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1、頂流營銷寧波江北慈城新城久云府項目2022推廣核心6個月、15億 難在哪價格面積段看客戶共享紅紅海海競競爭，內卷爭，內卷嚴嚴重重庫存周期12個月，如何跑贏大勢策略解構策略解構1：板：板塊塊最遠：板塊西北角，離主干道、姚江、奧體奧體姚江新城策略解構策略解構2：配：配套套共享：1公里配套，商業、醫療、教育|劣勢：都有河，湖景弱策略解構策略解構3：產產品品不硬：戶型面積段、精裝、價格、形態、體量無絕對優勢新希望映辰府新希望映辰府容積率：1.6面積段：戶型面積86-121 均價25994 元/m萬科坤和萬科坤和 湛湛藍藍云云鏡鏡容積率：1.4-1.6面積段：洋房（主力戶型建面約95-145）+疊拼（主2、力戶型建面約142）均價26000元/，精裝交付中旅寧宸院中旅寧宸院容積率：1.6產品：89-160 m 低密疊墅/花園洋房 價格：19384元/m策略解構策略解構4：形：形象象湮沒：大牌扎堆，推廣莫衷一是核心明確新外相新外相對對距距離離 優優勢勢江北新城外國語中學婦幼久云府久云府江北新城外國語小學沒錯，但教育共享、學區敏感 一問：是否足以抗衡位置劣勢二問：紅海格局，是否足以實現大流量吞噬如何破如何破局局學的學的IP，圍圍點打點打援援久奇案例：卓越嘉興秀湖悅瑯核心清晰，包圓不易1：窮窮盡學校價盡學校價值值2：以學以學為為點，點，組織組織完整故事完整故事線線塑造超級IP，實現流量與溢價雙向加持價3、價值值構建構建資質|安心寧波前十，寧波前十，贏贏在起在起點點無間|由心教育屬性以外的生活提升洞察更舒適的更舒適的親親子體子體驗驗痛點早起之痛，實現最遲出門最早到校 癢點親子憧憬，自家陽臺看到孩子未來優境|養心更更優優渥的棲居渥的棲居濾濾鏡鏡緩沖：步行、車速的放緩，稀釋都市生活的紛繁，街道行為痕跡節奏更輕松。提純：交互角色、內容指向調頻；孩童歡聲笑語，或朗朗書聲增持，過濾商業煙火的嘈雜，棲居情緒更易觸動。Details新外旁新外旁|三 心 住 宅三 心 住 宅資質|安心寧波前十，贏在起點 無間|由心更舒適的親子體驗 優境|養心更優渥的棲居濾鏡以上，遠遠不夠從城市符號內容深度挖掘關聯，構建價值體系4、諸子齊鳴，古稱四明四明學派：南宋淳熙年間，以“心”為 構 成 宇 宙 萬 物 來 源 的“心 理”合 一 的“心 學”為 主，綜朱 子 理 學 諸 學 學 說 而 形 成 的 學 派 風 格。姚江學派：其創始人為明代哲學家、文學家、軍事家、政治家余姚人王守仁（別號陽明），因余姚有姚江穿流而過而得名。浙東學派：除哲學、史學外，對天文、地理、數學、文學、藝術、宗教等方面都有研究，是清代最有影響的學派。其代表人物有萬斯大、萬斯同、全祖望等。王陳兩氏，及第傳奇“七人普”數據顯示，寧波940.43萬常住人口中，王姓共有64.51萬人，占6.86%，可謂是實至名歸的第一大姓。南宋著名學者王應麟、“陽明心學5、”創立者王守仁、都是寧波的王姓名人?！瓣愋铡背蔀閷幉ǖ诙笮?。原中科院院士陳中偉，中國工程院院士陳劍平等，都是寧波的陳姓名人。廟堂高地，以學為圣郁家巷|連接月湖與郡廟天封塔歷史文化街區，也是蓮橋街歷史地段的重要紐帶和文化鏈。望族聚居區、浙東學派、藏書文化、商幫文化和雅集文化5個關鍵詞，鑄就了其作為寧波老城歷史文化內涵集中體現的地位。該街區是中國近代洋務運動及寧波早期商幫代表人物研究、藏書文化研究及近代文化人士歷史活動研究的重要實物資源遺存。