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1、購物中心籌備期轉(zhuǎn)營運期穩(wěn)場經(jīng)驗第一階段第一階段距開業(yè)距開業(yè)120120天天-90-90天天第二階段第二階段距開業(yè)距開業(yè)9090天天第三階段第三階段開業(yè)蜜月期開業(yè)蜜月期第四階段第四階段下滑期下滑期第五階段第五階段上升穩(wěn)定上升穩(wěn)定 籌籌備備期期 運運營營期期從籌備期到營運期的五個階段從籌備期到營運期的五個階段購物中心籌備期籌備期籌備期您的內(nèi)容打在這里，或者通過復(fù)制您的文本后，在此框中選擇粘貼，并選擇只保留文字。項項目目選選址址開業(yè)項目決策項目決策籌備期招商籌備期招商項項目目摘摘牌牌交地人人員員到到崗崗項項目目定定位位意意向向簽簽訂訂指指標(biāo)標(biāo)分分解解業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃品品牌牌落落位位方方案案變變更更合2、合同同簽簽署署進進場場裝裝修修聯(lián)合調(diào)研通知發(fā)出后15個工作日內(nèi)330天310天320天140天255天90天245天215天60天45天消消防防證證辦辦理理營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照30天15天招招商商政政策策初初步步業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃掛牌前40天項項目目測測算算摘牌前35天經(jīng)營準(zhǔn)備經(jīng)營準(zhǔn)備第一階段第一階段距開業(yè)距開業(yè)120120天天-90-90天天考慮品牌存活率，異形大鋪、端頭鋪、高低差鋪位租金平、低租金決策；對于中段鋪位，入口鋪位拉高租金，彌補差額。籌備期異形鋪等租金合理分解，總量不變，品牌可調(diào)整;高樓層租金鋪位要合理。業(yè)態(tài)規(guī)劃必須堅守，品牌落位要看大局。業(yè)態(tài)規(guī)劃必須堅守，品牌落位要看大局。錯開與競品3、延百的品牌差異化，級次。錯開與競品延百的品牌差異化，級次。合理安排品牌落位，快速完成。合理安排品牌落位，快速完成。異形鋪位落位品牌慎重選擇，為后期運異形鋪位落位品牌慎重選擇，為后期運營增加抗風(fēng)險能力。營增加抗風(fēng)險能力。樓層高樓層高 租金合理配置租金合理配置品牌落位品牌落位 快速完成快速完成異形、大面積鋪位異形、大面積鋪位 租金合理性租金合理性例：超過300的餐飲大鋪，結(jié)構(gòu)異形，開面窄?；I備期考慮開業(yè)后穩(wěn)定經(jīng)營，平均租金：90元/，租售比：16%，經(jīng)營穩(wěn)定?？勺兛勺?品牌品牌不可變不可變-總量總量讓老百姓深度了解本購物中心1.1.深入社區(qū)行深入社區(qū)行2.2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)行 校園行校園行3.3.公益4、宣傳公益宣傳通過炸街廣播鄉(xiāng)鎮(zhèn)行將品牌輻射至延安周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過公益活動，公益事件，形成新聞爆發(fā)點，增加曝光度，樹立購物中心良好的企業(yè)形象。第二階段第二階段距開業(yè)距開業(yè)9090天天社區(qū)宣傳社區(qū)宣傳一店一色一店一色穩(wěn)場方案穩(wěn)場方案政府互動政府互動開業(yè)活動開業(yè)活動開業(yè)活動方案，輻射全市范圍開業(yè)活動方案，輻射全市范圍如何才能達到預(yù)熱開業(yè)效果？