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1、長沙紅星天鉑商鋪推售方案中國長沙市場情況n長沙市內(nèi)五區(qū)近13個月商鋪明顯供過于求，總供應(yīng)8127套，總成交僅3663套，均價28675元/。n本案所在雨花區(qū)為商鋪供應(yīng)大戶，僅次于岳麓區(qū)，供應(yīng)2840套，成交僅947套，成交比在內(nèi)五區(qū)中最低，僅33%；商鋪價格位列全市第二，雨花區(qū)商鋪均價達(dá)31253元/。1483833625556066691051291079971615876901343217857723533430719229117531957731234990444063154821740294253358634665340263145825549301872718729561供應(yīng)套數(shù)(套2、)成交套數(shù)(套)成交均價(元/)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2020年12月1月02004006008001000120014001600180005000100001500020000250003000035000400004500050000長沙市內(nèi)五區(qū)2020年1月-2021年1月商鋪供求價走勢區(qū)域供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)成交均價(元/)套均價(元/套)岳麓區(qū)3387165528908200開福區(qū)57750825730434芙蓉區(qū)44619232758237天心區(qū)87736127831257雨花區(qū)284094731253252匯總8127366328675253市3、場情況n截至2020年12月長沙市內(nèi)五區(qū)商鋪庫存面積429萬，庫存套數(shù)約3.5萬個，去化周期為2020最低點，去清周期170個月。雨花區(qū)商鋪庫存面積105萬，庫存套數(shù)7151個，去清周期175個月。387993881739030387213907439426403364058341249418184224835077298.6 302.2 304.7247 246.1 243.1 241.5 249.7 244.3 251.6 255.9 170.8庫存套數(shù)(套)去化周期12(月)1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月0500010000150002000025000304、000350004000045000050100150200250300350長沙市內(nèi)五區(qū)2020年1-12月商鋪庫存走勢區(qū)域庫存面積(萬)庫存套數(shù)(套)去化周期12(月)岳麓區(qū)13111000157.7開福區(qū)1009438143.5芙蓉區(qū)364195316天心區(qū)583293210.6雨花區(qū)1057151175匯總42935077170.8社區(qū)生活街提升項目功能配套，同時以滿足業(yè)主后期生活需求和輻射周邊人群日常需求為主片區(qū)文娛街結(jié)合周邊情況，適當(dāng)引入母嬰、教培及娛樂業(yè)態(tài)整體定位：社區(qū)生活型商業(yè)主力客群：以服務(wù)本小區(qū)居民日常生活為主增加商業(yè)展示：外場在示范區(qū)體院路和湘府東路圍擋增加商業(yè)畫面做包裝5、，提升商業(yè)昭示性；內(nèi)場形象：內(nèi)場售樓處物料做主題包裝，提升內(nèi)部商業(yè)氛圍及展示形象。形象展示推廣策略微信公眾號圍擋等傳統(tǒng)媒體自媒體大V網(wǎng)絡(luò)+直播推廣重點方式以微信公眾號為日常推廣的主戰(zhàn)場，輸出商鋪即將入市的專題，后續(xù)在住宅推文后附上商鋪主畫面作為通欄曝光根據(jù)3月30日住宅推貨節(jié)奏，利用圍擋等傳統(tǒng)媒體拉近與客戶距離，并可利用廣告點位本身價值為項目配合推售節(jié)點，利用自媒體本身號召力增大曝光量，并在其粉絲群引起對項目的廣泛討論依托安家紅星、房天下、安居客等有一定粉絲基數(shù)的平臺對商鋪進(jìn)行直播，擴(kuò)大覆蓋面。安家紅星紅星天鉑紅星天鉑紅星天鉑紅星天鉑陽光城陽光城萬科魅力之城萬科魅力之城長房半島藍(lán)灣長房半島藍(lán)灣6、長房半島藍(lán)灣簡介：商業(yè)形式社區(qū)底商。整個項目63萬方。商鋪2.8萬方。銷售價格：一樓2-3萬左右。二樓約8000。一樓30-100，1-2期1700戶已交付，入住率60-70%。總共4000戶左右。銷售情況：商鋪共計去化20%。近半年內(nèi)賣3個，租金：80120每平。無分銷，轉(zhuǎn)介百一競品市場情況萬科魅力之城競品市場情況簡介：項目總占地面積810畝，總建筑面積140萬，3萬萬科里商業(yè)街區(qū)在售情況：大部分已經(jīng)銷售完，還剩萬科里的部分商鋪未租，大概二三十個，之前有分銷，現(xiàn)在沒有，分銷傭金不明。