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1、寶安紫韻項目寶安紫韻項目11-1211-12月營銷策略匯報月營銷策略匯報綠色運營綜合服務生態人居2020年匠 心 筑 造 相 伴 一 生CONTENTSCONTENTS閻良市場分析閻良市場分析01010202項目概況項目概況11-1211-12月營銷策略月營銷策略0303匠 心 筑 造 相 伴 一 生01閻良市場分析閻良市場分析匠 心 筑 造 相 伴 一 生區域簡介區域簡介n富閻新區富閻新區規劃定位：規劃定位：富閻產業合作園區規劃面積60平方公里，定位為軍民融合發展創新示范區、重要的先進制造業基地、新型城鎮化示范區、都市農業和文化旅游基地。n閻良區規劃格局：閻良區規劃格局：閻良區距離西安市中心2、約閻良區距離西安市中心約6565公里，約公里，約1 1小時車程小時車程，為全國唯一以航空為特色的經濟技術開發區，打造西安國際化大都市副中心城市的全新定位，打造渭北工業區航空工業組團、富閆打造西安國際化大都市副中心城市的全新定位，打造渭北工業區航空工業組團、富閆一體化產業園區。一體化產業園區。n閻良區閻良區轄人口：轄人口：閻良區轄2個鎮，5個街道辦事處，常住人口29.47萬（2019年），戶籍人口26.63萬，其中在城區居住和生活的居民約16萬人。富閆一體化規劃圖臨潼高陵藍田西西安安閻良匠 心 筑 造 相 伴 一 生數據來源：區域市場監控數據來源：區域市場監控區域市場區域市場根據區域市場數據監控3、統計，根據區域市場數據監控統計，2019年下半年受到年下半年受到“住房不炒住房不炒”市場調控政策影響，全年成交量呈現下滑態勢，市場調控政策影響，全年成交量呈現下滑態勢，2020年一季度受到疫情影響成交量嚴重下滑，但二季度市場因市場集中供貨，成交量呈現井噴式暴漲，三季度成交均價上年一季度受到疫情影響成交量嚴重下滑，但二季度市場因市場集中供貨，成交量呈現井噴式暴漲，三季度成交均價上浮，且成交量呈現平穩態勢。浮，且成交量呈現平穩態勢。閻良區閻良區2019年年3季度季度-2020年年3季度供需情況季度供需情況季度成交面積（萬）成交均價（元/）成交金額（億元）2019年3季度5.5659463.31 24、019年4季度3.1959201.89 2020年1季度1.0161490.62 2020年2季度8.7562005.43 2020年3季度7.7264004.94201620172018201902000400060008000010203040400544455525588627333518閻良區近年商品房量價情況成交面積(萬)成交均價(元/)1月2月3月4月5月6月7月8月9月05010015020025030035040045060484122189418170148276閻良區2020年月度成交套數走勢1月2月3月4月5月6月7月8月9月580059006000610062006305、064006500616060506140617061706220632064006400閻良區2020年月度成交均價走勢（元/）競爭現狀競爭現狀：主要競爭集中在城西板塊（航空基地板塊），閻良區域整體限高，主要競爭集中在城西板塊（航空基地板塊），閻良區域整體限高，均為高層及洋房產品，主要競爭為區域成熟度及均為高層及洋房產品，主要競爭為區域成熟度及發展狀況。發展狀況。u老城區老城區城市核心區域，目前無在售項目，以老舊家屬樓拆遷為主；u城東板塊城東板塊城市早期外溢區域（城鄉結合），教育資源豐厚，受區域配套及規劃發展問題影響，價格增幅較緩；u城西板塊城西板塊西安市直管，屬于城市發展核心區域，區域規劃6、開發發展日趨成熟，整體價格處于城市標桿；u城北板塊城北板塊毗鄰富閻新區先導區及閻良公園、石川河生態區，目前僅有遠期規劃，除景觀資源外無任何配套，價格處于城市洼地。