崇文尚學，代表寧波典型符號獨一崇文尚學，代表寧波典型符號獨一檔檔久云府不是第一最豪、最硬、最核心、最低密、最便宜而是唯一依學造府，內外 修囊括寧波符號的囊括6、寧波符號的經緯圖經緯圖騰騰擇擇 址址坐標談慈城新城，不是小范圍的位置比拼，而是寧波都市化寧波都市化進進程的程的時時代洞代洞察察海定則波寧的寧波，一點也不寧靜寧波從最初的“三江口”單核時代到如今的“三江口+東部新城+南部新城”三中心時代 寧波城市的輪廓就像一束“盛開的花球”，美麗而嬌艷隨著慈城新城隨著慈城新城橋頭橋頭堡的堡的設設立立寧波都市化寧波都市化進進程正在開啟又一個程正在開啟又一個偉偉大的大的3.0時時代代向內構向內構建建|三心聚合：慈城新城三心聚合：慈城新城+姚江新城姚江新城+奧體板奧體板塊塊寧波西北角聯合發力點，也是寧波第三次城市發育的關鍵節點慈城新城慈城新城奧體板奧體板塊塊姚江新城姚7、江新城6KM4.5KM向南向南銜銜接接|西區西區閉環閉環：慈城新城：慈城新城-姚江新城姚江新城-空空鐵鐵新新城城在今年最新發布的寧波十四五年規劃和2035年遠景目標綱要中，城西發展軸構筑順勢而生，共融大姚江都會圈，釋放更強勁的內核驅動力，慈城新城的未來勢不可擋。15KM向北向北輸輸出出|沈海高速路口沈海高速路口0.8KM，一脈通，一脈通滬滬長三角超級城市體征背景下，全新經濟增長點慈城新城慈城新城奔涌寧波的奔涌寧波的發發展之展之極極向內構建|三心聚合：慈城新城+姚江新城+奧體板塊 向南銜接|西區閉環：慈城新城-姚江新城-空鐵新城 向北輸出|沈海高速路口0.8KM，一脈通滬交通不是出行便捷的通勤比8、較，而是縱覽鏈縱覽鏈接的寧波符接的寧波符號號4號號線線(官山河站官山河站)洞穿寧波洞穿寧波+縱縱橫橫場場域最大域最大+全全線線交交匯匯(類上海2號線)城市資源的最大化銜接通湖達河，通湖達河，連連城串城串景景寧波的城市故事，都在通湖達河中之中西晉時期裴秀主編的禹貢地域圖，其內容包括從古代的九州直到西晉的十六州，山巒、湖泊、平原、沼澤等地理要素 備，這是中國有文獻 可考的最早的歷史地圖集。公元821年，明州刺史韓察將明州州治從鄞江遷至三江口，并筑內城，這標志著寧波正式建城。到2021年，寧波即將 迎來建城1200周年。繪制于1840年左右的寧郡地輿圖是迄今發現的最早且最為詳盡的寧波地圖，其真跡藏于9、美國國會圖書館。官山河官山河東錢東錢湖湖派生豪派生豪門門的的燙燙金金貴貴地，地，環環伺左伺左右右全城房價、租金、核心商業的最高標底物串聯4號號線線洞穿寧波+縱橫場域最大+全線交匯 通湖達河，連城串景派生豪門的燙金貴地，環伺左右北北環環高架高架+寧波寧波繞繞城高城高速速|西洪大西洪大橋橋+邵家渡大邵家渡大橋橋(在建在建)北北環環高高架架|新老版新老版圖圖的珠的珠聯聯璧璧合合無縫老三區：江北、江東、海曙|江北萬達、鎮海吾悅 對接機場北路：轉角直通火車站、櫟社國際機場吾悅萬達飛機北北環環高架高架機機場場北北路路老三區高鐵繞繞城高城高速速|內外打通的全域內外打通的全域閉閉合合向內全域閉合，向外輸出銜接10、沈海、杭甬高速繞繞城高速城高速沈 海 高 速杭甬高速西洪大西洪大橋橋+邵家渡大邵家渡大橋橋(在建在建)|速速連暢連暢行的雙行的雙軸歸軸歸心心直通海曙：江東并鄞州后，寧波的黃浦；天一廣場坐標，老寧波人心中唯一的城市中心）天一西西 洪洪 大大 橋橋邵邵 家家 渡渡 大大 橋橋北北環環高架高架+寧波寧波繞繞城高速城高速|西洪大西洪大橋橋+邵家渡大邵家渡大橋橋(在建在建)北環高架|新老版圖的珠聯璧合 繞城高速|內外打通的全域閉合西洪大橋+邵家渡大橋(在建)|速連暢行的雙軸歸心集合寧波集合寧波過過去、去、現現在、未來的超在、未來的超級級十字路十字路口口黃金十字路口理論主軸匯聚，是每座城市交通的命脈、交通11、的命脈、資資源的疊加、源的疊加、產產城的融合、城的融合、發發展的倍增展的倍增交通體系交通體系跨越跨越時時空的寧波脊空的寧波脊梁梁4號號線線洞穿寧波+縱橫場域最大+全線交匯 