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1、化州宏達廣場2020-3-15化州商業市場情況河西河東宏達廣場嘉燕橘洲明珠忠信廣場東信首府佐阾購物中心雄大御花苑兆康廣場吉洲百貨上佳廣場壹城商業廣場北岸三大商業片區：n北岸：北岸路商業帶，代表項目有兆康購物廣場、吉洲百貨n河東：沿江路商業帶、東堤路商業帶、三十米街，市府廣場代表項目有：忠信百貨、壹城商業廣場、東信首府底商n河西：民主路商業帶、西堤路商業帶、下郭大道商業帶，代表項目有佐阾購物中心、民主路步行街、下郭批發市場化州商業分布化州城市沿河而建，商業以鑒江河道分叉后為中心對外輻射擴散，并由鑒江劃分成三個商圈，分別是河東商圈、河西商圈、北岸商圈:化州商業市場情況代表項目分析忠信購物廣場投資商2、化州忠信百貨有限公司商場地址化州市河東北京西路與沿江路交匯處開業時間2010年12月營業時間 10：00-22:30經營面積一期3層，二期5層經營檔次中高檔一期1.5萬平方米二期1.8萬平方米商家合作模式純租金經營模式傳統百貨自持超市國美電器飛揚影院KTV硬件設施2個主出入口，1個正門，一列交叉手扶電梯，一列并排手扶電梯，三部垂直直升電梯，中央空調停車位地面約500個停車位物業性質單體商業現狀分析：1、品牌檔次依舊為中檔，動線規劃落后，主要以忠信生活超市吸引周邊客流。2、項目沒有明確的活動檔期規劃，以主力店：飛揚影院、生活超市、國美的自身活動宣傳為主。3、外廣場約500個，購物免費停車。平時主3、要利用外廣場開展多經點位活動。忠信購物廣場位于化州市府廣場核心地段，停車便利。經營面積一期15000平方米，二期18000平米，經營業態為：百貨+主力店（飛揚影院+自營超市+國美電器+金歌量販KTV+肯麥基）。主力店及零售店之間客流互輔。代表項目分析壹城商業廣場投資商化州市鴻基房地產開發有限公司商場地址化州市北京東三路18號（橘州1號）開業時間共3層營業時間9:00-22:002018年2月2日經營面積3萬平方米經營檔次中低檔商家合作模式純租金經營模式購物中心（持有）硬件設施1個主出入口，1個正門，手扶電梯，客梯、中央空調停車位200物業性質裙樓商業壹城商業廣場主力店為：5000平米超市+中娛4、影城+肯德基。停車便利。進駐品牌偏中高檔（其中有肯德基、adidas等）。化州商業市場情況現狀分析：1、化州市鑒江區購物中心新秀，業態規劃合理，品牌檔次定位中高檔，業態豐富。自營超市帶客力較強。2、停車便利：購物廣場前100余停車位，購物即可免費停車。3、年度舉辦豐富互動活動：如萌寶大賽、粵舞青春廣場舞比賽、挑戰20秒瘋狂拿、開學優惠嗨翻天等。4、充分利用室內中庭優勢，異業合作頻繁，周邊才藝機構、社區機構合作檔期較滿，每月舉辦4-5暖場活動。化州商業市場情況吉洲百貨投資商化州吉洲百貨有限公司商場地址化州市民主北路與北京西路交匯處開業時間2012年5月營業時間9：30-22:00經營面積地下2層5、，地面4層經營檔次中高檔1.5萬平方米商家合作模式純租金經營模式傳統百貨（持有）麥當勞硬件設施3個主出入口，1個正門，一列交叉手扶電梯，一部垂直直升梯，中央空調停車位20個物業性質裙樓商業代表項目分析吉洲百貨，位于化州北岸河西地段，業態主要以服裝百貨、兒童業態為主。