城東板塊均價6100-6500元/老城區目前無在售項目城北板塊均價6000元/寶安紫韻麗登星城鳳鳴華府本案本案弘陽昕櫟府華宇天悅地建榮華臻萃府碧桂園天譽龍記觀園綠城蘭園城西板塊均價6500-7800元/電建洺悅府匠 心 筑 造 相 伴 一 生區域市場區域市場競品基礎數據對比競品基礎數據對比對比項對比項首開時間首開時間占地面積占地面積建筑面積建筑面積總戶數總戶數容積率（容積率（%）綠化率（綠化率（%）在售在售戶型區間（）戶型區間（）銷7、售價格銷售價格（元（元/）項目特色項目特色寶安紫韻寶安紫韻2015.10196畝46萬2498戶2.7538%139-1426120醇熟品牌大盤、一級物業、漢唐園林、配套幼兒園地建榮華臻萃府（精裝）地建榮華臻萃府（精裝）2020.6150畝31萬1536戶2.035%105-1307800品牌康養大盤、精裝產品、新風系統、配套幼兒園、基地名校環伺綠城蘭園綠城蘭園2020.5105畝22萬1118戶2.235%108-160/185-225（疊墅）6600品牌大盤、配套幼兒園、無邊際鏡面泳池、雙層架空泛會所（鄰里中心）、純板產品、基地名校環伺龍記觀園龍記觀園2019.3100畝22萬1135戶28、.4745%124-1556500陜西品牌開發商、純板產品、新風系統、指紋密碼鎖、高綠化率碧桂園天譽（精裝）碧桂園天譽（精裝）預計2020.1236畝6萬330戶2.535%130/205預計8500一線品牌、精裝純板產品、露臺、花園贈送、新風系統及中央空調標配麗登星城麗登星城2020.529畝5.5萬223戶2.6241%133-2006500本土開發商口碑好、高綠化率、純板產品、智能中心廣場閻良市場主要在售樓盤閻良市場主要在售樓盤5 5個，即將開盤項目個，即將開盤項目1 1個（碧桂園天譽），個（碧桂園天譽），市場主力面積區間為市場主力面積區間為110-140110-140，目前毛坯產，目前9、毛坯產品成交均價品成交均價6000-66006000-6600元元/，精裝產品成交均價，精裝產品成交均價77007700元元/-8500-8500元元/（15001500元元/裝標），品牌項目以純板式戶裝標），品牌項目以純板式戶型、新風系統、智能安防系統及架空泛會所鄰里空間等附加價值點獲得市場關注、青睞。型、新風系統、智能安防系統及架空泛會所鄰里空間等附加價值點獲得市場關注、青睞。競品項目競品項目匠 心 筑 造 相 伴 一 生數據來源：區域市場監控數據來源：區域市場監控匠 心 筑 造 相 伴 一 生市場供貨結構市場供貨結構區域區域案名案名首置剛改再改高改TOP可售面積待結轉量待結轉去化周期9010、-110110-125125-145145-180180以上（萬）（萬）（年）城東城東麗登星城麗登星城13958260.710.96寶安紫韻寶安紫韻320225188932320.910.00城西城西地建榮華臻萃府地建榮華臻萃府4926284161.3713.461.25綠城蘭園綠城蘭園130452224240722.2311.272.22龍記觀園龍記觀園9921923.275.301.04華宇天悅華宇天悅356144441.493.461.41弘陽昕櫟府弘陽昕櫟府883690.891.490.61碧桂園天譽碧桂園天譽1801505.48電建洺悅府電建洺悅府35235212810.37城北城北11、鳳鳴華府鳳鳴華府1162961200.984.141.67合計合計13821382177717775006500681481428028011.8311.8355.92655.926占比占比15%15%19%19%54%54%9%9%3%3%目前市場主力產品面積區間為目前市場主力產品面積區間為110-145110-145，占比，占比73%73%；市場庫存面積；市場庫存面積5555萬方，去化周期長達萬方，去化周期長達2 2年，未來整年，未來整體市場競爭壓力變大。體市場競爭壓力變大。匠 心 筑 造 相 伴 一 生市場小結市場小結市場小結：市場小結：1 1、閻良區域市場主力樓盤為、閻良區域市場主力樓12、盤為6 6個，其中個，其中2 2個為精裝產品，且為品牌開發商，精裝裝標為個為精裝產品，且為品牌開發商，精裝裝標為1500-20001500-2000元元/。2 2、市場主力熱銷產品面積區間為市場主力熱銷產品面積區間為100-145100-145，精裝成交均價為精裝成交均價為7700-85007700-8500元元/。3 3、區域主力市場為航空基地板塊，城東板塊因供地較少目前主力樓盤僅為本案及本土品牌麗登星城項目，、區域主力市場為航空基地板塊，城東板塊因供地較少目前主力樓盤僅為本案及本土品牌麗登星城項目，該項目以該項目以140-200140-200改善產品為主。