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1、長沙項目2010.10.30項目總圖規劃方案（定）1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#18#19#20#項目總圖規劃方案經濟指標項目總圖規劃方案（地下室方案）地下室面積：48450車位數：1505人防地下室面積：9296人防范圍展示區景觀規劃平面整個示范區由四個部分組成：前院、營銷中心、后場及樣板房區，流線前院入口經營銷中心后場環繞一圈參觀樣板房區回到營銷中心。停車場位于北面主樓旁。整個示范區面積約4200。展示區售樓部平面方案-1F展示區售樓部平面方案-2F項目戶型 116+101標準層項目戶型 116+101首層項目戶型 127+101標準層項目戶型 2、127+101首層項目戶型 129+115標準層項目戶型 129+115首層項目戶型 143+114標準層項目戶型 143+114首層大區主樓外立面大區主樓外立面大區主樓外立面展示區景觀規劃平面整個示范區由四個部分組成：前院、營銷中心、后場及樣板房區，流線前院入口經營銷中心后場環繞一圈參觀樣板房區回到營銷中心。停車場位于北面主樓旁。整個示范區面積約4200。展示區售樓部平面方案展示區售樓部平面方案展示區售樓部裝修意向展示區售樓部裝修意向展示區樣板房裝修意向展示區樣板房裝修意向展示區樣板房裝修意向展示區售樓部外立面意向說明：現代奢華中式 展示區景觀節點（售樓處前場）展示區景觀節點（售樓處后場）展3、示區景觀節點（售樓處后場）展示區景觀節點（售樓處后場）首批次開盤情況首批次開盤時間：2020年5月首批次開盤貨值：4.72億首批次開盤面積：408套，約4.55萬首批次開盤去化目標：約3.5億業態面積段（）套數（套）建筑面積（萬）均價（元/）總貨值（萬元）高層 95-115 1561.24 1.04萬 17850高層 95-115 1561.65 1.04萬 17850高層95-125 1081.65 1.04萬 12100合計406 4.5547200一批次21年5月五批次22年2月三批次21年9月四批次21年12月二批次21年7月四批次21年12月地塊四至規劃路（涼塘路）地鐵3號線廣生站規4、劃路（支二路）東十路（規劃路）東九路規劃路（支三路）宗地一：45.5畝宗地二：46.5畝陽高小學永 樂 夢 幻 城龍塘水體公園正榮地塊地塊周邊商業、學校、公園配套設施齊全，毗鄰地鐵3號線，西側臨東九路，交通便利，南側規劃路在建，預計1年后通車，北側支三路及東側東十路待建.建設用地面積()80801.83規劃建筑面積()242405.49容積率3.0 成交日期2020-09-01受讓單位正榮地產推出樓面價(元/)3000.01成交樓面價(元/)4919.43溢價率63.98%地塊區位配套永旺夢樂城已簽約華夏實驗學校已使用湖南警察學院已使用長沙電力學院已使用羊湖高級中學在建陽高小學在建龍塘水體公園5、已使用主要交通節點距離(km)時間(min)機場、火車站、高速高速入口1.53高鐵南站1520黃花機場1015地鐵廣生站13城市公園松雅湖公園410龍塘公園13商圈悟悅廣場48華潤廣場35地塊位于長沙縣星沙板塊東部，周邊交通便利，3公里內配套資源較為齊全.龍塘水體公園黃花機場藝術職業學院洋湖高級中學陽高小學 松雅湖公園地鐵3號線婦幼保健院東九路長永高速開元東路長沙繞城高速東十一路湘漓東路黃興大道東四路東六路東二路濱湖東路特立東路望仙路本案本案永旺夢樂城地塊內部圖少量水泥路面臨時施工通道低洼田地少量樹木市政管網規劃道路旁少量電線干線地塊內部整體較為平整，大部分為低洼農田，西側有少量土堆及水泥路面6、，內部少量苗木，規劃道路邊上有少量電線桿，市政管網已有.用地面積（方）容積率建筑密度綠地率建筑高度（米）起始價（萬元）增加幅度（萬元）起始樓面地價（元/）保證金61307.453.022%35%80米55177552300027589（一）、競買時間軸保證金截止報名截止地價款掛牌競價開始交地（交地標準：現狀）9月24日17:009月24日17:002020年9月25日上午10時簽訂成交確認書之日起7個工作日內與長沙縣自然資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同，簽訂出讓合同之日起的一個月內繳清50%地價款，剩余的50%地價款需4個月內繳清。