主力店：麥當勞、屈臣氏、中國黃金等帶客號召力強。無前廣場、停車位不足為主要短板。1、主力店：麥當勞、屈臣氏、中國黃金等號召力強。服裝百貨店客流稀少，但提袋率高。2、業態定位中低端服裝品牌，但是停車方面吸引不到高端客戶。3、地下停車位20，地面臨時停車位15，停車便利局限性大。4、吉洲百貨處于客流旺盛的地段，但是平日客流較少活動。化州6、商業市場情況商圈區域代表項目商圈類型特色與發展方向河東市府廣場、鑒江區域忠信廣場、壹城商業廣場核心商圈核心地段：忠信百貨：位于化州市府廣場邊上，大型購物娛樂廣場；壹城商業廣場：位于S374省道、三中附近東堤路商業帶代表項目：V8酒吧傳統商圈坐擁江景，自發形成婚紗攝影旗艦店、酒吧及酒店；三十米街主要為臨街鋪位，代表項目：無傳統商圈位于化州市河東核心片區，臨街，交通方便，業態更新速度快；北岸北岸路商業帶吉洲百貨、兆康時代廣場 核心商圈北岸區為化州繁華地段，吉洲百貨、兆康時代廣場、宏達廣場、星河大酒店等商業體分布其中河西下郭大道商業帶代表項目：無傳統商圈位于化州市下郭開發區，是較為古老的商業街，以各7、類批發市場為特色，零售較少；民主路商業帶臨街鋪位，代表項目：無傳統商圈化州最古老的步行街，離本項目最近、業態最豐富的步行街；餐飲、服裝、零售店（李寧、達芙妮、以純、周大生珠寶、穗影電影院）西堤路商業帶臨街鋪位，代表項目：無傳統商圈沿江西提，多為電子產品維修及婚禮服務店。小結：1.化州商業自發形成三大商圈，每個商圈板塊相對固化，形成特定商圈業態；2.集中商業建面規模在2萬-3萬平米之間，以“百貨+超市”模式為主，模式較為傳統。3.三大商圈的代表項目有：吉洲百貨、兆康時代廣場、忠信廣場、壹城商業廣場，因規模、體量等限制，輻射客群以本商圈為主，未出現集中商業體領導品牌。4.代表項目的業態普遍同質化，8、客群流動相對較弱。現有商圈分析二、本體分析商業建筑面積：約2.4萬商業布局：環圈商業+小型集中商業n環圈商業：首層鋪鋪臨街，主力戶型30-150，鋪位進深偏大，部分鋪位形狀不規則，層高5.5m，具備隔層條件，臨國道鋪位有高差隔離；二層臨街環形動線，主力戶型30-80，停車規劃：地面廣場有少量車位，地下停車場規劃240個商業用途車位。商業產權：40年，產權已劃分n集中商業：首層 約5,000，2-4層，單層約2,500-3,0001、商業硬件指標高低差位二、本體分析2、項目四至環境本項目化州第一中學化州第一初中北岸客運站自建居民房化州第一小學207國道北京西路村民自留地城中村二、本體分析3、周邊9、商業環境較差周邊鐵皮房，亂停車等環境雜亂207國道存在1.2米高差城中村被人為隔斷城中村閑置的空地物業管理不好前廣場商業氛圍不足二、本體分析4、項目自身商業環境主展示面帶LED屏二層街鋪已經裝修好帶2000方商業前廣場商業停車場動線差商鋪基本達到裝修標準二層商鋪通過2.4米外走道連通二、本體分析10、商業層高分析底層層高5.5米，二層層高5米，三層層高5米，四層層高6米；1層層高不足，做隔層使用效果不理想。5.5米5米5米6米二、本體分析S:S:優勢優勢W:W:劣勢劣勢T:T:威脅威脅O:O:機會機會n 位于207國道，對外交通便捷n 臨一小、一初、一中，優質教育資源豐富，具備較強學生群消費資10、源；n 臨近汽車客運站，有具備客運站客流資源n n 項目本體雖臨近三所學校，在學生消費、教育、培訓等業態有先天優勢。