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1、智 慧 建 筑 和 諧 未 來 商業/公寓/車位/儲藏室 銷售思路及定價報告謹呈：天地置業天地灣智 慧 建 筑 和 諧 未 來宏觀市場分析PART One智 慧 建 筑 和 諧 未 來 2014年，房地產調控政策由行政調控向市場調控轉變，但行政調控政策依舊沒有退出市場。李總理在兩會報告中的表述：“針對不同城市情況分類調控，增加中小戶型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展”。行政調控市場調控宏觀政策智 慧 建 筑 和 諧 未 來銀行首套房利率上浮工商銀行20%中國銀行20%建設銀行15%交通銀行25%廣發銀行暫停房屋貸款中信銀行20%浦發銀行25%華夏銀行202、%郵政銀行暫停房屋貸款金融政策近期，國家金融政策收緊，此舉加大了購房者尤其是投資客戶的購房難度，對開發商的資金鏈也是極大的考驗。智 慧 建 筑 和 諧 未 來市場現象：近期，隨著杭州樓盤的降價風波蔓延，部分一線城市如北京、上海、深圳等部分樓盤也相繼降價。部分樓盤的降價引起市場的連鎖反應，客戶觀望情緒加重。易居觀點：樓市降價主要是市場自身的因素造成，也就是受市場供求關系和市場競爭雙重因素的影響。在全國市場影響下，鄭州房地產市場雖無明顯走低表現，但各樓盤去化也面臨巨大壓力，尤其是遠郊項目，客戶觀望情緒較重，去化壓力巨大。近期受政策影響，部分一線城市房產開始降價，整體市場觀望情緒濃厚。宏觀政策智 慧3、 建 筑 和 諧 未 來易居觀點：鄭州房地產市場表現平淡，樓市漲幅趨緩一是因為銀行錢緊現象沒有得到根本好轉，房貸政策的持續收緊、首套房貸款利率上浮等政策間接削弱了購房者的支付能力；二是其他城市樓市的降價影響了購房者的信心；三是各房企在3月還在對企業全年策略進行調整，并未開始集中供應。受房地產整體市場環境的影響，鄭州市場雖然表現穩定，但市場供應量及成交量漲幅放緩。鄭州市場智 慧 建 筑 和 諧 未 來 2014年全國整體房地產市場形勢不容樂觀，行政調控政策雖沒有進一步收緊趨勢，但金融政策收緊，導致整個行業不景氣，市場信心下降；從鄭州市場表現來看，雖然整體房地產市場形勢沒有較大波動，但市場成交量、4、價漲幅均有所放緩，整體市場形勢謹慎樂觀。調控持續、金融收緊市場波動、謹慎樂觀市場小結智 慧 建 筑 和 諧 未 來商業定價思路PART Two商業銷售思路商業市場分析商業定價思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來商業市場分析智 慧 建 筑 和 諧 未 來2010-2014年，鄭州市商業存量持續走高，截止2014年3月，商業存量將近315萬，商業市場受高庫存影響，去化壓力較大！市場存量智 慧 建 筑 和 諧 未 來政策解讀：禁止在快速路及“八縱八橫”城市景觀道上建設單層5000，總建面1.5萬的大型商業，并鼓勵建設辦公產品；快速路和主干道口禁止建5萬的大型商業，次干道禁建2萬的商業；住宅禁建臨街底商5、。易居觀點：住宅底商將不復存在，臨街商業將更新為商業內街；臨街及主、次干道集中商業體量在一定范圍內將受到限制；城市綜合體項目配建商業將以商業街及大型集中商業為主的形式出現。政策解讀根據鄭州市關于嚴格規范鄭州市商業設施規劃建設的通知文件，鄭州市住宅未來不準建底商，住宅底商將成為稀缺產品，本案商業存在一定的市場機會！智 慧 建 筑 和 諧 未 來由3月各區域商業成交情況可以看出：金水區、鄭東新區、二七區等商業成熟區域，量價呈正比；反之其它商業氛圍匱乏的區域量價關系則呈反比呈現，可見區域的成熟度為商業客戶首要關注因素。供 應 量成 交 量成 交 價量價情況3月商業成交金額排名前三項目分別為鄭東商業中6、心、君悅城、鑫苑鑫城。其次為蘭德中心、康橋金域上郡、升龍匯金廣場、升龍城等。