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1、2021年?duì)I銷系統(tǒng)展望 2020總結(jié)報(bào)告 MARKETING ANNUAL SUMMARY REPORT OF STAR RIVER GROUP 長(zhǎng)沙項(xiàng)目營(yíng)銷部 總結(jié)報(bào)告內(nèi)容 CONTENT OF THE REPORT 2020年目標(biāo)完成情況 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020年工作亮點(diǎn) 2020年工作中存在的問題與不足 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 2020目標(biāo)完成情況 1 一、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況 1.年度銷售指標(biāo)完成率；二、營(yíng)銷工作任務(wù)完成情況 1.品牌落地任務(wù)完成情況；2.蓄客任務(wù)完成情況；三、團(tuán)隊(duì)管理情況 1.團(tuán)隊(duì)梯隊(duì)建設(shè)及人才儲(chǔ)備情況；2.團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)；工作任務(wù)目標(biāo)完成情況 1 工作任務(wù)目標(biāo)完成2、情況 2020年度銷售指標(biāo)120000萬元，簽約10000萬元，回款60000萬元；2020年度銷售指標(biāo)完成情況：認(rèn)購25369萬元，簽約27894萬元，回款31272萬元；其認(rèn)購銷售指標(biāo)完成率達(dá)21%，簽約28%，回款52%；2020年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況 認(rèn)購（萬）簽約（萬）回款（萬）本年指標(biāo) 120000 100000 600000 本年累計(jì)完成 25369 27894 31272 年度完成率 21%28%52%本年簽約面積（含草簽）：14761、簽約均價(jià)（含草簽）18897元/一、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況 1.年度銷售指標(biāo)完成率；1 工作任務(wù)目標(biāo)完成情況 二、營(yíng)銷工作任務(wù)完成情況 1.品牌落地任務(wù)3、完成情況；（1）在長(zhǎng)沙奠定了品質(zhì)標(biāo)桿的品牌基礎(chǔ)；（2）在高凈值人群中建立了強(qiáng)大的品牌認(rèn)知度；（3）得到了媒體、政府、同行等社會(huì)各界的認(rèn)可和積極的支持；1 工作任務(wù)目標(biāo)完成情況 二、營(yíng)銷工作任務(wù)完成情況 2.蓄客任務(wù)完成情況：到訪數(shù)量達(dá)到同類競(jìng)品中最高水平；類別 數(shù)量（組）占比 電話短信 34 2%高爾夫球會(huì) 16 1%戶外廣告 128 7%老客戶介紹 102 6%舊客回訪 52 3%朋友介紹 481 26%同行圈層 19 1%外展場(chǎng) 54 3%網(wǎng)絡(luò) 181 10%微信 50 3%營(yíng)銷活動(dòng) 38 2%邀約 697 38%共計(jì) 1852 100%岳麓區(qū) 46%開福區(qū) 7%芙蓉區(qū)2%天心區(qū) 4%雨花4、區(qū) 6%望城區(qū) 23%星沙 1%地州市2%省外 2%1 工作任務(wù)目標(biāo)完成情況 三、團(tuán)隊(duì)管理情況 1.團(tuán)隊(duì)梯隊(duì)建設(shè)及人才儲(chǔ)備情況；崗位 人數(shù) 姓名 營(yíng)銷負(fù)責(zé)人 1 孫赫擎 銷售經(jīng)理、主管 2 廖慧芳、楊春玉 策劃經(jīng)理 1 李理 售后經(jīng)理 1 歐君花 銷售主管售后 1 徐如輝、馬青、廖新源、何嬌、劉景 策劃 2 曾微穎、陳元元 置業(yè)顧問 12 龔建新、楊靜、張思佳、曾宇、羅冬 王博倫、雷雯珺、傅濤、蔣倩、劉彥芳、劉歡、楊柳 1 工作任務(wù)目標(biāo)完成情況 三、團(tuán)隊(duì)管理情況 2.培訓(xùn)：2020年組織57次專業(yè)培訓(xùn)，提升了置業(yè)顧問的專業(yè)素養(yǎng)與銷售技巧。1 工作任務(wù)目標(biāo)完成情況 三、團(tuán)隊(duì)管理情況 3.團(tuán)隊(duì)建設(shè)5、：2020年共組織部門同事進(jìn)行了5場(chǎng)團(tuán)建；增進(jìn)了感情和團(tuán)隊(duì)凝聚力，體現(xiàn)了公司關(guān)懷，實(shí)現(xiàn)勞逸結(jié)合。2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 樓市政策：維持嚴(yán)控，“三好學(xué)生”成為榜樣 深圳市住建局到長(zhǎng)沙考察交流房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作，互相交流學(xué)習(xí)房產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。2020年7月 東莞住建局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)一行赴長(zhǎng)沙調(diào)研考察房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。2020年11月 住建部在建設(shè)工作簡(jiǎn)報(bào)的文章中對(duì)長(zhǎng)沙在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定并向全國(guó)推廣。2020年12月 房地產(chǎn)調(diào)控的“長(zhǎng)沙樣本”受各方高度評(píng)價(jià) 成功入選10個(gè)“中國(guó)改革2020年度案例”長(zhǎng)沙樓市調(diào)控政策得到國(guó)家住建部的肯定，尤其是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)6、房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三大塊落實(shí)到位，并成為深圳、東莞等其他兄弟城市的學(xué)習(xí)榜樣；2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 樓市政策：多措并舉，從嚴(yán)從穩(wěn) 限購 限價(jià) 購第二套改善型住房，首付比例不低于6成，貸款比例下降；限簽 裝修 限貸 家庭為單位，最多兩套房，產(chǎn)權(quán)證滿4年才可出售；長(zhǎng)沙取得購房資格渠道：戶口1年以上、社保或個(gè)稅2年、人才引進(jìn)等；住宅銷售后網(wǎng)上簽約備案需要輪候代簽 長(zhǎng)沙土地招拍掛直接規(guī)定毛坯最高售價(jià) 裝修價(jià)格不超過2500元/平，所有裝修用材型號(hào)必須公示，并在合同中寫明；全國(guó)最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)持”房住不炒”、“因城施策”，疫情之下長(zhǎng)沙樓市無放松跡象。