改善產品為主。匠 心 筑 造 相 13、伴 一 生02項目概況項目概況項目概況項目概況匠 心 筑 造 相 伴 一 生基礎經濟技術指標基礎經濟技術指標項目名稱寶安紫韻開發商鴻基創展地產有限公司占地面積196畝建筑面積46萬容積率2.75綠地率38%總戶數2498車位比1:1.3物業公司深圳東旭鴻基物業管理有限公司物業費1.36元/首開時間2015年10月交房時間2021年12月產品形式小高層+商業裝修狀況毛坯在售主力面積段135-142產品規劃項目分五期開發，一期以94-143純板產品為主，二期至五期以135-142剛需剛改產品為主，以171-204改善產品為輔。截止目前，一期至四期、五期首批房源已售罄，整盤剩余41套房源。項目優勢緊14、鄰西飛一中，石川河濕地公園，地段價值優越品牌價值，城市宜居大型品質社區項目配套2400社區幼兒園自持國家一級資質鴻基物業項目配套健康跑道、乒乓球運動場、室外兒童撒野公園、健身廣場、陽光草坪、24小時電動車充電設備匠 心 筑 造 相 伴 一 生項目整體發展項目整體發展四期已竣工小高層5棟，16層，建筑面積共6.566.56萬萬,貨值4.124.12億億。已售總面積6.556.55萬萬，已售金額4.114.11億元億元，去化率99%。20#20#19#19#22#22#21#21#26#26#6#6#幼兒園幼兒園 5#5#23#23#14#14#30#30#28#28#27#27#32#32#3115、#31#33#33#29#29#34#34#35#35#12#12#2#2#1#1#7#7#8#8#13#13#17#17#15#15#16#16#18#18#24#24#25#25#9#9#10#10#11#11#38#38#37#37#36#36#3#3#營銷中心營銷中心 項目指標：項目指標：總占地面積：13萬總建筑面積：46萬住宅總建面：34.71萬截止2020年11月09日：已銷售面積：33.3933.39萬萬，銷售總金額：銷售總金額：18.2618.2618.2618.26億元。億元。億元。億元。住宅認購：住宅認購：住宅認購：住宅認購：2456245624562456套，套，套，套，16、17.2417.2417.2417.24億億億億商業認購：商業認購：商業認購：商業認購：71717171套，套，套，套，0.420.420.420.42億億億億車位認購：車位認購：車位認購：車位認購：559559559559個，個，個，個，0.60.60.60.6億億億億三期已竣工小高層7棟，16層，建筑面積共6.76.7萬萬,貨值3.383.38億億。已售總面積6.76.7萬萬，已售金額3.373.37億元億元，去化率99%。二期已竣工小高層6棟，16層，建筑面積共6 6萬萬（2套樣板間）,其中可售建面可售建面5.95.9萬萬，貨值貨值2.632.63億，億，已售罄，去化率100%。一期已竣17、工小高層12棟，16層，建筑面積共7.27.2萬萬,貨值3 3億億，已售罄，去化率100%。五期在建小高層6棟，16層，建筑面積共7.147.14萬萬,貨值4.274.27億億。已售總面積6.596.59萬萬，已售金額4.114.11億元億元，去化率92%。匠 心 筑 造 相 伴 一 生20202020年銷售情況年銷售情況指標指標1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月1010月月1111月月合計合計認購金額認購金額112637631663298-891120820223978185140764523146431464簽約金額簽約金額9471043803288139995413018、213793222344043653148131481回款金額回款金額206911593759342513646008299527552299349924283176031760截止2020年11月9日，全年認購31464萬萬，簽約31481萬萬（完成比例90%），其中住宅339套，面積47680，金額29141萬元；車位232個，金額2401萬回款31760萬萬（完成比例76%）。