交地時間及標準：按國有建設用地使用權出讓合同約定期限繳清價7、款后一個月內，長沙縣土地儲備中心與競得人簽定交地協議，由長沙縣土地儲備中心按現狀交地。（二）、競買人資格要求1.符合原國土資源部有關規定及本須知規定資質的中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可通過申請參加；申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。2.根據國家有關規定,銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金不得用于交付土地競買保證金。3.本次國有建設用地使用權掛牌出讓只能在互聯網上進行。（三）、特殊規則要求1、該宗地要求配套建設幼兒園和小學并無償移交給縣教育局，該宗地配建小學為陽高小學二期擴建工程，位于涼塘路以南、東九路以東，占地面積19799m,擴建校舍15000m8、，新增30個班規模，建設成本約7000萬，該地塊按成本地價2026.45萬元以劃撥形式撥給競得人。2、按照長沙縣新建商品房“交房即交證”改革工作方案，項目建設需符合“交房即交證”要求。3、住宅（毛坯）銷售價格按長沙市價格主管部門相關規定進行價格監制審核。掛牌文件解讀地塊編號：2020長沙縣059 號 項目位置行政隸屬長沙市長沙縣地塊地段長沙縣星沙街道支三路以南、涼塘路以北（松雅湖板塊、A類地段）地塊設計條件用地面積61307.45容積率3.0計容建面 183922.35建筑密度22%綠地率35%建筑限高80m用地性質（商業比例）住宅（3%）其他要求 /備注1、該地塊分AB兩個子地塊、其中A地塊9、占地30311.84平（45畝）。B地塊占地30995.61平（46畝）。2、該宗地要求配套建設幼兒園和小學并無償移交給縣教育局，該宗地配建小學為陽高小學二期擴建工程，位于涼塘路以南、東九路以東，占地面積19799m,擴建校舍15000m，新增30個班規模，建設成本約7000萬，該地塊按成本地價2026.45萬元以劃撥形式撥給競得人。3、按照長沙縣新建商品房“交房即交證”改革工作方案，項目建設需符合“交房即交證”要求。掛牌相關條件獲取方式招拍掛掛牌起始時間2020年9月15日上午8時保證金及截至時間2020年9月24日下午17時掛牌截止時間2020年9月25日上午10時付款節奏競得人應當在簽訂10、成交確認書之日起7個工作日內與長沙縣自然資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同，簽訂出讓合同之日起的一個月內繳清50%地價款，剩余的50%地價款需4個月內繳清。地塊基本信息二、項目產品方案評審規劃條件分析項目投后版指標預備會指標對比單位備注容積率3.03.00建筑密度22%19.35%-2.65%綠地率35%35%0戶數17321512-218戶建筑層數27F/18F/11F27F-層機動車停車位14611673212輛其中地上停車位14616822輛地面停車比例10100%地下停車位13151505190輛其中非人防區停車位11001273173輛人防區停車位21523217輛單車位停車面積311、432.4-1.6m2非機動車停車位-輛其中住宅非機動車停車位-輛配套用房非機動車停車位-輛其他小區總戶數17321512-220戶小區出入口440個1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#18#19#20#二、項目產品方案評審規劃條件分析項目投后版指標預備會指標對比單位備注總用地面積6130761307.450.45總建筑面積228630234529.365899.36戶型配比改變，車位數有變化，地下室面積加大其中計容積率總建筑面積183920183922.362.36 住宅高層135836174421.3638585.36業態調整洋房385840-385812、4業態調整物業服務用房-10241024商業5500551717業態調整社區管理用房-800800養老設施用房-454.20454.20衛生服務站-150150治安聯防站-公共廁所-6060消防控制室-6060地下建筑面積44710489004190地庫面積調整 