銷售價格：15000-25000招商情況：招商百分之七十萬科里，還有近期開盤的商鋪未招商，租金：100-1207、每平交付情況：現(xiàn)鋪分銷是3%轉(zhuǎn)介2%簡介：項目共計310萬方，待建50萬方商業(yè)綜合體，一樓社區(qū)底商8萬方，主力面積段40-60平（包銷）在售情況：第六期青檸組團(tuán)去化情況：月去化200成交均價：2萬/招商情況：1，2，3，4，5期門面售罄，招租70%，主要以社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，例如干洗店，水果店，早餐店，五金門店，沒有大型主力店租金：臨街90-120元/月，內(nèi)街40-50元/月包銷3-5萬每套（轉(zhuǎn)介2萬，無論面積大小）陽光城尚東灣競品市場情況二、周邊租金調(diào)查紅星天鉑紅星天鉑平吉上苑平吉上苑平吉上苑平吉上苑美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事長房半島藍(lán)灣長房半島藍(lán)灣長房半島藍(lán)灣長房半島藍(lán)灣合能楓丹麗舍合8、能楓丹麗舍合能楓丹麗舍合能楓丹麗舍泰禹泰禹泰禹泰禹3 3期期期期泰禹泰禹泰禹泰禹2 2期期期期美美美美 洲洲洲洲 故故故故 事事事事平平平平 吉吉吉吉 上上上上 苑苑苑苑麗 白 路體院路空置空置：單層23-59，層高5.9 3.5萬/雙層95-160，層高9.8 1.8-2萬/暮金民車廢品回收鋁材攝影天力管道韻達(dá)快樂惠左歐門窗茶樓煙酒商行早餐粉店養(yǎng)天和藥房生鮮門店新夢想房地產(chǎn)空空芙蓉興盛麻將館新佳宜洗衣店超市養(yǎng)發(fā)房中醫(yī)診所門窗店美容館粉面館布藝小區(qū)入口9030 40 5040 5050 3090 4040 70 603050 50 50 40505060 40 504040100元/80元/99、0元/95元/90元/95元/90元/85元/95元/90元/90元/90元/80元/95元/90元/70元/60元/60元/70元/60元/60元/70元/65元/60元/60元/香蓮路美洲故事交付6年，入住率80%。租金月約80元/建材店100元/超市90元/餐館85元/文圖照相90元/面館95元/理發(fā)店80元/空餐館90元/理發(fā)店120元/超市110元/嘗鹽道70元/空空空空空空空空空空空空空空空空空體院路合能楓丹麗舍合能楓丹麗舍交付合能楓丹麗舍交付3年，年，入住率入住率30%。租金月約租金月約90元元/合能門診部85元/空飯店100元/新疆烤羊肉90元/絕味100元/早餐100元/彩票10、120元/干洗店90元/菜鳥驛站90元/空包子店100元/建材店90元/門窗100元/建材95元/超市75元/空空空空空空空空空 空空空空空空空空空空空合能楓丹麗舍合能楓丹麗舍交付合能楓丹麗舍交付3年，年，入住率入住率30%。租金月約租金月約90元元/快樂惠快樂惠老老親親家家飯飯店店老老親親家家飯飯店店老老親親家家飯飯店店老老親親家家飯飯店店洗洗車車店店芙芙蓉蓉興興盛盛棋棋牌牌室室煙酒商行煙酒商行煙煙酒酒店店老老百百姓姓大大藥藥房房空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空空合能楓丹麗舍合能楓丹麗舍交付3年，入住率30%。租金月約90元/90元/80元/90元/75元/100元/90元11、/80元/90元/體院路體院路星志輝汽車超市120/東鵬煙酒115/文圖廣告110/彩票110/電腦監(jiān)控110/熱鹵粉115/建材115/面館115/空鋪電信美甲干洗店120/120/120/120/3848150384038384037374035建材聯(lián)通便利店津市牛肉粉果樂水果店寶島眼鏡文具御順堂中醫(yī)養(yǎng)生梁師益油生鮮110/110/110/115/115/115/110/115/115/4040803838383880110藝術(shù)培訓(xùn)浪客餐飲80100餐飲300一拖二105/105/65/兒童眼鏡小面館女子專業(yè)減肥亞鋁門窗小桔培訓(xùn)九芝堂連鎖小超市新環(huán)境家電維修圖文廣告面食店我愛我家地產(chǎn)打擊樂12、培訓(xùn)暄美齒科社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站誠佳汽車維修中國電信口腔診所604040404545484040404545100100一拖二100一拖二1005080105/105/105/105/110/105/110/105/105/105/105/110/110/62/120/105/105/泰禹二期北長塘路萬家麗高架白冶路香蓮路空空空空空09年交付1000戶左右入住率達(dá)到95%租金約110元/白白 冶冶 路路香香蓮蓮路路綠葉水果診所特百惠錢大媽果蔬文具店晨光文具書亦奶茶楚濟(jì)堂藥房舌小大零食小學(xué)托管教育左岸理發(fā)叮咚托管億吉鹵洗衣店果繽紛錦和超市音樂教育燒烤店汽修美容新環(huán)境泰禹家園3期90803090408013、60409080404040904080406060120110元/120元/90元/115元/110元/100元/100元/120元/100元/100元/120元/95元/100元/100元/90元/100元/關(guān)門110元/100元/關(guān)門交付8年1000戶左右入住率90%租金約110元/體體 院院 路路82.1381.2596.5571.1370.86茶樓培訓(xùn)機構(gòu)空置空置鋼琴培訓(xùn)中心355.93395.72144.3271.07 96.781.49 82.99空置空置空置空置空置空置空置484858 35 3561474745 5851585151514835354761353547584814、46空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置空置樂爾樂樂爾樂果品惠英格萊洗衣店媽仔谷90元/85元/80元/80元/80/35元/空置長房半房半島藍(lán)灣灣二樓一樓1-2期1700戶已交付，入住率60-70%。