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1、精裝修行業現狀1毛坯住宅裝修的弊端弊端一：裝修質量不高n由于各住戶分散裝修，缺乏高水平設計師指導，裝修的合理性及科學性無法保證，裝修質量無法保證。弊端二：自行裝修對結構破壞大n由于業主聘請的很多裝修隊多數由不懂行的木工、瓦工組成，對建筑結構設備等都不了解，按住戶要求盲目大動干戈現象時有發生，為住宅鑿下很多安全隱患。弊端三：易發生糾紛n由于住宅的主體是開發商完成的而裝修又是住戶完成，對住宅使用過程中出現的質量問題就很難說得清；另外住戶之間由于設計、施工都不同步，也制造很多難以協調的矛盾。弊端四：業主的經濟利益難保證n從咨詢、設計、施工到驗收，工期時間一個月到幾個月不等，絕大部分業主對裝修都是外行2、，各環節細節難到位，材料及設備質量難保證。弊端五：政府職能部門監管難落實n盡管政府職能部門也成立相關機構也制訂一些管理辦法，但由于建設主體的分散性等建設過程的自由性，很難從程序上進行全方位監控。耗費巨大，效果差強人意耗費巨大，效果差強人意精裝修住宅的優勢優勢一：有利于實施住宅裝修產業化生產n設計、施工、監理及驗收一體化，提高現場裝修程度，形成規模效應適合產業化生產，促進住宅整體水產提高。優勢二：有利于裝修設計水平的提高n規模效應下吸引更多、更好的設計師參與裝修設計及研究，進一步提高裝修設計的水平。同時，住宅設計與裝修設計是同一個業主，使得住宅設計與裝修設計能有機地結合，進一步提升住宅的品質，為3、居住者提供高質量的居住環境。優勢三：有利于裝修質量及造價的控制n材料及設備購置由專業人士管控，承包商與供應商的長期合作關系及批量經營，保證材料及設備質量，價格合理。優勢四：保障施工質量n由于精裝修住宅的裝修工作量大，通常使用招標方式擇優選擇有實力的裝修施工隊伍，有效地保證住宅裝修的質量。優勢五：保障社會監控n精裝修商品住房提供的是一種成品，住宅建設從規劃、設計、施工、監理、驗收到提供給住戶的各個環節都能得到相關職能部門的有效監控。優勢明顯，但仍存在諸多問題優勢明顯，但仍存在諸多問題精裝修住宅的弊端弊端一：裝修質量問題突出n消費者對開發商精裝修房投訴最多的是質量問題，目前行業缺乏對精裝修房驗房的4、統一標準，當消費者在收樓時發現裝修房與自己所想有不符合時，也無法可究，開發商與消費者極容易因此產生糾紛。弊端二：個性化裝修被埋沒n目前產業鏈模式作為精裝修住宅的規模化發展方向，盡管部分發展商有推出菜單式服務，提供多套裝修風格和檔次方案給業主挑選，但不可能做到每套一個方案，因此此弊端在所難免。開發商只能在設計上更下功夫，力求滿足大部分業主的需求。弊端三：操作難度較大n商品房進行精裝修，對于開發商來說需要協調處理多方情況，比如如何與裝修公司合作，如何統籌土建和裝修，明確開發商與土建公司、裝修公司之間的責任和分工等等，對于裝修的順利進行十分重要。若裝修出現問題，不但對促進銷售的作用減弱，甚者將嚴重阻5、礙銷售，影響到企業的品牌形象。仍需要改善并克服行業自身弊端仍需要改善并克服行業自身弊端發展情況精裝修模式作為住宅裝修的概念之一，近十年國家政策大力推精裝修模式作為住宅裝修的概念之一，近十年國家政策大力推廣精裝房，逐步取代毛胚房市場，精裝修的崛起絕非意外。廣精裝房，逐步取代毛胚房市場，精裝修的崛起絕非意外。第一階段：簡單式拼湊（1998年）第二階段：品牌化運作（2001-2006年）第三階段：精裝修大眾化（2007年以來）n此階段精裝修僅限于樣板房，目的主要為增強客戶對住宅的空間感性認識，大部分精裝修房不涉及到真正的使用，功能上并不完善，所用材料質量一般。此外，一般此類精裝房均為發展商臨時聘請施6、工隊進行施工，工期短，因而裝修質量較差，不適合居住。n此階段精裝修開始真正走進人們的生活，樓盤銷售期內發展商多數會對部分毛胚房進行精裝修。此時的精裝修房裝修質量有了明顯的提升，發展商也開始與一些知名的裝飾工程公司合作，并選購一些知名品牌的櫥柜、衛浴等，裝修品味明顯提高。