可銷售面積179920179938.3618.36業態調整可售面積占比78.6%76.7%-1.9%非計容積率總建筑面積44710506075897其中普通車庫3611039618.533508.53地庫面積調整人防區車庫86009281.47681.47人防面積計算規則變化1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#1513、#16#17#18#19#20#二、項目產品方案評審價值挖掘總平面圖 客戶敏感點分類類別產品價值總體建筑規劃總圖建筑密度低，大高層超大中心景觀空間戶型全面對標周邊樓盤（同等功能比面積、同等面積比功能）錯位：人無我有，人有我優大面寬、南北通透地庫流線清晰、排布合理，局部二層地下室立面現代中式風格簡潔明快，色調輕盈景觀交通主要交通道路側停車功能主題性的兒童活動空間等形式與建筑風格融合，多層次綠化其他社區智能化等室內公區精細化公裝設計批量精裝無1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#18#19#20#二、項目產品方案評審地下室分析（地庫平面圖負一層）n 地下室總建筑14、面積：48900n總機動車數量：1505（預留充電樁安裝條件）n單車位指標：32.4/輛機動車地面出入口內部坡道二、項目產品方案評審地下室分析（地庫人防范圍圖及面積）出地面疏散樓梯人防地下室人防區車位個數232個二、項目產品方案評審地下室分析（設備用房）消防水池、水泵房消防控制室柴油發電機房風機房低壓配電房弱電機房生活水泵房高壓配電房二、項目產品方案評審戶型平面圖（高層98戶型）戶型優勢：三面寬朝南戶型規整餐客廳一體客廳方正舒適雙開間陽臺，超大景觀面三室兩廳二衛二、項目產品方案評審戶型平面圖（高層115戶型）戶型優勢：三面寬朝南戶型規整餐客廳一體客廳方正舒適雙開間陽臺，超大景觀面多一個功能房，15、增加可變空間。3+1室兩廳二衛二、項目產品方案評審戶型平面圖（高層115戶型）戶型優勢：三個半面寬朝南戶型規整餐客廳一體客廳方正舒適雙開間陽臺，超大景觀面多一個功能空間，增加可變空間南北通透3+1室兩廳二衛二、項目產品方案評審戶型平面圖（高層127戶型）戶型優勢：四個面寬朝南戶型規整餐客廳一體客廳方正舒適雙開間陽臺，超大景觀面南北通透四室兩廳二衛二、項目產品方案評審戶型平面圖（高層143戶型）戶型優勢：四個半面寬朝南戶型規整餐客廳一體客廳方正舒適雙開間景觀陽臺，服務陽臺南北通透4+1室兩廳二衛二、項目產品方案評審價值挖掘（住宅立面圖）內容指標立面風格現代中式層高2.9米基座材質仿石真石漆立面主16、體淺米色涂料門頭仿石真石漆單元門鋁合金安全玻璃門立面窗鋁合金窗欄桿鋅鋼欄桿百葉深咖色鋁合金百葉立面配置標準二、項目產品方案評審地庫設計及人防專項 項目概念方案版（）備注全地下室建筑面積48450總量面積增加其中非機動車庫面積0普通車庫面積42450人防面積增加，普通車庫面積減少人防區車庫面積9281.47現為全高層方案，人防面積增加機動車停車位1673規劃要求其中地上停車比例10%規劃要求地面機動車位168總圖調整地下機動車位1505其中普通車位1273人防車位232微型車位數0子母車位數56側方位車位數10機械車位數0單車位停車面積32.4注明一、機動車車位計算方式商業1.5輛/100，住宅17、1輛/戶二、地面停車比例地上布置10%三、是否考慮設置充電樁是二、項目產品方案評審景觀設計（示范區）請插入景觀平面圖并詳細標注各個景觀節點。二、項目產品方案評審景觀分析（示范區）二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（產品市場）市場容量：2013-2020年長沙縣區年平均去化量215萬m；2019年去化244萬m。量價情況：2013年-2014年庫存積壓明顯，2015年-2017年消化庫存，2018年至今基本趨于供求平衡；住宅價格持續上漲；2020年長沙縣商品房市場成交均價8050元/m。