論客戶需要大城層面之上更有區隔性的供給，創造需求不是各自為戰（星城系的雙子有必要捆綁思考，探索彼此的角色與銷量突圍之戰）大IP大城核心故事線策略基調2023兩個項目的戰略分野星 匯 城 是 整 個 大 羅 莊 與 蘭 山 南 剛 需 上 車 的 第 一 選 擇星河城則指向大羅莊區域第一批向往品質的剛改客（針對洋房）雙子項目，不釓戲，各有舞臺從業4、態集合到活式集成宜居頻密度提升家庭幸福指數六年的大城開發，商業、居住、教育、配套高密度開發，迎來生活內容的豐盛與面面俱到，大城生活成為一個有血有肉的生活載體。星河城的大城生活同樣是星匯城的核心背書。7年開發，六年星城星城系承載了臨沂事業部最有擔當與造城力的部分雙子大城本身一個超級幸福IP的集合體，交通的、運動的、公園的、醇熟的、夢幻的醇熟之城 大城不僅是處聚集的場所，更是處讓留駐的所在，融合自然與高階煙火，星河城有麥德龍、九州超市、百花湖實驗學校、星匯城也是教育大盤、全能大盤，雙子包攬了整個羅莊區域最醇熟，最宜居的生活所在。公園之城每一幀都令人陶醉，風吹樹搖，星河城56萬百花湖公園盛裝出席，一5、湖兩灣十二景，星匯城有雙月湖，代表了這座城市最花園宜居，最生態的大城形態希望之城極易上車的門檻，星匯城代表整個臨沂的剛需門檻，星河城則代表了整個品質改善的門檻，一如臨沂事業部所做的，始終如一輕盈的房價與安放幸福生活的居所，大城就像一個包容城市萬千奮斗者與追光者的存在，致敬生活的生生不息。時間之城雙子背靠沂河路高架與沂蒙高架+沂州路為十字軸線南部城市網格脈絡，成就東西南北皆宜的時間之城，去羅莊、蘭山與經開，都維持在1020分鐘。愛與希望的大城變大城配套宣講為生活需求故事線醇 熟 之 城 公 園 之 城 希 望 之 城 時 間 之 城大城生活的意義是配套的完備，更是容納萬般精彩的生活集合體客戶構成6、及消費行為分析02其他1%組數1%三代同堂5%中年之家（有孩子）29%青之家（新婚）30%單身33%剛 需 客 戶 中 奔 赴 幸 福 生 活 的 單 身 與 青 年 客 戶 占 據 絕 大 部 分未來星河城隨著洋房的主力推出，中年之家的客戶占比會持續攀升越是青年置業與剛改置業大城生活中的幸福與多彩愈要被強調回到原來的那個問題：購買客群是否為（住宅+大城）+星城系的邏輯買單？并不是，們應該為購買為帶來的活內容和時間質量買單星 城 系 帶 來 的 內 容 提 供地價值認知邏輯離中越近，城市資產價值越活內容認知邏輯活內容資源越豐富和完善，城市資產的價值越全能大城的價值并完全來大城，更來其久發展的活7、內容、配套及交通條件。星城系的品牌角色把對美好活的向往作為之奮斗的購買行為故事線ALL in 大城是因為愛與希望的消費預期締結堅固的購買力 一個包容愛與希望的ALL IN生活六載星城系 幸福生活內容商創創意意故故事事線線愛與希望的大城是對六年星城系的總結與升華而希望之城（剛需圓夢）、夢想之城（自在宜居）是雙子各自的價值主線醇熟之城、公園之城、時間之城、希望之城更醇熟ALL IN+生活內容可體驗星河城實景交付之后，物管大堂所能享受的一切盡情表達更有說服力的5000+粉絲實景更動人整個片區最后的壓軸洋房，人生如愿就當下更奢適洋房Pro 升級 棟距光照采光均好性優化六年，2190天，5000戶業主，8、數萬人，被“星城”深深牽絆有的人先買婚房星河城，二孩選擇了洋房也有的人把終極居所安在了頂復這是一座城市的愛與希望六年星城系從此可感、可見、可知愛與希望的城 幸福停靠的岸六年是時間的承諾，更是對未來星匯城的兌現與預期星匯城側重定位希望之城輕盈的房價 理想的大城星河城側重定位夢想之城人生如愿 星河城醇熟之城沂河路 十字軸心 ALL IN全能大城城市生活軸線/TOD創意城市場景/CITY愿景概念定位標簽愛與希望的大城六載星城系 幸福生活內容商告語希望之城 夢想之城希望之城時間之城公園之城傳播及推思路推廣執行核心重點價值背書/區域之下的價值區隔品牌賦能/大城影響力的再塑造區域占位/羅莊區域的價值重塑用9、雙子大城帶動一個片區的消費預期，公共基礎設施、配套建設、交通樞紐資源不斷推進，重塑外部市場及客戶對于區域的認知，提升區域在城市的占位高度，強化未來發展潛力的輸出區域之內競爭分層級，星匯城瞄準全城剛需，星河城著力剛性改善，通過滋生產品價值及展示力，擴大市場的占有率利用星城系品牌在臨沂內的本身影響力，借助雙子的錯位戰略，拉升對項目品質的認可度，與所謂競品劃定區隔，確立品牌在板塊內“領頭羊”地位。