n 項目周邊無其他競爭商業，附近較多居工區。n 臨客運站，往來的客群亦是項目的主要目標客群n中長期規劃“學苑廣場”，街心公園，可在一定程度利好項目。n商業（教育城）曾經經營失敗，對后續招商經營有一定的負面影響。n 項目商業規模不大，商場動線不科學，動線過長商業連貫性差n 部分商鋪已售，不利于整體規劃；明湖商場1樓位置不合理，對商業的 整體規劃及后續運營不利。n 沿207國道商鋪前廣場和道路存在高低差異，鄰近主路的優勢變成劣勢。n 整個廣場目前周邊形象雜亂，昭示性差，商業氣氛不夠強11、烈。n 偏離傳統的商圈，客戶對區域的認可度尚未完全把握；n 經過一輪商業運營，整體效果不佳，造成大家對項目信心不足 n 商鋪定價過高，導致客戶對項目抗性強烈11、SWOT分析整理 周邊居住相對密集，具備打造片區商業的條件，日常性消費穩定二、本體分析12、本體分析商業需求價值匯總1、突出207國道及北京西路交匯的區位優勢；2、挖掘三校一站商業潛在消費力；3、滿足周邊小區及居民生活消費需求；4、北岸商業體的較少，存在潛在補位優勢；項目價值體系區位：化州北岸商業核心區域；交通：國道及北京西路交匯黃金位置；商業形態：2.4萬方、2層底商環形街區+4層集中商業建筑結構：2000方商業廣場、LED廣告屏、12、商鋪可拓性高主力商家：中影電影城、明湖超市、明湖電器城輻射人群：3所學校師生1.6萬人，周邊居民X萬人；Young Pie化州年輕派主題街區廣場時尚潮流特色餐飲主題休閑文化培訓生活配套項目定位方向業態規劃生活配套+主題休閑個性時尚餐吧+潮品牌生活配套+主題休閑1F業態平面圖明湖商場狀元坊、微辦公狀元坊、微辦公2F業態平面圖品牌教育快時尚餐飲書城、畫廊文化用品3F業態平面圖電影院競技娛樂4F業態平面圖1F:時尚餐吧+潮品牌生活配套+主題休閑明湖商場2F:快時尚餐飲狀元坊、辦公品牌教育4F:電影院3F:書城、畫廊、工藝品、文化用品競技娛樂業態規劃1F1、近城中村一側：生活配套+主題休閑；如社區配套13、，文化餐吧，清吧，茶吧，小吃；2、207國道一側：時尚餐吧(桃花源、美時等）；潮品牌如運動、化妝品、皮具等；3、集中商業：明湖商場及明湖電器城主力店業態規劃2F1、近城中村一側：狀元坊（教育培訓）、辦公創業、休閑美容美甲；2、207國道一側：特色餐飲、個性娛樂（K歌餐吧）+品牌教育培訓；3、集中商業：快時尚餐飲（真功夫、麥當勞、KFC、壽司）；業態規劃3F集中商業：書城、樂器琴行、書畫廊、文化用品、民族工藝品、特色創意工藝品；業態規劃4F集中商業：電影院、益智娛樂、電玩競技、線下實景游戲（真人CS等）；包裝策略1、打造成“時尚休閑”主題街區，以主題裝飾配合沿街商鋪增設門前外擺，提高觀賞性和吸引駐足消費；“時尚休閑”，連逛街都是一種享受結合超長的商業動線打造個性主題包裝展示，實現劣勢與優勢的互轉。包裝策略2、前廣場預留商業互動空間，突出廣場外擺的“年輕派”業態氣息；靠207國道一側的高差通過建筑優化，并通過綠植弱化。高低差處理效果高度1米2左右宏達廣場左鄰包裝策略3、廣場周邊低矮民房清除，并統一租賃用于建造商業臨時停車場；改 造 后