庫存及去化周期：在售庫存133萬m，去化周期7個月；待售庫存為283萬m，去化周期14個月；計劃庫存60.18、5萬m，去化周期3個月；庫存累計去化周期約2年，庫存方面整體呈現供不應求，市場健康。二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（產品市場）片區內競品樓盤近一年來最好的是去化量最多的是90-100戶型，其次是120-130戶型，140-150戶型大部分集中在建發及長房項目；總價區間90-100萬的量最多，其次是110-120萬的。長沙縣競品項目各面積段去化分析(金輝、合能、旭輝、新城、建發、長房）2019-2020.9面積段80以下80-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150以上匯總占比總價段60萬以下66966914%60-70萬019、0%70-80萬00%80-90萬1181183%90-100萬31099244134629%100-110萬158198784349%110-120萬256758101422%120-130萬45601052%130-140萬174422960513%140萬以上2881294179%66942899220245488123471013847081二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（產品市場）序號樓盤產品類型戶型面積段首開時間時點均價總戶數已售套數剩余套數剩余面積（萬）月均套數渠道點位渠道點位備注備注1合能楓丹星悅小高層85-1262020年7月107001551217132414.3820、0 0.01%全民營銷2金輝優步星樾小高層/高層89-1282020年7月105002518330218822.8110 1.5-2%新環境3海倫春天高層90-2122013年5月1100040003979210.52130 4新城悅雋小高層/高層104-1432019年7月公寓8800洋房11000231914308898.7110 0.7萬元/套貝殼找房5旭輝美的東樾城高層/超高層98-1432019年8月9800157614061701.39120 1.5-2萬元/套貝殼找房6中交建發松雅院別墅/小高層125-1752020年5月小高層11000別墅20000150159590612.621、149 1.3-1.5%貝殼找房7長房星昇公館別墅/高層120-2302020年5月大平層11000高層10500121040081010.31001.50%貝殼找房/新環境海倫春天 0.5KM合能楓丹星悅 0.1KM新城悅雋 0.5KM旭輝美的東樾城 1KM 金輝優步星樾 0.10KM本案松雅院 1KM長房星昇公館 1KM從以上在售項目貨量盤點，區域內現有競品庫存量約4300套，在售面積約41萬。片區內項目均已自銷為主，無獨立代理（松雅院聯合代理）。客戶增量方面都采用了渠道上客打法，點位1.5-2%之間，渠道占比約30%，費用相對可控，無被綁架情況。區域內2020年下半年新增類項目，整體約322、000套左右的分化，預估在2021年區域內市場競爭激烈。二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（土地市場）供需情況：2015-2019年土地市場整體供求關系平衡，2019年土地供應量達494.4萬m，成交量482萬m。量價情況：2016年供應量較少，整體供不應求，2017-2019年整體量價齊升；2019年住宅用地成交樓面均價達2652元/m。二、項目產品方案評審市場及競品項目分析例地塊編號2020長沙縣045號建設用地面積()80801.83規劃建筑面積()242405.49容積率3.0 成交日期2020-09-01受讓單位正榮地產推出樓面價(元/)3000.01成交樓面價(元/)4919.23、43溢價率63.98%地塊名稱長沙縣星沙街道寧華路以東,次干道以北,地塊編號2019長沙縣033號建設用地面積()78958.22規劃建筑面積()157916.4成交日期2019-08-30受讓單位湖南合能房地產開發有限公司項目名稱合能楓丹星悅成交樓面價(元/)4716.98溢價率31.03%地塊名稱長沙縣湘龍街道萬家麗北路以西、大華北路以東地塊編號2020長沙縣051號建設用地面積()88836.1規劃建筑面積()208965.4容積率2.4 