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1、房地房地產(chǎn)成本構(gòu)成成本構(gòu)成 引引 子子我我們常常聽到常常聽到這樣一句一句話：萬科的成本就萬科的成本就是周是周邊樓樓盤的的售價售價究竟有多少最后能被客究竟有多少最后能被客戶認(rèn)同？同？又有多少成本需要我又有多少成本需要我們自己自己買單？引引 子子也聽到也聽到過有人有人這樣說：成本增加多成本增加多少就在售價少就在售價中提高多少中提高多少!我我們還有多少底氣敢有多少底氣敢說這句句話？宏宏觀調(diào)控形控形勢下下引引 子子可我可我們卻從未聽到卻從未聽到過這樣的的話：我我們的成本在本的成本在本 行行業(yè)中占有中占有優(yōu)勢!目目 的的1 1、普及成本知、普及成本知識2 2、了解房地、了解房地產(chǎn)成本基本成本基本組成成32、 3、增、增強(qiáng)成本意成本意識 題 綱一、前言一、前言 二、成本八大二、成本八大類三、三、xxxx城市成本城市成本簡介介四、成本科目基本四、成本科目基本組成成五、五、xxxx與與賽納麗舍舍六、天津萬科與六、天津萬科與順馳 一、前言一、前言開開標(biāo)前：前：測算、算、預(yù)算、主體招算、主體招標(biāo)交房前：交房前：動態(tài)成本、成本、變更更簽證、材料招、材料招標(biāo)、詢價價結(jié)算完：工程及材料算完：工程及材料結(jié)算、分析、算、分析、結(jié)算成本算成本其它：其它：成本成本軟件、數(shù)據(jù)件、數(shù)據(jù)庫等等 30%50%10%10%30%50%10%10%成本工作三大成本工作三大塊：事前：事前-事中事中-事后事后二、成本八大二、成本八大類3、每每類可分可分為二二-四四級科目科目 共共約500500行子目行子目約20002000組數(shù)字?jǐn)?shù)字二、成本八大二、成本八大類項目分目分產(chǎn)品品類型成本型成本匯總表表-一一級科目科目序號成本項目單價價合價合價高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計建筑面積*可售車位可售面積*一一土地土地獲得價款得價款二二開開發(fā)前期準(zhǔn)前期準(zhǔn)備費(fèi)三三主體建筑工程主體建筑工程費(fèi)四四 主體安裝工程主體安裝工程費(fèi)五五 社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六六園林園林環(huán)境境費(fèi)七七配套配套設(shè)施施費(fèi)八八開開發(fā)間接接費(fèi)開開發(fā)成本成本九九 期期間費(fèi)用用項目目總投投資三、三、xxxx城市成本城市成本簡介介三、三、xxxx城市成本城市成本簡介介三、三、4、xxxx城市成本城市成本簡介介三、三、xxxx城市成本城市成本簡介介四、成本科目基本四、成本科目基本組成成成本部與成本部與財務(wù)部的分工部的分工 成本有哪八大成本有哪八大類？四、成本科目基本四、成本科目基本組成成二二級科目科目-四、五個四、五個一、土地一、土地獲得價款得價款1 1、政府地價及相關(guān)、政府地價及相關(guān)費(fèi)用用2 2、合作款、合作款項3 3、紅線外市政外市政設(shè)施施4 4、拆遷、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開二、開發(fā)前前期準(zhǔn)期準(zhǔn)備費(fèi) 1 1、勘察、勘察設(shè)計費(fèi) 2 2、報批批報建增容建增容費(fèi) 3 3、三通一、三通一平平費(fèi) 4 4、臨時設(shè)施施費(fèi)四、成本科目基本四、成本科目基本組成成三、主體建筑工程三、主體建5、筑工程費(fèi)1 1、基、基礎(chǔ)工程工程2 2、結(jié)構(gòu)及粗裝修構(gòu)及粗裝修3 3、門窗工程窗工程4 4、公共部位裝修、公共部位裝修5 5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修 四、主體安四、主體安裝工程裝工程費(fèi) 1 1、室內(nèi)水、室內(nèi)水曖氣氣電 2 2、設(shè)備及及安裝安裝費(fèi) 3 3、弱、弱電工工程程四、成本科目基本四、成本科目基本組成成五、社區(qū)管網(wǎng)工程五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1 1、室外、室外給排水系排水系統(tǒng) 4 4、室外高低、室外高低壓線路路2 2、室外采暖系、室外采暖系統(tǒng) 