契稅 長(zhǎng)沙二套房契稅優(yōu)惠取消，稅率4%認(rèn)籌 限7、售 房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤認(rèn)籌不得以任何形式收取認(rèn)籌金 控價(jià) 開盤 發(fā)改委、住建委、國(guó)土局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于限價(jià)商品住房銷售價(jià)格（成本法）監(jiān)制流程的通知 開盤形式、搖號(hào)流程嚴(yán)格按照政府規(guī)定固定形式操作 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)端特征：價(jià)差小、成交分化明顯、性價(jià)比為主導(dǎo) 1、整體價(jià)格拉不開：均價(jià)水平線不高，內(nèi)五區(qū)圍繞均價(jià)1.1萬元/平左右上下浮動(dòng)不大；2、缺少品質(zhì)住宅：普遍精裝標(biāo)準(zhǔn)不高，精裝交付時(shí)漏水、開裂等問題頻發(fā)；3、冰火兩重天：成交分化明顯，高性價(jià)比項(xiàng)目成交率80%，非熱點(diǎn)成交率20%左右；4、片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)明顯：高鐵新城、洋湖、梅溪湖等熱點(diǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交分化明顯；5、天花板效應(yīng)明顯：限價(jià)天8、花板提高，1.1-1.5萬元成交明顯提升，1.5萬元以上成交上升緩慢；2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 客戶端特征：選擇性多，房票稀貴，地段為王 1、房票稀缺：2020年有“房票”人數(shù)約9.8萬，截止至11月約剩余3.4萬，購房資格“一票難求”；2、不缺房子：近年來始終供大于求，2020年11月底庫存量713萬方，長(zhǎng)沙人均擁有住房42.7平米，位列全國(guó)第13名；3、需求升級(jí)：長(zhǎng)沙人民對(duì)大面積、改善型、品質(zhì)樓盤需求不斷提升；4、好房子標(biāo)準(zhǔn)：長(zhǎng)沙普遍對(duì)于好房子的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)停留在地段、配套為核心的階段，愿意為江景房、學(xué)區(qū)房的高價(jià)買單，（如長(zhǎng)郡雙語中學(xué)學(xué)區(qū)房八方小區(qū)二手價(jià)可達(dá)3萬以上，華遠(yuǎn)華中心二手價(jià)格可在9、2萬以上）；5、心理需求：對(duì)高品質(zhì)住宅有需求，但對(duì)好房子的認(rèn)知水平有待提高；2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙人民看星河灣：品味品相品質(zhì) 品牌認(rèn)可 產(chǎn)品認(rèn)可 位置偏遠(yuǎn) 配套欠缺 前景認(rèn)可 天花板價(jià) 區(qū)位訴求 配套訴求 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙土地供銷供求微跌，土地增值 今年土地供應(yīng)建面1615萬方，成交1399萬方，同比均有小幅下滑，其中3宗含商占比大的地塊流拍；土地出讓金595億元，創(chuàng)近十年新高；供求回落而出讓金穩(wěn)漲，中期庫存增量有放緩趨勢(shì)。長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地建筑面積供銷量走勢(shì)（2011-2020）供應(yīng) 1615萬方 1399萬方 595億元 11%9.8%8.8%成交 出讓金10、 來源：湖南中原市場(chǎng)報(bào)告 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品住宅年度供銷：2017年政策收緊，供銷放緩 2016年勢(shì)頭強(qiáng)勁，2017年嚴(yán)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，供銷放緩，價(jià)格略升。1015 874 1035 1103 1154 1615 796 1021 1030 1093 7148 8654 9751 10778 11507 05000100001500005001000150020002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016-2020年長(zhǎng)沙商品住宅累計(jì)供銷 2016-2020年各區(qū)商品住宅累計(jì)供銷 供應(yīng)面積（萬）2016-2020年各區(qū)商品住宅累計(jì)供銷 成交面積（萬）11、2016-2020年各區(qū)商品住宅累計(jì)供銷 成交均價(jià)（元/）2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品住宅月度供銷穩(wěn)漲，供需關(guān)系健康 商品住宅供銷同比小幅增長(zhǎng)，前期受疫情影響的需求，在后期平穩(wěn)釋放，尤其是下半年，房企加快推貨節(jié)奏和營(yíng)銷力度，助力供銷量達(dá)近三年最高值，整體供銷比1.11，市場(chǎng)供需關(guān)系健康。來源：湖南中原市場(chǎng)報(bào)告 2018年-2020年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅月度供銷量走勢(shì) 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 開盤認(rèn)購榮枯線徘徊，實(shí)際數(shù)據(jù)可能更低 2020年月均開盤去化率為58%，處在榮枯線徘徊，基本與去年一致，但今年越來越多的項(xiàng)目只能平推入市，在高推量下，市場(chǎng)客量難以支撐項(xiàng)目開盤，更多的是通過渠12、道、促銷在平銷期來轉(zhuǎn)化客戶。