均價從高到低為蘭德中心（58000元/）、蘇荷（38000元/）、中原區王府壹街區（25000元/）智 慧 建 筑 和 諧 未 來商業客戶更關注人口密度高，商業氛圍濃，投資回報高的項目。本項目處于次商圈與邊緣商圈之間，區域未來預期較高!1 政策利好底商稀缺、機遇凸顯 從整體市場情況來看，雖然住宅底商產品較為稀缺，面臨一定的市場機會！2 市場環境注重商業氛圍帶來的高投資回報市場小結智 慧 建 筑 和 諧 未 來商業銷售思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來貨源盤點茂茂源源路路英英才才街街二二期期商商業業三三期期商商業業二二期7、期商商業中中心心房源樓棟套數（套）體量（）二期1、11-15323893三期1-5號樓464548全盤含1號樓合計788441不含1號樓合計736932貨源盤點銷售目標2014全年銷售6475，銷售占總面積的93%。房源 季度合計年度合計 二期面積（）20302206三期面積（）38564251合計 58866457智 慧 建 筑 和 諧 未 來銷售思路現金為王、快速回款p為快速回款，商業銷售原則按照“以小讓大、按揭讓一次性”，即需求大面積、一次性付款的客戶優先選鋪；p嚴控簽約周期，未能按時簽約的客戶不保留房源，以確保快速回款。智 慧 建 筑 和 諧 未 來二期、三期商業可售共計73套，采用線8、下認籌，集中開盤的形式進行商業的銷售。季度目標5.1三期認籌二期、三期開盤5.18年度目標認籌形式開盤形式4.19二期認籌銷售目標5886：二期2030、三期38566457：二期2206、三期4251線下認籌，繳納50000元意向金即成功認籌不集中選房，商業認籌客戶達到預期目標之后，直接選房智 慧 建 筑 和 諧 未 來商業定價思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來從地段，面積、商業形態三個維度來分析：項目處于次商圈和邊緣商圈之間；面積控制合理，40-100 占到70%；以一層稀缺底商為主。本項目區域未來升值潛力較大，商業產品素質高。本體分析英地天驕華庭主商圈升龍匯金廣場華強城市廣場普羅旺世升龍9、城邊緣商圈次商圈天地灣天地灣智 慧 建 筑 和 諧 未 來通過選取與本項目相似度較高的樣本為定價提供依據，以地段、面積、商業形態為主要維度，以交房時間、人/車流量、交通等因素為輔助維度來分析：樣本分析標準參考標準地段面積商業形態交房時間產權性質商業氛圍人/車流量交通智 慧 建 筑 和 諧 未 來樣本分析對比維度主商圈次商圈邊緣商圈本項目天驕華庭升龍匯金廣場升龍城華強城市廣場 普羅旺世天地灣地段花園路與農科路西300米南陽路與東風路交匯處向北 300米路西二七區航海路與嵩山路交匯處秦嶺路與五龍口南路交叉口北300米國基路與索凌路交匯處花園路英才街交匯處項目規模占地面積8.7萬，建筑面積37萬占地10、面積12萬，建筑面積60萬占地面積47萬，建筑面積280萬占地面積10萬，建筑面積55萬占地面積160萬，建筑面積107萬占地面積350畝，建筑面積29萬商業形態底商，單層、一拖二底商，內外街底商，單層、一拖二底商，一、二樓為一拖二銷售，三樓獨立銷售底商，單層、一拖二底商，單層、一拖二面積區間120-200700-50038-800,100-200為主45-46540-200為主40-200銷售均價（元/）4600032000330001900018000商業氛圍臨近花園路商圈核心，商業氛圍良好老城區，居住人口多，商業氛圍相對較好人流、車流量較大，商業氛圍濃厚居住人口少，未完全開發，商業氛圍一11、般周邊區域尚不成熟，商業氛圍較為一般周邊區域尚不成熟，商業氛圍較為一般交通地鐵2號線，多路公交車無地鐵規劃，多路公交車地鐵5號線，多路公交車無地鐵規劃，三條BRT線路3條公交路線地鐵2號線，有直達公交路線人流、車流量周邊高檔住宅較多人流、車流量大周邊老社區較多，人流、車流量大人流、車流量較大人流量較少，位于三環快速路旁，車流量較大周邊區域尚不成熟，人流、車流量較少周邊區域尚不成熟，人流、車流量較少產權年限707070404070交房時間2015.22015.122014.102015.8已交房2014.12智 