項目總共4000戶左右。目前去化20%。租金月90左右 湘林路湘林路林林高高路路湘湘府府東東路路蔚然超市89.19黑手餛飩56.91老長沙嗦粉恰飯80.70常德原味粉店55.72考拉商店44.18菜園包點39.98古方大藥房37.93社區(qū)水果超市53.6344.12德園包點43.90銀韌華南門窗96.85愛上造型燙染沙龍53.63胖子粉面館53.05津15、市牛肉粉52.03順豐速遞105.1159.33致美汽車維修105/05/105/90/90/100/90/80/60/80/90/65/75/長房半房半島藍(lán)灣灣空空空空空空空1-2期1700戶已交付，入住率60-70%。項目總共4000戶左右。目前去化20%。租金月90左右市場情況商業(yè)形式：社區(qū)配套型商業(yè)居多，多為滿足生活所需配套，目前主要以餐飲和便利店為主。商鋪面積：競品店鋪面積在30-90，商鋪售價：競品交付現(xiàn)鋪一樓約20000-30000元/，二樓約8000元/；商鋪租金：周邊項目一樓租金在70-120元/之間。項項目名稱目名稱合能合能楓丹丹麗舍舍美洲故事美洲故事泰禹家園泰禹家園3期期16、長房半房半島藍(lán)灣灣萬科魅力之城萬科魅力之城陽光城尚陽光城尚東灣灣商業(yè)體量（萬）/2.838（底商）面積區(qū)間（）首層14-63二層16-7330-9030-120首層30-100首層30-40，60-70二層80-9040-60交付情況入住率30%入住率80%入住率90%入住率70%入住率80%入住率60%租金價格（元/月）首層70-12060-10090-12080-120一樓120-220二樓60-70臨街90-120，內(nèi)街40-50各層價格（元/）/一樓約20000-30000；二樓約8000一樓20000-45000二樓1500020000銷售情況/去化20%，近半年內(nèi)賣3個月均18個月17、均200，1，2，3，4，5期門面售罄，招租70%業(yè)態(tài)規(guī)劃/主要以母嬰、教培、餐飲業(yè)態(tài)為主，例如咿呀母嬰、盆盆賢、廣藝教育等主要以社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，例如干洗店，水果店，早餐店，五金門店，沒有大型主力店市場總結(jié)l長沙目前的商業(yè)市場低迷，商鋪明顯供過于求，非常難去化l政府提倡地攤經(jīng)濟(jì)后，對社區(qū)商業(yè)影響更為嚴(yán)重l本項目是期鋪，按長沙慣例，其他項目都是住宅賣完才開始銷售商鋪，可實現(xiàn)即買即租l周邊競品現(xiàn)鋪均價約2萬左右，且銷售情況的不到30%。空鋪較多l(xiāng)經(jīng)過對已交付的社區(qū)底商進(jìn)行租金調(diào)研，大多都是較的成熟底商，項目周邊租金約為每平米80元。回報率較低。且本項目道路沒通沒有看房動線，無法做現(xiàn)場包裝，只能在18、沙盤和戶型圖上銷售l本項目需2年時間養(yǎng)鋪，且長沙商業(yè)貸款利率較高，6點多。貸款需要還2年才交房，項目優(yōu)勢：小區(qū)有自營10萬方商場能吸引客流，以及本小區(qū)業(yè)主數(shù)量龐大，傭有固定客群。受諸多因素影響，預(yù)判本案均價最好不超過2萬二、各樓棟定價市場比較法通過與陽光城、萬科魅力之城、長房半島藍(lán)灣等進(jìn)行比較，本案山谷得出均價為19963元/。得以判斷出我們預(yù)估價格20000萬較為合理。項目比重細(xì)項價值權(quán)重紅星天鉑萬科魅力之城陽光城長房半島藍(lán)灣分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值品牌價值75%開發(fā)商品牌/實力10%604.50%1007.50%906.75%957.13%經(jīng)營管理能力10%906.19、75%906.75%755.63%604.50%開發(fā)商呈現(xiàn)能力10%705.25%906.75%806.00%906.75%主力店優(yōu)勢70%9549.88%9047.25%7539.38%7036.75%小計100%66.38%68.25%57.75%55.13%開發(fā)價值10%總體規(guī)劃40%903.60%904%803.20%702.80%商住比30%702.10%802%952.85%902.70%商業(yè)布局30%601.80%802%802.40%752.25%小計100%7.50%8.40%8.45%7.75%區(qū