2018-2020年長(zhǎng)沙六區(qū)一縣商品房開盤月度走勢(shì)圖 2018-2020年長(zhǎng)沙六區(qū)一縣商品房開盤兌現(xiàn)率走勢(shì)圖 來源：湖南中原市場(chǎng)報(bào)告 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 優(yōu)惠促銷更具節(jié)點(diǎn)性、常規(guī)化 今年房企營(yíng)銷活動(dòng)明顯比往年頻繁，以恒大為首，全年每月均有不同形式的折扣讓利，尤其商務(wù)公寓方面，自9月打開降價(jià)潮后，長(zhǎng)沙各項(xiàng)目跟進(jìn)度高，住宅項(xiàng)目則以節(jié)點(diǎn)性的讓利動(dòng)作較多，數(shù)據(jù)體現(xiàn)營(yíng)銷效果良好。疫情期 五一假期 年中業(yè)績(jī)沖刺 雙節(jié)假期 雙十一 雙十事 年底業(yè)績(jī)沖刺 線上營(yíng)銷，眾多品牌房企讓利 線上+線下組合拳 以恒大為首，多房企特 價(jià)房及其他促銷更進(jìn) 住宅以特價(jià)房為主，公寓直接降價(jià)13、 電商狂歡節(jié)變樓市促銷熱潮 房企基本均有不同程度 折扣促銷活動(dòng) 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 渠道市場(chǎng)七成項(xiàng)目開渠道，且點(diǎn)數(shù)上漲 對(duì)比去年，今年長(zhǎng)沙市場(chǎng)七成以上項(xiàng)目均開渠道分銷，比例提升41%，而且渠道點(diǎn)數(shù)明顯上漲，住宅由前期的1-1.5%提升至2.5-3%，而商務(wù)公寓由2-3%提升至3.5-5%，高額傭金刺激成交回溫。2019年9月初，使用渠道項(xiàng)目占31%2020年12月底，使用渠道項(xiàng)目占72%住宅 商辦 住宅 商辦 15%16%41%綜合 2%29%VS 來源：湖南中原市場(chǎng)報(bào)告 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 豪宅市場(chǎng)：2020年輕奢堅(jiān)挺，頂豪降溫，客戶趨于理性 2019迎來豪宅市場(chǎng)的暖春，14、300萬以上住宅市場(chǎng)呈井噴式增長(zhǎng)；2020年由于疫情影響，豪宅市場(chǎng)降溫，但300-400萬，單價(jià)15000左右輕豪市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺，可見豪宅市場(chǎng)同樣擺脫不了性價(jià)比，客戶趨于理性；2018-2020年豪宅（住宅）市場(chǎng)供應(yīng)成交 300萬-400萬供銷 400萬以上供銷 供應(yīng)（套）成交（套）均價(jià)（元/平）供應(yīng)（套）成交（套）均價(jià)（元/平）2018年 503 586 15565 188 322 19080 2019年 1745 1324 15392 443 442 16967 2020年 540 1214 15315 129 269 17731 來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺(tái) 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 年度住宅15、項(xiàng)目排名及數(shù)據(jù)：前十均為性價(jià)比樓盤 前10均為性價(jià)比樓盤，長(zhǎng)沙恒大文化旅游城拔得頭籌，最高成交面積37.81萬方，最高成交金額41.55億元。來源：長(zhǎng)沙世聯(lián)年度市場(chǎng)報(bào)告（早鳥版）2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 年度高端住宅項(xiàng)目排名：最高成交205套 排行 項(xiàng)目 板塊 年成交金額（億元）成交均價(jià)（元/)年成交套數(shù) 月均成交套數(shù) 1 珠江頤德公館（尾盤）洋湖板塊 7.41 17319 205 17 2 中海熙灣（尾盤）梅溪湖板塊 6.27 18443 169 14 3 北辰三角洲（尾盤）中心板塊 6.12 15953 143 12 4 萬科紫臺(tái)（尾盤）省府板塊 4.23 17405 97 8 5 富16、興世界金融中心 中心板塊 3.21 19682 92 8 6 晟通牡丹舸（尾盤）梅溪湖板塊 3.08 17090 76 6 7 印湘江（尾盤）省府板塊 3.00 16566 75 6 8 建發(fā)央著 梅溪湖板塊 2.61 18409 82 7 9 中建江山壹號(hào)（尾盤）中心板塊 1.54 17058 37 3 10 壹廷中央府院（尾盤）中心板塊 1.10 18104 26 2 2020年300萬以上總成交1483套，珠江頤德公館年成交量排名首位，年成交套數(shù)205套，月均成交17套，前10門檻為26套。2020年度300萬以上住宅項(xiàng)目簽約排名 來源：克爾瑞數(shù)據(jù)平臺(tái) 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 面積17、段競(jìng)爭(zhēng)：160平以上存量超1.1萬套，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 五礦萬境瀟湘 中欣楚天御府 越秀湘江星匯 北辰D4 珠江頤德公館 富興國(guó)際廣場(chǎng) 陽光城檀府 綠地V島 建發(fā)江山悅 華潤(rùn)凱旋門 中海梅溪湖半島 綠地麓云國(guó)際 建發(fā)央著 時(shí)代梅溪領(lǐng)峰 典型大平層項(xiàng)目 部分棟含大平層項(xiàng)目 中建江山玖樾 湘江頌項(xiàng)目 世茂新銀洲 恒偉時(shí)代公園 濱江府1913 本案 萬科文昌閣 項(xiàng)目項(xiàng)目 大平層產(chǎn)品大平層產(chǎn)品 在售情況價(jià)格在售情況價(jià)格 潛在潛在量量 濱江府1913 超高層/190-228平米 精裝修均價(jià)1.5萬元/444 北辰D4 超高層/163-183平米 精裝預(yù)計(jì)1.5萬/400 富興時(shí)代 超高層/161-218平米18、 毛坯在售1.9萬元/800+時(shí)代公園 小高層/170-232平米 毛坯1.5萬元/290 頤德公館 超高層200+平米 精裝修均價(jià)1.8萬元/200 建發(fā)江山悅 小高層180-260平米 精裝修均價(jià)1.5萬元/200 保利天匯 小高層160-180平米 預(yù)計(jì)1.6+萬元/400 綠地V島 高層180-250平米 精裝修均價(jià)1.4 元/100 梅西領(lǐng)峰 高層176平米 精裝修均價(jià)1.59 元/80 建發(fā)央著 高層165平米 毛坯1.8萬元/少量 麓云國(guó)際 超高層169-385平米 非毛坯1.6萬元/1000+楚天御府 小高層168-200平米 非毛坯1.25萬元/500+湘江星匯 高層185-19、225平米 預(yù)計(jì)精裝修1.3萬元/644 萬境瀟湘 高層231-237平米 毛坯均價(jià)1.2萬/100+目前長(zhǎng)沙(六區(qū))在售大平層住宅項(xiàng)目（160平以上）項(xiàng)目約個(gè)30左右，主要分布在湘江沿岸，梅溪湖板塊，洋湖板塊，存量及潛在量約1.1萬套。