通湖達河，連城串景派生豪門的燙金貴地，環伺左右北北環環高架高架+寧波寧波繞繞城高速城高速|西洪大西洪大橋橋+邵家渡大邵家渡大橋橋(在建在建)北環高架|新老版圖的珠聯璧合 繞城高速|內外打通的全域閉合西洪大橋+邵家渡大橋(在建)|速連暢行的雙軸歸心慈城古鎮不是都市加持的文旅坐標，而是孕育名士的孕育名士的傳傳奇造奇造化化地靈人杰，文保冠地靈人杰，文保冠絕絕甬甬上上慈城古縣城距久云府2.5公里，素有“儒學重 鎮”、“進士搖籃”、“12、慈孝之鄉”、“民居 經典”等美譽。這里曾經書院林立，才子遍地，是中國史上誕生進士最多的縣城。據統 計，慈城這座方圓不過1.5平方公里的小城，歷史上出過519位進士，可 謂“滿朝朱紫貴，盡是慈城人”。說它是寧波真正的學霸之鄉，一點不 為過。慈城古慈城古鎮鎮敬敬緬緬先先賢賢的的亞遺風亞遺風骨骨地靈人杰，文保冠絕甬上擇擇址址|城 韻 和城 韻 和 鳴鳴慈城新城奔涌寧波的發展之極 交通體系跨越時空的寧波脊梁 慈城古鎮敬緬先賢的亞遺風骨著著 品品一城之眼，藏書之所天一閣|寧波素來商賈云集，“港通天下”指的是北侖港，其實后面還有半句“書藏古今”，說的就是天一閣。這是中國現存最早的私家藏書樓，也是亞洲現有最13、古老的圖書館。作為寧波市的文化地標，它建于明嘉靖年間，至今已450余載，可以說海內藏書之家，唯它巋然獨存。園林談規制，不是花哨通用的數字+N，而是為為學養氛學養氛圍圍定制的融定制的融入入校園里的府，府里的校校園里的府，府里的校園園兒童安全體系：兒童安全體系：人車分流詩詩畫畫陶陶冶冶體體系系：項目注資重金，打造約200米濱 河棧道。沿途植被從水生植物到陸地灌木、喬木 等，打造多重園林景觀。園區河道上有三座橫跨 橋，整個小區景觀以河道為界，劃分為東西兩個 核心景觀區。身心健康體系：身心健康體系：擁有1180超大景觀會客廳，480集中兒童活動區，與自然生態共生共融的 林下空間、活力健身、寵物樂園、514、80米四季跑 道、部分架空層等園林園林呼呼應應學府的校園之學府的校園之園園校園里的府，府里的校園兒童安全體系|詩畫陶冶體系|身心健康體系建筑不是抽象美學的簡單概括，而是寧波寧波審審美內涵的美內涵的發發掘掘硬派江南，在地化建筑敘事硬派江南，在地化建筑敘事語語言言在中國以及江南文化的熏陶中，寧波文人世家一直是重要的基 脈，而寧波由于地理位置的近海，因此深受江南墨跡影響但又 不同于蘇杭的文化特征，而是孕育出獨特的帶著硬派筆鋒的審 美氣質。與蘇繡區別開的朱金木雕、金銀彩繡、寧波歷史博物館等都在 傳遞這一特質，久云府與此一脈相承建筑建筑汲神取廓的寧波底汲神取廓的寧波底色色硬派江南，在地化建筑敘事語言著品15、著品|匠 意 沿匠 意 沿 襲襲建筑汲神取廓的寧波底色硬派江南，在地化建筑敘事語言園林呼應學府的校園之園 校園里的府，府里的校園兒童安全體系|詩畫陶冶體系|身心健康體系塑塑 人人傳神造極，耕讀傳家徐氏宗祠|古建筑藝術不但在全寧海獨一無二且規格最高，而且在整個浙東地區更是頗為罕見，據徐家村家譜記載，這個徐氏宗祠建于距今近300年的雍正年間，長期以來主要用作村里讀書娃的教室。客群談群落，不是干澀定義的剛需剛改，而是有的放矢的吸虹有的放矢的吸虹驅驅動動目標客群形象構建案例萬科西雅圖西雅西雅圖圖的雙重客的雙重客戶設戶設定定目標客群：西雅圖項目位于杭州西北部，以周邊地緣三墩地緣客戶為主力購買客群。形象客16、群：項目周邊五公里范圍內阿里系為代表的產業客群作為項目的標簽客戶。