5 5、室外智能化系、室外智能化系統(tǒng)3 3、室外燃?xì)庀怠⑹彝馊細(xì)庀到y(tǒng) 6 6、其它、其它 六、園林六、園林環(huán)境境費(fèi)2 2、綠化建化建設(shè)費(fèi) 5 5、圍墻建造建造6、費(fèi)3 3、建筑小品、建筑小品 6 6、室外照、室外照明明4 4、道路廣、道路廣場建造建造費(fèi) 7 7、室外零星工程、室外零星工程四、成本科目基本四、成本科目基本組成成七、配套七、配套設(shè)施施費(fèi)1 1、游泳池、游泳池 5 5、地下室、地下室2 2、會所、會所 6 6、行政管理及、行政管理及設(shè)區(qū)服區(qū)服務(wù)3 3、幼兒園、幼兒園 7 7、市政用房、市政用房4 4、學(xué)校、學(xué)校 八、開八、開發(fā)間接接費(fèi) 1 1、工程管理、工程管理費(fèi) 3 3、營銷設(shè)施建造施建造費(fèi) 2 2、資本化利息本化利息 4 4、物、物業(yè)完善完善費(fèi) 5 5、不可、不可預(yù)見費(fèi)四、成本科目基本四、成本科目基本組成成一、土地一、土地獲得價款得價款17、 1、政府地價及相關(guān)、政府地價及相關(guān)費(fèi)用用 土地出土地出讓金金 契稅契稅 4%4%3 3、紅線外市政外市政設(shè)施施 大市政配套大市政配套費(fèi) 105105元元/M2/M2 河西市政配套河西市政配套費(fèi) 110110元元/M2/M2 三三級、四、四級科目科目xxxx比寶山比寶山費(fèi)用高在哪里？高多少？用高在哪里？高多少？xxxx比金色比金色費(fèi)用高在哪里？高多少？用高在哪里？高多少？四、成本科目基本四、成本科目基本組成成二、開二、開發(fā)前期準(zhǔn)前期準(zhǔn)備費(fèi)1 1、勘察、勘察設(shè)計費(fèi) 勘察丈量勘察丈量費(fèi)-下下設(shè)五五 十個子目十個子目 商品房商品房測繪、初勘、初勘、詳勘、施工勘、施工驗線、竣工、竣工測量、日量、日照分8、析等照分析等 規(guī)劃劃設(shè)計費(fèi)-下下設(shè)五五 十個子目十個子目交通分析、概念交通分析、概念設(shè)計、規(guī)劃劃設(shè)計、施工、施工圖設(shè)計、室外自來水管、室外自來水管道道設(shè)計、小區(qū)配、小區(qū)配電工程工程設(shè)計、環(huán)境境設(shè)計等等2 2、報批批報建建費(fèi) 報批批報建建費(fèi)-下下設(shè)二十個子目二十個子目政府政府綜合合報建、人防異地建建、人防異地建設(shè)、白、白蟻防治、防治、圖紙審查、新、新墻體體材料保材料保證金、散裝水泥保金、散裝水泥保證金、工程招金、工程招標(biāo)管理管理費(fèi)、項目目環(huán)境影境影響響測評、消防、消防檢測、房屋交易手、房屋交易手續(xù)、商品房價格、商品房價格認(rèn)證、房屋面、房屋面積測量等等量等等四、成本科目基本四、成本科目基本組成成29、 2、報批批報建建費(fèi)增容增容費(fèi)-下下設(shè)五五 十個子目十個子目供供電貼費(fèi)、水增容、水增容費(fèi)(住宅、商住宅、商業(yè))、煤氣增容、煤氣增容費(fèi)三通一平三通一平費(fèi)-下下設(shè)三個子目三個子目臨時道路、道路、臨時用用電、臨時用水用水 四、成本科目基本四、成本科目基本組成成三、主體建筑工程三、主體建筑工程費(fèi)1 1、基、基礎(chǔ)工程工程費(fèi)土方土方護(hù)坡坡掛網(wǎng)掛網(wǎng)噴漿、深、深攪樁止水、止水、鉆孔灌注孔灌注樁支支護(hù)、木、木樁等等工程工程樁、樁基基檢測、降水、降水2 2、結(jié)構(gòu)與粗裝修構(gòu)與粗裝修3 3、門窗工程窗工程單元元門入入戶門防火防火門、防火卷簾、防火卷簾門窗、陽臺窗、陽臺門四、成本科目基本四、成本科目基本組成成三、主體建10、筑工程三、主體建筑工程費(fèi)4 4、公共部位裝修、公共部位裝修大堂精裝修、架空大堂精裝修、架空層、地下室大堂、地下室大堂電梯梯廳精裝修精裝修單元入口、樓梯元入口、樓梯間外外墻：涂料、面涂料、面磚、頁巖巖磚、花、花崗巖、巖、鋁合金花合金花鉓等等5 5、室內(nèi)裝修、室內(nèi)裝修四、主體安裝工程四、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣室內(nèi)水暖氣電施工施工費(fèi)用、用、PVCPVC管、管、電纜、配、配電箱箱戶內(nèi)箱、開關(guān)內(nèi)箱、開關(guān) 