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1、猛追灣城市更新項目 商業(yè)定位 Part-1.Part-2.Part-3.項目研究 對標(biāo)案例分析 項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目占位 根據(jù)政府天府錦城發(fā)展規(guī)劃，猛追灣片區(qū)改造建設(shè)三大主題：市民休閑、市井文化、時尚運動 天府錦城“十景”成都十大重點工程之一、“中優(yōu)”戰(zhàn)略支撐性項目 天府錦城 文殊坊文創(chuàng)區(qū) 猛追灣市民休閑區(qū) 天府錦城建設(shè)主題：寬窄巷文化旅游區(qū) 天府文化公園“老成都、蜀都味、國際范”浣花溪歷史風(fēng)景區(qū) 天府錦城城市設(shè)計：大慈寺文化商業(yè)區(qū)“十景、四園、一帶”錦江岸文化交往區(qū) 武侯祠三國城文化旅游區(qū) 水井坊酒文化旅游區(qū) 城市有機更新：對城市中已不適應(yīng)一體化城市社會生活的 地區(qū)作必要的改建，使之重新2、發(fā)展和繁榮。音樂坊音樂旅游區(qū) 包括對建筑物等客觀存在實體的改造、生態(tài)環(huán)境、空間環(huán) 境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)。中優(yōu)區(qū)域典范 城市更新樣板 城市有機更新：保持街巷格局、維護(hù)城市肌理 項目主題開發(fā)：優(yōu)化升級業(yè)態(tài)、注入新鮮活力 核心開發(fā)思路1：歷史記憶點挖掘 猛追灣文化記憶開發(fā)的最大價值點在當(dāng)代而非古代 市井生活、休閑娛樂和工業(yè)風(fēng)文創(chuàng)是猛追灣的三大當(dāng)代文化標(biāo)簽 約874年 約1643年 清朝年間 1950年代 80-90年代 2018年 歷史溯源 河水急轉(zhuǎn) 船舶急追 得名猛追灣 張獻(xiàn)忠被大慈寺武 僧“猛追”至此 刑場之地 一片荒野 大型國企 工業(yè)建設(shè) 游樂園、游泳池 城區(qū)退二進(jìn)三3、 老城稍顯沒落 一代人的快樂記憶 50年代至今 80-90年代 80年代至今 00年代至今 工業(yè)文明記憶 時尚文創(chuàng)園區(qū) 休閑娛樂中心 城市歡樂陣地 美食茶歇棋牌 市井休閑生活 成都第一高塔 城市地標(biāo)名片 人民紙箱廠、69信箱 游樂園、游泳館、活水公園、川劇院 望平街、香香巷、河濱茶鋪 天府熊貓塔 核心開發(fā)思路2：最大限度保留當(dāng)?shù)厥芯≯E 最大限度保留猛追灣的市井印記，注入新的內(nèi)涵實現(xiàn)活力再生 游樂園的歡樂時光 錦江畔的悠閑午后 香香巷的味覺記憶 核心開發(fā)思路3:融入春鹽商圈發(fā)展大版圖，借勢成華區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，成為城市豐富形態(tài)的有機補充 項目距太古里僅300米，步行5分鐘可達(dá)，可借勢春鹽商圈4、步行客群游逛到訪，規(guī)避項目自身交通直達(dá)條件限制 400m 前峰路換乘站 停車?yán)щy 號線在建）現(xiàn)有地面停車位僅80個，地下停車設(shè)施缺 400m 乏，車位嚴(yán)重不足 建設(shè)北路（號線在建）紅星 地鐵無法直達(dá) 除紅星橋外其余站點位置均在直達(dá)范圍外 400m 紅星橋站位于物業(yè)分散的北側(cè)端頭位置，新鴻路 400m 號線在建）市二醫(yī) 僅部分目的性客群可乘地鐵直達(dá) 春鹽核心商圈 太古里 例 春鹽商圈輻射范圍內(nèi) 300米 春熙路換乘站 玉雙路換乘站 號線在建）地鐵2號線 地鐵3號線 地鐵4號線 地鐵6號線 地鐵換乘站 地鐵站 借勢商圈現(xiàn)有客群 項目距太古里僅300米，步行可達(dá) 東門大橋 春鹽商圈典型客群分析 客戶5、年輕化、高頻、追求時尚、社交聚會目的顯著；旅游客群對流量貢獻(xiàn)巨大 20-40歲時尚客群聚集 核心商圈 年輕客群 到訪頻次高，追潮流愛美食 20-39歲 