如何才能達到預(yù)熱開業(yè)效果？通過新媒體覆蓋，現(xiàn)場直播；事件營銷，大V直播；公交候車亭，社區(qū)電梯廣告投放；新，奇，特的PR活動及大力度商品促銷活動助力開業(yè)。確保開業(yè)基礎(chǔ)客流，達到一炮而紅。第二階段第二階段距開業(yè)距開業(yè)9090天天社區(qū)宣傳社區(qū)宣傳一店一色一店一色穩(wěn)場方案穩(wěn)場5、方案政府互動政府互動開業(yè)活動開業(yè)活動根據(jù)項目消防的設(shè)計方案，盡可能的所有吊楣和玻璃變?yōu)槌ㄩ_式,拉近與顧客距離。一店一色的提升一店一色的提升-變?yōu)槌ㄩ_式拉近顧客距離變?yōu)槌ㄩ_式拉近顧客距離顧客與門店，商品的零距離接觸顧客與門店，商品的零距離接觸第二階段第二階段距開業(yè)距開業(yè)9090天天社區(qū)宣傳社區(qū)宣傳一店一色一店一色穩(wěn)場方案穩(wěn)場方案政府互動政府互動開業(yè)活動開業(yè)活動您的內(nèi)容打在這里，或者通過復(fù)制您的文本后，在此框中選擇粘貼，并選擇只保留文字。單擊此處添加標(biāo)題您的內(nèi)容打在這里，或者通過復(fù)制您的文本后，在此框中選擇粘貼，并選擇只保留文字。單擊此處添加標(biāo)題營銷營銷策略策略目標(biāo)目標(biāo)策略策略招商招商策略策略3.6、3.穩(wěn)商戶穩(wěn)商戶1.1.異形邊角大鋪的招商異形邊角大鋪的招商計劃計劃2.2.持續(xù)建立單店品牌資持續(xù)建立單店品牌資源庫源庫3.3.關(guān)注籌備期階段掉鋪關(guān)注籌備期階段掉鋪及臨時補位品牌，前置及臨時補位品牌，前置招商，提升級次招商，提升級次1.1.定目標(biāo)定目標(biāo)1 1，全口徑指標(biāo)分時，全口徑指標(biāo)分時間及階間及階段以月、季段以月、季度、年管控；度、年管控；2 2，客流、銷售指標(biāo)，客流、銷售指標(biāo)按日、周、月管控；按日、周、月管控；3 3，團隊每月階梯式，團隊每月階梯式系統(tǒng)培訓(xùn)，不走形式，系統(tǒng)培訓(xùn)，不走形式，老帶新導(dǎo)師制。老帶新導(dǎo)師制。2.2.穩(wěn)客流穩(wěn)客流1.1.開業(yè)當(dāng)年全年營銷活動規(guī)劃及費開業(yè)當(dāng)年全年營銷活7、動規(guī)劃及費用預(yù)算用預(yù)算2.2.提前確定穩(wěn)場營銷活動檔期方案提前確定穩(wěn)場營銷活動檔期方案3.3.營銷節(jié)奏波段式持續(xù)不間斷，快營銷節(jié)奏波段式持續(xù)不間斷，快速培養(yǎng)顧客消費習(xí)慣。速培養(yǎng)顧客消費習(xí)慣。穩(wěn)場方案注意事項：穩(wěn)場方案注意事項：籌備期完成開業(yè)后半年穩(wěn)場方案制定籌備期完成開業(yè)后半年穩(wěn)場方案制定第二階段第二階段距開業(yè)距開業(yè)9090天天社區(qū)宣傳社區(qū)宣傳一店一色一店一色穩(wěn)場方案穩(wěn)場方案政府互動政府互動開業(yè)活動開業(yè)活動政府互動政府互動 借力營銷借力營銷 助經(jīng)營助經(jīng)營與政府建立良好關(guān)系，配合消防驗收、證照辦理等方面起到關(guān)鍵性作用。提前與當(dāng)?shù)匚幕?、旅游、體育局、工會組織等建立合作關(guān)系。