)域價值15%區(qū)域價值35%603.15%904.73%804.20%602.120、0%交通環(huán)境35%603.15%954.99%904.73%702.45%人流狀況30%502.25%904.05%904.05%802.40%小計100%8.55%13.76%12.98%6.95%總計權(quán)重分值比例100%82.43%90.41%79.18%69.83%類比樓盤均價/200002000025000加權(quán)類比值/180831754219547權(quán)重占比0.30.30.4加權(quán)平均：/19963內(nèi)部比較法通過對交通、昭示性、可達(dá)性等方面進(jìn)行比較，得出23號樓底商為最優(yōu)樓棟商鋪（S03#樓處于背街位置，距離主入口有一定距離，價值較低）排序為：A類位置為：23#、26#。B類位置為：10#21、11#、22#、24#C類位置為：10#、11#、25#、35#,D類位置為：s03棟、13#、比較項比較項權(quán)重重10#11#13#22#23#24#s03#25#26#31#33#35#E地地塊商商鋪大大門口口20201510520205152015152020交通（停交通（停車）1099101081088151010109昭示性昭示性10797891079108879可達(dá)性可達(dá)性1099999101091088710停留性停留性108855855586668人流量人流量1088910105581088710主干道主干道1056587107766667廣廣場、景、景觀、活活動105756122、085856656學(xué)校附加值10223595558101076價值分類CCDBABDCABBCB權(quán)值綜合合值73736366908357749277777585定價分析根據(jù)道路交通情況和人群動線分析，B地塊與C地塊的十字路口將來底商比較集中，人流量比較大。所以靠近此位置的底商23#、25#、23#、26#棟最優(yōu)。租金回報率最高。臨近小區(qū)主入口，學(xué)生上下學(xué)必經(jīng)之路，客流穩(wěn)定，十字路口，鋪型周正，昭示性強離學(xué)校和小區(qū)出入口遠(yuǎn)，歸家動線不經(jīng)過此地，昭示性差。雖臨近小區(qū)主入口，組團(tuán)較小，只能做本小區(qū)生意，昭示性一般，且鋪型較差，剪力墻較多雖臨近小區(qū)主入口，組團(tuán)較小，只能做本小區(qū)生意，昭示性一般，且鋪型23、較差，剪力墻較多A地塊出入口對面，A地塊消費要過馬路，B地塊過來走太遠(yuǎn)。旁邊雖有幼兒園，但消費力不足。兩條道路交匯處，客流穩(wěn)定，十字路口，鋪型較周正。客流量大，昭示性好，商業(yè)氛圍較濃厚小區(qū)次入口，人流不集中，鋪型很差，承重墻多，馬路對面戶數(shù)少，商業(yè)氛圍不濃厚。幼兒園幼兒園A AB BC CB BD DD DC C在一期A,B地塊，二期業(yè)主上下學(xué)動線上，但對小路，昭示性沒有香松路的底商好。A AB BB BC C學(xué)校正對面，通達(dá)性強，戶型周正，在兩個大組團(tuán)中間，商業(yè)氛圍較濃厚。學(xué)校正對面，通達(dá)性強，戶型周正，在兩個大組團(tuán)中間，商業(yè)氛圍較濃厚。兩條道路交匯，學(xué)生上下學(xué)必經(jīng)之路，客流穩(wěn)定，十字路口，24、鋪型較周正。客流量大，昭示性好。底商集群，商業(yè)氛圍濃厚無小區(qū)出入口，雖在主力干道邊，但不在人群動線上，且鋪型較差。C CB B小區(qū)主入口邊，且靠近十字路口，離學(xué)校也較近定價策略通過對面積、位置、開間面、開間進(jìn)深比等因素制定各商鋪打分權(quán)重，同時對各權(quán)重制定打分標(biāo)準(zhǔn)，得出商鋪每戶價格；權(quán)重因子面積位置灰色空間開間面權(quán)重20%35%0%25%面積大于面積大于40面積小于面積小于40開間面大于開間面大于等于等于4m開間面小于開間面小于4m面寬凈深長面寬凈深長 面寬凈深長面寬凈深長 位置靠入口位置靠入口位置不靠入位置不靠入口口11111111系數(shù)系數(shù)面面積位置位置打分打分說明明20以下以下30左右左右425、0-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120 120-140 140以上以上靠大靠大門拐角拐角十字路口十字路口打分打分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)極佳極佳較佳佳佳佳中中一般一般差差最好最好非常好非常好極好極好分分值1.51.41.31.21.110.90.80.70.60.51.51.52 本本項目有部分商目有部分商鋪是加了煙道，原本是想以此來是加了煙道，原本是想以此來制造制造賣點增點增值賣，但是根據(jù)，但是根據(jù)設(shè)計提供的政府文件提示，提供的政府文件提示，核心筒要有核心筒要有專門的煙道上塔樓屋的煙道上塔樓屋頂才做餐才做餐飲，不可以，不可以此宣此宣傳，故不以此做價格的增減，故不以此做價格的26、增減值。