2.1次/月到訪頻次 45%社交約會目的45%購物目的 2.5倍美妝4倍美食 次數(shù) 654元/單次消費 54%72%其他年齡 IFS 太古里 以社交聚會為主要到訪目的 旅游客群占比高 IFS/王府井 太古里 24%41%25%22%45 旅游客群 都市客群 1%6%58%6%6%12%1%1%按客群類型 按消費貢獻(xiàn) 專柜購物 超市購物 美食餐飲 娛樂運動 兒童娛樂 社交約會 區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析 項目區(qū)域內(nèi)及周邊存在大量年輕化潮流時尚客群 內(nèi)6、部節(jié)點吸引潮流時尚青年 周邊區(qū)域年輕化客群多 項目位于成華文創(chuàng)發(fā)展軸 周邊文創(chuàng)園區(qū)林立，存在大量年輕化客群 項目三公里內(nèi)有三大高校 339 Space 貳麻酒館 電子科大 東郊記憶 紅星路35號 美食街 U37 iBox 四川大學(xué) 四川音樂學(xué)院 祥和里 香香巷 大學(xué) 文創(chuàng)園區(qū) 項目定位猛追灣 新畔老街巷，最成都時尚青年匯聚的最活力街巷 旅游達(dá)人尋覓的最市井體驗 原創(chuàng)設(shè)計、網(wǎng)紅餐飲、跨界運動、文化體驗 客群定位 本項目將以潮流時尚客群為主力核心，旅游客群為重要成員，區(qū)域居民為補充客群 核心客群 潮流時尚客群 重要客群 旅游客群 補充客群 區(qū)域居民 春鹽商圈、339、年齡：20-39歲 園區(qū)中大量7、存在 高地緣粘性，鄰里級消費升級 春鹽商圈、太古里中大量存在 希望體驗本土文化與成都休閑 生活 的訴求 關(guān)注點：設(shè)計感、潮流、生活方式、社交 消費特征：社交聚會頻次高 本土文化與休閑生活方式的實 踐者 Part-1.Part-2.Part-3.項目研究 對標(biāo)案例分析 項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 對標(biāo)案例研究-香港荷李活道 對標(biāo)連接市中心關(guān)鍵節(jié)點的城市更新項目，在舊歷史建筑及文化的基礎(chǔ)上，挖掘新興業(yè)態(tài) 香港荷李活道 區(qū)位：香港城市核心區(qū)域，連接中環(huán)與上環(huán)，緊鄰香港餐飲、酒吧街區(qū)蘭桂坊與 SOHO區(qū)（與本項目區(qū)位條件類似）歷史建筑：文武廟、中區(qū)警署建筑群等 主要業(yè)態(tài)：古董文玩：古董文玩店 藝術(shù)畫廊：原創(chuàng)畫8、廊 原創(chuàng)設(shè)計：原創(chuàng)設(shè)計、原創(chuàng)潮牌店 休閑餐飲：餐酒吧、咖啡廳、特色餐飲 對標(biāo)案例研究-香港荷李活道-業(yè)態(tài)發(fā)展 荷李活道業(yè)態(tài)與周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展，聚焦重點業(yè)態(tài) 發(fā)展 補充 延續(xù) 融入 中央商務(wù)區(qū) 國際時尚區(qū) 老香港街區(qū) 創(chuàng)意SOHO區(qū) 發(fā)展藝術(shù)氛圍 補充原創(chuàng)設(shè)計 延續(xù)市井文化 融入休閑氛圍 藝術(shù)畫廊 原創(chuàng)設(shè)計 古董文玩 休閑餐飲 Yan GalleryKumquat GalleryArt Supermarket萬玉堂 Tom Dixon松心閣 有明堂 Dragon-i元創(chuàng)坊 208 Duecento OttoWagyu Kaiseki Den繼遠(yuǎn)古美術(shù) 對標(biāo)案例研究-香港荷李活道-業(yè)態(tài)發(fā)展 街區(qū)更9、新應(yīng)充分考慮其全時的可游性，日間、夜間業(yè)態(tài)相互補充，給街區(qū)帶來活力 Am.9:00 Am.12:00 Pm.6:00-Am.2:00 上午：喝咖啡，賞藝?yán)龋涑钡甑?