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1、第一部分第一部分_ _項目基本信息卡項目基本信息卡第二部分第二部分_ _營銷推廣策略回顧營銷推廣策略回顧第三部分第三部分_ _成交客戶總結成交客戶總結第四部分第四部分_ _營銷亮點與經驗總結營銷亮點與經驗總結第一部分第一部分_ _項目基本信息卡項目基本信息卡價值體系梳理深圳新CLD純優住區、地鐵14號線（規劃中）物業1.6萬億造城市深圳發展第三極，龍崗深圳東部中心片區純粹住區物業學區物業、同享片區大物業配套、優享城市配套發展新紅利稀缺中小戶型，城市菁英階層優選30分鐘龍崗市區生活圈，15分鐘龍崗核心生活圈公共配套升級、城市生活向新、百萬舊改更新核心價值體系龍崗區域價值區位本體價值業態配套產品價2、值產品寶龍品牌集地產、金融、醫療于一體的多元化企業集團后發優勢的新興片區，產業升級、人口升級、交通升級、舊改升級戶型配比：戶型配比：戶型面積段套數占比一房兩廳一衛53-546440%兩房兩廳一衛71-746440%三房兩廳兩衛893220%合計160100%第二部分第二部分_ _營銷推廣策略回顧營銷推廣策略回顧通過舉辦大V論壇，讓大咖為項目發聲，炒熱片區在市場上關注度，從而達到客戶對項目的關注。大V論壇，地產大咖站臺，為項目發聲12啟動高傭轉介 配合低價營銷通過持續不斷的高傭轉介，并配合低價噱頭，吸引三級為項目輸送源源不斷客戶，促進項目快速去化第三部分第三部分_ _本案客戶總結本案客戶總結截至3、2019年5月5日，項目整體累計成交2929批（轉介到訪2535批，自然到訪394批）。客戶基本情況來訪客戶分析來訪客戶多為本地客戶，占比43%；認知途徑主要為行家轉介來訪，占比80%；置業目的以自住為主，占比82%；客戶關注點主要以價格、交通、區域規劃、產品戶型為主。成交客戶分析成交客戶住區域以南山、龍崗、福田客戶為主，分別占比25%、22%、22%；成交客戶工作區域以南山、龍崗、福田客戶為主，分別占比29%、22%、21%；成交客戶年齡多數在25-30歲之間，占比58%；成交客戶分析成交途徑主要為行家轉介為主，占比94%；成交客戶置業目的自住為主，占比84%；成交客戶關注點主要為區域交通、4、區域規劃、戶型產品、價格及生活配套。第四部分第四部分_ _營銷亮點及經驗總結營銷亮點及經驗總結深圳新深圳新CLDCLD 地鐵快線地鐵快線 百萬新城首作百萬新城首作地鐵14號快線品牌開發商齊聚百萬舊改筑新城稀缺小戶型首發項目屬性定位項目屬性定位深圳東部中心生態居住區教育資源豐富繁華在這里流轉繁華在這里流轉喧囂之外喧囂之外 城市卻近在咫尺城市卻近在咫尺悠然所得是城市賦予的極致快捷與享受悠然所得是城市賦予的極致快捷與享受這里有一個城市的嶄新時代這里有一個城市的嶄新時代讓所有向心力凝聚一點讓所有向心力凝聚一點 蓬勃向上蓬勃向上最耀眼的第一顆星最耀眼的第一顆星 注定會是這個時代的勛章注定會是這個時代的勛5、章Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010階段一：取得預售證前不得蓄客與推廣項目信息禁止收錢蓄客禁止收錢蓄客誠意金誠意金VIPVIP卡等卡等任何形式的蓄客行為任何形式的蓄客行為未取得預售證禁止推廣項目未取得預售證禁止推廣項目線上推廣：戶外/地鐵/網絡/電臺/電視預售前不能釋放項目案名、電話渠道推廣：項目巡展、宣講難明目進行明令禁止明令禁止明令禁止明令禁止營銷策略營銷策略/營銷環境營銷環境已取得預售需已取得預售需1010日內開盤日內開盤不得以定金以外的理由收錢不得以定金以外的理由收錢l取得預售證即需樣開蓄客政策來看:新政高壓，取得6、預售證后不得以定金以外的理由收錢l10日內需開樣板+公開選房l必須以注冊名推廣明令禁止明令禁止明確規定明確規定階段二：取得預售后10天內開盤蓄客短客戶篩選難度大價格制定價格制定推售房源推售房源l只能進行一次價格備案，備案價為面價，政府參考周邊市場指導定價l預售房源需全部推出，不得以任何形式捂盤惜售l所有房源折扣體系需完全保持一致！