成交日期2020-09-01受讓單位長城控股推出樓面價(元/)3000.01成交樓面價(元/)5640.46溢價率88.01%目標地塊地塊編號201924、長沙縣035號地塊編號2019長沙縣034號建設用地面積()63673.54規劃建筑面積()127347.08成交日期2019-08-30受讓單位長沙金輝置業有限公司項目名稱金輝優步星樾推出樓面價(元/)3600成交樓面價(元/)3852.3溢價率7.01%地塊編號2019長沙縣011號建設用地面積()130157.3規劃建筑面積()234283.2成交日期2019-05-29受讓單位中交+長沙雅頌房地產咨詢合伙企業項目名稱中交建發松雅苑推出樓面價(元/)4500.02成交樓面價(元/)6389.52溢價率41.99%地塊編號2019長沙縣010號建設用地面積()127457.7二、項目產品方25、案評審市場及競品項目分析2公里范圍內在售項目主要為旭輝美的東樾城、新城悅雋、合能楓丹星悅、金輝優步星樾、中交建發松雅院等案名剛需低改中改高改再改TOP80-9090-110 110-125 125-144 144-180 180以上旭輝美的東樾城0.510.49合能楓丹星悅0.750.25金輝優步星樾0.40.520.08松雅院0.100.70.2海倫春天 0.5KM合能楓丹星悅 0.1KM新城悅雋 0.5KM旭輝美的東樾城 1KM 金輝優步星樾 0.10KM本案松雅院 1KM長房星昇公館 1KM二、項目產品方案評審市場及競品項目分析東九路板塊樓盤產品類型戶型面積段首開時間時點均價總戶數已售套26、數剩余套數剩余面積（萬）月均套數渠道點位渠道點位備注備注合能楓丹星悅小高層85-1262020年7月107001551217132414.380 0.01%全民營銷金輝優步星樾小高層/高層89-1282020年7月105002518330218822.8110 1.5-2%新環境海倫春天高層90-2122013年5月1100040003979210.52130 新城悅雋小高層/高層104-143 2019年7月公寓8800洋房11000231914308898.7110 0.7萬元/套貝殼找房旭輝美的東樾城高層/超高層98-1432019年8月9800157614061701.39120 1.27、5-2萬元/套貝殼找房中交建發松雅院別墅/小高層125-175 2020年5月小高層11000別墅20000150159590612.6149 1.3-1.5%貝殼找房長房星昇公館別墅/高層120-230 2020年5月大平層11000高層10500121040081010.31001.50%貝殼找房/新環境數據來源：市場調研+住房保障局二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（合能楓丹星悅）樓盤名稱合能楓丹星悅開發商長沙盛譽合能房地產開發有限公司占地面積150.7畝容積率2規劃建筑面積15.7萬周邊核心配套永旺夢樂城、華潤萬象匯、新城吾悅廣場、陽高小學、洋湖高級中學、地鐵3號線小區內核心配套自28、運動場地、健身設施、兒童游樂場、游泳池、會所總戶數1551車位1422戶型面積段89-126主力戶型89裝修程度毛坯開盤時間2020年7月時點均價洋房10700元/近期去化情況8月去化75套剩余庫存量1264客群來源市長沙縣改善及自住占比7成；周邊縣域改善自住占比約2成,；長沙市其他區域外溢客群占比約1成數據來源：市場調研二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（合能楓丹星悅）89m120m126m戶型優勢：一梯兩戶、南北通透、多贈送一間房合能楓丹星悅產品去化情況統計戶型面積房型總數未售已推售套數已售數量已推去化率戶型占比戶型去化率總價893房2廳2衛115796223419583%75%17%29、95萬1204房2廳2衛326304442250%21%7%130萬1264房2廳2衛686800#DIV/0!4%0%135萬合計15511334217100%14%數據來源：市場調研二