2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 總價(jià)段競(jìng)爭(zhēng)：明年總價(jià)300萬+大平層潛在3000套以上 典型住宅競(jìng)品分布圖 綠地麓云國(guó)際 本案 住宅 富興國(guó)際廣場(chǎng) 綠地V島 珠江頤德公館 世茂新銀洲 恒偉時(shí)代公園 萬科文昌閣 濱江1913 2020年后長(zhǎng)沙300萬以上大平層年成交約1500套，項(xiàng)目主要競(jìng)品高端大平層住宅（主力總價(jià)300萬以上）項(xiàng)目為8個(gè)左右，2021年供應(yīng)量較大20、，競(jìng)爭(zhēng)激烈。住宅項(xiàng)目 大平層產(chǎn)品 在售情況價(jià)格 潛在量 世茂新銀洲 超高層190-340/470 濱江府1913 超高層/190-228 精裝修均價(jià)1.5萬元/444 富興時(shí)代 超高層/161-218 毛坯在售1.9萬元/800+時(shí)代公園 小高層/170-232 毛坯1.5萬元/290 萬科文昌閣 高層190-220/480 頤德公館 超高層200+精裝修均價(jià)1.8萬元/200 綠地V島 高層180-250 精裝修均價(jià)1.4 元/100 麓云國(guó)際 超高層169-385 非毛坯1.6萬元/1000+2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 商業(yè)大平層競(jìng)爭(zhēng)：不限購、地段好，分流嚴(yán)重 大平層商務(wù)公寓項(xiàng)目暫無較好21、兌現(xiàn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，差異化的定位有望帶動(dòng)量?jī)r(jià)預(yù)期的兌現(xiàn)；目前市場(chǎng)上已知的含商業(yè)大平層項(xiàng)目有13個(gè)，3個(gè)在售，10個(gè)待售；其中46%的項(xiàng)目分布在濱江，31%的項(xiàng)目分布在梅溪湖板塊；絕大多數(shù)位于核心地段并擁有核心資源。長(zhǎng)沙市場(chǎng)大平層公寓 銷售狀態(tài) 累計(jì)成交套數(shù) 面積區(qū)間 均價(jià) 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 在售 57（2019年6月至年底）428-1320 4-5萬元/平安財(cái)富中心 在售 15（2020年9月至年底）79-328 2.8萬元/達(dá)美寰宇中心 在售 2（1個(gè)月）367-487 3.5-4萬元/印湘江 待售 已取證 126-191 預(yù)計(jì)3萬元/正榮梅溪紫闕臺(tái) 待售/224-400 預(yù)計(jì)2.5-3萬元/福晟翡22、翠灣 待售/200-500/九龍倉 待售/150-300 預(yù)計(jì)4-7萬元/潤(rùn)和濱江灣 待售/300 預(yù)計(jì)2.8萬元/旺德府七象時(shí)代 待售/160-360/萬科紫臺(tái) 待售/三湘壹品 待售/保利天禧 待售/達(dá)美澗溪山 待售/來源：湖南中原市場(chǎng)報(bào)告 潤(rùn)和濱江灣潤(rùn)和濱江灣 九龍倉九龍倉 平安財(cái)富中心平安財(cái)富中心 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 旺德府七象時(shí)代旺德府七象時(shí)代 正榮梅溪紫闕臺(tái)正榮梅溪紫闕臺(tái) 福晟翡翠灣福晟翡翠灣 保利天禧保利天禧 三湘一品三湘一品 達(dá)美澗達(dá)美澗溪山溪山 達(dá)美寰宇中心達(dá)美寰宇中心 萬萬科紫臺(tái)科紫臺(tái) 印湘江印湘江 本案 2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)激烈：藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪房票 23、序號(hào) 項(xiàng)目 成交均價(jià)（元/)無資格客戶分期 轉(zhuǎn)介政策 1 建發(fā)電建江山悅 14000 首付30%，保留半年房源 8000元/套 2 萬科紫臺(tái) 18443 一個(gè)月內(nèi)付清全款，保留半年房源 1.5萬元/套 3 富興世界金融中心 19700 首付50%，保留2年房源 千分之五/套 4 平安財(cái)富中心（商業(yè)）28000 首付20%，保留1年房源 無 5 綠地V島 14000 首付30%，最長(zhǎng)保留1年半房源 大平層3萬/套；普宅1%/套；6 綠地麓湖郡 17000 首付30%，最長(zhǎng)保留1年房源 洋房2萬/套；疊墅3萬/套 2020年度主要競(jìng)品政策匯總 截止至2020年11月底房票剩余約3.4萬張，庫存量724、13萬方（約6萬套），2021爭(zhēng)奪房票激烈；2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020年度外部環(huán)境小結(jié) 一、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口紅利明顯，幸福指數(shù)高；二、政策環(huán)境嚴(yán)峻，價(jià)格審批困難，銷售靈活度不高；三、同類產(chǎn)品供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，性價(jià)比為王；四、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向買方，客戶不缺房、選擇多；五、地段和配套仍為長(zhǎng)沙居民衡量好房子核心標(biāo)準(zhǔn)；六、長(zhǎng)沙對(duì)于星河灣的認(rèn)可度仍有提升空間；2 2020年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、推地規(guī)模持續(xù)，土地開發(fā)節(jié)奏快，新房供應(yīng)量大；二、大平層供應(yīng)增加，進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)藍(lán)海；三、受今年促銷影響，客戶觀望情緒濃厚，趨于理性；四、房票數(shù)量較少，各類項(xiàng)目搶客嚴(yán)重；202025、工作亮點(diǎn) 2 2020年工作亮點(diǎn) 準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，制定全年總思路 匠心致敬長(zhǎng)沙 每一個(gè)湖湘菁英都應(yīng)該擁有一套星河灣 針對(duì)客戶痛點(diǎn)，長(zhǎng)沙沒有真正意義的品質(zhì)豪宅，長(zhǎng)沙星河灣解決之道：2 2020年工作亮點(diǎn) 銷售、公關(guān)、策劃，并駕齊驅(qū) 開疆破土、開放蓄客兩階段執(zhí)行落地-策劃先行；-銷售練兵；-品牌造勢(shì)；開放蓄客 開疆破土-公關(guān)全面出擊，贏得口碑；-策劃多線傳播，制造神秘；-銷售全程滲透，鎖定客群；2 2020年工作亮點(diǎn)【開疆破土階段】痛點(diǎn)研究：挖掘長(zhǎng)沙人文特征，調(diào)研長(zhǎng)沙人置業(yè)痛點(diǎn)，把握主打方向。