這種精裝修主要出現在一些中高檔次的樓盤，針對有較強購買實力的客戶。n此階段發展商紛紛推出精裝修以吸引客戶，同時精裝修房的成交比例明顯提高，帶裝修的商品房得到客戶的青睞，精裝修也產生了針對剛需客戶的簡單裝修。由于精裝修均為發展商根據本項目進行定位，不同項目精裝修也有較大差異。精裝修此時正式進入大眾化時代。政策解讀經過多年運作，發展7、商對裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修經過多年運作，發展商對裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對住宅的溢價能力逐步加強。對住宅的溢價能力逐步加強。家庭居室裝飾裝修管理試行辦法關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見建筑裝修工程質量驗收規范住宅室內裝飾裝修管理辦法商品房住宅裝修一次到位實施規則住宅性能評定技術標準90年代初毛坯房一統天下精裝修進入市場精裝修、毛坯平分秋色2002年2007年n國家政策引導，以及客戶對精裝修的接受度提升，使得發展商多以“買房送裝修”形式，提供成本相對低廉、操作相對簡潔的全裝修住宅。營銷方式目前市場上較多采用目前市場上較多采用買房送裝修買房送裝修或或全裝修方式全裝修方8、式，模糊裝修部分價，模糊裝修部分價格，實現溢價。格，實現溢價。營銷方式買房送裝修菜單式裝修全裝修操作方式簽約的裝修公司在發展商要求的成本控制內設計方案并做出樣板房，方案單一，房價包含裝修價格，但后者不被公布發展商挑選裝修企業根據各種裝修方案做出樣板房并標價，業主參考并對方案提出修改意見后，擬定裝修訂單裝修公司與發展商約定提供統一裝修標準，客戶了解裝修價值，但無選擇余地，裝修部分作為房屋的部件計入房價中優勢分析模糊總價、創造利潤規避裝修質量風險客戶選擇余地大，市場接受度高裝修責任明確；總價模糊劣勢分析發展商需承擔名譽風險；涉嫌價格欺詐；客戶風險增加、發展商簽約困難增加裝修成本產品過于單一，拒絕了9、部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優勢顯著；對簽約抗性較大；對于裝修質量疑慮較大；認為裝修的風格單一可挑選裝修方案，并對局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝修訂單客戶可了解裝修的價值，但對設計風格、材料品牌等無選擇空間經驗教訓對銷售代表、裝修公司的要求較高；合同有待于更加規范多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；大面積推廣需時日對發展商售后服務能力要求高90年代初1997年以后2000年以后2005年以后2007年以后菜單式裝修房嶄菜單式裝修房嶄露頭角露頭角簡裝房（毛坯），簡裝房（毛坯），一統天下一統天下裝修住宅大批量裝修住宅大批量出現出現買房送裝修成為市買房送裝修成為市場熱點場熱點裝修住宅逐漸被市裝修住10、宅逐漸被市場所認可場所認可發展現狀精裝修是全國房地產市場發展趨勢，未來裝修住宅將成為市場精裝修是全國房地產市場發展趨勢，未來裝修住宅將成為市場主流產品。主流產品。n市場需求：越來越多的樓盤推出附帶精裝修的標準，其優勢也逐漸開始體現：一定的價格優勢，產品相對品牌化，由于經過統一施工，對于裝修所帶來噪音、污染能夠很好的控制，幵為購房者省時省力提供很大的便捷度。購房者對全裝修房的關注度有了很大的提高，市場的需求度開始上升。精裝修管控要求2建筑設計精裝部品設計項目實施整體精裝修設計基于成本的精裝設計/施工部品精裝部品固定收納家具廚衛產品廚衛產品基本設備材料采購項目流程質量與工期 一站式售后服務項目交付11、項目施工管理部品生產安裝管理預算中心采購中心精裝系統化管理的發展方向n精裝修發展的核心理念，即住宅產業化，就是要實現住宅生產、供應等的工業化。n工業化的必須前提是標準化，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗、能耗。