慧 建 筑 和 諧 未 來經比較得出本案靜態市場均價為 27480元/通過市場比較測12、算，項目商業產品的靜態均價為27480元/評價因素對比項目天驕華庭 升龍匯金廣場升龍城華強城市廣場 普羅旺世 本項目 權重（W)10%20%25%25%20%價格(元/）4600032000330001900018000地段20%988667商業形態15%888789面積區間15%878889商業氛圍10%998667項目規模5%789887交通通達性10%998777人流、10%998888車流產權性質 5%888778交房時間 10%889898合計 100%8.458.158.157.17.357.85P=7.85/8.45*46000*10%+7.85/8.15*32000*20%+713、.85/8.15*33000*25%+7.85/7.1*19000*25%+7.85/7.35*18000*20%=27480元/價格實現一市場比較法智 慧 建 筑 和 諧 未 來區位商鋪面積商鋪業態2013年租金2014年租金年遞增幅度北大學城40-200餐飲、零售、娛樂、金融135元/月140元/月3%逸品香山30-150生活服務、零售88元/月90元/月2%中原桂冠60-200餐飲、零售、汽修110元/月123元/月5%從上表可以看出，本案周邊已運營商業平均租金在110元/月。運用租金還原法：單價*面積=租金*成本回收期*面積*（1+r）備注：r是商業物業租金的年增幅，鄭州市約為3%，n14、為商業的投資回報周期，一般為12年。即：單價=110*12*（1+3%）=30753元/12根據項目周邊商業租金反推，本項目商業產品的靜態均價為30753元/。價格實現二租金還原法智 慧 建 筑 和 諧 未 來 根據市場情況、項目周邊已開業商業租金綜合考慮，并進行加權計算，得出項目商業的靜態市場價格為29117元/。均價實現定價方法 項目均價（元/）權重系數 小計（元/）市場比較法 274800.513740租金反推法 307530.515376合計（元/）29117智 慧 建 筑 和 諧 未 來價格實現三對目前商業認籌客戶進行情況摸排，具體情況如下表：客戶心理價位分析123 45 6 7 815、 9 1011121314金達路1516171819 20 21 222324 252627英才街開閉所小區入口茂源路15#13#12#11#房號1號2號3號4號5號6號7號8號9號 10號 11號12號13號14號15號 16號 17號 18號 19號 20號 21號 22號 23號 24號 25號 26號 27號需求數量（個）111211111110001226221257676心理價位（萬）3.43.52.63.33.4 3.5 3.5 3.5 3.4 3.4 3.40003.33.32.83.3 3.4 3.3 3.3 3.4 3.4 3.53.63.73.7智 慧 建 筑 和 諧 未16、 來110*5*（1+3%）=2042元/5 商業銷售會透支未來5年收益，所以根據項目片區租金計算修正前修正修正后價位（元/）29117204232000根據客戶分析客戶的心理價位以30000-32000元/為主所以價格修正為二期、三期整體32000元/最終價格實現智 慧 建 筑 和 諧 未 來水平系數位置系數面積系數通達系數結構系數昭示系數價格系數一般綜合考慮水平系數及垂直系數，由于本項目二期可售商業為純一層底商，所以價格系數只考慮水平系數。