2 2020年工作亮點(diǎn)【開疆破土階段】資源整合：媒體、政府、品牌等資源接洽，為后續(xù)品牌宣傳、資源嫁接做好26、鋪墊。2 2020年工作亮點(diǎn)【開疆破土階段】集中特訓(xùn)練內(nèi)功：2020年7月7日-15日，為星河灣團(tuán)隊(duì)量身定制的特訓(xùn)，通過各素質(zhì)類的提高培訓(xùn)，成為符合星河灣要求的“特種兵”。商務(wù)禮儀培訓(xùn) 方總營(yíng)銷培訓(xùn) 廣州星河灣參觀 培訓(xùn)課程考試 黃花總品牌培訓(xùn) 林總設(shè)計(jì)培訓(xùn) 2 2020年工作亮點(diǎn)【開疆破土階段】通過拓展陌拜鍛煉銷售人員談客能力，2020年7月-8月，新組建的銷售團(tuán)隊(duì)分4組踏上拓展PK之路，總拓展764組。運(yùn)達(dá)展點(diǎn) 梅溪湖步步高展點(diǎn) 望城區(qū) 岳麓區(qū) 2 2020年工作亮點(diǎn)【開疆破土階段】品牌造勢(shì)：2020年6月12日，“湖湘所望，賦夢(mèng)星河灣”招聘會(huì)在長(zhǎng)沙地標(biāo)九龍倉尼依格羅酒店盛啟，讓星河灣網(wǎng)絡(luò)27、一批精英人才，在長(zhǎng)沙首次亮相發(fā)聲。2 2020年工作亮點(diǎn)【開疆破土階段】品牌造勢(shì)：6月22-24日16家湖南主流媒體探尋星河灣品質(zhì)內(nèi)涵。2 2020年工作亮點(diǎn)【開疆破土階段】品牌造勢(shì)：8月30日聯(lián)合尺尚高定舉辦時(shí)裝秀，提升品牌調(diào)性和高端圈層影響力。2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】品牌公關(guān)：9月19日“臻星如期，萬境首鑒”營(yíng)銷中心盛大呈現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)超500人觀摩。2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】品質(zhì)展現(xiàn)：9月28日，一場(chǎng)以“品質(zhì)之光、星耀美好”為主題的樂居八城總經(jīng)理聯(lián)合直播活動(dòng)盛大展開，在線傳遞星河灣產(chǎn)品力，觀看人數(shù)超10萬。2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】品質(zhì)展現(xiàn)：“瀟湘品質(zhì)人居28、之旅”盛大舉行攜手湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)走進(jìn)長(zhǎng)沙星河灣，實(shí)地探尋新時(shí)代下的品質(zhì)人居。2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】品質(zhì)展現(xiàn)：高校專家座談會(huì)，湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)高度評(píng)價(jià)，并計(jì)劃編入大學(xué)教材。2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】圈層資源：高爾夫會(huì)員杯，目標(biāo)客群準(zhǔn)確圈層影響力較大，各為行業(yè)精英極具購買力。2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】圈層資源：邀約攝影家協(xié)會(huì)120余人參與以“發(fā)現(xiàn)極致之美-星河灣攝影大賽”為主題的實(shí)景攝影活動(dòng)，提升品質(zhì)口碑，拓寬傳播途徑。2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】圈層資源：瑪莎拉蒂車友會(huì)、哈雷協(xié)會(huì)、愛馬仕奢侈品品鑒等活動(dòng)對(duì)標(biāo)品牌調(diào)性，發(fā)掘高29、凈值客戶群體。瑪莎拉蒂 車友會(huì)活動(dòng) 哈雷車友會(huì)活動(dòng) 愛馬仕分享會(huì)活動(dòng) 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】新聞策動(dòng)：整合媒體資源，啟動(dòng)坊間傳聞、展開網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載、推進(jìn)事件傳播。價(jià)值輸出、輿論炒作，累計(jì)閱讀超20萬次 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】期待系列廣告，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)好奇心 一個(gè)萬億新一線城市 期待并需要一個(gè) 與之匹配的建筑 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】致敬系列廣告，輸出匠心核心IP價(jià)值 星河灣的核心IP 便是匠心品質(zhì) 來路有所贈(zèng) 最佳是匠心 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】不負(fù)期待系列廣告，兌現(xiàn)對(duì)于長(zhǎng)沙人民的品質(zhì)承諾 質(zhì)敬于長(zhǎng)沙的期待 所見所感，皆不負(fù)期待 不負(fù)長(zhǎng)沙30、期待 不負(fù)高凈值人群期待 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】三階段主題全城推廣，累計(jì)增粉1.29萬 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】線上多渠道配合，閱讀量高達(dá)20萬次，從全媒體報(bào)道到政府重點(diǎn)關(guān)注 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】接待前置：通過在高端、人流量大的商超設(shè)立品質(zhì)體驗(yàn)館，全城吸納客戶，銷售練兵。