不能通過優惠折扣釋放不同來控制銷售l裝修成本不納入價格考慮范圍之內階段三：公開選房價格受嚴控需一次性推出房源禁止捂盤Code of this report|22 Copyright Centaline Group,20101、政策調控不會放松，營銷環境嚴峻，后期營銷工7、作需警惕實行；2、傳統意義上售開正式蓄客的方式需要突破，營銷更需要更前置，建議為售開前1個月；3、戰略上追求短平快，策略上更要求集聚和精準！l 政府對樓市強效干預明顯，多政府部門聯合檢查動作密集、執行嚴政府對樓市強效干預明顯，多政府部門聯合檢查動作密集、執行嚴格，傳統營銷動作受限，蓄客面臨困局，需主動前置并適當拉長蓄格，傳統營銷動作受限，蓄客面臨困局，需主動前置并適當拉長蓄客周期；客周期；l 營銷動作需謹慎，明線依照政府檢查指導進行操作，暗線利用時間營銷動作需謹慎，明線依照政府檢查指導進行操作，暗線利用時間差、口徑包裝進行有利項目的蓄客動作。差、口徑包裝進行有利項目的蓄客動作。總總 結結營銷策8、略營銷策略/啟示啟示Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010我們的愿景我們的愿景？營銷難點及目標：營銷難點及目標：非區域中心 亞資源 規劃局限道路影響，區域城市化水平低、價值認同感弱地塊內部直接可享景觀及資源缺乏規劃指標局限，小體量單棟樓，客戶抗性較大短平快引爆市場、回籠資金短平快引爆市場、回籠資金快速去化并實現溢價突破快速去化并實現溢價突破順利實現項目營銷價值落地順利實現項目營銷價值落地？開發商品牌陌生開發商品牌相對較陌生，品牌號召力不強營銷策略營銷策略/“快快”營銷營銷快、準、狠快、準、狠快快營銷推廣短期爆破、短時間內積蓄大9、量原點客戶！營銷推廣短期爆破、短時間內積蓄大量原點客戶！準準所有營銷動作突破口精準直接，直擊客戶需求！所有營銷動作突破口精準直接，直擊客戶需求！狠狠所有營銷動作追求一擊必中，擊中必破！所有營銷動作追求一擊必中，擊中必破！Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010營銷蓄勢期營銷蓄勢期/階段策略階段策略 線上線下精準投放、線上線下精準投放、巧借勢巧借勢 主題占位、領地搶先爭奪、微信公主題占位、領地搶先爭奪、微信公眾號提前上線發聲、區域炒作巧借眾號提前上線發聲、區域炒作巧借勢勢。篩選重點網絡、自媒體等高效、。篩選重點網絡、自媒體等高效、10、低成本渠道，精準推廣、巧妙借勢低成本渠道，精準推廣、巧妙借勢傳遞項目及南約片區傳遞項目及南約片區CLDCLD區域價值區域價值推廣策略釋義：推廣策略釋義：【線上線上】：網絡、自媒體等。巧借其他項目（碧桂園云麓）炒作動作及節點熱點，借勢及順勢營銷。：網絡、自媒體等。巧借其他項目（碧桂園云麓）炒作動作及節點熱點，借勢及順勢營銷。結合其他項目炒作熱點、區域政策規劃等利好、營銷中心即將開放等信息持續覆蓋線上渠道，包括持續性的新聞稿發布、各大論壇灌水、官方微信宣傳、配合重點網絡平臺精準投放；【線下線下】：戶外、道旗、圍擋等。：戶外、道旗、圍擋等。