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1、2021：社會治理基層支柱，百舸爭流使命擔(dān)當(dāng) 房地產(chǎn)（物業(yè)服務(wù)）2021年春季策略報告 2021：社會治理基層支柱，百舸爭流使命擔(dān)當(dāng) 房地產(chǎn)（物業(yè)服務(wù)）2021年春季策略報告 2021年2月23日 2021年2月23日 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn) 偉大出自平凡，英雄來自人民：習(xí)總書記在給圓方物業(yè)的回信中高度評價了物管行業(yè)抗擊新冠疫情的表現(xiàn)，政府-企業(yè)-居民的互動性、信任度、配合度提升。物管行業(yè)重塑社會形象，體現(xiàn)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，在社會治理中地位和重要性提升 路徑清晰，物管行業(yè)五大發(fā)展趨勢深化演進(jìn)：“螺螄殼里做道場老舊小區(qū)改造”、“潤物細(xì)無聲深挖細(xì)分增值”、“好風(fēng)憑借力數(shù)據(jù)驅(qū)動行業(yè)模2、式重構(gòu)”、“硬空間到軟基建城市管理精細(xì)化需求”、“買進(jìn)來到輸出去對外輸出管理和資源”物管企業(yè)上市持續(xù)，后續(xù)板塊有望形成“百舸爭流”競爭格局，關(guān)注四條主線：1）規(guī)模第一梯隊(duì)，有望輸出管理和資源的平臺類公司，推薦碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)，關(guān)注恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)；2）規(guī)模第二梯隊(duì)且估值較低的成長型標(biāo)的，推薦建業(yè)新生活、關(guān)注新城悅、永升生活服務(wù)、世茂服務(wù)；3）收費(fèi)水平高利潤彈性大的專業(yè)商辦管理標(biāo)的，關(guān)注新大正、寶龍商業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、卓越商企；4）資源稟賦突出的央企物管標(biāo)的，推薦中海物業(yè)、保利物業(yè)，關(guān)注招商積余、華潤萬象生活。1 風(fēng)險分析：人工成本快速提升風(fēng)險，增值服務(wù)拓展風(fēng)險，關(guān)聯(lián)方依3、賴風(fēng)險，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險 oPnOrPzQoPmMrOpMqPrNnMbRcM8OoMpPtRnMkPqQmOjMpNsR8OnPtQMYtOmMuOtPoN請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 目目 錄錄 一、前期核心觀點(diǎn)回顧一、前期核心觀點(diǎn)回顧 二、尊嚴(yán)與使命：社會治理的基層支柱二、尊嚴(yán)與使命：社會治理的基層支柱 三、路徑清晰：五大發(fā)展趨勢深化演進(jìn)三、路徑清晰：五大發(fā)展趨勢深化演進(jìn) 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 2 五、風(fēng)險分析五、風(fēng)險分析 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條長，覆蓋面廣，是眾多房企后續(xù)切入生活服務(wù)板塊的必爭之地 2017.122014、8 前路漸明：四大紅利與房企進(jìn)化房地產(chǎn)行業(yè) 2018 年投資策略 3 一、前期核心觀點(diǎn)回顧一、前期核心觀點(diǎn)回顧 城鎮(zhèn)化紅利下的地產(chǎn)繁榮及民眾覺醒的服務(wù)消費(fèi)意識，為物管行業(yè)提供長期增長支撐 2018.11崢嶸初現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)投資價值報告 物業(yè)服務(wù)行業(yè)管制減弱，市場化程度提升，資本支持有助于頭部企業(yè)加速并購和擴(kuò)大規(guī)模 2019.5服務(wù)提費(fèi)，資本助力，物業(yè)龍頭優(yōu)勢盡顯物業(yè)服務(wù)行業(yè)投資價值報告 物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)化四大趨勢：運(yùn)營平臺化、運(yùn)行科技化、管理全業(yè)態(tài)化、份額集中化 2019.11三大維度12量化指標(biāo)，光大物業(yè)選股模型物業(yè)服務(wù)行業(yè)2020年投資策略 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在在較大程度上減輕了基層政府的壓力，為5、后續(xù)政策友好打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 2020.1新冠疫情積極作為，物管服務(wù)信任提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)抗擊新冠疫情點(diǎn)評 管科技賦能有助于增收降本，提升長期競爭力，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對人工成本擠壓的重要手段 2020.3物管搭臺科技唱戲，打開社區(qū)應(yīng)用場景光大證券地產(chǎn)及科技行業(yè)聯(lián)合報告 頭部的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有望承擔(dān)起城市綜合管理運(yùn)營平臺的功能，成為城市大管家 