梅溪湖步步高 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 2 2020年工作亮點(diǎn)【開放蓄客階段】客戶挖掘：綠城老業(yè)主、高爾夫球會(huì)、圈層資源拜訪、私宴維系，發(fā)揮客戶裂變效應(yīng)，加速蓄客 VIP客戶拜訪 綠城業(yè)主拜訪 綠城業(yè)主私宴 湘雅附二醫(yī)院院長(zhǎng)私宴 綠城業(yè)主共508組，其中星河灣拜訪維系484組；球會(huì)會(huì)員拜訪拓31、展180組，轉(zhuǎn)介客戶8組；2020年工作中存在的問題與不足 3 2020年工作中存在的問題與不足 存在問題與不足 1.地段和配套仍為長(zhǎng)沙居民衡量好房子核心標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)一步引導(dǎo)；2.長(zhǎng)沙對(duì)于星河灣的認(rèn)可度仍有提升空間；3.同類產(chǎn)品供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，需要在吸客手段政策上有所突破；4.前期人員穩(wěn)定性有所欠缺，需進(jìn)一步增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力、人員歸屬感；2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 業(yè)績(jī)目標(biāo) 回款 20億 認(rèn)購 25億 簽約 22億 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 目標(biāo)分解 認(rèn)購 25億=13.89萬方=70%去化=582套 占位 582套=全長(zhǎng)沙350萬+成交總量2 長(zhǎng)沙豪宅銷冠！4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 推貨32、計(jì)劃 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一期1#、2#、3#、8#、9#棟，共304套，加綠城余貨共16.59億元；一期6#、7#棟，共98套，共4.38億元；一期10、11棟，共216套，共7.80億元；總貨值16.59億元，首開去化80%，完成11.08億；總貨值9.22億元，目標(biāo)去化76%，完成7.0億；總貨值7.80億元，目標(biāo)去化46%，完成3.6億；全年完成認(rèn)購25億元 8月28日?qǐng)@林及實(shí)體樣板間開放；一期4#、5、12#棟，共214套，共9.22億元；總貨值4.38億元，目標(biāo)去化76%，完成3.33億；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 季度銷售33、計(jì)劃 項(xiàng)目/時(shí)間 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 推售樓棟 1、2、3、8、9棟、綠城別墅、疊拼 6、7棟 4、5、12棟 10、11棟 推售貨值 16.59 億元(含綠城2.9億)4.38億元 9.22億 7.8億元 目標(biāo)去化 11.1億元 3.3億元 7.0億元 3.6億元 合計(jì) 25億元 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 營(yíng)銷思考：如何超越期待，再次打動(dòng)長(zhǎng)沙 無論是星河灣在長(zhǎng)沙的城市占位 抑或好面子的長(zhǎng)沙人的摘星理由 以及星河灣賦予業(yè)主的身份標(biāo)簽 都指向同一種感覺 在長(zhǎng)沙只有星河灣能給予的：優(yōu)越感 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 營(yíng)銷思考：如何超越期待，再次打動(dòng)長(zhǎng)沙 無論是星河灣在長(zhǎng)沙的城34、市占位 抑或好面子的長(zhǎng)沙人的摘星理由 以及星河灣賦予業(yè)主的身份標(biāo)簽 都指向同一種感覺 在長(zhǎng)沙只有星河灣能給予的：優(yōu)越感 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 優(yōu)越感的 三重內(nèi)涵 拔高形象品牌賦能 圈 層 價(jià) 值 全 面 滲 透 生活優(yōu)越感 品牌優(yōu)越感 產(chǎn)品優(yōu)越感 產(chǎn)品價(jià)值躍升重讀 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 圍繞品牌、產(chǎn)品、生活的三大節(jié)點(diǎn) 首次開盤+業(yè)主盛典 一次轟動(dòng)全城的熱領(lǐng) 紫禁書院+園林開放 一次鑒所未見的見證 星河灣大會(huì) 一種超越所有的圈層 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 PART1 品牌優(yōu)越感（1-6月）階段目標(biāo)：聚合長(zhǎng)沙最優(yōu)秀的人對(duì)星河灣的認(rèn)可 構(gòu)建品牌優(yōu)越感，為開盤蓄客；4 2021年重點(diǎn)工作35、計(jì)劃 事件 賦能 2-3月 品牌借勢(shì) 4-6月 內(nèi)涵 深化 1-2月 品牌優(yōu)越感【開 盤 熱 銷+城 市 級(jí) 業(yè) 主 盛 會(huì)】依托首批星河灣業(yè)主盛會(huì)，全城造勢(shì)，高端酒店、精致邀請(qǐng)函、明星主持，頂級(jí)服務(wù)只為星河灣業(yè)主，造就品牌影響；【儀 式 感 服 務(wù)】1、星業(yè)主歸家接送儀式、首批業(yè)主頒發(fā)徽章等儀式感服務(wù)賦予品牌更多意義；2、嫁接高端資源，圈層公關(guān)，升華品牌調(diào)性；【星 盟+紫 禁 書 院 進(jìn) 駐】1、星盟平臺(tái)搭建，樣板間部分改造為星盟展示區(qū)，展示高端品牌與星河灣的價(jià)值共性，業(yè)主特殊權(quán)益展現(xiàn)身份感；2、明星業(yè)主打CALL+長(zhǎng)沙名人代表站臺(tái)制造話題；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 內(nèi)涵深化（1-2月）公36、關(guān) 【星業(yè)主歸家禮遇】執(zhí)行構(gòu)思：高級(jí)歸家禮遇的身份認(rèn)同，打造出專屬的星業(yè)主IP形象，使品牌優(yōu)越感具象化；落地方式：豪車高規(guī)格接洽各地湖南籍星業(yè)主；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 內(nèi)涵深化（1-2月）輿論炒作 