單位：萬元匠 心 筑 造 相 伴 一 生庫存貨值庫存貨值整盤庫存余貨總貨值為整盤庫存余貨總貨值為2949629496萬元，主要以車位及商業為主，具體庫存明細如下：萬元，主要以車位及商業為主，具體庫存明細如下：已推在19、售余貨為已推在售余貨為1682316823萬元，其中住宅貨值萬元，其中住宅貨值35293529萬元、萬元、2-32-3期商鋪貨值期商鋪貨值449449萬元、萬元、1-21-2期車位貨值期車位貨值57925792萬元、萬元、3 3期車位貨值期車位貨值70537053萬萬元；元；20202020年年1111月月-12-12月預計推售營銷中心及四期商業總貨值為月預計推售營銷中心及四期商業總貨值為46704670萬元萬元20212021年預計推售四期車位貨值為年預計推售四期車位貨值為1267412674萬元。萬元。類別類別套數套數面積面積均價均價貨值貨值2020年推貨年推貨庫存住宅庫存住宅415,7520、36,1343,5292-3期商鋪期商鋪364270004491-2期車位期車位547-105883 5792 三期車位（新推）三期車位（新推）697-101187 7052.7合計合計16,8232020年年11-12月預計推貨月預計推貨營銷中心（營銷中心（11月）月）6171181821400 四期商業（四期商業（12月）月）94503165003270合計合計4670 2021年預計推貨年預計推貨四期車位四期車位888650005772人防車位人防車位558400002232合計合計8004 合計合計住宅住宅415753 6134 3,529商業商業10373846932 5119 車位21、車位2690-77504 20849 總計總計29,496項目核心賣點介紹項目核心賣點介紹匠 心 筑 造 相 伴 一 生全系配套全系配套 無憂生活：完善甄選配套無憂生活：完善甄選配套 舒享一城繁榮舒享一城繁榮坐擁主城閻良“東移”城市發展格局，富閻新區發展紅利，無縫接駁關中環線，盡享大西安繁華。社區內擁2萬方商業街區，外接繁華商圈，無需遠行無憂購物；咫尺生活圈，毗鄰西飛一中、試飛院醫院、長途客運站、閻良區法院、閻良區敬老院等城系配套，構建閻良居住無憂生活圈。醇熟大盤醇熟大盤 實景呈現：秦宮漢苑地實景呈現：秦宮漢苑地 一覽河山美一覽河山美歷經5載，大境已成，2520戶業主榮耀歸府，一二三四期實景嬌22、容現世，五期壓軸臻品普錦秀華章，櫟陽首府，譽滿航城。品牌價值品牌價值 匠心鑄造：匠人情懷匠心鑄造：匠人情懷 不負閻良不負君不負閻良不負君30余年鴻基地產深耕“匠心鑄造生活”理念，通過洞察時代人居對健康生活方式的追求，以綠色健康、低碳社區、生活小鎮為住宅產品打造理念，將健康生活方式融入住宅開發的每一個細節當中。自2017年初起項目產品全面調整，由原來的90-135全面調整為136-204全改善新品，全面承載閻良城市品質改善需求。金牌社區物管金牌社區物管 智能無憂安防智能無憂安防國家一級資質“鴻基物業”以20年服務百萬寶安業主的經驗，精心雕琢“32個超凡服務細節”，為寶安紫韻提供周全私密的物業服務23、，無聲的關懷（晚間巡邏穿運動鞋，夜間佩戴耳機對講），極致的細節（社區安裝防撞角，防靜電把手套，花卉托管）彰顯鴻基物業最星級的服務品質。整個社區安防系統分為5大系統，網絡監控系統、人臉識別系統、智能停車系統、智能門禁系統、背景音樂系統。整個安防系統，寶安紫韻都采用業內高端品牌，選用頂尖產品，為了給業主提供全方位的保護。戶型簡介戶型簡介匠 心 筑 造 相 伴 一 生目前住宅產品剩余目前住宅產品剩余4141套，面積區間為套，面積區間為139-142139-142平米，梯戶比為平米，梯戶比為2T32T3戶，戶，J-1J-1戶型、戶型、J-4J-4戶型為南北通透戶型，戶型為南北通透戶型，J-2J-2戶型24、為戶型為純南戶型。純南戶型。匠 心 筑 造 相 伴 一 生0311-1211-12月營銷策略月營銷策略匠 心 筑 造 相 伴 一 生11-1211-12月營銷策略總綱月營銷策略總綱推售計劃推售計劃推廣策略推廣策略渠道策略渠道策略關鍵節點關鍵節點推售策略：推售策略：11月以住宅去化及營銷中心推售為主，月以住宅去化及營銷中心推售為主，12月以住宅清盤及車位商鋪銷售為主。月以住宅清盤及車位商鋪銷售為主。