2020.5從社區(qū)到城市，走向更廣闊天地物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展城市服務(wù)專題研究報告 復(fù)盤物業(yè)行業(yè)五年資本市場發(fā)展脈絡(luò)，展現(xiàn)物業(yè)服務(wù)板塊在節(jié)點(diǎn)性事件下的表現(xiàn) 2020.6復(fù)盤五年發(fā)展歷程，展望五大發(fā)展趨勢物業(yè)服務(wù)行業(yè)2020年下半年投資策略報告 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲6、明 4 二、尊嚴(yán)與使命：社會治理的基層支柱二、尊嚴(yán)與使命：社會治理的基層支柱 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 5 三、路徑清晰：五大發(fā)展趨勢深化演進(jìn)三、路徑清晰：五大發(fā)展趨勢深化演進(jìn) “螺螄殼里做道場”“螺螄殼里做道場”：“微型老舊小區(qū)集中改造+疫情防控成片化管理”“潤物細(xì)無聲”“潤物細(xì)無聲”：“促消費(fèi)擴(kuò)內(nèi)需”和“物業(yè)服務(wù)+社區(qū)養(yǎng)老”“好風(fēng)憑借力”“好風(fēng)憑借力”：數(shù)據(jù)集中化、應(yīng)用規(guī)?；啊皵?shù)據(jù)觸點(diǎn)重構(gòu)”“硬空間到軟基建”“硬空間到軟基建”：城市公服“大物業(yè)”有望成為國家發(fā)展的軟性服務(wù)力量“買進(jìn)來到輸出去”“買進(jìn)來到輸出去”：依托管理機(jī)制和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對外輸出管理和資源 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明7、 疫情防控常態(tài)化，疊加十四五全面推進(jìn)的老舊小區(qū)改造，為物管行業(yè)發(fā)展帶來市場增量空間。增量不僅僅體現(xiàn)在物業(yè)管理面積的拓展上，也體現(xiàn)在環(huán)境治理優(yōu)化、疫情防控集中化后，居民滿意度提升帶來的物業(yè)費(fèi)單價的提升上。3.1 3.1 螺螄殼里做道場：疫情防控常態(tài)化螺螄殼里做道場：疫情防控常態(tài)化+老舊小區(qū)改造老舊小區(qū)改造 6 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 當(dāng)前“促消費(fèi)擴(kuò)內(nèi)需”和“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的政策大背景下，社區(qū)（業(yè)主）增值服務(wù)空間廣闊。目前處于居民消費(fèi)需求細(xì)化、引導(dǎo)以及深度挖掘的過程中，大數(shù)據(jù)助力客戶需求畫像，全流程打通消費(fèi)堵點(diǎn)，后續(xù)社區(qū)增值服務(wù)板塊將是各家物管公司的必爭之地 3.2 3.2 潤物細(xì)無聲8、：社區(qū)多樣化需求的深度挖掘潤物細(xì)無聲：社區(qū)多樣化需求的深度挖掘 7 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 我們認(rèn)為當(dāng)前的“智慧物業(yè)”仍僅僅留在前端智能設(shè)備使用的階段，后端數(shù)據(jù)應(yīng)用層價值挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到集約化和“數(shù)據(jù)畫像”的程度。后續(xù)，隨著科技手段的提升，各類智能化設(shè)備設(shè)施的規(guī)?；瘧?yīng)用，以及“各類數(shù)據(jù)觸點(diǎn)的重構(gòu)”，有望推動現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)模式重組，通過平臺化物業(yè)APP，鏈接需求側(cè)（社區(qū)需求）和供給側(cè)（供應(yīng)鏈），以數(shù)據(jù)驅(qū)動協(xié)同服務(wù)，推動流程創(chuàng)新 3.33.3 好風(fēng)憑借力：科技賦能，重塑供需匹配流程好風(fēng)憑借力：科技賦能，重塑供需匹配流程 8 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 城市服務(wù)的興起，是物業(yè)企業(yè)主動拓展業(yè)務(wù)邊9、界，挑戰(zhàn)更復(fù)雜業(yè)態(tài)的結(jié)果，也是政府需求與企業(yè)能力匹配的結(jié)果。隨著城市建設(shè)的深化以及“服務(wù)型政府”的意識提升，疊加“后疫情”時代基層治理的下沉，城市服務(wù)精細(xì)化需求已迫在眉睫。包括行政職能統(tǒng)一，公共管理統(tǒng)一發(fā)包，以此優(yōu)化多頭管理和職責(zé)不清的問題，龍頭物管公司發(fā)展機(jī)遇凸顯”3.4 3.4 硬空間到軟基建：城市公服“大物業(yè)”邁向硬空間到軟基建：城市公服“大物業(yè)”邁向2.02.0版版 9 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 當(dāng)前，隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高速發(fā)展，龍頭物管公司已經(jīng)不再限制于單純的收購項(xiàng)目/股權(quán)/合約，不僅僅限制于“買進(jìn)來”。