定價策略幼兒園幼兒園A AC CD DD DC CA AC CC C194992200025000220001699924998220001950122000170001949919500B B類類類類：均價均價2200022000 棟位：棟位：24#24#、22#22#、31#31#、33#33#、E E地塊地塊22000B BB BB BB BB BA A 類類類類：均價均價2500025000 棟位：棟位：23#23#、26#26#C C 類類類類：均價均價19500 19500 棟位：棟位：10#10#、11#11#、25#25#、35#35#D D 類類類類：均價均價170027、017000 棟位：棟位：13#13#、s03#s03#整體貨值（各地塊樓預(yù)計成交價格）本項目整體商鋪面積為6456推售預(yù)計成交均價為20408元/總體貨值1.32億；根據(jù)租金預(yù)測，整體回報率為5%。A地塊預(yù)計成交均價為19500元/；B地塊預(yù)計成交均價為19789元/；CD地塊預(yù)計成交均價為20698元/；E地塊預(yù)計成交均價為22000元/；樓層套數(shù)面積預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算A地塊第118829.8219500161811780.0480B地塊第1542352.3519789465508770.0587CD地塊第1462306.2320698477345100.0595E地塊第1未知28、967.562200021286320ABCD地塊小計1185488.40201271104665660.0591項目合計6455.9620408131752886首批推貨目前ABCD地塊商鋪均已拿預(yù)售，共計118個，面積為5488.4。均價為20127元/。整體貨值為1.1億。首批次推售房源地塊樓棟套數(shù)面積預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算A10棟5266.341949951933400.0586.00A11棟13563.4819500109878380.0473.08B22棟5242.672200053387410.0480.00B23棟5220.142500055034760.05105.029、0B24棟16717.3522000157818200.05108.13B13棟18792.6917000134756880.0466.11Bso3棟10379.501699964511520.0573.50CD25棟2180719501157287630.07118.26CD26棟3199.752499849934420.05105.00CD31棟11506.2222000111369750.0477.73CD33棟3159.362200035059220.0473.33CD35棟8634.3519499123694080.0359.38ABCD1185488.40201271104665630、60.0585.46整體單價最高與最低價通過各鋪預(yù)計成交價格得出單價最高鋪為24號樓105（面積小，且于轉(zhuǎn)角位置，）；單價最低鋪為24號樓102（異性，且中間有柱子，面積較大）最高與最低價差19969元/，單價最高（元）33177最低（元）13208差值（元）19969最高單價最高單價 33177最低單價最低單價 13230整體總價最高價與最低價最高總價最高總價 1994083最低總價最低總價257984總價最高（元）1994083最低（元）257984差值（元）1736099通過各鋪預(yù)計成交價格得出單價最高鋪為26號樓102（面積最大，位置屬小區(qū)入口側(cè)）；單價最低鋪為25號樓106（面積最小31、，且不靠近主入口）77.3213.9326#25#10棟棟社區(qū)社區(qū)主入主入口口幼兒幼兒園園2131719836184411993418058110507310054879010816198982051001102956808080樓棟地塊預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算10棟A2402563988674.89%98A地塊-10棟11棟棟社區(qū)社區(qū)主入主入口口幼兒幼兒園園2043454967520434577261204345772612182961666928707738918163476674481743712683671973410697801803889648917741724365209232、9113456119331186361406137760908707070707010070707070707080樓棟地塊預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算11棟A18630104978834.73%74A地塊-11棟23棟棟23棟棟社區(qū)社區(qū)主入主入口口幼兒幼兒園園2333287238322695742807248822473527539107589811311321681256105105105105105樓棟地塊預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算23棟B2467354315835.26%108B地塊-23棟22