借勢攔截/做好客戶挖掘工作攔截競品客流，進行深入、廣泛的渠道鋪排，多條線挖掘客戶資源，解決客戶儲備問題1月3月初小高5月洋房雙11六年星城起勢破襲給生活的提案愛與希望的大城 愛與希望的城幸福停靠的岸人生如愿10、 星河城雙子齊發產品轟炸包裝上新林與墅雙子聯動轟動全城繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷12月繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷輕盈的房價理想的大城繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷 壹|大城營銷星城賦能/大城影響11、力的再塑造六年星城 起勢破襲推廣綱要開年形象翻新1-3月一個大城的溫情啟幕一個愛與希望購房節與新年包裝一個營銷中心全年IP計劃過年期間抖音/視頻號等新媒體起勢推廣給生活的提案 愛與希望的大城 六載星城系，給臨沂一座幸福的城 愛與希望的大城生活引導1醇熟主場 融合自然與高階煙火大城共感1醇熟之城譜寫公園里的抒情詩繁 華 主 城 南 值 選 星 匯 城|建 筑 面 積 約 9 6 1 3 1 大 城 美 宅 全 城 熱 銷六 載 星 河 城 蝶 變 百 花 湖|建 筑 面 積 約 1 0 8 1 3 5 闊 景 美 宅 火 爆 熱 銷風吹樹搖，56萬百花湖公園盛裝出席大城共感2公園之城每一幀都令人12、陶醉繁 華 主 城 南 值 選 星 匯 城|建 筑 面 積 約 9 6 1 3 1 大 城 美 宅 全 城 熱 銷六 載 星 河 城 蝶 變 百 花 湖|建 筑 面 積 約 1 0 8 1 3 5 闊 景 美 宅 火 爆 熱 銷繁華主城南、百花湖核心區，致敬生活的生生不息大城共感3希望之城眼見的都是生活所向繁 華 主 城 南 值 選 星 匯 城|建 筑 面 積 約 9 6 1 3 1 大 城 美 宅 全 城 熱 銷六 載 星 河 城 蝶 變 百 花 湖|建 筑 面 積 約 1 0 8 1 3 5 闊 景 美 宅 火 爆 熱 銷 一個愛與希望購房節與新年包裝1First:故事營銷丨公交站臺六載星13、城，懸念，回家不忘來路以回家的路為發散原點，臨沂多條路的公交站臺同時出現“炒雞”、“煎餅”、“王羲之”以及普通人與每一條道路的感人故事語錄，共同回憶六年星城系與城市的故事，激發客戶星城記憶。在羅莊的沂河路高架、沂州路、中丘路、百花湖、雙月湖等知名道路，承包公交站廣告位，輸出以炒雞、煎餅、王羲之等人為主的內容，寫出他們與臨沂道路的故事，吸引全城關注與討論。故事營銷丨公交站臺廣告故事營銷丨公交站臺廣告故事營銷丨公交站臺廣告故事營銷丨公交站臺廣告故事營銷丨公交站臺廣告Second:星河城星匯城項目團隊與業主為項目所在的歸家的路代言并發起星城六載愛與希望豪GO節1000份盲盒空降臨沂，2023份66614、66購房津貼免費送，全城狂歡Third:重話鄉音聆聽家鄉的聲音星城六載愛與希望豪GO節每一座城市都有每一座城市屬于自己的標簽！星城雙子城發動山東各地的親朋好友，錄制了家鄉的口音制作成H5，讓用戶聆聽聲音猜城市名稱，以鄉音喚醒大眾，尤其是異鄉人對家鄉的思念，引發了朋友圈巨大的共鳴。