插座等插座等設(shè)備及安裝及安裝費(fèi)電梯、通梯、通風(fēng)、消防系、消防系統(tǒng)弱弱電系系統(tǒng)防盜、防盜、對講系系統(tǒng)、三表、三表遠(yuǎn)傳、有、有線電視、電話、多媒、多媒體箱體箱四、成本科目基本四、成本科目基本組成成五、社區(qū)11、管網(wǎng)五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 室外室外給排水系排水系統(tǒng) 室外室外給水水雨雨污水水室外消防室外消防 室外燃?xì)庀凳彝馊細(xì)庀到y(tǒng) 管道系管道系統(tǒng)調(diào)壓站站 室外室外電器及高低器及高低壓設(shè)備 高低高低壓配配電設(shè)備及安裝及安裝 室外室外強(qiáng)電管道及敷管道及敷設(shè)室外弱室外弱電管道埋管道埋設(shè) 室外智能化系室外智能化系統(tǒng) 停停車管理系管理系統(tǒng)小區(qū)小區(qū)閉路路監(jiān)控系控系統(tǒng)周界周界紅外防越外防越 小區(qū)小區(qū)門禁系禁系統(tǒng)電子巡更系子巡更系統(tǒng)電子信息公告系子信息公告系統(tǒng) 前景音前景音樂廣播系廣播系統(tǒng)人工湖人工湖電子提示系子提示系統(tǒng)四、成本科目基本四、成本科目基本組成成六、園林六、園林環(huán)境境費(fèi)1 1、綠化建化建設(shè)費(fèi)2 2、建筑小品、建筑小12、品3 3、道路廣、道路廣場建造建造費(fèi)4 4、圍墻建造建造費(fèi)5 5、室外照明、室外照明6 6、室外零星、室外零星設(shè)施施七、配套七、配套設(shè)施施費(fèi)會所會所基基礎(chǔ)工程工程結(jié)構(gòu)與粗裝修構(gòu)與粗裝修安裝安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修 鋁合金合金門窗窗外外墻裝修裝修(花花崗巖、涂料、面巖、涂料、面磚等等)四、成本科目基本四、成本科目基本組成成七、配套七、配套設(shè)施施費(fèi)幼兒園幼兒園-xxxx無無學(xué)校學(xué)校 -xxxx無無 地下室地下室結(jié)構(gòu)與粗裝修構(gòu)與粗裝修安裝安裝費(fèi)人防人防設(shè)備費(fèi) 車擋及仃及仃車位位行政管理及社區(qū)服行政管理及社區(qū)服務(wù)基基礎(chǔ)費(fèi)用用結(jié)構(gòu)與粗裝修構(gòu)與粗裝修安裝安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修市政公用房市政公用房基基13、礎(chǔ)費(fèi)用用結(jié)構(gòu)與粗裝修構(gòu)與粗裝修安裝安裝費(fèi)室內(nèi)精裝修室內(nèi)精裝修八、開八、開發(fā)間接接費(fèi)工程管理工程管理費(fèi)工程工程監(jiān)理理費(fèi)預(yù)結(jié)算算編審費(fèi)行政行政費(fèi)用用施工施工獎金金工程工程質(zhì)量量監(jiān)督督費(fèi)安全安全監(jiān)督督費(fèi)工程保工程保險費(fèi)工程工程細(xì)部部檢查費(fèi)四、成本科目基本四、成本科目基本組成成八、開八、開發(fā)間接接費(fèi)資本化利息本化利息營銷設(shè)施建造施建造費(fèi)接待接待廳及及銷售售辦公室裝修公室裝修費(fèi)樣板板間費(fèi)用用示范景示范景觀帶費(fèi)物物業(yè)完善完善費(fèi)不可不可預(yù)見費(fèi)xxxx的建筑工程的建筑工程費(fèi)為何比金色便宜？何比金色便宜？五、五、xxxx與與賽納麗舍成本舍成本對比比xxxx與與賽納麗舍舍經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對比比序號序號指指標(biāo)名稱名稱中海14、指中海指標(biāo)萬科指萬科指標(biāo)萬科萬科-中海中海1總占地面占地面積106914133562.526648.52總建筑面建筑面積230902276066451643計容容積率面率面積168238214004457664總可售面可售面積165993211262452695住宅可售面住宅可售面積162105205262431576配套面配套面積2245.52000-245.5-245.57地下室面地下室面積62663.762062-601.7-601.78地下地下車位位102812792519總戶數(shù)數(shù)1298151121310戶均面均面積(M2/(M2/戶)125 136 11 11車位面位面積(M2/(15、M2/個個)61 49-12-12 