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（金輝優步星樾）樓盤名稱金輝優步星樾開發商長沙融宇房地產有限公司占地面積172.9畝容積率2.09規劃建筑面積36萬周邊核心配套永旺夢樂城、華潤萬象匯、新城吾悅廣場、陽高小學、洋湖高級中學、地鐵3號線小區內核心配套自運動場地、健身設施、兒童游樂場、游泳池、會所總戶數2158車位2590戶型面積段89-128主力戶型89/115裝修程度毛坯開盤時間2020年7月時點均價10530、00元/近期去化情況8月去化100套剩余庫存量2188客群來源市長沙縣改善及自住占比7成；周邊縣域改善自住占比約2成,；長沙市其他區域外溢客群占比約1成數據來源：市場調研二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（金輝優步星樾）89m89m110m115m戶型優勢：一梯兩戶、南北通透、高層復式多贈送（客廳挑空約30平米）金輝優步星樾產品去化情況統計戶型面積房型總數未售已推售套數已售數量已推售去化率戶型占比去化率總價89（高層）3房2廳2衛66855613411284%31%17%85萬115（高層）4房2廳2衛66856613010278%31%15%100萬89（洋房）3房2廳2衛185182131、1327%9%2%92萬110-115（洋房)4房2廳2衛4733871228670%22%18%115萬128（洋房）4房2廳2衛164145221986%8%12%135萬合計21581836322100%15%數據來源：市場調研二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（旭輝美的東樾城）樓盤名稱旭輝美的東樾城開發商旭輝集團占地面積96畝容積率3.0 規劃建筑面積24萬周邊核心配套地鐵3號線、長沙縣政務中心、縣婦幼保健院、百熙二小、百熙實驗學校、特立中學、松雅湖中學、洋湖高級中學小區內核心配套自帶雙語幼兒園，4.6萬BLOCK商業街區總戶數1576車位數1717戶型面積段98-143主力戶型932、8，128裝修程度毛坯開盤時間2019年8月時點均價9900元/近期去化情況8月去化125套剩余庫存量120客群來源長沙縣改善及自住占比7成；周邊縣域改善自住占比約2成,；長沙市其他區域外溢客群占比約1成數據來源：市場調研二、項目產品方案評審規劃及產品分析以上：合能楓丹星悅競品庫存14.4萬，按照月均流速90套計算，約15月去化完畢；金輝優步星樾競品庫存22.8萬，按照月均流速100套計算，約21個月去化完畢；海倫春天已經售罄，新城悅雋競品庫存2.5萬，按照月均流速70套計算，約4個月去化完畢，旭輝美的東樾城競品庫存1.4萬，按照月均流速70套計算，約2個月去化完畢。綜合來看：待我項目入市時，33、未來片區內競品項目僅有合能楓丹星悅及金輝優步星樾在售，及剛拿地的正榮地塊，其他項目基本上處于尾盤或者售罄狀態。競品能級項目名稱項目存量無效庫存有效庫存2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月一級競品合能楓丹星悅14.30 0.0 14.3 一級競品金輝優步星樾22.80 0.0 22.8 二級競品海倫春天0.52 0.5 0.0 二級競品新城悅雋8.70 6.34、2 2.5 二級競品旭輝美的東樾城1.39 0.0 1.4 一級競品正榮地塊24024本項目案18.39 二、項目產品方案評審規劃及產品分析長沙縣全縣2019-2020年成交數據匯總（住宅）面積段成交面積()成交套數(套)套均面積90以下3295645886 90-100360296367098 100-1106521966154106 110-12010560859045117 120-1304091263278125 130-1403708402770134 140-15055093381145 150-1601663221066156 160-20037081216172 200以上4435、0616275 匯總313491026954117 長沙縣全縣近一年來最好的是去化量最多的是110-120戶型，其次是100-110戶型。90-100戶型去化套數第三。