佰策地產(chǎn)文庫第二階段第二8、階段距開業(yè)距開業(yè)9090天天社區(qū)宣傳社區(qū)宣傳一店一色一店一色穩(wěn)場方案穩(wěn)場方案政府互動政府互動開業(yè)活動開業(yè)活動開業(yè)三天客流爆滿，運營期也會這樣嗎？開業(yè)三天客流爆滿，運營期也會這樣嗎？不，這只是開業(yè)效應(yīng)，我們要居安思危。不，這只是開業(yè)效應(yīng)，我們要居安思危。3.3.商戶調(diào)研商戶調(diào)研加深與供應(yīng)商的溝通，關(guān)注個體戶及首次開店的加深與供應(yīng)商的溝通，關(guān)注個體戶及首次開店的商戶，關(guān)注蜜月期內(nèi)租售比偏高的商戶；尤其在商戶，關(guān)注蜜月期內(nèi)租售比偏高的商戶；尤其在開業(yè)大客流期間的經(jīng)營表現(xiàn)，進行摸底，評估商開業(yè)大客流期間的經(jīng)營表現(xiàn)，進行摸底，評估商戶的抗風(fēng)險能力。戶的抗風(fēng)險能力。1.1.顧客調(diào)研顧客調(diào)研通過線上線下調(diào)研9、，了解顧客的消費喜好、品牌通過線上線下調(diào)研，了解顧客的消費喜好、品牌偏好、購買習(xí)慣、購買力等，為營銷及招調(diào)提供偏好、購買習(xí)慣、購買力等，為營銷及招調(diào)提供參考依據(jù)。參考依據(jù)。2.2.競爭對手調(diào)研競爭對手調(diào)研通過對競爭對手同品牌的銷售、營銷活動進行對通過對競爭對手同品牌的銷售、營銷活動進行對比，與其進行差異化，為下一步經(jīng)營提供依據(jù)。比，與其進行差異化，為下一步經(jīng)營提供依據(jù)。市場調(diào)研市場調(diào)研修正方案修正方案團隊培訓(xùn)團隊培訓(xùn)第三階段第三階段開業(yè)蜜月期（開業(yè)后一個月）開業(yè)蜜月期（開業(yè)后一個月）1.1.修正營銷活動修正營銷活動2.2.修正品牌招調(diào)修正品牌招調(diào)3.3.修正硬件設(shè)施設(shè)備修正硬件設(shè)施設(shè)備 修正營10、銷活動為重SP輔PR，PR活動以年輕時尚類活動為主。餐飲菜系類：根據(jù)當(dāng)?shù)乩习傩障矚g重口味、知名品牌，快餐類經(jīng)營艱難，招商調(diào)整以引進知名品牌、重口味餐飲為主。女裝級次：女裝品牌少、級次低，招商調(diào)整增加女裝，提升品牌級次。停車及里面的優(yōu)化：外廣場停車位改造，增加停車位，緩解停車難的問題。通過LED亮化，提升外廣場品質(zhì)。4.4.修正目標(biāo)客群修正目標(biāo)客群開業(yè)之后對目標(biāo)客群進行修正，例如某購物中心原目標(biāo)客層為城市全客層，后修正為20至35歲年輕客層，以學(xué)生、個體商戶及企事業(yè)職員為主。市場調(diào)研市場調(diào)研修正方案修正方案團隊培訓(xùn)團隊培訓(xùn)第三階段第三階段開業(yè)蜜月期（開業(yè)后一個月）開業(yè)蜜月期（開業(yè)后一個月）租費收11、繳管理培訓(xùn)多種經(jīng)營規(guī)范管理營運助理每日工作流程培訓(xùn)營運現(xiàn)場品質(zhì)管理培訓(xùn)經(jīng)營分析培訓(xùn)招采系統(tǒng)培訓(xùn)營銷活動系統(tǒng)培訓(xùn)資產(chǎn)租賃系統(tǒng)培訓(xùn)全面預(yù)算系統(tǒng)培訓(xùn)商戶服務(wù)平臺培訓(xùn)智能電表培訓(xùn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)系統(tǒng)培訓(xùn)團隊培訓(xùn)團隊培訓(xùn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：規(guī)范營運現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)，提前梳理各部門每日工作流程，轉(zhuǎn)換管理人員思維，迅速平穩(wěn)由籌備期過渡至營運期。