根據各階段目標任務自造營銷節點，車位采取復購優惠促銷策略、住宅采取根據各階段目標任務自造營銷節點，車位采取復購優惠促銷策略、住宅采取提升老帶新獎勵力度，實現精準獲客，加速清盤、商鋪采取合理定價，全民營25、銷轉介政策，實現快速獲客銷售，其次以包銷形式，實現快速回款。提升老帶新獎勵力度，實現精準獲客，加速清盤、商鋪采取合理定價，全民營銷轉介政策，實現快速獲客銷售，其次以包銷形式，實現快速回款。推廣策略：推廣策略：根據各階段目標任務自造營銷節點，住宅以醇熟社區價值、壓軸產品稀缺性等角度宣傳，車位以產權車位投資及使用價值優勢、復購優惠等多角度宣傳，根據各階段目標任務自造營銷節點，住宅以醇熟社區價值、壓軸產品稀缺性等角度宣傳，車位以產權車位投資及使用價值優勢、復購優惠等多角度宣傳，商鋪以商鋪以“一鋪得兩鋪一鋪得兩鋪”、“住宅價購商鋪住宅價購商鋪”層高及價格優勢、未來投資價值、全民營銷轉介等角度宣傳，重點26、利用線下活動、派單、案場包裝、商鋪包裝及線上微信、層高及價格優勢、未來投資價值、全民營銷轉介等角度宣傳，重點利用線下活動、派單、案場包裝、商鋪包裝及線上微信、大大V、短信等推廣媒介，以重情感溝通、接地氣為推廣主調。、短信等推廣媒介，以重情感溝通、接地氣為推廣主調。活動策略：活動策略：一方面一方面以業主趣味運動會、生活創意集市、雙十二購物狂歡節、曲苑藝術節活動，增加業主與項目之間的粘性，實現以業主趣味運動會、生活創意集市、雙十二購物狂歡節、曲苑藝術節活動，增加業主與項目之間的粘性，實現老帶新精準獲客，住宅清盤；另一方老帶新精準獲客，住宅清盤；另一方面以創意車位及商鋪嗨購季活動，刺激車位及商鋪銷售27、。面以創意車位及商鋪嗨購季活動，刺激車位及商鋪銷售。活動配合活動配合一方面升級老帶新獎勵，一方面升級老帶新獎勵，實現精準獲客，加快住宅清盤；實現精準獲客，加快住宅清盤；另一方面針對全部業主進行車位推售及四期商業意向調研專項另一方面針對全部業主進行車位推售及四期商業意向調研專項CALL電。電。馳騁人生馳騁人生 駕馭有道駕馭有道 產權車位產權車位 臻席遞減臻席遞減 搶位趁早搶位趁早11月月12月月1111月以住宅去化及營銷中心推售為主月以住宅去化及營銷中心推售為主（住宅（住宅2121套，套，18211821萬；車位萬；車位5050個，個，500500萬；營銷中心萬；營銷中心14001400萬）萬）28、1212月以住宅清盤及四期商鋪推售為主月以住宅清盤及四期商鋪推售為主（住宅（住宅2020套，套，17081708萬；車位萬；車位9090個，個，900900萬；四期商鋪萬；四期商鋪1010套，套，392392萬）萬）收官臻品收官臻品 封藏航城封藏航城139-142139-142寬境大宅寬境大宅 清盤在即清盤在即12.612.6紫韻業主趣味運動會紫韻業主趣味運動會11.2211.22志趣生活創意集市志趣生活創意集市銷售目標銷售目標1111月月 簽約目標簽約目標42054205萬萬（截止11月9日已完成367萬，認購未簽約117萬，待完成3721萬）11-1211-12月簽約目標月簽約目標720529、7205萬元，回款目標萬元，回款目標1401114011萬元萬元1212月月 簽約目標簽約目標30003000萬萬開啟商鋪全民營銷轉介政策，挖掘商鋪業主圈層客戶資源及同行客戶資源；開啟商鋪全民營銷轉介政策，挖掘商鋪業主圈層客戶資源及同行客戶資源；其次于城市核心商圈進行商鋪海報精準派單及目標客群拓展。其次于城市核心商圈進行商鋪海報精準派單及目標客群拓展。線下：線下：飛機城生活報、項目電梯廣告、水座旗、廣告桁架、樓體條幅、四期商業氛圍包裝、短信、call電線上：線上：項目官方微信訂閱號、飛機城生活大V、朋友圈、業主群一鋪生兩鋪一鋪生兩鋪 財富大裂變財富大裂變建面約建面約24-14424-144臨街30、旺鋪臨街旺鋪 火熱銷售中火熱銷售中12.12-12.1312.12-12.13雙十二購物狂歡節雙十二購物狂歡節12.1912.19曲苑藝術節曲苑藝術節暨車位商鋪嗨購季暨車位商鋪嗨購季11.2911.29創意車位嗨購節創意車位嗨購節住宅住宅營銷策營銷策略略匠 心 筑 造 相 伴 一 生推廣策略：推廣策略：以以“收官臻品收官臻品 封藏航城封藏航城”為住宅清盤推廣主題，為住宅清盤推廣主題，以醇熟社區價值、壓軸產品稀缺性、老帶新轉介政策等角度進以醇熟社區價值、壓軸產品稀缺性、老帶新轉介政策等角度進行高頻次推廣宣傳。