STEP1：話題發(fā)起#致敬，與長(zhǎng)沙影響世界的人#功成名就的長(zhǎng)沙人：感謝你們，推動(dòng)城市GDP，讓長(zhǎng)沙影響世界 衣錦還鄉(xiāng)的長(zhǎng)沙人：感謝你們，讓長(zhǎng)沙力量遍布世界，影響世界 STEP2：軟文跟進(jìn) 不是每個(gè)人，都能與長(zhǎng)沙并肩影響世界 先于城市，出眾美好|致敬長(zhǎng)沙城市進(jìn)取者 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 內(nèi)涵深化（1-2月）公關(guān) 【人文活動(dòng)+迎春家宴】執(zhí)行構(gòu)思：人文品鑒活動(dòng)+高級(jí)迎春家宴，通過富有內(nèi)涵的品質(zhì)37、活動(dòng)拔高品牌調(diào)性，激發(fā)客戶感性認(rèn)同；落地方式：小范圍邀約私宴、人文大師講座；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 事件賦能（2-3月）節(jié)點(diǎn)事件 【開盤盛典】執(zhí)行構(gòu)思：星河灣盛大首開，2020年滿負(fù)期待，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，以誰將坐擁首席星河灣為噱頭全城造勢(shì)；位置：營(yíng)銷中心；配合動(dòng)作：前期炒作、開盤直播、后期開盤成績(jī)發(fā)聲；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 事件賦能（2-3月）輿論炒作 STEP1：軟文起勢(shì) 不負(fù)期待|長(zhǎng)沙星河灣實(shí)力共鑒！即將發(fā)售 STEP2：開盤通稿 眾望所歸|全城熱望，長(zhǎng)沙星河灣不負(fù)期待，璀璨開盤 STEP3：開盤后宣 眾望所歸|長(zhǎng)沙星河灣盛大開盤，禮獻(xiàn)長(zhǎng)沙 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 事件賦38、能（2-3月）節(jié)點(diǎn)事件 【城市級(jí)業(yè)主盛會(huì)】執(zhí)行構(gòu)思：高規(guī)格接待禮遇，代表著對(duì)于業(yè)主的尊重和品牌調(diào)性的宣揚(yáng)，頂級(jí)的盛會(huì)，頂級(jí)的身份認(rèn)同；位置：梅溪湖步步高喜來登大酒店 配合動(dòng)作：前期炒作、盛會(huì)直播、明星站臺(tái)、業(yè)主代表、星盟發(fā)布；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 事件賦能（2-3月）輿論炒作 【借業(yè)主盛會(huì)邀名人站臺(tái)】執(zhí)行構(gòu)思：長(zhǎng)沙本土知名度高，擁有一定人文內(nèi)涵調(diào)性的名人為星河灣打CALL，借勢(shì)開盤、業(yè)主盛會(huì)引起本土共鳴、造勢(shì)；方式：電臺(tái)推送、線下事件活動(dòng)站臺(tái)、大V炒作；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 品牌借勢(shì)（4-5月）公關(guān) 【星盟展示】執(zhí)行構(gòu)思：用客戶已認(rèn)知的頂尖品牌的合作與認(rèn)同，傳遞星河灣品牌的圈層地位39、 位置：長(zhǎng)沙星河灣體驗(yàn)中心樣板間1#棟2樓 展示內(nèi)容：星盟架構(gòu)、紀(jì)念品、業(yè)主權(quán)益、合作品牌。4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 品牌借勢(shì)（5-6月）節(jié)點(diǎn)事件 【引入故宮紫禁書院】執(zhí)行構(gòu)思：故宮開牌儀式打造為城市級(jí)事件，通過星河灣獨(dú)有資源圈層引入，拔高星河灣品牌價(jià)值的文化藝術(shù)性；地點(diǎn)：長(zhǎng)沙星河灣體驗(yàn)中心樣板間2#棟；邀約：文化界、教育界、政界、媒體；推廣：星湖南日?qǐng)?bào)、瀟湘晨報(bào)、自媒體大V、官微、朋友圈等全媒體推廣；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 PART2 產(chǎn)品優(yōu)越感（7-9月）階段目標(biāo)：借實(shí)景園林、實(shí)景板房面世節(jié)點(diǎn)構(gòu)建產(chǎn)品優(yōu)越感；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值躍升，并順勢(shì)加推全新戶型；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 產(chǎn)品 解構(gòu)40、 7-8月 實(shí)景 體驗(yàn) 8-9月 事件吸粉 7-8月 產(chǎn)品優(yōu)越感【星 河 灣 產(chǎn) 品、園 林 解 構(gòu)】放大星河灣園林及產(chǎn)品工藝手法、造園手法，一步步釋放園林及產(chǎn)品的細(xì)節(jié)與價(jià)值，拔高其品質(zhì)區(qū)別于市場(chǎng)的占位；【實(shí) 景 展 示+活 動(dòng) 體 驗(yàn)】1、視頻、圖片等多形式推廣，展示星河灣實(shí)景園林；2、邀約客戶參與園林內(nèi)的主題活動(dòng)，體驗(yàn)星河灣園林、實(shí)景的感受，切身體驗(yàn)超越長(zhǎng)沙期待的園林景觀；【園 林 及 實(shí) 體 樣 板 間 開 放】結(jié)合8-10月實(shí)體樣板間、實(shí)景園林開放，制造事件活動(dòng)，通過媒體造勢(shì)、名人站臺(tái)制造話題，炒作吸引關(guān)注；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 事件吸粉（7-8月）節(jié)點(diǎn)事件 【園林實(shí)體樣板間開放41、儀式】執(zhí)行構(gòu)思：邀請(qǐng)濱江金融界業(yè)主朋友、麓谷產(chǎn)業(yè)園高管、地產(chǎn)界、媒體界KOL、客戶參與盛大園林開門儀式、游園造勢(shì)；位置：長(zhǎng)沙星河灣一期園林；推廣：微信、媒體大V前期炒作，主流媒體直播宣傳，網(wǎng)紅直播，后期視頻剪輯、圖片等線上后宣；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 事件吸粉（7-8月）輿論炒作 STEP1：話題發(fā)起 江南有拙政園、嶺南有清暉園#湖南，憑什么沒有代表園林？#STEP2：第三方媒體跟進(jìn) 江南、嶺南都有代表園林，湖南真沒有？有岳陽樓、馬王堆、鳳凰城的湖南，依然不“園”滿 話題發(fā)酵后：湖南別慌！園林的事兒，長(zhǎng)沙安排上了！