系統(tǒng)培訓(xùn)周周培訓(xùn)，籌備及運營期必備工具。第三階段第三階段開業(yè)蜜月期（開業(yè)后一個月）開業(yè)蜜月期（開業(yè)后一個月）購物中心營運期第四階段第四階段下滑期（開業(yè)后三個月）下滑期（開業(yè)后三個月）面對下滑該如何是好？面對下滑該如何是好？直面下滑，有的放矢直面下滑，有的放矢銷售降至150萬元客流跌破3萬人12、次租費拒繳商戶預(yù)警蜜月期蜜月期多維度調(diào)研多維度調(diào)研品牌摸底品牌摸底顧客調(diào)研顧客調(diào)研競爭對手調(diào)研競爭對手調(diào)研品牌商博弈談判收繳大月風(fēng)險預(yù)判營銷強化結(jié)構(gòu)調(diào)整營銷強化銷售管控結(jié)構(gòu)調(diào)整商戶預(yù)警集思廣益，頭腦風(fēng)暴出創(chuàng)意集思廣益，頭腦風(fēng)暴出創(chuàng)意精分市場，瞄準(zhǔn)目標(biāo)主客層精分市場，瞄準(zhǔn)目標(biāo)主客層強力管控，落地執(zhí)行抓細(xì)節(jié)強力管控，落地執(zhí)行抓細(xì)節(jié)復(fù)盤總結(jié)，分析效果累經(jīng)驗復(fù)盤總結(jié)，分析效果累經(jīng)驗前期溝通可行度中期監(jiān)管執(zhí)行度后期驗收嚴(yán)格度設(shè)施設(shè)備檢查保安全設(shè)施設(shè)備檢查保安全施工指導(dǎo)驗收保品質(zhì)施工指導(dǎo)驗收保品質(zhì)企劃企劃人事人事物業(yè)物業(yè)財務(wù)財務(wù)營運營運安品安品工程工程企劃先行企劃先行財務(wù)嚴(yán)控財務(wù)嚴(yán)控人事監(jiān)督檢查人事監(jiān)督檢13、查安品工程雙保險安品工程雙保險物業(yè)保秩序物業(yè)保秩序營運落地營運落地抽查活動知曉率抽查活動知曉率檢查全員轉(zhuǎn)發(fā)率檢查全員轉(zhuǎn)發(fā)率維護活動現(xiàn)場秩序維護活動現(xiàn)場秩序保持干凈整潔的環(huán)境保持干凈整潔的環(huán)境活動洽談活動洽談貨品追蹤貨品追蹤活動培訓(xùn)活動培訓(xùn)氛圍布置氛圍布置一個團隊一個團隊全員營銷，合力共鳴全員營銷，合力共鳴營銷強化營銷強化銷售管控銷售管控結(jié)構(gòu)改造結(jié)構(gòu)改造商戶調(diào)整商戶調(diào)整第四階段第四階段下滑期（開業(yè)后三個月）下滑期（開業(yè)后三個月）一個閉環(huán)一個閉環(huán)PDCAPDCA系統(tǒng)管控系統(tǒng)管控一個重點：重一個重點：重SPSP輔輔PRPR兩個方向：引客流兩個方向：引客流 促銷售促銷售三個關(guān)鍵：三個關(guān)鍵：抓細(xì)節(jié)抓細(xì)節(jié)14、強管控強管控要結(jié)果要結(jié)果四個要求：四個要求：查漏補缺查漏補缺 及時調(diào)及時調(diào)整整 實時監(jiān)控實時監(jiān)控 全員參全員參戰(zhàn)戰(zhàn) 五個反饋：五個反饋：1.1.