行高頻次推廣宣傳。銷售策略：銷售策略：1、設置住宅銷售獎勵，激發銷售去化住宅熱情，設置月31、度排名獎勵，銷冠獎勵、設置住宅銷售獎勵，激發銷售去化住宅熱情，設置月度排名獎勵，銷冠獎勵4000元，銷亞獎勵元，銷亞獎勵3000元，銷季獎勵元，銷季獎勵2000元。元。2、提升提升老帶新轉介獎勵老帶新轉介獎勵力度為力度為40004000元元/套華潤萬家購物卡套華潤萬家購物卡，擴大老帶新轉介獎勵政策宣傳，擴大老帶新轉介獎勵政策宣傳，加快住宅尾盤難點余貨加快住宅尾盤難點余貨去化速度去化速度。11-1211-12月住宅實現清盤，認購簽約金額月住宅實現清盤，認購簽約金額35293529萬元萬元住宅住宅營銷策營銷策略略匠 心 筑 造 相 伴 一 生活動策略：活動策略：以以生活創意集市生活創意集市（活動時32、間：（活動時間：11月月22日）日）、業主趣味運動會、業主趣味運動會（活動時間：（活動時間：12月月6日）日）活動，增加業主與項目之活動，增加業主與項目之間的粘性，通過間的粘性，通過老帶新轉介精準獲客，最終實現住宅清盤老帶新轉介精準獲客，最終實現住宅清盤。11-1211-12月住宅實現清盤，認購簽約金額月住宅實現清盤，認購簽約金額35293529萬元萬元車位營銷車位營銷策略策略匠 心 筑 造 相 伴 一 生11-1211-12月實現月實現140140個車位認購，認購簽約金額個車位認購，認購簽約金額14001400萬元萬元推廣策略：推廣策略：以以“尊駕稀貴尊駕稀貴 歸家好位歸家好位”為車位推廣主33、題，以為車位推廣主題，以“復購第二個車位享復購第二個車位享8折，復購第三個及以上享折，復購第三個及以上享7折折”車位促銷優惠為副標，其次車位促銷優惠為副標，其次以產權車位投資及使用價值優勢、復購優惠等多角度宣傳進行高頻次推廣宣傳。以產權車位投資及使用價值優勢、復購優惠等多角度宣傳進行高頻次推廣宣傳。銷售策略：銷售策略：1、設置車位銷售獎勵，激發銷售去化車位熱情，根據、設置車位銷售獎勵，激發銷售去化車位熱情，根據11-12月目標車位銷售任務分解至個人，在完成月目標車位銷售任務分解至個人，在完成1-5個車位銷個車位銷售獎勵售獎勵200元元/個，第個，第6-10個車位銷售獎勵個車位銷售獎勵300元元34、/個，個，10個以上車位銷售獎勵個以上車位銷售獎勵500元元/個。個。2、設置車位、設置車位老帶新轉介獎勵老帶新轉介獎勵10001000元元/個華潤萬家購物卡個華潤萬家購物卡，加快車位去化。加快車位去化。車位營銷車位營銷策略策略匠 心 筑 造 相 伴 一 生11-1211-12月實現月實現140140個車位認購，認購簽約金額個車位認購，認購簽約金額14001400萬元萬元活動策略：活動策略：創意車位嗨購節（活動時間：創意車位嗨購節（活動時間：11月月29日）日）以以線上征集創意車位試停報名，線下以創意車位藝術展、跑跑卡丁車互動游戲、幸運抽獎、車位成交好線上征集創意車位試停報名，線下以創意車位藝35、術展、跑跑卡丁車互動游戲、幸運抽獎、車位成交好禮相送等活動，吸引意向購車位業主群關注及參與，加快車位銷售。禮相送等活動，吸引意向購車位業主群關注及參與，加快車位銷售。商鋪營銷商鋪營銷策略策略匠 心 筑 造 相 伴 一 生推廣策略：推廣策略：以以“一鋪生兩鋪一鋪生兩鋪 財富大裂變財富大裂變”為四期商鋪推售主題，以層高及價格優勢、未來投資價值、全民營銷轉介等角度宣傳，直接點爆市場，聚焦全城關注，刺為四期商鋪推售主題，以層高及價格優勢、未來投資價值、全民營銷轉介等角度宣傳，直接點爆市場，聚焦全城關注，刺激購買。激購買。價格策略：價格策略：綜合區域商業市場環境及四期商業產品因素，建議四期商業銷售均底價36、為綜合區域商業市場環境及四期商業產品因素，建議四期商業銷售均底價為70007000元元/。（經銷售盤客客戶可接受均價為（經銷售盤客客戶可接受均價為70007000元元/，目前有，目前有2 2組意向客戶）組意向客戶）銷售策略：銷售策略：一方面一方面設置商鋪全民營銷轉介獎勵機制設置商鋪全民營銷轉介獎勵機制，精準精準獲客獲客，減少營銷費效比，減少營銷費效比，另一方面，另一方面設置商鋪銷售獎勵金額，激發銷售去化商業熱情設置商鋪銷售獎勵金額，激發銷售去化商業熱情。