xxxx與與賽納麗舍舍總價估算價估算對比比序號成本項目中海總價（萬元）萬科總價(萬元)一一土地土地獲得價款（大市政配套得價款（大市政配套費(fèi)）39908.3939908.3952735.4252735.42二二開開發(fā)前期準(zhǔn)前期準(zhǔn)備費(fèi)2460.002460.003473.603473.60三三主體建筑工程主體建筑工程費(fèi)28883.0828883.0840851.4640851.461 基礎(chǔ)工程4336.746169.862 結(jié)構(gòu)及粗裝修18891.8525974.253 門窗工程2073.372870.034 公共部位裝修 3520.735731.265 室內(nèi)裝16、修60.39106.06四四主體安裝工程主體安裝工程費(fèi)4338.514338.515806.065806.06五五社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2369.082369.082953.672953.67六六園林園林環(huán)境境費(fèi)3628.193628.195210.705210.70七七配套配套設(shè)施施費(fèi)8268.108268.106702.546702.54八八開開發(fā)間接接費(fèi)4643.044643.047643.137643.13項目目總投投資98518.3998518.39133169.38133169.38序號成本項目中海住宅單價（元/M2）萬科住宅單價（元/M2）萬科-中海一一土地土地獲得價款（大市17、政配套得價款（大市政配套費(fèi)）232923292382238253二二開開發(fā)前期準(zhǔn)前期準(zhǔn)備費(fèi)14814816416416三三主體建筑工程主體建筑工程費(fèi)13401340155015502101 基礎(chǔ)工程256290342 結(jié)構(gòu)及粗裝修7608621023 門窗工程124135124 公共部位裝修 199259605 室內(nèi)裝修0.872.552四四主體安裝工程主體安裝工程費(fèi)26426428228218五五社區(qū)管網(wǎng)工程社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)143143140140-3六六園林園林環(huán)境境費(fèi)21921924724728七七配套配套設(shè)施施費(fèi)498498317317-181-181八八開開發(fā)間接接費(fèi)28028036218、36282項目目總投投資5462.395462.3958125812350 xxxx與與賽納麗舍舍單價價對比比 六、天津萬科六、天津萬科項目與目與順馳成本成本對比比一、一、順馳項目目簡介指介指標(biāo)：各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本單位：元/M2順馳土地土地費(fèi)用：用：順馳萬科830773加權(quán)平均結(jié)論：順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本萬科土地萬科土地費(fèi)用：用：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地19、成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本順馳前期前期費(fèi)用：用：單位：元/M2順馳萬科160177加權(quán)平均前期成本有差異？各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本萬科前期萬科前期費(fèi)用：用：1-11-1、順馳設(shè)計費(fèi)用：用：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本1-21-2、設(shè)計費(fèi)用用對比：比：單位：元/M2順馳住宅設(shè)計費(fèi)約在30-40元之間，萬科的設(shè)計費(fèi)約合70元/M2分析原因：1、多請國外設(shè)計公司；2、重復(fù)、修改20、設(shè)計、無效設(shè)計成本較高；3、需設(shè)計項目過多常規(guī)：概念設(shè)計、方案設(shè)計、環(huán)境設(shè)計其它：人防設(shè)計、照明設(shè)計、樣板房裝修、配飾設(shè)計、水環(huán)境設(shè)計、人工濕地設(shè)計等等各