棟棟社區(qū)社區(qū)主入主入口口229241115482221531077965221532133、381213811077965104039910269298080808080樓棟地塊預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算22棟B1798143633344.67%70B地塊-22棟13棟棟社區(qū)社區(qū)主入主入口口幼兒幼兒園園17135175791988719532169571686916869169571988718911163361624716247163361828918644157141562681322710788233792454644711040651847667847667104065137924544970410025408164128164121002540434912355541934、64368741610707080806060606080806060606070705555樓棟地塊預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算13棟B19644155716484.53%81B地塊-13棟24棟棟24棟棟社區(qū)社區(qū)主入主入口口幼兒幼兒園園9262641043715112724360184699929182674111042029856431458789984721997392664620100446010064791043937100647917782132302079428045331772828421362213622183923391310282243623271224362243635、22436906095120130120115115115110120110110110110100樓棟地塊預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算24棟B21238152352865.27%99B地塊-24棟S03棟棟社區(qū)社區(qū)主入主入口口幼兒幼兒園園樓棟地塊預(yù)計單價預(yù)計總價回報率租金返算s03棟B21238152352865.27%99B地塊-S03棟36.0735.3437.1638.9940.8342.3542.5238.6338.429.2110110210310410510610710810911070706080808070656010018243167641635315942156131536、61315613170921824322187658025592440607677621579637479661211663865660264700531648082CD地塊-25棟-122-121-120-119-118-11751.8743.2251.8751.8751.8746.31127.2126.3125.4124.51151152326922891225132213620749198061206963118735611677491148194896772917216-104-105-106-107-108-109-110-111-112-113-114-115-11652.491737、.613.9318.5747.4640.7455.2817.613.9318.5747.4637.5547.73100130110120120120120120120125125125115133761894918520189491620515691150901929219120198921800630524199787021063335022579843518837690896392518341753395392663423693948545651146176953550CD地塊-26棟105237781792386199408325790105105256531206974-103-10138、-10275.3877.3247.05CD地塊-31棟10610510431.4859.164.689510010524986189881848878655911221911195804CD地塊-31棟43.8743.8743.8743.8743.8743.8743.8743.871071081091101111121131149090707060605560228872288722887228872288722887228872288710040531004053100405310040531004053100405310040531004053CD地塊-33棟65248122105620539、56118899180751102071121486010610510447.9252.3459.1CD地塊-35棟52.8483.4987.8576.87105.7290.8983.2153.481021031041051061071081097560605555555560251762156119302196901827016979174292065713303001800128169568115135701931504154322114502671104736四、折扣方式開盤折扣執(zhí)行細(xì)則折扣策略：低價少折扣，鼓勵多套購買1、折扣模式：銷售面價=銷售底價X折扣