價格修正系數智 慧 建 筑 和 諧 未 來123 45 6 7 8 9 1011121314金達路1516171819 20 21 222324 25217、627英才街開閉所小區入口茂源路15#13#12#11#系數表現房號1234567891011121314面積56.47 167.31 61.1978.0258.9958.9958.9957.1758.7758.7758.77 171.17 127.4 181.31綜合系數1.081.080.941.041.041.041.041.041.041.041.041.041.041.06房號15161718192021222324252627面積138.22 66.265.2934.648.4951.86 118.48 59.0359.0333.2253.5176.97 224.07綜合系數1.018、60.880.881.081.061.061.061.061.061.041.121.161.14二期商業:綜合系數=位置系數分值*30%+面積系數分值*30%+結構系數分值*20%+通達系數分值*10%+昭示系數分值*10%商業系數說明智 慧 建 筑 和 諧 未 來二、三期商業對比茂茂源源路路英英才才街街二二期期商商業業三三期期商商業業二二期期商商業中中心心綜合以下幾個維度進行對比后，二期商業均好于三期商業，建議三期商業均價比二期商業均價調低約4000元/對比維度分析u層高：三期層高相比二期低約0.8米，后期經營中二期更加實用；u交房時間：目前來看，二期商業可能比三期商業交房早約1年，可以更19、早回收成本；u結構：三期一拖二商業位于5#樓下，北鄰金達路，西鄰茂源路，二期一拖二商業位于英才街大商業旁邊，綜合價值相比二期1#樓較低；u昭示性：項目后期外圍動線會以花園路方向，由地鐵及大商業人流、車流動線均指向二期商業，內部動線以二期西門向英才街方向也指向二期。智 慧 建 筑 和 諧 未 來價格匯總項目二期、三期商業總可售共計75套，總面積為8482，總銷金額為27152萬元。商業價格匯總期別樓號套數（套）面積（）均價（元/）總價（萬元）二期1#51510 35000528511#-15#272382 340008099三期1#-5#434590 3000013768合計 758482 3220、011 27152智 慧 建 筑 和 諧 未 來付款方式案場優惠最高優惠一次性3%4%按揭1%4%優惠說明 結合項目的價格策略，為實現項目商業價值的最大化，建議項目采取“控表價，低優惠”的優惠策略。針對天地灣項目的具體情況、結合商業的客戶特點，項目實行控表價、低優惠，售樓部開盤按揭優惠為1%，一次性3%；大客戶最高優惠4%。加大一次性優惠比例，重點引導客戶選擇一次性付款。智 慧 建 筑 和 諧 未 來公寓定價思路PART Three公寓銷售思路公寓定價思路公寓市場分析 智 慧 建 筑 和 諧 未 來公寓市場分析智 慧 建 筑 和 諧 未 來市場表現-差價項目公寓體量（）公寓均價（元/）住宅體量21、（）住宅均價（元/）公寓月均去化（）昌建譽峰240009500260000105002300華強城市廣場517006500（送地暖雙氣）3000078004300正商城400008500（含精裝）67000086005700通過對住宅、公寓同時在售項目的對比，同一項目住宅和公寓之間的差價約1000元/（不含精裝修差價）。智 慧 建 筑 和 諧 未 來公寓銷售思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來貨源盤點銷售目標貨源盤點面積區間（）套數 面積44-51 13162089396 111034合計1427242項目 季度目標年度目標面積（）150027002014全年銷售2700，銷售占總面積的87%。22、茂茂源源路路英英才才街街5#公寓商商業中中心心智 慧 建 筑 和 諧 未 來銷售思路強化配套、錯位加推、長蓄短爆p強化學校和集中商業配套資源，提升客戶的購買信心；p與商業、車庫、儲藏室錯開推售，集中精力銷售公寓；p線上主推公寓，提前蓄客，注重公寓的客戶積累。