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本2-12-1、人防、人防費(fèi)用：用：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本2-22-2、人防、人防費(fèi)用用對比：比：單位：元/M2順馳人防費(fèi)用：（1）區(qū)縣項目及早期項目人防費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，（2）建地下車庫項目較多，導(dǎo)致人防費(fèi)較高結(jié)論：天津市項目的人防費(fèi)用交21、納存在可協(xié)調(diào)空間，天津萬科可在此方面加強(qiáng)協(xié)調(diào)力度。各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本3-13-1、小配套、小配套費(fèi)用：用：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本3-23-2、小配套、小配套費(fèi)用用對比：比：單位：元/M2順馳小配套費(fèi)用：區(qū)縣項目及早期項目小配套費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，近兩年開發(fā)項目均已規(guī)范交納此費(fèi)用，未減免結(jié)論：隨著政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內(nèi)項目的小配套交納將嚴(yán)格執(zhí)行，在此項無協(xié)調(diào)空間。各各項成本成本對比比 土地成本22、土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本順馳主體成本：主體成本：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本單位：元/M2順馳萬科11531329簡單算術(shù)平均結(jié)論：萬科建安成本較高各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本萬科主體成本：萬科主體成本：順馳區(qū)內(nèi)配套成本：區(qū)內(nèi)配套成本：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本單位：元/M223、順馳萬科247408簡單算術(shù)平均區(qū)內(nèi)配套成本差異很大？各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本萬科區(qū)內(nèi)配套成本：萬科區(qū)內(nèi)配套成本：1-11-1供供熱：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本1-21-2、供、供熱費(fèi)用用對比：比：單位：元/M2順馳供熱費(fèi)用：（1）源頭費(fèi)：萬科以往項目交費(fèi)77-82元不等；而順馳在此次分析的14個項目中，有九個項目未交納(或含在地價款中)，其余交費(fèi) 額度在45-80元之間，在此收費(fèi)項目上，明顯有成本優(yōu)勢。（2）區(qū)內(nèi)費(fèi)24、用：萬科以往項目成本在25-60元之間，而順馳此項成本 平均只有22元/M2，也具有成本優(yōu)勢。（3）沒有單獨(dú)的熱力入口裝置各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本2-12-1、氣源基金：、氣源基金：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本2-22-2、氣源基金、氣源基金對比：比：單位：元/M2此項政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為20元/M2，萬科以往項目從未協(xié)調(diào)下浮過；而順馳在此收費(fèi)項目上，僅支出了10元/M2，有成本優(yōu)勢。