優(yōu)惠2、銷售折扣組成：3、銷售40、折扣計算方式：連乘（逼定折扣可分拆使用）合計一次性最大值折扣，18%，按揭最大值折扣16%折扣方式折扣備注優(yōu)惠方式折扣一次性折扣96折普惠按揭折扣98折開盤折扣95折按時簽約95折活動折扣后期活動優(yōu)惠98折開盤當(dāng)天普惠，開盤后2%用于逼定使用（靈活折扣）領(lǐng)導(dǎo)折扣集團(tuán)總裁99折作為成交底價，一般情況不釋放區(qū)域總經(jīng)理99折ABCD地塊預(yù)計成交價格價格表面單價24186，總貨值1.33億；預(yù)計成交單價20875，總貨值1.14億；案場成交低單價20536，總貨值1.13億；明源底單價20127，總貨值1.1億；備注：,明源價為同時釋放區(qū)域總經(jīng)理及集團(tuán)總裁兩個99折后的價格價格小計樓棟建筑面積表價均價41、表價總價預(yù)計成交均價預(yù)計成交總價現(xiàn)場底價均價現(xiàn)場底價總價明源底價明源底價10棟266.34234316240679202685398138529878619499519334011棟563.482343313203752202691142114119896112109361950010987838A地塊小計830234321944443120269168192791989616509722195001618117822棟242.6726437641540322868554927322447544713922000533874123棟220.14300426613360259865720504242、5507561521925000550347624棟717.35264371896453522868164041732244716102255220001578182013棟792.692042816193325176701400709817345137492991700013475688so3棟379.50204277752154169996451152173446582137169996451152B地塊小計2352.35237805593877620461481322002019147496048197894655087725棟806.5523434189007772027016349043、231989716048121195011572876326棟199.7530040600046825984519035725506509482924998499344231棟506.22264371338296522868115761592244711363101220001113697533棟159.3626437421296022868364417722447357710622000350592235棟634.352343214863942202681285719219895126205571949912369408cd地塊小計2306.232487257361112215144961644、90921118487037142069847734510合計5488.4024186132744319208751145683882053611270948420127110466566五、盈利預(yù)測及傭金建議首批次推售房源（ABCD地塊）預(yù)計成交均價為20127元/，預(yù)計成交總價為1.1億元，較盈利預(yù)測增值69.8萬元；項目整體房源預(yù)計成交均價為20408元/，預(yù)計成交總價為1.31億元，較盈利預(yù)測增值263萬元；樓棟建筑面積均價預(yù)計成交總價明源成交均價明源成交總價盈利預(yù)測盈利預(yù)測總價A地塊829.8220000165964001950016181178-500-415222B地塊2352.45、3520000470470001978946550877-211-496123CD地塊2306.23200004612460020698477345106981609910E地塊967.562000019351200220002128632020001935120ABCD地塊小計5488.4020000109768000201271104665661276985661期合計6455.96200001291192002040813175288619872633686競品傭金-置業(yè)顧問綠地空間站開發(fā)商早期傭金定點在5-6.5，去化難度大。后續(xù)轉(zhuǎn)包銷傭金點6-1%陽光城最早階段是4-6去化較差后提到46、6-8（分銷是6、轉(zhuǎn)介和自訪1%），難去化商鋪額外5000-1萬套獎。長房半島藍(lán)灣2-45000套獎（長房項目住宅和商鋪都是同等提點）萬科魅力之城包銷6-1%跳點因現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場行情處在下行趨勢中，客戶量較少，并且商業(yè)產(chǎn)品去化難度更大。為更好的調(diào)動置業(yè)顧問的積極快速去化。參考競品項目傭金后，建議本項目傭金提點為8。（渠道及分銷8折）認(rèn)購當(dāng)天獎勵現(xiàn)金1000元（開盤當(dāng)天除外）。