時尚青年 愛好藝術(shù)與設(shè)計 注重生活美學(xué)與品質(zhì) 游客 下午：游覽古董街、文武廟、元創(chuàng)方，打卡知名餐廳等 游覽旅游景點 打卡知名商鋪 體驗美食與夜生活 駐港外籍人士 晚上：餐廳品嘗美食，酒吧派對聚會等 社交需求 各類藝?yán)染劢巩?dāng)代藝術(shù) 夜生活愛好族群 設(shè)計師店鋪吸引青年 酒吧街區(qū)帶來夜間活力 對標(biāo)案例研究-香港荷李活道-建筑及公共空間 依托區(qū)域標(biāo)志性舊建筑進(jìn)行改造，制造景觀亮點，同時打造節(jié)點性景觀記憶點 舊改項目-“香港創(chuàng)意新地標(biāo)”PM10、Q元創(chuàng)方（前警察宿舍）改造亮點：在盡可能保留警察宿舍原貌基礎(chǔ)上，運用現(xiàn)代元素，如加 裝玻璃穹頂、設(shè)置景觀小品等打造原創(chuàng)藝術(shù)空間。街頭景觀節(jié)點 建筑外立面裝飾 街頭涂鴉 新外立面改造 案例借鑒-日本東京自由之丘 東京自由之丘云集上千家創(chuàng)意小店，尤其以眾多集中的網(wǎng)紅甜品店而聞名，吸引國內(nèi)外食客前來打卡。日本東京自由之丘 自由之丘是東京西南部有名的高級住宅區(qū)，被民眾選為最向往的居住 區(qū)之一。這里的許多街道以植物命名，例如洋蘭通、若草通、楓樹街、栗子樹 通等，可想而知環(huán)境有多美。街邊聚集了1000多家個性十足的生活雜貨店，是文藝青年閑逛的好 去處。這里還是東京美食甜品的集中區(qū)域，以法式甜品為主，有“甜11、點森林 之稱”，對于吃貨來說是不可錯過的享受甜品的圣地。日本栗子蛋糕創(chuàng)始店Mont-Blanc素食甜品店T s LOMO相機主題雜貨店P(guān)opeye來自神戶的水果塔a la campagne豆乳甜甜圈Hara DonutsPart-1.Part-2.Part-3.項目研究 對標(biāo)案例分析 項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目現(xiàn)狀形態(tài)分析 核心運營思路：針對國稅局、海洋館兩個關(guān)鍵節(jié)點及五個區(qū)域進(jìn)行亮點打造，串聯(lián)整體動線 海洋館、成華公園 開敞空間 場館式建筑 339 地標(biāo)建筑 酒吧聚集地 祥和里 知名美食街 國稅局、紙箱廠 緊鄰太古里 建筑可改造性高 天祥濱河路節(jié)點二 現(xiàn)狀市井文化展示節(jié)點 上灣區(qū) 天祥濱河路節(jié)12、點一 望平濱河路 連續(xù)街鋪集中區(qū)域 聯(lián)排店鋪 開敞空間、構(gòu)筑物分散 宜打造目的性商業(yè) 大面積外擺空間 下灣區(qū) 緊鄰太古里，大量連續(xù)街鋪 宜打造游逛性街區(qū) 項目發(fā)展策略“一灣一園一塔”串聯(lián)，“雙核五片”猛追灣城市休閑區(qū) 派對秀場 最燥成都夜生活目的地 深夜食堂 最火成都本土美食 城市會客廳 天府錦城萬巷更新展廳 記憶走廊 最真記憶中的老成都 甜品博物館 最美網(wǎng)紅甜品聚集區(qū) 追夢游樂園 最潮運動打卡圣地 原創(chuàng)土壤 最in本土原創(chuàng)設(shè)計 招商亮點 尋覓城市匠人匠心 挖掘成都最i 本土美食 引入重點連鎖品牌 樂 樂 茶 王亥：用設(shè)計完成老成都記憶的有機更新 張師鱔魚面 鐘水餃 星 巴 克 See Saw13、 莊祖宜：美食作家的成都美食匠心 青年火鍋“雙核”節(jié)點1：城市會客廳 改造策略：點位：現(xiàn)國稅大樓、紙箱廠 國稅大樓：植根于周邊客群定位，利用國稅大樓空間，在1F打造猛追灣城市更新展 廳；2/3F引入方所，4-7F上引入辦公；紙箱廠：因紙箱廠區(qū)域封閉內(nèi)向，對原有區(qū)域該區(qū)域進(jìn)行改造，引入方所及IP主題店，更新為文創(chuàng)+人文餐飲集合。