活動執(zhí)行反活動執(zhí)行反饋饋2.2.指標(biāo)達成反指標(biāo)達成反饋饋3.3.商戶經(jīng)營反商戶經(jīng)營反饋饋4.4.資源積累反資源積累反饋饋5.5.驗收關(guān)賬反驗收關(guān)賬反饋饋營銷強化營銷強化銷售管控銷售管控結(jié)構(gòu)改造結(jié)構(gòu)改造商戶調(diào)整商戶調(diào)整第四階段第四階段下滑期（開業(yè)后三個月）下滑期（開業(yè)后三個月）一直品質(zhì)提升一直品質(zhì)提升場景至上場景至上 提升不止提升不止無團隊成長團隊成長市場學(xué)習(xí)市場學(xué)習(xí)廣場提升廣場提升多次市調(diào)廣場3多余處品質(zhì)提升多人次實地調(diào)研多人次分享學(xué)習(xí)營銷強化營銷強化15、銷售管控銷售管控結(jié)構(gòu)改造結(jié)構(gòu)改造商戶調(diào)整商戶調(diào)整優(yōu)有1 12 23 3第四階段第四階段下滑期（開業(yè)后三個月）下滑期（開業(yè)后三個月）1.1.每天后每天后3 3名重點跟進名重點跟進每天跟進銷售，對各業(yè)態(tài)排名后三的品牌由主管重點跟進，次日提交活動方案和管控辦法。每月發(fā)放銷售經(jīng)營分析函至預(yù)警或銷售下滑商戶。對于0開張的商戶責(zé)任人升級至營運經(jīng)理進行管控。2.2.每每3 3天天0 0開張商戶跟進開張商戶跟進3.3.每月發(fā)經(jīng)營通知函每月發(fā)經(jīng)營通知函千方百計千方百計下滑期（開業(yè)后三個月）下滑期（開業(yè)后三個月）4營銷強化營銷強化銷售管控銷售管控結(jié)構(gòu)改造結(jié)構(gòu)改造商戶調(diào)整商戶調(diào)整營銷強化營銷強化銷售管控銷售管控結(jié)構(gòu)16、改造結(jié)構(gòu)改造商戶調(diào)整商戶調(diào)整影城消防墻調(diào)整影城消防墻調(diào)整拆除5F和6F影城至餐飲區(qū)的消防墻，優(yōu)化空間，打通動線，無死角，實現(xiàn)客流良性循環(huán)。第四階段第四階段下滑期（開業(yè)后三個月）下滑期（開業(yè)后三個月）l數(shù)據(jù)持續(xù)監(jiān)控l現(xiàn)場巡查監(jiān)控l會議管控l三級管控l專人跟進l宣傳支持l活動扶持l經(jīng)營輔導(dǎo)l低品牌向高品牌級次調(diào)整四大措施四大措施 全面管控全面管控預(yù)警預(yù)警風(fēng)險評估風(fēng)險評估營銷強化營銷強化銷售管控銷售管控結(jié)構(gòu)改造結(jié)構(gòu)改造商戶調(diào)整商戶調(diào)整預(yù)警預(yù)警管控機制管控機制預(yù)警預(yù)警幫扶機制幫扶機制預(yù)警預(yù)警招商調(diào)整招商調(diào)整第四階段第四階段下滑期（開業(yè)后三個月）下滑期（開業(yè)后三個月）第五階段第五階段上升穩(wěn)定期（開業(yè)后上17、升穩(wěn)定期（開業(yè)后4-64-6個月）個月）上升穩(wěn)定期上升穩(wěn)定期下滑期下滑期走入千家萬戶，走入千家萬戶，進入上升穩(wěn)定期，進入上升穩(wěn)定期，這是一個新的開始。這是一個新的開始。蜜月期蜜月期籌備期籌備期開業(yè)前開業(yè)前9090天天客流3萬銷售150萬1.1.團隊業(yè)務(wù)技能提升，工作效率提高團隊業(yè)務(wù)技能提升，工作效率提高持續(xù)開展業(yè)務(wù)類培訓(xùn)、管理能力提升類培訓(xùn)，持續(xù)開展業(yè)務(wù)類培訓(xùn)、管理能力提升類培訓(xùn)，提升工作效率。