線下六年有你，星城系&盲盒1000份盲盒空降臨沂，錄制鄉音H5，即可贏小熊玩偶、精致生活好物等星城六載愛與希望豪GO節打造年味取景框、紅包墻、拍攝年味全家福，VLOG記錄大城的生活價值新春國潮藝術節洋氣國風全家福 一個營銷中心全年IP計劃1線下營銷中心打造創意領地IP廣泛吸納客戶到訪營銷中心線下場域IP全年打造計劃星城15、大劇場脫口秀說唱給 生 活 的 另 種 提 案，我 做 主弱化商業屬性，強化到訪引力營銷中心不僅是洽談功能，更是休閑打卡的多元社交空間飲腔調-網紅水吧見舞影-打卡部落生活集-興趣書局星城版非正式會談演員陳銘站臺，創作星城脫口秀，用年輕人的方式，點評年輕人的生活。陳銘超級演說家、非正式會談、少年說、奇葩說被余秋雨先生譽為可能是世界上最會說話的年輕人；2012年湖北省五四青年獎章獲得者；湖南衛視少年說主持人；湖北衛視非正式會談主持人；CCTV-4世界聽我說導師；深圳衛視最強辯手導師非正式會談一期經典節目精選星城大劇場系列企劃，運用年輕人喜歡的說唱脫口秀形式創作大城的生活，把百花湖、雙月湖、沂河路、16、蒙山高架編入其中，邀請臨沂籍說唱歌手拍攝星城大劇場生活VLONG,傳播項目價值。沂河高架東來把星城來登沂河高架東轉蒙山高架中沂河高架東上為何有座城沂河高架東醇熟大城風這個地方公園不少交通要通上班的朋友一心向往著大都市要靠偉大同志搞搞新意思星城有愛，公園有城城中有園，既是園又是城星城大劇場系列特別企劃沂河高架東把大城、通勤、公園編成小故事，拍攝出來星城大劇場系列企劃，運用年輕人喜歡的說唱脫口秀形式創作大城的生活，通過與蘭山南北的價值差異，嬉笑怒罵生活的輕盈，邀請臨沂籍說唱歌手拍攝星城大劇場生活VLONG,傳播項目價值。你在北方的艷陽里辛苦忙碌我在南方的寒夜里快樂躺平如果天黑之前來得及我要忘了你的17、眼睛蘭山南 北秋悲蘭山有星匯南風喃 北海北北海有喧囂蘭山南 北秋悲蘭山有都會星城大劇場系列星匯城特別企劃蘭山南拍攝星匯城剛需的輕盈生活抖音媒體矩陣傳播，并借勢探盤臨沂羅莊各區域抖音媒體資源整合，對星城大劇場流量進行定向宣傳同時探盤本案產品及推售動態，利用賬號專業性定向吸引購房者 貳|區域占位/雙子不釓戲的故事線希望之城/夢想之城雙子齊發 產品轟炸推廣綱要雙子不釓戲的故事線4-6月六載星城系，幸福生活內容商，雙子各有觀點一次星匯城輕盈的房價 理想的大城（青年輕盈計劃）一系星河城人生如愿 林與墅（洋房圓夢計劃）星匯城篇青年輕盈計劃1三波段推廣動作全面打響輕盈置業計劃人物前宣海報希望之城發酵45秒視18、頻奮斗的人生需要輕盈情緒發酵引發共鳴事件引爆線上線下結合全 面 引 爆 輕 盈 置 業 計 劃她每天要通勤1小時他一個月要飛5次深圳她錯過了寶貝孩子的生日他過去一年有八個月在外地他今年孩子5歲了，但和他不親世界太大他在人們看不見的地方向前走世界很大只有人有行走的地方，都有光每一個認真奮斗的年輕人都值得被認真對待線上小程序發布輕盈置業計劃，同時聯合抖音，天貓好房等，開展輕盈置業季，看直播瓜分百萬希望補貼發放抵用券和小禮品等，線上引爆同時線上朋友圈海報微博等自媒體平臺同步，媒體矩陣，全域轟炸。百 萬 希 望 補 貼 助 力 輕 盈 置 業 計 劃1星匯城價值故事線輕盈的房價 理想的大城給生活的一次19、輕盈提案，繁華主城南 值選星匯城|建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷輕盈共感1愛這座城市厚重的歷史 也愛她輕盈的房價給生活的一次輕盈提案，繁華主城南 值選星匯城|建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷輕盈共感2愛這座城市的熱血與奮斗 也愛她輕盈的房價給生活的一次輕盈提案，繁華主城南 值選星匯城|建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷輕盈共感3愛這座城市熙攘與煙火 也愛她輕盈的房價給生活的一次輕盈提案，繁華主城南 值選星匯城|建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷 星河城篇洋房圓夢計劃1六年的壓軸洋房全新形象林與墅出街，插畫格的洋房畫冊星河城價值故事線人生如愿 林與墅六載星河城 蝶變百花湖|20、建筑面積約125177林與墅洋房 火爆上新洋房共感1四季全齡的藝術頤養予父母智慧與健康給生活的一次輕盈提案，繁華主城南 值選星匯城|建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷洋房共感2四季的風吟鳥囀收藏游弋的音符給生活的一次輕盈提案，繁華主城南 值選星匯城|建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷洋房共感3林下課堂的自然熏陶予孩子創想與自信給生活的一次輕盈提案，繁華主城南 值選星匯城|建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷打造星城系“橙意盲盒”面向老業主及市場進行免費派發，通過盲盒內不同卡片，可至營銷中心兌換臍橙禮品，同時盲盒內針對老業主及新客戶分別放置帶訪或到訪優惠禮，促進現場到訪。領水果&贏禮品21、&享優惠五一、雙十一橙運臨沂促銷節點雙十一橙運臨沂促銷節點限時橙意厚惠無期#橙運臨沂 公園大境#星城系雙十一購房節旗鼓相當不橙多讓#橙運臨沂 時間大境#星城系雙十一購房節禮尚往來橙心相待#橙運臨沂 時間大境#星城系雙十一購房節雙十二開設火鍋宴回饋老業主及準客戶，活動通過線下報名預約形式進行，每位客戶可邀請一定數量親朋共同參與。現場針對雙子產品進行推介，并釋放雙十二限時促銷信息，進行現場殺客。火鍋宴&老帶新&享優惠雙十二水煮沉浮促銷節點雙十二水煮沉浮促銷節點暗箭冷槍不敵一根鴨腸#聚首星城 水煮沉浮#星城系 大城火鍋宴巧舌如簧敗給蝦滑鮮湯#聚首星城 水煮沉浮#星城系 大城火鍋宴 加份腐竹專治各種不22、服#聚首星城 水煮沉浮#星城系 大城火鍋宴客戶維系星城劇場每月定期舉辦觀劇節，進行客戶維系與老業主口碑的營造，同時于活動中進行持續的客戶挖掘，促進老帶新的形成。兒童劇針對小戶型學區需求話劇針對洋房中端改善類電影節點性大眾產品去化歌劇針對洋房產品去化借勢攔截/做好客戶挖掘工作聚合六年大城推廣勢能，深入渠道資源應用，聚燃大盤流量渠道及媒體應用通路-1：直銷外拓&二手房聯動針對周邊老舊小區等具有改善性需求客戶進行深入挖掘投放手段：DM、社區燈箱、電梯轎廂、道閘廣告等渠道及媒體應用通路-2：資源嫁接&異業聯盟針對區域內高流量場所進行廣告投放及VIP客戶信息互換。如高檔酒店、洗浴、美容中心等投放手段：D23、M、展架等渠道及媒體應用通路-3：移動端APP定向廣告依托前期客戶畫像，有針對性的進行APP廣告定向投放，信息直達客戶。投放手段：微信定投、頭條、開屏畫面等渠道及媒體應用通路-4：專業類自媒體站臺邀約各大臨沂知名房產類自媒體人，以第三方角度解讀本案項目價值與產品價值，強化市場信賴感。渠道及媒體應用通路-5：短視頻媒體探店邀約知名短視頻博主探盤說放，借助其龐大的網絡流量形成更為廣泛的傳播。投放手段：抖音、視頻號醇熟之城沂河路 十字軸心 ALL IN全能大城城市生活軸線/TOD創意城市場景/CITY愿景概念定位標簽愛與希望的大城六載星城系 幸福生活內容商告語希望之城 夢想之城希望之城時間之城公園之24、城1月3月初小高5月洋房雙11六年星城起勢破襲給生活的提案愛與希望的大城 愛與希望的城幸福停靠的岸人生如愿 星河城雙子齊發產品轟炸包裝上新林與墅雙子聯動轟動全城繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷12月繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷輕盈的房價理想的大城繁華主城南 值選星匯城建筑面積約96131大城美宅 全城熱銷六載星河城 蝶變百花湖建筑面積約108135闊景美宅 火爆熱銷