活動策略：活動策略：以雙十二購物節導入意向商鋪客戶參與四期商鋪展示區開放活動，其次以曲苑藝術節暨商鋪車位嗨購季活動，刺激四期商鋪銷售。以雙十二37、購物節導入意向商鋪客戶參與四期商鋪展示區開放活動，其次以曲苑藝術節暨商鋪車位嗨購季活動，刺激四期商鋪銷售。11-1211-12月實現月實現1010個商鋪認購，認購簽約金額個商鋪認購，認購簽約金額392392萬元萬元關鍵節點關鍵節點12月月1日日四期商鋪四期商鋪開售開售12月月12日日12月月31日日12月月19日日四期商鋪四期商鋪展示區開放展示區開放活動配合活動配合12.12-12.1312.12-12.13雙十二購物狂歡節雙十二購物狂歡節12.1912.19曲苑藝術節曲苑藝術節暨商鋪車位嗨購季暨商鋪車位嗨購季推廣策略推廣策略渠道策略渠道策略一方面銷售聯合銷使開展城市核心商圈及主干道、專業市場38、進行精準拓客，另一方面一方面銷售聯合銷使開展城市核心商圈及主干道、專業市場進行精準拓客，另一方面開啟商鋪全民營銷轉介政策，挖掘商鋪業主圈層客戶資源及同行客戶資源開啟商鋪全民營銷轉介政策，挖掘商鋪業主圈層客戶資源及同行客戶資源線下：線下：飛機城生活報、項目電梯廣告、水座旗、廣告桁架、樓體條幅、四期商業氛圍包裝、短信、call電線上：線上：項目官方微信訂閱號、飛機城生活大V、朋友圈、業主群、營銷視頻包裝策略包裝策略通過形象包裝以及強化商鋪促銷政策宣傳，以精準性業態規劃、片區投資洼地價值等，淡化商業氛圍較弱的弊端，令客戶產生商業價值聯想通過形象包裝以及強化商鋪促銷政策宣傳，以精準性業態規劃、片區投資39、洼地價值等，淡化商業氛圍較弱的弊端，令客戶產生商業價值聯想。匠 心 筑 造 相 伴 一 生活動主題：雙十二購物狂歡節活動主題：雙十二購物狂歡節活活動動內內容容及及目目的的：以邀約商鋪業主及高階業主圈層參與低價購買競拍品牌護膚品、品牌家電等，以四期商鋪宣講及全民營銷轉介政策全民營銷轉介政策宣傳為主要目的，提升四期商鋪意向客戶量儲備。活動策略活動策略商鋪策略執行商鋪策略執行匠 心 筑 造 相 伴 一 生活動主題：曲苑藝術節暨商鋪車位嗨購季活動主題：曲苑藝術節暨商鋪車位嗨購季活活動動內內容容及及目目的的：自造商鋪車位嗨購季營銷主題，以四期商鋪推售為主，設置5重好禮（到訪禮、成交禮、家宴回饋禮、再購禮40、嗨購禮），其次案場以脫口秀、相聲雜技、魔術表演曲苑藝術節，營造案場熱銷氛圍，逼定客戶成交。活動策略活動策略商鋪策略執行商鋪策略執行匠 心 筑 造 相 伴 一 生1 1、【全民營銷轉介政策全民營銷轉介政策】設置商鋪全民營銷轉介獎勵機制設置商鋪全民營銷轉介獎勵機制（5050平米以下，平米以下，50005000元元/套；套；5050平米以上，平米以上，1000010000元元/套），套），借助同行轉介、圈層活動、高端行業陌拜、商業行銷進行全民營銷轉介政策、商鋪價格優惠利好政策宣傳，借助同行轉介、圈層活動、高端行業陌拜、商業行銷進行全民營銷轉介政策、商鋪價格優惠利好政策宣傳，直接導入精準客戶資源，減41、少營銷費效比。直接導入精準客戶資源，減少營銷費效比。2 2、設置商鋪銷售獎勵金額，激發銷售去化商業熱情，依據面積區間進行差別化獎勵金額設置，低于設置商鋪銷售獎勵金額，激發銷售去化商業熱情，依據面積區間進行差別化獎勵金額設置，低于50獎勵獎勵1000元元/套，套，50-100獎勵獎勵2000元元/套，高于套，高于100獎勵獎勵5000元元/套。套。銷售策略銷售策略商鋪策略執行商鋪策略執行匠 心 筑 造 相 伴 一 生【圈層拓客圈層拓客】主要針對在各行各業具備較強的社群屬性的客戶進行重點拓客，主要針對在各行各業具備較強的社群屬性的客戶進行重點拓客，以全民營銷轉介政策及團購政策聯合進以全民營銷轉介政42、策及團購政策聯合進行有效拓展圈層客戶資源，促進商鋪快速成交。行有效拓展圈層客戶資源，促進商鋪快速成交。【商圈及專業市場拓客商圈及專業市場拓客】主要以人民路及前進路沿線重要商圈進行，根據前期試點海派總結經驗，后期可針對性的做主要以人民路及前進路沿線重要商圈進行，根據前期試點海派總結經驗，后期可針對性的做出調整以及逐步的擴大派單范圍。出調整以及逐步的擴大派單范圍。