智 慧 建 筑 和 諧 未 來三期公寓總可售3343 ，采用集中認籌，集中開盤的形式進行公寓的銷售。季度目標6.7開盤年度目標認籌形式開盤形式5.25認籌銷售目標15002700集中認籌，繳納10000元意向金即成功認籌集中開盤，通過集中選房的氣氛擠壓銷售5.31智 慧 建 筑 和 諧 未 來公寓定價思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來從項目23、地段、配套、交通三個維度進行分析：地段升值潛力大；學校資源和商業資源對公寓有一定的支撐；項目交通便利（地鐵2號線站口），可達性強。本體分析升龍又一城正商城昌建譽峰京莎廣場天地灣高新數碼港智 慧 建 筑 和 諧 未 來參考標準地段交通銷售時間配套交房標準交房時間銷售率樣本分析標準通過選取與本項目相似度較高的樣本為定價提供依據，以地段、配套、交通為主要維度，以交房時間、交房標準、產權年限等因素為輔助維度來分析：產權年限智 慧 建 筑 和 諧 未 來樣本分析對比維度主城區次城區邊緣城區本項目昌建譽峰京莎廣場正商城正弘高新數碼港升龍又一城天地灣地段位于傳統主城區位于京廣路主干道，略偏離主城區位于航海路24、主干道旁，偏離主城高新區，為西區邊緣地帶高新區，為西區邊緣地帶位于花園路北段，區域認同度較高交通接南陽路，多公交線路地鐵2、5號線，BRT、多條公交線路單地鐵5號線、BRTBRT、公交數量較多BRT、公交數量較少地鐵2號線延長線，連霍高速互通式立交，公交線路較少配套位于成熟生活區，配套齊全各類生活需要基本滿足保證生活各類需要配套較差配套較為欠缺項目自身配套齊全，需一定時間發展均價（元/）90008000830073007500產權年限70年40年40、部分70年40年70年70年交房標準毛坯、暖氣毛坯、天然氣部分精裝修、暖氣毛坯、暖氣毛坯、天然氣毛坯.交房時間2014.112015.2201425、.122016.42015.62015.12銷售時間2013.42013.62013.92014.12013.102014.銷售率95%86%62%84%80%-智 慧 建 筑 和 諧 未 來通過競品市場比較測算，項目公寓產品的靜態均價為8213元/。價格實現一市場比較法P=8/8.65*9000*15%+8/7.75*8000*25%+8/8.1*8300*30%+8/7.25*7300*15%+8/7.3*7500*15%=8213元/評價因素對比項目昌建譽峰 京莎廣場 正商城 正弘高新數碼港 升龍又一城 本項目 權重（W)15%25%30%15%15%價格(元/）90008000830026、73007500 配套 20%977667地段15%978668交通15%888788產權 10%988899交房標準 10%889888交房時間 10%989777是否雙氣 10%989889銷售時間10%888989合計100%8.657.758.17.257.38經比較得出本案靜態市場均價為8213元/智 慧 建 筑 和 諧 未 來通過對項目商業產品的價格修正，得出項目公寓產品的入市均價為8800元/。價格修正產品形態 市場比對均價（元/）修正因素 修正幅度修正核心均價（元/）公寓 82131、一季度三期90以下住宅均價已達到9500元/2、產品附加值，送上實驗小學名額及學費折扣優惠上浮27、500元/8800智 慧 建 筑 和 諧 未 來水平系數朝向系數景觀系數產品系數環境系數采光系數垂直系數價格系數本項目價格系數采用水平系數和垂直系數相結合的方式。價格修正系數智 慧 建 筑 和 諧 未 來水平系數13121110987654321價格系數分值浮動分值打分標準朝向10.2-0.6南向+0.3，北向-0.4，東向+0.2，西向+0.1景觀10.2-0.6靠近小區位置+0.4結構10.2-0.6雙面采光+0.4環境10.2-0.6臨近外圍街道路位置-0.4，臨近小區+0.4采光10.2-0.6北向無采光-0.4，南向采光+0.4，東向+0.2，西向+0.1根據朝向、景觀、結構、環境、28、采光五大維度進行綜合打分。