提升工作效率。2.2.團隊凝聚力提升團隊凝聚力提升定期開展生日會、團建活動、愛心公益活動，定期開展生日會、團建活動、愛心公益活動，增進員工互動，提升團隊凝聚力。增進員工互動，提升團隊凝聚力。3.3.團隊18、成員晉升與榮譽團隊成員晉升與榮譽 提升優(yōu)秀員工。提升優(yōu)秀員工。團隊提升團隊提升管理提升管理提升持續(xù)營銷持續(xù)營銷口碑提升口碑提升持續(xù)營銷持續(xù)營銷口碑提升口碑提升第五階段第五階段上升穩(wěn)定期（開業(yè)后上升穩(wěn)定期（開業(yè)后4-64-6個月）個月）租費租費收繳收繳多經(jīng)多經(jīng)收入收入抽成抽成商戶商戶抽成抽成商戶商戶抽成商戶專項管控抽成商戶專項管控l成立抽成商戶專項管控小組l跟進抽成商戶銷售指標(biāo)達成招調(diào)節(jié)點前置招調(diào)節(jié)點前置l每月10日前上報招調(diào)文件l每月15日前發(fā)起終止l每月20日前閉合l成立多經(jīng)專項管控小組l本月完成下月指標(biāo)預(yù)估，確保指標(biāo)達成多經(jīng)專項管控多經(jīng)專項管控內(nèi)控前置內(nèi)控前置l租費收繳內(nèi)控時間，提前至每月19、15日l保證租費20號收口招調(diào)招調(diào)商戶商戶團隊提升團隊提升管理提升管理提升持續(xù)營銷持續(xù)營銷口碑提升口碑提升第五階段第五階段上升穩(wěn)定期（開業(yè)后上升穩(wěn)定期（開業(yè)后4-64-6個月）個月）營銷物料為廣場留下可持續(xù)使用資源營銷物料為廣場留下可持續(xù)使用資源媒體宣傳為廣場留下長期傳播資源媒體宣傳為廣場留下長期傳播資源營銷活動為廣場積累優(yōu)質(zhì)異業(yè)資源營銷活動為廣場積累優(yōu)質(zhì)異業(yè)資源每一分錢都能轉(zhuǎn)化為商戶的銷售額每一分錢都能轉(zhuǎn)化為商戶的銷售額開展暑期檔、中秋檔、國慶檔、雙十一、圣誕節(jié)營銷活動，達成客流、銷售雙指標(biāo)。營銷活動物料投入，考慮長期有效性，比如抖音門、哈哈鏡、挑戰(zhàn)11秒等。圣地街訪從第三方視角采訪，第三方20、平臺分享轉(zhuǎn)播，轉(zhuǎn)發(fā)量達20余萬次。有一種約會叫逛萬達電視臺廣告直播，品牌推廣，長期植入，深入人心。廣場成立異業(yè)專員小組，每月召開異業(yè)資源會議，建立廣場異業(yè)資源庫，積累了60余家優(yōu)質(zhì)異業(yè)資源。團隊提升團隊提升管理提升管理提升持續(xù)營銷持續(xù)營銷口碑提升口碑提升第五階段第五階段上升穩(wěn)定期（開業(yè)后上升穩(wěn)定期（開業(yè)后4-64-6個月）個月）金杯銀杯金杯銀杯 不如好口碑不如好口碑多渠道拓展資源有效溝通開發(fā)資源商戶商戶口碑口碑與購物中心實現(xiàn)共贏與購物中心實現(xiàn)共贏良好發(fā)展平臺良好發(fā)展平臺員工員工口碑口碑品類齊全，吃喝玩樂一站式新體驗品類齊全，吃喝玩樂一站式新體驗合作方合作方口碑口碑政府政府口碑口碑為合作方帶來豐厚利潤為合作方帶來豐厚利潤具有良好社會效應(yīng)的標(biāo)桿企業(yè)具有良好社會效應(yīng)的標(biāo)桿企業(yè)團隊提升團隊提升管理提升管理提升持續(xù)營銷持續(xù)營銷口碑提升口碑提升老百姓老百姓口碑口碑第五階段第五階段上升穩(wěn)定期（開業(yè)后上升穩(wěn)定期（開業(yè)后4-64-6個月）個月）感謝聆聽感謝聆聽