以科創人群為標簽傳播動作:西雅圖計劃產品發布會，以科創極客的需求定制的科技社區以科創人群為標簽傳播動作:跨界品牌聯合，增強科創住區概念西雅西雅圖圖的的營銷營銷成成果果目標客群：西雅圖項目位于杭州西北部，以周邊地緣三墩拆遷戶為主力購買客群。形象客群：項目周邊五公里范圍內阿里系為代表的產業客群作為項目的標簽客戶。在周邊價格2.7萬的市場下 完成了3.5萬的價格構建引發全城客群爭搶，最終僅20%為阿里等產業客戶以萬科西雅圖為參考，回歸本案，我們希望基于真基于真實實客群，描客群，描繪繪更高更高維維的客的客戶認戶認知知目標客群關于客戶的兩17、大基本認知形象客群我們真實的目標客戶是誰，他們在哪里？關于客戶的兩大基本認知目標客群在營銷推廣上建立怎樣的客群價值？形象客群科創菁英集聚，極速迎見未來前前洋洋經經濟濟開開發發區區：高速發展，2019年1月30日上午，寧波市電商經濟創新園區與國燁集團完成合作簽約，國燁集團是2018年中國大宗商品電 商百強企業的前10強，加快建設十大百億產業集群。同一天也是在2019年1月30日，博洋家紡的總部大樓已經遷入，兩棟有“博洋”風格的 大樓夜景也是非常的摩登。隨著寧波銀行、海達大廈以及萬科產城-云匯中心這些新項目的進入，更加是給后園的新城打了一個很好的強心劑。江江北北高高新新技技術術產產業業園園：位于慈18、城西側，形成慈城的產業發展引擎，貢獻了江北區60%的工業產值，聚集了8家上市公司及上市公司控股公司。2019年，長陽科技、激智科技、惠之星等膜材料企業持續發力，規上工業整體產值32.9億元。金山新能源、科諾鋁業等一批重大產業項目相 繼落戶，瑞源生物、威孚天力、韻升科技等一批高新企業快速發展客群菁英專屬的圈層領地塑人塑人|至 善 家至 善 家 風風|資質 安心寧波前十，贏在起點無間 由心更舒適的親子體驗優境 養心更優渥的棲居濾鏡新外旁新外旁 三心住宅三心住宅客群客群菁英菁英專專屬的圈屬的圈層領層領地地|著著品品 匠匠意意沿沿襲襲慈城新城慈城新城奔涌寧波的奔涌寧波的發發展之極展之極從從窮窮盡學校價19、盡學校價值值到衍生關到衍生關聯聯寧波城市符號寧波城市符號 標標定寧波定寧波專專屬洋房第一屬洋房第一鏈鏈接接有意有意識識的去除非的去除非優勢項優勢項，如水景、精裝等，如水景、精裝等，以達到短期內更好的爆破以達到短期內更好的爆破向內構建|三心聚合：慈城新城+姚江新城+奧體板塊 向南銜接|西區閉環：慈城新城-姚江新城-空鐵新城 向北輸出|沈海高速路口0.8KM，一脈通滬|擇擇址址 城城韻韻和和鳴鳴4號號線線洞穿寧波+縱橫場域最大+全線交匯 通湖達河，連城串景派生豪門的燙金貴地，環伺左右北北環環高架高架+寧波寧波繞繞城高城高速速|西洪大西洪大橋橋+邵家渡大邵家渡大橋橋(在建在建)北環高架|新老版圖的珠20、聯璧合繞城高速|內外打通的全域閉合西洪大橋+邵家渡大橋(在建)|速連暢行的雙軸歸心地靈人杰，文保冠絕甬上交通體系交通體系跨越跨越時時空的寧波脊梁空的寧波脊梁慈城古慈城古鎮鎮敬敬緬緬先先賢賢的的亞遺風亞遺風骨骨|塑塑人人 至至善善家家風風建筑建筑汲神取廓的寧波底色汲神取廓的寧波底色硬派江南，在地化建筑敘事語言園林園林呼呼應應學府的校園之園學府的校園之園校園里的府，府里的校園兒童安全體系|詩畫陶冶體系|身心健康體系久著久著風風華華 云涌寧云涌寧波波寧波人自己的洋寧波人自己的洋房房 兩個世兩個世紀紀的城市榮光的城市榮光 寧波之寧波之眸眸視覺視覺演演繹繹典型案例：江浙代表綠城形象變遷2013年2017年其背后的邏輯是杭州G20時代的來臨、互聯網的迅猛崛起 帶來龐大的新貴階層以及新銳審美VISION 1書 香等 級規 制GONGCHEN MANSION