STEP3：自媒體端承接 朋友圈揭秘視頻/單圖，同步發(fā)布 是懸念的升級(jí)，也是42、優(yōu)越感的釋放 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 產(chǎn)品解構(gòu)（7-8月）公關(guān) 【游園品鑒會(huì)】執(zhí)行構(gòu)思：整合園林及實(shí)體樣板間的價(jià)值，通過細(xì)節(jié)展示，體現(xiàn)產(chǎn)品超凡的優(yōu)越感；展示內(nèi)容：產(chǎn)品細(xì)節(jié)圖畫、視頻展示；匠心工藝用數(shù)據(jù)說話；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 產(chǎn)品解構(gòu)（7-8月）輿論炒作 【整合園林與板房?jī)r(jià)值點(diǎn)】從細(xì)微之處，看見匠心之美 投放：官微實(shí)景圖，園林、產(chǎn)品解構(gòu)視頻，大V軟文炒作；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 實(shí)景體驗(yàn)（8-9月）公關(guān) 【主題系列游園會(huì)】執(zhí)行構(gòu)思：通過人文、歷史等高雅藝術(shù)與傳統(tǒng)園林藝術(shù)的結(jié)合活動(dòng)，讓客戶體驗(yàn)星河灣園林之美；主題：中國(guó)傳統(tǒng)音樂鑒賞、書法藝術(shù)活動(dòng)、游園提詩活動(dòng)；4 2021年重點(diǎn)工43、作計(jì)劃 PART3 生活優(yōu)越感（10-12月）階段目標(biāo)：以星河灣圈層的終極展現(xiàn)突出生活優(yōu)越感，以圈層營(yíng)銷為主，完成一期銷售目標(biāo)；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 優(yōu)越 遠(yuǎn)見 11月 私人 訂制 12月 頂級(jí)圈層 10月 生活優(yōu)越感【星 河 灣 大 會(huì) 頂 尖 圈 層 的 聚 會(huì)】以星河灣大會(huì)為節(jié)點(diǎn)事件，全城造勢(shì)，傳遞星河灣業(yè)主、朋友、資源圈層的生活方式，突出優(yōu)雅從容、樂享生活的價(jià)值理念和優(yōu)越感；【搭 建 定 制 服 務(wù) 平 臺(tái)】利用星河灣會(huì)所，搭建客戶服務(wù)、私人宴請(qǐng)、高端圈層等定制服務(wù)平臺(tái)，突出星業(yè)主、星客戶的“特殊禮遇”，切身體會(huì)到成為星河灣業(yè)主的優(yōu)越生活體驗(yàn)；【窗 外 景 觀“遠(yuǎn) 見”，生 活 44、優(yōu) 越 展 現(xiàn)】高爾夫活動(dòng)的資源嫁接，配合果嶺景觀的生活體驗(yàn)，從體驗(yàn)、視覺多方位展現(xiàn)星河灣的生活優(yōu)越感；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 頂級(jí)圈層（10月）節(jié)點(diǎn)事件 【星河灣大會(huì)】執(zhí)行構(gòu)思：金秋10月，飲酒相聚，長(zhǎng)沙首個(gè)星河灣大會(huì)，打造一場(chǎng)香檳之王與星河灣的跨界夜宴，一個(gè)對(duì)位身份的酒會(huì)、一個(gè)貼合項(xiàng)目與圈層的印象；位置：梅溪湖文化藝術(shù)中心；推廣：微信、媒體大V前期炒作，主流媒體直播宣傳，新聞策動(dòng)宣傳；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 頂級(jí)圈層（10月）輿論炒作 STEP1：頭條報(bào)道 長(zhǎng)沙最“蠔”的盛宴，快來捧場(chǎng) 唐培里儂帶來的歐洲皇室私宴至高禮遇，你在場(chǎng)嗎？一場(chǎng)估值過億的HAO門酒會(huì)，不到1的長(zhǎng)沙人才能收到45、這份邀請(qǐng) STEP2：直播炒作 手機(jī)軟件、媒體平臺(tái)等多渠道，全程直播蠔門夜宴 并利用全網(wǎng)絡(luò)渠道進(jìn)行線上視頻軟文炒作 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 優(yōu)越遠(yuǎn)見（11月）公關(guān) 【窗外遠(yuǎn)見高爾夫球賽】執(zhí)行構(gòu)思：窗外高爾夫景觀最好的樓棟最后一期加推，先找到對(duì)高爾夫有興趣的人，釋放壓軸產(chǎn)品價(jià)值觀；位置：星河灣國(guó)際高爾夫球場(chǎng)；推廣：球場(chǎng)包裝、官微、微信單圖等；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 優(yōu)越遠(yuǎn)見（11月）推廣節(jié)奏 STEP1：高爾夫資源嫁接 星河灣國(guó)際高爾夫球場(chǎng)出發(fā)廳展架 高爾夫刊物夾頁、高爾夫官網(wǎng)彈窗等 STEP2：線上溝通對(duì)話 微信單圖，精準(zhǔn)對(duì)話目標(biāo)人群 通過優(yōu)越感的捆綁，激活購買需求 STEP3：倒計(jì)時(shí)46、造緊迫 將星河灣的最后一次推售 轉(zhuǎn)化成“最后也是最好的機(jī)會(huì)”4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 私人訂制（12月）公關(guān) 【搭建定制服務(wù)平臺(tái)】執(zhí)行構(gòu)思：將星河灣高爾夫會(huì)所3樓打造為開放式平臺(tái)，專為拓展圈層客戶打造私人訂制服務(wù)接待（提供場(chǎng)地和服務(wù)），如商務(wù)會(huì)談、私人宴會(huì)等；位置：長(zhǎng)沙星河灣國(guó)際高爾夫會(huì)所3樓 聯(lián)動(dòng)對(duì)象：圈層資源客戶、業(yè)主；4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 2月 3月 人生冠以星河灣 首開引爆、加推熱銷首開引爆、加推熱銷 1月 5月 6月 4月 8月 9月 7月 11月 12月 10月 2021年全年框架 第一階段：（1-6月）拔高形象品牌賦能 第二階段：（6-9月）產(chǎn)品價(jià)值躍升重讀 第三階段：（10-12月）圈層價(jià)值全面滲透 階段 主題 持續(xù)強(qiáng)銷持續(xù)強(qiáng)銷 年底平銷年底平銷 一園盛放天下美 星的“遠(yuǎn)見”不可小看 營(yíng)銷動(dòng)作 城市事件 開盤業(yè)主盛典、紫禁書院落地 公關(guān)配合 星業(yè)主返鄉(xiāng)接洽 星盟展示 城市事件 實(shí)景園林、板房開放 公關(guān)配合 產(chǎn)品解構(gòu)系列 游園會(huì)系列 城市事件 星河灣大會(huì) 公關(guān)配合 星業(yè)主生活系列 私人定制系列 4 2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃 THANK YOU！