龍頭物管企業(yè)開始探索依托于較為完善的管理機(jī)制，豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及對行業(yè)趨勢的10、把控，開始對外輸出管理和資源，分享行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，培訓(xùn)行業(yè)精英，來提升整個行業(yè)的專業(yè)水平，全面發(fā)掘服務(wù)需求 3.5 3.5 從并購到合作：從“買過來”到“輸出去”從并購到合作：從“買過來”到“輸出去”10 請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 11 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 截止2020年12月31日，典型上市物管公司已經(jīng)達(dá)到39家（其中A股3家，H股36家）。2020年是物管企業(yè)集中上市大年，截止12月31日，我們統(tǒng)計(jì)有16家物業(yè)服務(wù)公司成功IPO登陸資本市場，相比2019年為11家，2018年為6家。我們認(rèn)為后續(xù)物管企業(yè)上市的步伐并不會在此停止，后續(xù)有望看到更多物11、管企業(yè)登錄資本市場，板塊后續(xù)有望形成“百舸爭流”的競爭格局。請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 12 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 截止2020年末，從市值分布來看，TOP5公司總市值合計(jì)約4316億港幣，占比約56.5%；TOP10公司總市值合計(jì)約5937億港幣，占比約77.7%；TOP20公司總市值合計(jì)約7189億元，占比約94%；行業(yè)頭部效應(yīng)明顯。請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 13 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 2019年末，39家上市物管公司營業(yè)收入總計(jì)約936億人民幣，歸母凈利潤總計(jì)約110億人民幣，行業(yè)平均歸母凈利潤12、率約為12%。2020年H1，36家上市物管公司營業(yè)收入總計(jì)約535億人民幣，歸母凈利潤總計(jì)約79億人民幣，行業(yè)平均歸母凈利潤率約為15%。請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 14 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 2020全年，光大AH核心物業(yè)指數(shù)上漲45.2%，跑贏滬深300指數(shù)18個百分點(diǎn)，跑贏恒生指數(shù)48.6個百分點(diǎn)；2020年12月，光大AH核心物業(yè)指數(shù)上漲11.3%，跑贏恒生指數(shù)7.9個百分點(diǎn)，跑贏滬深300指數(shù)6.2個百分點(diǎn)。請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 15 四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流四、投資建議：空間廣闊，百舸爭流 物管企業(yè)上市持續(xù)，后續(xù)板塊有13、望形成“百舸爭流”競爭格局。關(guān)注四條主線：1）規(guī)模第一梯隊(duì)，有望輸出管理和資源的平臺類公司，推薦碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)，關(guān)注恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)；2）規(guī)模第二梯隊(duì)且估值較低的成長型標(biāo)的，推薦建業(yè)新生活、關(guān)注新城悅、永升生活服務(wù)、世茂服務(wù)、時代鄰里；3）收費(fèi)水平高利潤彈性大的專業(yè)商辦管理標(biāo)的，關(guān)注新大正、寶龍商業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、卓越商企；4）資源稟賦突出的央企物管標(biāo)的，推薦中海物業(yè)、保利物業(yè)，關(guān)注招商積余、華潤萬象生活。請務(wù)必參閱正文之后的重要聲明 風(fēng)險提示風(fēng)險提示 人工成本風(fēng)險。人工成本風(fēng)險。人工成本占物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)成本比重較大，如果最低工資水平上漲過快，將導(dǎo)致行業(yè)毛利潤率水平受到擠壓。增值服務(wù)拓展風(fēng)險。增值服務(wù)拓展風(fēng)險。非業(yè)主增值服務(wù)方面，目前仍較大程度上與開發(fā)商業(yè)務(wù)相關(guān)（如案場、協(xié)銷）。對于業(yè)主增值服務(wù)，多類商業(yè)模式正在探索中，盈利水平和競爭格局尚未清晰，未來存在一定的拓展風(fēng)險。關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險。部分具有開發(fā)商背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，多數(shù)在管面積來自于關(guān)聯(lián)方開發(fā)商。如開發(fā)商業(yè)務(wù)受阻或改變策略，將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在的合約面積拓展增速面臨下滑的風(fēng)險。16 外包風(fēng)險。外包風(fēng)險。外包成本占營業(yè)成本比重呈逐年上升趨勢，如果在外包業(yè)務(wù)質(zhì)量方面無法有效控制，將對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌形象和業(yè)主滿意度構(gòu)成風(fēng)險。