龍崗大道及干道戶外投放；寶荷路、寶龍大道及植物園路道旗及藍白11、牌集中上畫；配合區域拓客邀約口徑及物料輸出，傳導項目及區域價值。基于客戶定位的精準巡基于客戶定位的精準巡展展+拓客拓客 源自區域內項目成交客戶地圖和項目源自區域內項目成交客戶地圖和項目客戶定位，重點鎖定龍崗區域客戶，客戶定位，重點鎖定龍崗區域客戶，進行商超巡展點擇選和拓客，進行項進行商超巡展點擇選和拓客，進行項目首期發聲及積累海量原點客戶。目首期發聲及積累海量原點客戶。【主題活動階段強勢發聲主題活動階段強勢發聲】階段內利用中大型活動擴大客戶基數階段內利用中大型活動擴大客戶基數，深度拓展種子客戶，實現階段內項，深度拓展種子客戶，實現階段內項目爆破發聲。目爆破發聲。舉辦，舉辦，“致敬深圳奮斗致敬深12、圳奮斗士士”-營銷中心開放盛典營銷中心開放盛典推廣策略推廣策略渠道策略渠道策略活動策略活動策略Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010營銷蓄勢期營銷蓄勢期/推廣策略推廣策略/領地爭奪戰（戶外道旗藍白牌）領地爭奪戰（戶外道旗藍白牌）5 5月份起，提前搶占項目周邊外圍導視借勢營銷、清晰導入客流，進行主干道及競品項目客月份起，提前搶占項目周邊外圍導視借勢營銷、清晰導入客流，進行主干道及競品項目客戶攔截。（宜年內開啟合作洽談）戶攔截。（宜年內開啟合作洽談）戶外牌：在龍崗中心城往項目主要干道位置擇選戶外牌進行項目與節點溝通 增設道旗、藍白13、牌：在寶荷路、寶龍大道及植物園路增加敷設道旗、藍白牌等。營銷中心入口處增加導視和指引。樓體字展示：后期后期視工程情況，通過樓體展示項目在售信息及電話Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010營銷蓄勢期營銷蓄勢期/推廣策略推廣策略/領地爭奪戰（戶外道旗藍白牌）領地爭奪戰（戶外道旗藍白牌）戶外牌：戶外牌：在龍崗中心城往項目主要干道位置擇選戶外牌進行項目與節點輸出。（圖示重點擇選區域-紅色，視資源方情況）費用預估：費用預估：40萬元/塊/半年，投放期2018年6月-12月，約3塊。共計 120萬元（預估）道旗、藍白牌：道旗、藍白牌：在寶14、荷路、植物園路增加敷設道旗、藍白牌等。營銷中心入口處增加導視和指引。費用預估費用預估：（道旗）680元/桿/月，投放期2018年9月-12月，約200桿，共計40.8萬元（預估）（藍白牌）2400元/塊/月，投放期2018年9月-12月，約8塊，共計5.7萬元（預估）點位擇選建議：視合作方資源情況，建議年內開啟合作洽談。點位擇選建議：視合作方資源情況，建議年內開啟合作洽談。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010時間：時間：9月1日持續p 推廣形式：推廣形式：微信公眾號定期推送，緊跟區域熱點和其他項目炒作節點：每周微信規劃1-215、篇，傳遞最新市場情況、項目利好信息、活動預告、推廣節點等，制造火爆人氣，增加粉絲群，做足微信粉絲營銷。內容形式：內容形式：品牌、項目、區域價值輸送，節氣熱點海報等費用預估：費用預估：-線上官微持續發聲，定期品牌、項目、區域價值輸送，以及節氣、熱點的海報等。