現(xiàn)狀 改造后 國稅大樓 紙箱廠 紙箱廠 國稅局 擬改造建筑面積 產(chǎn)權(quán)面積（）鋪面總數(shù)（間）現(xiàn)有業(yè)態(tài)及面積占比 現(xiàn)狀 改造后/政務(wù)辦公 片區(qū)1-望平濱河路段 發(fā)展方向:原創(chuàng)土壤（業(yè)態(tài)：原創(chuàng)設(shè)計師零售、輕餐飲）本土原創(chuàng)設(shè)計師店：依托太古里-春熙路商圈時尚 定位，引入本土原創(chuàng)設(shè)14、計師店，打造區(qū)域本土?xí)r尚 亮點，形成優(yōu)勢互補；望平濱河路段 餐飲業(yè)態(tài)互補：依托該區(qū)域本身成熟的香香巷美食 文化，國稅局、紙箱廠等文創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)資源，植入輕 餐飲業(yè)態(tài)，實現(xiàn)餐飲業(yè)態(tài)升級。收儲店鋪現(xiàn)狀統(tǒng)計 鋪面總數(shù) 產(chǎn)權(quán)面積（）現(xiàn)有業(yè)態(tài)及面積占比（間）茶樓 70.3%零售11.2%按摩5.7%文印店7.4%社區(qū)用房5.4%151489.06片區(qū)2天祥濱河路段節(jié)點 發(fā)展方向：甜品博物館（業(yè)態(tài)：甜品）區(qū)段店鋪內(nèi)部面積較小，且層高較低，外擺區(qū) 域較大，規(guī)劃打造成都“甜品博物館”，統(tǒng)一 打造最美玻璃房子外擺區(qū)域，形成亮點。天祥濱河路段 節(jié)點一 改造后 現(xiàn)狀 收儲店鋪現(xiàn)狀統(tǒng)計 鋪面總數(shù) 現(xiàn)有業(yè)態(tài)及占比產(chǎn)權(quán)面積（15、間）9茶樓 100%232.57現(xiàn)狀 改造后 片區(qū)3：天祥濱河路段節(jié)點二 擬保留的理發(fā)鋪 發(fā)展方向：記憶走廊 天祥濱河路段（業(yè)態(tài)：生活方式、潮流配套）節(jié)點二 網(wǎng)紅打卡點：此區(qū)段為連續(xù)3家店鋪，展面 較長，可利用環(huán)境打造拍照點、記憶點 保留市井文化項目：保留項目現(xiàn)有老手藝?yán)?發(fā)，引入最新潮流體驗業(yè)態(tài)形成反差記憶 收儲店鋪現(xiàn)狀統(tǒng)計 鋪面總數(shù)（間）現(xiàn)有業(yè)態(tài)及占比產(chǎn)權(quán)面積（）茶樓 33%紋身店 33%婚慶店 33%3 144.34 片區(qū)4：祥和里 發(fā)展方向：深夜食堂（業(yè)態(tài)：特色餐飲、網(wǎng)紅餐飲）美食餐飲：依托祥和里本身具備的特色餐飲屬性，盡可能的豐富業(yè)態(tài)品類，引入高人 氣鬼飲食，打造成都最有影響力的深夜16、食堂。改造后 現(xiàn)狀 祥和里 收儲店鋪現(xiàn)狀統(tǒng)計 鋪面總數(shù)（間）產(chǎn)權(quán)面積（現(xiàn)有業(yè)態(tài)及占比）現(xiàn)狀 改造后 以餐飲、小零售及生活 配套類業(yè)態(tài)為主 33 1199.77 辦公節(jié)點1：通美大廈 發(fā)展方向：短辦萬匯空間 發(fā)展策略：依托紅星路35號電子科大，打造文創(chuàng)、高新科技產(chǎn)業(yè)聚集地；基于目 前零散收儲的單元，無法對樓宇內(nèi)部改造，僅對單元內(nèi)清理，以市場價格出租；待 后期整體收儲后，整體改造作為萬匯空間來運營，定位文創(chuàng)及科技新媒體產(chǎn)業(yè)。通美大廈 改造后 現(xiàn)狀 通美大廈 收儲物業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計 樓層分布 產(chǎn)權(quán)面積（9979）現(xiàn)狀 改造后 4-21F 辦公節(jié)點2：藍(lán)色港灣 發(fā)展方向：健身業(yè)態(tài) 發(fā)展策略：依托周邊社區(qū)及成華公園及濱河跑道，此區(qū)段已成為市民健身、跑步熱 門區(qū)域，建議以此為重要節(jié)點，引入運動類業(yè)態(tài)。現(xiàn)狀 藍(lán)色港灣 藍(lán)色港灣 收儲物業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計 樓層分布 產(chǎn)權(quán)面積（）約1400（1F有獨立門廳）2-4F T H A N K S 謝 謝 聆 聽