二、項目產品方案評審規劃及產品分析東九路片區內競品樓盤近一年來最好的是去化量最多的是90-100戶型，其次是120-130戶型，140-150戶型大部分集中在建發及長房項目；東九路片區內總價區間90-100萬的量最多，其次是110-120萬的。東九路片區競品項目各面積段去化分析（住宅）面積段80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上匯總占比總價段60-70萬00%70-36、80萬18180%80-90萬1001183%90-100萬31099244134633%100-110萬1581987843410%110-120萬256758101425%120-130萬45601053%130-140萬174422960514%140萬以上28812941710%42899220245488123471013840391二、項目產品方案評審規劃及產品分析東九路片區內競品樓盤近年去化及推貨最穩定的是90-100戶型，月均去化66套，其次是120-130戶型，月均去化40套。110戶型市場存量數量較少，但去化速度比較穩定，月均去化約30套。140-150戶型大部分集中在建發37、長房、海倫堡項目，2020年5月前去化主力在海倫春天，月均5套。建發和長房開盤后，月均去化約60套；80以下246886601003836405580-906561561261201000000882156590-100961361208112929351967245665664623100-1103410150030323101122201518110-1207612558456521116616070169120-130250614561193345434145113467100911201840130-14001000210000000006034415540140-15051056238、152261112112016561301169010698150以上0136769662113101531302130112019-12019-22019-32019-42019-52019-62019-72019-82019-92019-102019-112019-122020-12020-22020-32020-42020-52020-62020-72020-82020-9050100150200250300長沙縣東九路片區競品項目各面積段去化流速80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上二、項目產品方案評審規劃及產品分39、析1.產品核心策略：以983房及1153+1房市場跑量產品為主力；125面積段產品為輔助，143戶型為市場機會，將戶型做到極致，項目戶型配比建議具體如下：長沙縣59號地塊項目戶型配比建議總建面戶型面積（）面積比例 套均面積套數面積套數比備注183922.353房兩廳一衛9830%114 563 55177 35%高層（常規面寬）：客廳開間3.8-3.9，陽臺1.9，3面寬3+1房兩廳兩衛11530%480 55177 30%高層（大面寬）：客廳開間3.9-4.0，陽臺1.9，3.5面寬4房兩廳兩衛12530%441 55177 27%高層（大面寬）：客廳開間4.2，陽臺1.9，4面寬4+1房兩40、廳兩衛14310%129 18392 8%高層（大面寬）：客廳開間4.5，陽臺1.9，4.5面寬 備注：1、1153+1房，做可變戶型，客戶可以根據自己需求，可改4房，也可以不改。2、1404+1房，做可變戶型，客戶可以根據自己需求，可改5房，也可以不改。二、項目產品方案評審市場及競品項目分析（swot分析）區位優勢：處于會展商圈腹地，與永旺夢樂城僅一路之隔；交通優勢：交通路網便利，出城入市隨心切換，坐享地鐵及三縱三橫立體交通網絡資源優勢；教育優勢：南面為小學規劃設置，坐擁家門口的教育資源；自然園林資源：有龍塘水體公園、松雅湖濕地公園，地塊自然資源得天獨厚；優勢（Strength）機會(Opp41、ortunity)劣勢（Weakness）威脅（Threat）地塊素質：地塊占地91畝，開發規模中等周邊環境：周邊除西側靠東九路通車外，其余三方均為毛地，目前尚未開發，人居品質生活氛圍缺乏。