分類分類地點地點點位名稱點位名稱商圈人民路中航城市廣場千禧廣場人人樂購物廣場前進路航華夢想城新世紀購物廣場專業市場人民路北朱綜合市場曲灣商貿街居然之家（永曉國際店）國美電器蘇寧易購倚天路農興瓜果蔬菜批發市場前進東路閻良汽車城鳳凰北路鳳凰商43、貿街迎賓大道鑫源/鳳凰茂源建材市場商圈商圈專業市場專業市場拓客策略拓客策略商鋪策略執行商鋪策略執行圈層大客戶來源十大核心方向圈層大客戶來源十大核心方向1政府部門領導/校長/院長/事業單位負責人等6“村鎮領導”及“老人組”2企業高管、商會/行業協會會長、秘書長7工業園區廠長3籃球/足球/旗袍/書法/騎行/驢友等高端社團會長8當地的媒體從業人員44S店銷售經理/車友會會長9奢侈品/金融/保險等行業從業人員5專業市場老板10區域、項目部及集團各板塊全體員工匠 心 筑 造 相 伴 一 生Call客團隊客團隊置業顧問任務制定任務制定每名銷售員每天制定call目標，設置call客檢查制度及罰款制度物料支持44、物料支持電話資源、意向客戶登記表、轉訪記錄跟進本策劃銷售執行策劃銷售執行call客約訪說辭、call客邀約技巧培訓及考核、call客數據統計針對來訪客登資源、拓客留電資源、業主資源進行針對來訪客登資源、拓客留電資源、業主資源進行call電，全面釋放四期商鋪推售信息，借電，全面釋放四期商鋪推售信息，借助活動或禮品實現商鋪客戶轉訪、成交。助活動或禮品實現商鋪客戶轉訪、成交。拓客策略拓客策略商鋪策略執行商鋪策略執行匠 心 筑 造 相 伴 一 生通過形象包裝以及強化商鋪促銷政策宣傳，以精準性業態規劃、片區投資洼地價值等，淡化商業氛通過形象包裝以及強化商鋪促銷政策宣傳，以精準性業態規劃、片區投資洼地價值45、等，淡化商業氛圍較弱的弊端，令客戶產生商業價值聯想圍較弱的弊端，令客戶產生商業價值聯想。包裝策略包裝策略n案場包裝：案場包裝：包裝方面：包裝方面：針對項目東北角商鋪進行展示包裝，其次進行工地圍擋包裝，以四期商業價值點、價格促銷政策等廣告吸引目標客戶群關注、上訪。道具方面：道具方面：售樓部增加四期商業銷售物料，增添商業氛圍包裝。n線上推廣：線上推廣：利用項目微信官方平臺、閻良之窗、飛機城生活報及其微信平臺等多元化媒體平臺進行項目所屬區域利好規劃、商鋪價值點、返租5年優惠政策、全民轉介獎勵政策深度宣傳。商鋪展示包裝工地圍擋包裝商鋪展示包裝商鋪策略執行商鋪策略執行匠 心 筑 造 相 伴 一 生團隊激46、勵團隊激勵 簽約團隊獎勵簽約團隊獎勵11月月（簽約目標（簽約目標4205萬）萬）12月月（簽約目標（簽約目標3000萬）萬）簽約任務完成率3000-4205萬4205萬以上2500-3000萬3000萬以上營銷團隊獎勵金額5000元20000元5000元20000元回款團隊獎勵回款團隊獎勵11-12月月（回款目標（回款目標14011萬）萬）回款任務完成率每完成500萬完成14011萬營銷及財務團隊獎勵金額1000元28000元備注：團隊獎勵計算方式：14011/500萬=2828*1000元=28000元。回款團隊獎勵，營銷團隊占比90%，財務團隊占比10%。為了完成為了完成11-1211-147、2月簽約及回款目標，刺激團隊積極性，針對簽約及回款團隊設置專項獎勵。月簽約及回款目標，刺激團隊積極性，針對簽約及回款團隊設置專項獎勵。匠 心 筑 造 相 伴 一 生06營銷費用預算營銷費用預算營銷費用預算營銷費用預算匠 心 筑 造 相 伴 一 生陜西寶安紫韻陜西寶安紫韻20202020年年11-1211-12月份營銷費用預算表月份營銷費用預算表營銷費用營銷費用（2.48%2.48%）類別類別內容內容金額（萬元）金額（萬元）廣告策劃及宣傳推廣費（廣告策劃及宣傳推廣費（91.591.5萬）萬）媒體推廣3.691.5營銷活動39廣告公司8.6營銷物料及展示包裝20.5拓客及客戶運營4其他銷售獎勵15.8銷售類銷售類(72.05(72.05萬萬)銷售代理72.0572.05其他類（其他類（14.8414.84萬）萬）物業相關8.4914.84差旅2辦公1快遞費0.1其他3.25營銷費用合計營銷費用合計178.39178.39渠道費用渠道費用渠道成交比例渠道成交比例0 00 0合計費用合計費用178.39178.39簽約目標（萬元）（簽約目標（萬元）（6%6%）72057205費效比2.48%2.48%匠心筑造匠心筑造 相伴一生相伴一生鴻基地產版權所有總部：深圳市羅湖區東門中路鴻基大廈