例：502萬=100萬8+1000=9000費用預(yù)估（按最高比例預(yù)算）1.32億8=105.4萬+套獎1000（118套）預(yù)計總費用117萬。傭金建議競品傭金-自渠、分銷綠地空間站自渠傭金是1.2%陽光城陽光城底商是鼎47、新包銷，自渠是2萬一套，包銷放轉(zhuǎn)介是3萬-5萬一套（根據(jù)節(jié)點調(diào)動）五礦萬鏡南山商業(yè)整體新港包銷，自渠1.5%，轉(zhuǎn)介2%。分銷為5%平吉上苑沒有渠道分銷4.5%因現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場行情處在下行趨勢中，客戶量較少，并且商業(yè)產(chǎn)品去化難度更大。為更好的調(diào)動渠道專員的積極性。參考競品項目傭金后，建議本項目自渠傭金提點為1.5%分銷傭金提點為4%商鋪設(shè)定帶看獎勵自渠分銷帶訪有效客戶100/組例：自渠502萬=100萬1.5%=15000分銷502萬=100萬4%=40000費用預(yù)估（按最高比例預(yù)算）1.32億指標(biāo)分解自渠占比10%，分銷占比50%1320萬1.5%=19.8萬6600萬4%=264萬總計費48、用283.8萬元傭金建議 為刺激老業(yè)主推薦和老業(yè)主自購，以及員工自購及員工推薦的積極性，對于此類推薦成交的老業(yè)主及員工進(jìn)行一定獎勵，老客戶以物業(yè)費抵用券形式發(fā)放，員工以工資形式發(fā)放。獎勵政策：（參考香江紅星家居建材博覽中心項目）（1）老業(yè)主自購及老業(yè)主推薦成交：增送老業(yè)主1萬美凱龍家具卡（2）員工自購：額外98折 員工推薦：獎勵5000美凱龍家具卡備注：營銷部所有人員推薦購房后無獎勵銷售政策費用預(yù)估（按最高比例預(yù)算）1.32億（118個商鋪）指標(biāo)分解老業(yè)主自購與老帶新占比20%、員工自購占比2%、員工推薦占比3%老業(yè)主自購與老帶新：24個1萬=24萬員工自購：264萬0.02=5.3萬員工推薦49、：36個5000購物卡=18萬總計費用47.3萬元六、推貨計劃、執(zhí)行動作費用預(yù)算營銷費用計劃類型費用計劃（萬元）備注商業(yè)包裝8物料印刷5轉(zhuǎn)介及老帶新費用47.3員工自購/員工推薦傭金401置業(yè)顧問/渠道/分銷費用合計461.3商鋪貨值1.32億，118套，費用預(yù)算461.3萬，營銷費率為3.5%。推售計劃商鋪首推在3月底與住宅同步銷售，通過住宅人氣拉動商鋪銷售氛圍。聽取銷售意見，B地塊將首批面世，因地塊位置較好，針對不同經(jīng)濟(jì)實力人群中低高價位都有。B地塊銷售80%后，推出A地塊商鋪。（AB地塊交房時間較CD地塊早）以此類推。地塊套數(shù)面積（）預(yù)計單價貨值（元）推售節(jié)點B地塊542352.351950、789465508772021-3月份A地塊18829.821950016181178暫定（B地塊銷售80%）CD地塊462306.232069847734510暫定（AB地塊銷售80%）E地塊未知967.562200021286320暫定（預(yù)售未拿）nCALL客：采取撥打項目周邊個體商戶的電話信息進(jìn)行CALL客，每天安排5人進(jìn)行電話CALL客，每人每天150組的任務(wù)指標(biāo)；預(yù)計CaLL客商戶6000組，覆蓋項目7公里范圍內(nèi)的個體商戶。n批發(fā)市場掃街：對項目周邊批發(fā)市場進(jìn)行地毯式派單掃街，如：高橋建材市場、紅星水果批發(fā)城、高橋汽配城、食品城等。n寫字樓掃樓：對周邊有穩(wěn)定收入與投資意向的寫字樓辦公51、人群進(jìn)行陌拜，發(fā)展客戶資源圈，對寫字樓人群進(jìn)行全面性覆蓋。n鄰街商鋪派單：對項目周邊五公里范圍的鄰街社區(qū)底商以及安置小區(qū)進(jìn)行派單、掃樓；進(jìn)行地毯式覆蓋。渠道執(zhí)行nCALL客：整理call說辭撥打所有本項目業(yè)主電話,以及購買周邊項目業(yè)主電話.n商業(yè)說辭：梳理商業(yè)地產(chǎn)針對性說辭：1、什么人有投資的需求?2、為什么必須要投資?3、為什么要投不動產(chǎn)？4、為什么要投社區(qū)底商？5、為什么要投紅星天鉑社區(qū)底商？說辭考核通過上崗.置業(yè)顧問執(zhí)行認(rèn)籌方式認(rèn)籌目的：1、快速鎖定意向客戶，將意向客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶，為開盤銷售做準(zhǔn)備。2、根據(jù)認(rèn)籌客戶的數(shù)量分析，及時調(diào)整后期推售策略。認(rèn)籌方式：認(rèn)籌金額2萬元，現(xiàn)場繳納2萬元認(rèn)籌金，簽訂商鋪優(yōu)先購買協(xié)議，領(lǐng)取vip卡，享受開盤相應(yīng)優(yōu)惠。解籌方式：根據(jù)開盤當(dāng)天認(rèn)籌客戶排號順序進(jìn)行解籌；優(yōu)惠政策：a總價100萬以下商鋪享受交2萬元抵6萬元優(yōu)惠，實際優(yōu)惠4萬；總價100萬以上商鋪享受交2萬抵8萬優(yōu)惠，實際優(yōu)惠6萬；（參照“開盤優(yōu)惠5個點”金額折算）b按揭2個點，c一次性4個點，d按時簽約2個點備注：以上優(yōu)惠可累計