智 慧 建 筑 和 諧 未 來水平價差13121110987654321優中差根據評定分值，綜合修正，拉開水平價差50-560元/平方。質素評定 房號 均價綜合評定 水平價差優 13、12、9、8 9060結構、朝向、視野、采光均好 50-560元/平方中 4、5、6、7、10 8800視野較好、景觀較差 差 1、2、3、11 8500采光、景觀、朝向較差 智 慧 建 筑 和 諧 未 來垂直價差 9-12層：為了減少客戶的比較性，化繁為簡，無層差，不同樓層同位同價；13層：客戶選擇性較少，選擇抗性較大，利用價格杠桿，直減200元/；3-8層團購9-13層對外銷售5#公29、寓5#洋房公寓對外可售樓層整體均好，為了保證均衡去化，標準樓層垂直無價差，頂層直減200元/平方。智 慧 建 筑 和 諧 未 來項目公寓可售共計142套，團購套數79套，面積3898 ，金額2535萬元；易居可售套數63套，面積為3343，銷售金額為2945元。公寓價格匯總類型套數（套）面積（）均價（元/）總價（萬元）團購公寓79389865032535易居可售公寓63334388082945價格匯總智 慧 建 筑 和 諧 未 來貨源最高優惠5號樓公寓產品5%優惠策略結合項目的價格策略，為實現項目公寓價值的最大化，建議公寓采取“高標價，高優惠”的策略。結合項目的具體情況，項目公寓優惠幅度應適當30、把控，最高享有5%的優惠。智 慧 建 筑 和 諧 未 來車位定價思路PART Four車位銷售思路車位定價思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來車位銷售思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來貨源盤點地上/地下車位類別個數地上部分標準車位19地下部分標準車位273機械車位786小計1059合計1078貨源盤點銷售目標項目 季度目標年度目標個數2204002014全年銷售400個，銷售占總個數的38%。智 慧 建 筑 和 諧 未 來銷售思路集中認籌、集中開盤、樹立價格標桿p通過集中認籌、集中開盤制造現場熱銷氣氛，促進銷售；p樹立價格標桿，拉大價差。通過標準車位、機械車位，機械一層、二層車位的價差帶動車位的31、整體銷售。智 慧 建 筑 和 諧 未 來季度目標開盤年度目標認籌形式開盤形式5.17認籌銷售目標220個400個集中認籌，繳納10000元意向金即成功認籌集中開盤，通過集中選房的氣氛擠壓銷售5.31二期可售車位1059個，采用集中認籌，集中開盤的形式進行車位銷售。智 慧 建 筑 和 諧 未 來車位定價思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來樣本分析標準通過選取與本項目相似度較高的樣本為定價提供依據，以入住率、客戶層次、車位形式為主要維度，以車位配比、交房時間、銷售率等為輔助維度來分析：參考標準入住率客戶層次車位形式車位配比車位形式銷售率銷售時間智 慧 建 筑 和 諧 未 來標準車位樣本分析項目逸品香32、山2期天倫水晶城升龍又一城綠地盧浮公館入住率60%80%70%交房時間2013.52010.72010.9車位比率1:071:0.71:1.31:1車位形式標準車位標準車位標準車位30%，機械車位60%,地上車位10%標準車位65%，機械車位35%客戶層次首改地緣性客戶周邊剛需改善型銷售時間2013.72010.102013.122011.4銷售價格（萬元）108標準12，機械6標準19，機械11銷售率20%55%標準15%，機械5%標準70%，機械25%智 慧 建 筑 和 諧 未 來 通過參考項目比較測算，項目標準車位的靜態均價為11.9萬元/個。