示意圖營銷蓄勢期營銷蓄勢期/推廣策略推廣策略/公眾號提前上線公眾號提前上線Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010自媒體選擇：微信公眾號自媒體選擇：微信公眾號+自媒體大自媒體大V V（地產大（地產大V+V+生活投資類自媒體大號）生活投資類自媒體大號）核心目標：該階段以嫁接區域熱16、度為主、借勢其他項目熱點、小范圍高精準投放核心目標：該階段以嫁接區域熱度為主、借勢其他項目熱點、小范圍高精準投放微信運營公司專門運營公眾號，定期發送價值炒作文章以及項目預熱，自媒體大V進行文章炒作區域和項目價值（有固定的粉絲群體，文章閱讀量平均1萬+，具有一定公信力，受眾廣泛且精準，利于直接為項目發聲）。一條、咪蒙、股市內參、財經內參一條、咪蒙、股市內參、財經內參等自媒體大號投放廣告。（超百萬粉絲量的微信大號，中高端客戶群體使用率較高，利于項目的廣泛傳播）營銷蓄勢期營銷蓄勢期/推廣策略推廣策略/自媒體選擇自媒體選擇Code of this report|30 Copyright Centali17、ne Group,2010 形式：主流地產網站頂部背景通欄形式：主流地產網站頂部背景通欄廣告、論壇橫幅廣告、網站新聞稿廣告、論壇橫幅廣告、網站新聞稿等等 時間：時間：9 9月月1 1日日-開盤（內容隨節點變開盤（內容隨節點變動）動）內容：釋放項目節點信息、營銷中內容：釋放項目節點信息、營銷中心即將開放心即將開放門戶網站覆蓋，業內業外交替釋放項目信息。更新項目在房產類網站的信息，主要以項目近期門戶網站覆蓋，業內業外交替釋放項目信息。更新項目在房產類網站的信息，主要以項目近期活動及推廣節點的新聞稿形式進行，增強客戶對項目最新情況的關注和了解；活動及推廣節點的新聞稿形式進行，增強客戶對項目最新情況的18、關注和了解；營銷蓄勢期營銷蓄勢期/推廣策略推廣策略/網絡推廣網絡推廣Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010網絡選擇：權威媒體（置頂廣告）網絡選擇：權威媒體（置頂廣告）+地產門戶網站（網絡條地產門戶網站（網絡條+軟文）軟文）權威媒體：深圳新聞網深圳新聞網（權威媒體，公信力高，傳播性強，用戶廣泛，與報紙強勢互動，置頂廣告約1萬元/天），地產門戶網站：房信、搜房、騰訊、網易、新浪、搜狐焦點房信、搜房、騰訊、網易、新浪、搜狐焦點（受眾廣泛，精準傳播，用戶基礎量大，用戶參與度高）營銷蓄勢期營銷蓄勢期/推廣策略推廣策略/具體網絡選擇具體網19、絡選擇Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010營銷蓄勢期營銷蓄勢期/精準巡展精準巡展+區域拓客區域拓客8 8月月3030日日1010月月1313日，兩個龍崗中心城核心商圈巡展，積累原始客戶和開啟項目日，兩個龍崗中心城核心商圈巡展，積累原始客戶和開啟項目品牌認知品牌認知n執行重點：執行重點：時間：時間：8月30日10月13日（為期43天）目的：目的：通過持續對龍崗商圈集中人流進行價值輸出，提升項目知名度，儲備項目潛在客戶。商圈巡展商圈巡展2 2個（待定）：個（待定）：龍崗山姆會員店、世貿百貨Code of this report|20、33 Copyright Centaline Group,2010p拓客形式：高端社區或寫字樓底商門店拓客娛樂、餐飲、服務行業資源拓客洗車行門店拓客深圳商會/協會客戶拓客插車企事業單位深層拓客、圈層活動拓客戰狼行動拓客戰狼行動：（開盤前）為期一月短期爆破、多渠道拓展組合拳、集中龍崗片區精準拓客。依照龍崗區域項目成交客戶地圖成交客戶地圖，精確成交客戶最集中片區及社區進行精準拓客和渠道推廣營銷蓄勢期營銷蓄勢期/精準巡展精準巡展+區域拓客區域拓客Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!