各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 25、前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本3-13-1、智能化：、智能化：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本3-23-2、萬科智能化：、萬科智能化：單位：元/M2順馳萬科1719加權(quán)平均成本相當(dāng)各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本順馳環(huán)境成本：境成本：單位：元/M2各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本萬科萬科環(huán)境成本：境成本：單位：元/M226、順馳萬科71179加權(quán)平均環(huán)境成本差異很大？各各項成本成本對比比 土地成本土地成本 前期成本前期成本 主體成本主體成本 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本境成本順馳銷售售費(fèi)用用單位成本：位成本：單位：元/M2銷售成本售成本對比：比：單位：元/M2按加權(quán)平均計算，順馳的銷售費(fèi)用每平米僅為8383元元。而天津萬科銷售成本一般為售價的售價的2.5-3%2.5-3%，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。順馳開開發(fā)單位成本：位成本：單位：元/M2萬科開萬科開發(fā)成本：成本：單位：元/M2順馳萬科26253141簡單算術(shù)平均開發(fā)成本差異約500元順馳總成本：成本：單位：元/M2平均毛利21%三、主要差異三、主要差異對27、比：比：單位：元/M2總結(jié)：1 1、設(shè)計費(fèi):根據(jù)根據(jù)項目定位合理目定位合理選擇設(shè)計師檔檔次（國內(nèi)普通次（國內(nèi)普通設(shè)計師、國內(nèi)知名、國內(nèi)知名設(shè)計師、港港臺臺設(shè)計師和國和國際 著名著名設(shè)計師）。）。2 2、人防、人防費(fèi)、供、供熱費(fèi)、氣源基金等交、氣源基金等交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均準(zhǔn)均有下有下調(diào)空空間，萬科，萬科應(yīng)加加強(qiáng)此方面的此方面的協(xié)調(diào)力度力度（此（此費(fèi)用降低不會影響用降低不會影響產(chǎn)品的品品的品質(zhì)）。）。3 3、主體、主體、環(huán)境與境與順馳成本差異成本差異較為突出，主突出，主要由于要由于產(chǎn)品品品品質(zhì)的提升，需研究的提升，需研究產(chǎn)品品品品質(zhì)增增加加對售價的影響比例。售價的影響比例。成本的價成本的價值理理論房地房地28、產(chǎn)項目投目投資一般符合價一般符合價值性能比的關(guān)系性能比的關(guān)系：價價值功能功能/成本成本保持房地保持房地產(chǎn)價價值增增長有以下五種方式：有以下五種方式：第一種：價第一種：價值功能功能/成本成本；第二種：價第二種：價值功能功能/成本成本；第三種：價第三種：價值功能功能/成本成本；第四種：價第四種：價值功能功能/成本成本第五種：價第五種：價值功能功能 /成本成本成本的金科玉律成本的金科玉律成本一定消耗成本一定消耗資源，不消耗源，不消耗資源的成本不存在源的成本不存在成本一定在成本一定在過程中程中發(fā)生生成本低并不意味著低成本成本低并不意味著低成本利利潤的最大化，一定是成本的最小化的最大化，一定是成本的最小29、化成本管理是成本管理是360360度的管理，成本核算只占成本度的管理，成本核算只占成本管理的百分之一管理的百分之一 微利微利時代的代的競爭一定是成本的爭一定是成本的競爭爭 成本的金科玉律成本的金科玉律70%90%70%90%的成本由的成本由設(shè)計階段確定，成本控制段確定，成本控制的重心的重心應(yīng)盡量前移盡量前移 采采購成本的控制與所能成本的控制與所能夠掌握的掌握的資源密切相關(guān)源密切相關(guān)維持持現(xiàn)有客有客戶的成本的成本遠(yuǎn)小于開小于開發(fā)新客新客戶的成本的成本成本的金科玉律成本的金科玉律亨利福特亨利福特懸賞2.52.5萬元，征求有萬元，征求有辦法法讓他在每他在每一臺汽一臺汽車上上節(jié)省一個螺省一個螺釘和螺帽的人和螺帽的人 今天學(xué)到了什么？今天學(xué)到了什么？對成本八大成本八大類有基本了解了有基本了解了嗎？明白明白xxxx與金色的成本差異了與金色的成本差異了嗎？明白南京與上海、天津地區(qū)的成本差異了明白南京與上海、天津地區(qū)的成本差異了嗎？了解了解xxxx與與賽納麗舍的成本差異了舍的成本差異了嗎？如果你如果你對以上都有了答案，那么感以上都有了答案，那么感謝你，因你你，因你收收獲就是我的成功就是我的成功!謝 謝！