價格實現市場比較法（標準車位）項目 綠地盧浮33、公館 逸品香山2期 天倫水晶城 升龍又一城 本案權重（W）30%20%20%30%均價（元/）1910812入住率 20%75742客戶層次 20%86668銷售時間15%55577車位形式15%66666交房時間10%98866車位比率10%78867普通車位占比10%87788合計100%7.056.156.555.956.05P=6.05/7.05*19*35%+6.05/6.15*10*20%+6.05/6.55*8*15%+6.05/5.95*12*30%=11.9萬元/個經比較得出本案標準車位的靜態市場均價為11.9萬元/個 智 慧 建 筑 和 諧 未 來項目升龍又一城綠地盧浮公館34、入住率70%交房時間2010.9車位比率1:1.31:1車位形式標準車位30%，機械車位60%,地上車位10%標準車位65%，機械車位35%客戶層次周邊剛需改善型銷售時間2013.122011.4銷售價格（萬元）標準12，機械6標準19，機械11銷售率標準15%，機械5%標準70%，機械25%機械車位樣本分析智 慧 建 筑 和 諧 未 來P=4.65/7.35*11*10%+4.65/5.86*6*90%=4.9萬元/個 通過參考項目比較測算，項目機械車位的靜態均價為4.9萬元/個。價格實現市場比較法（機械車位）評估因素升龍又一城 綠地盧浮公館 本項目 權重（W）90%10%均價（元/）61135、入住率 25%472客戶層次 15%495銷售時間15%777車位形式15%665交房時間10%694車位比率10%967機械車位占比10%885合計100%5.857.354.65經比較得出本案機械車位的靜態市場均價為4.9萬元/個智 慧 建 筑 和 諧 未 來對二期844戶業主進行回訪，共及得到610份有效問卷；有購買需求的占到50%，標準車位需求較高占比72%，機械車位需求僅占28%；其中機械車位的心理價位5萬/個，標準車位心理價位12萬/個。有無需求 需求數量（個）心理價位（萬元）類別有 無 租 不確定 機械 標準 機械 標準 數量 3045598153107197512占比 50%936、%16%25%28%72%65%50%客戶情況摸排智 慧 建 筑 和 諧 未 來根據項目競品市場比較得出項目機械車位的靜態市場價格為5萬元/個，標準車位的均價為12萬元/個。價格實現車位定價方法價格權重系數 價格（萬/個）機械車位市場比較法4.90.41.96客戶心里預期法50.63合計5標準車位市場比較法11.90.44.76客戶心里預期法120.67.2合計12智 慧 建 筑 和 諧 未 來車位價格匯總類型個數報價成交價（萬元）總金額（萬元）機械車位一層314872198機械車位二層472541888標準車位27313123276地面車位19建議出租合計1078（可售1059）7362價格37、匯總項目車位可售共計1059個，總價為7362萬元。智 慧 建 筑 和 諧 未 來逾期交房補差測算二期車位可售共計1059個，總銷金額約為7362萬元。待銷售比例達到 50%時，整體價格提升1萬，用于逾期交房補差。智 慧 建 筑 和 諧 未 來儲藏室定價思路PART Five儲藏室銷售思路儲藏室定價思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來儲藏室銷售思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來（備注：以下面積均為工程提供的套內面積）面積段（）個數占比3-56112%5-1027254%10-1512525%15-20388%20以上51%合計501100%貨源盤點銷售目標項目 季度目標年度目標面積（）2673338、475貨源盤點2014全年銷售2673，銷售占總面積的78%。智 慧 建 筑 和 諧 未 來銷售思路按套銷售、單價卡位、總價取整p將儲藏室以套總價為單位進行銷售，總價取整，方便銷售。