公建配套：周邊除西側東九路通車外，其余支二路、支三路、涼塘路都在規劃待建中，來訪感觀體驗較差，對項目的初期售價形成較大影響。l；區域熱度：長沙縣一直是長沙市熾手火熱之所，也是長沙市產業聚能重地，區域發展處于上升通道期；政策優勢：集合了眾多世界500強企業進駐，積極的人才引進政策為長沙縣人口擴張打下良好的基礎。宏觀調控：疫情過后的宏觀利好政策，為各大企業恢復開啟的突破口，也活躍了市場需求。區域庫存：片區內在售42、庫存及計劃庫存總計約9000套（在售約41萬，計劃60.5萬。共計約100萬），對本案的入市形成較大的風險阻力。居住氛圍：地塊所處區域人居氛圍還有待培育和提升；競品擠壓：周邊現有競品基本都有百畝以上的規劃布局，項目自身配套齊全，利于項目品牌培養及形象展示，對本宗地形成市場擠壓。區域競品主力客群特征分析客群來源：客群主要來自于本區域原生地村民（拆遷戶）及周邊片區星沙產業園、事業、工薪階層（其中大型企業中層或職員為主），收入較為穩定的客群。置業次數：客群多數為首次或首改置業，少數為二次置業客群；單價及總價：意向購房客群單價接受主力區間在9000-11000元/，首付18萬-35萬元之間，客戶購買力43、相對有限，月供、單價、首付的接受程度較低；面積需求：客群置業需求主要集中在90-115，其次是120-135；房型需求：客群主要偏好三房、四房；戶型需求：大部分客戶表示戶型要視野開闊、功能布局好；戶型功能需求：客群需求對景觀陽臺、臥室空間及得房率要求度高精裝毛坯：性價比是主要考慮因素，大部分客戶接受毛坯。風格需求：大部分客戶表示對建筑和園林風格沒有具體要求，只要美觀，建議以現代時尚風；樣板間只要美觀、大氣、又不顯得老氣；建議以現代風格為主。購房主要影響因素：大部分客戶非常看重小區整體環境形象、戶型設計（贈送）以及生活配套。二、項目產品方案評審市場及競品項目分析二、項目產品方案評審市場及競品項目44、分析本項目的核心客戶為：剛需+首次改善性客群重要客戶邊緣客戶核心客戶剛需+首次改善性的周邊區域工薪階層周邊鄉鎮升級型村民長沙其他區域客根據上述分析，我們將客戶群定位于：城市未來價值的實踐者城市的新興階層客戶特征經濟特征：具有廣泛的消費訴求，戀愛、養育孩、供房供車等；而且消費具有較強的及時性。購房行為：有價格接受限制，注重實在實用的居住消費觀念。生活特征：長期在長沙生活，幸福感強，繳納當地社保。因為社保時間足夠買房、結婚或生小孩，需改變目前居住現狀。價值挖掘：對總價敏感，喜歡高附加值、高性價比。二、項目產品方案評審規劃及產品分析1.板塊內90-100高層戶型，市場競爭有限，市場存量較小，競爭力度45、較小2.板塊內90-100戶型月均去化66套，其次是120-130戶型，月均去化40套。110戶型市場存量數量較少，但去化速度比較穩定，月均去化約30套。3.板塊內90-130為主力戶型，本案產品面積符合市場需求本案高層面積、體量均符合市場需求，且在面寬上取勝請插入展示區規劃圖標識展示區各分塊區域的面積。標識展示區體驗動線。售樓部樣板房樣板房樣板房總景觀面積：4053且樣板房都為臨時樣板房59012798115二、項目產品方案評審展示區介紹展示區規劃方案請插入展示區規劃圖標識展示區各分塊區域的面積。標識展示區體驗動線。售樓部樣板房樣板房樣板房后場園路接會客廳的地方設置三級臺階，高差在450mm46、前場看房動線115m后場看房動線93m后場返回路線46m展示區景觀平面請插入景觀平面圖并詳細標注各個景觀節點。展示區景觀節點（精神堡壘+車行入口）請插入體驗點索引圖請插入節點放大平面圖展示區景觀節點（售樓處前場）請插入體驗點索引圖請插入節點放大平面圖展示區景觀節點（售樓處后場）請插入體驗點索引圖請插入節點放大平面圖三、營銷策略評審-示范區樣板房建議銷售中心售樓處面積600，停車場700（停車20輛）。展示區樣板房位置戶型數量裝修建議樣板房（視情況定，建議實體）高層981現代風格：98現代奢華、115現代奢華、125新中式高層1151高層1251園林示范區運用現代中式園林風格，首期示范區面積根據規劃方案來具體調整三、營銷策略評審-項目推盤計劃一批次21年5月五批次22年2月三批次21年9月四批次21年12月二批次21年7月四批次21年12月THANKS