智 慧 建 筑 和 諧 未 來季度目標開盤年度目標認籌形式開盤形式5.17認籌銷售目標26733475集中認籌，繳納5000元意向金即成功認籌集中開盤，通過集中選房的氣氛擠壓銷售5.31二期儲藏室共計501套，采用集中認籌，集中開盤的形式進行儲藏室銷售。智 慧 建 筑 和 諧 未 來儲藏室定價思路智 慧 建 筑 和 諧 未 來樣本分析標準參考標準入住率客戶層次銷售時間儲藏室配比銷售率交房時間通過選取與本項目相似度較39、高的樣本為定價提供依據，以入住率、客戶層次、面積區間、銷售時間為主要維度，以交房時間、儲藏室配比、銷售率等為輔助維度來分析：面積區間智 慧 建 筑 和 諧 未 來樣本分析項目名稱美景鴻城正商恒鉆西城一品錦藝國際華都橄欖城逸品香山 價格（元/）230017002700280022001200面積區間（）9-4010-207-158-3010-30 7-22社區檔次 較高 中等 剛需 改善型 剛需 改善 儲藏室配比 01:0.31:0.21:0.51:0.81:0.51:0.4交房時間 2011.42014.112013.72013.52013.12013.9銷售時間 2011.72014.42040、13.42013.62013.82013.5入住率 85%未交房 65%75%87%60%銷售率 70%5%40%55%60%30%備注地段較好周邊做生意的較多地下一層1800左右地下二層1300多地段較好，數量少地下一層為車位，二層為地下室地段較好周邊做生意的較多二期 智 慧 建 筑 和 諧 未 來評估因素本項目 美景鴻城西城一品橄欖城正商恒鉆權重（W）35%30%25%15%均價（元/）2300270022001700儲藏室配比30%88879社區檔次25%98867面積區間20%88988銷售時間15%97888交房時間10%78887入住率10%79786合計 100%98.758.941、88.55P=9/8.75*2300*35%+9/8.9*2700*30%+9/8*2200*25%+9/8*1700*15%=2410元/通過參考項目比較測算，項目儲藏室的靜態均價為2410元/。價格實現市場比較法經比較得出本案儲藏室的靜態市場均價為2410元/智 慧 建 筑 和 諧 未 來價格修正由于儲藏室面積較小，總價低，為方便計算采取單價卡位，總價取整的定價方式，所以價格由2410元/修正為2500元/智 慧 建 筑 和 諧 未 來項目儲藏室可售共計501套，表總價為1116萬元。儲藏室價格匯總類型套數（套）面積（）均價（元/）總價（萬元）儲藏室合計501446525001116價格匯42、總智 慧 建 筑 和 諧 未 來銷售匯總4.19二期商業認籌5.315.15.175.185.256.7三期商業認籌二三期商業開盤車位、儲藏室認籌三期公寓認籌車位、儲藏室開盤三期公寓開盤物業類型季度目標年度目標年度去化比例均價面積/個面積/個面積元/二期商業2030 2206 93%32000三期商業3856 4251 93%商業合計5886645793%三期公寓1500270087%8800車位22040038%普通車位12萬/個機械1層7萬/個機械車位2層4萬/個儲藏室26733475 78%2500總合計1594519089智 慧 建 筑 和 諧 未 來商業1.二期商業面積及戶型確定；2.商業合同模板確定；3.三期商業面積及戶型確定；4.二、三期中間茂源路整修問題。公寓1.實驗小學團購部分的簽約；2.公寓市場部分價格表的簽批；3.公寓合同模板確定。甲方支持智 慧 建 筑 和 諧 未 來車位1.車位交付標準；2.地面車位部分的噴碼；3.車位轉讓協議的印制；3.車位管理費用的確定；5.地下停車場場地清理；6.停車位車位鎖安裝。儲藏室 1.儲藏室編號的安裝；2.儲藏室轉讓協議的印制；3.儲藏室雜物及積水清理。甲方支持智 慧 建 筑 和 諧 未 來thanks