工業化、產業化影響下產生的成本控制要求，一方面不會對開發商造成過大的資金壓力，另一方面也迎合客戶心中的精裝修價格標準。成本管控精裝修作為溢價的關鍵一環，通過控制成本的方式能夠很好的精裝修作為溢價的關鍵一環，通過控制成本的方式能夠很好的實現精裝修的高溢價。實現精裝修的高溢價。工程管控精裝修為批量生產，品質通常難以保證，需要發展商嚴格把控。精裝修為批量生產，12、品質通常難以保證，需要發展商嚴格把控。發展商與業主之間施工方與業主之間項目封頂竣工驗收入伙搭板精裝修收樓發展商與業主之間交樓時間延后n相較于毛坯交樓，精裝修工程周期加長，交樓時間延后，通常需要3-5個月把控裝修相關細節，如相關裝修物料采購及水、電安裝，對發展商企業要求較高；精細化要求n各部門配合：精裝修涉及到發展商內工程、營銷、物業部門的全程配合，以及與外包公司的協調，對發展商各部門間的統籌配合提出較高要求；n裝修品質把控要求高：精裝修為批量生產，裝修品質難以保證，發展商各部門均需要投入大量精力把控精裝修品質；n整修到位方可收樓：客戶收樓時會仔細檢查精裝修，部分客戶會帶鑒定師收樓，對于有瑕疵的13、地方要求發展商整改代為方肯收樓；n處理不當，影響后期銷售：若客戶收樓時項目仍處于銷售期，對于客戶投訴處理不當，將會對項目后期銷售產生嚴重影響。精裝修涉及多方面配合，并直接引起客戶收樓問題，需要精裝修涉及多方面配合，并直接引起客戶收樓問題，需要發展商對此進行精細化管理以實現其對銷售的促進作用。發展商對此進行精細化管理以實現其對銷售的促進作用。精裝修溢價研究3毛坯售價為80萬精裝修報價20萬其中精裝修成本10萬假設某項目計入房價以萬科、恒大等知名開發商為代表以萬科、恒大等知名開發商為代表表現為：表現為：房屋成交價為房屋成交價為100100萬，其中包括萬，其中包括2020萬精裝修萬精裝修精裝修直接導14、致溢價10萬，并合理規避精裝修另算時產生的額外稅費801010毛坯價精裝修成本精裝修溢價n該方式將精裝修房屋的裝修費用計入房價，客戶通過選擇按揭貸款付款方式，裝修款不必一次性支付，減輕了客戶資金壓力不計入房價發展商與客戶私下簽署裝修協議發展商與客戶私下簽署裝修協議表現為：表現為：房屋成交價為房屋成交價為8080萬，另簽署萬，另簽署2020萬精裝修協議萬精裝修協議精裝修直接導致溢價10萬，精裝修部分稅費需另算，相較于計入房價方式繳納更高稅費。方式一：寫入買賣合同方式二：不寫入買賣合同n作為補充協議加入買賣合同中，但裝修費用單獨項列入，費用不計入買賣合同成交價；n業主簽署精裝修委托協議書，另外收取15、裝修費用。精裝修對售價的影響精裝修交房的價值，更多體現為提高項目附加值，支撐銷售實現以精裝修交房可以提高項目品質，獲得溢價空間旺市淡市n通過銷售向客戶傳遞精裝修價格口徑，與實際精裝修成本間的差價實現住宅溢價；n當客戶接受度較低時，通過附加精裝修提高整體均價，從客戶角度傳遞錯誤的價格感知。毛坯房利潤率計算項目計算公式金額項目計算公式金額1住宅銷售單價10000元/11裝修總成本(3)*(4)02裝修標準012銷售費用(5)*3%300萬3裝修成本013財務費用(6)*10%52萬4可銷售面積1萬14總投資(6)+(11)+(12)+(13)602萬5銷售收入(1)*(4)1億15利潤總額(5)-16、(7)-(14)3215萬 6前期開發成本5200萬16土地增值稅前利潤率(15)(14)55.07%7經營稅費及附加(8)+(9)+(10)665萬17增值額(5)-(14)3080萬8其中：營業稅(5)*5%500萬18扣除項目(7)+(14)+(6)*20%7725萬9城市建設維護稅(5)*0.35%35萬19精裝修溢價010印花稅(5)*0.05%5萬20土地增值稅(17)*40%-(18)*5%12057500交易稅(5)*0.25%25萬21土地增值稅后利潤(15)-(20)+(19)21092500 所得稅(5)*1%100萬22土地增值稅后利潤率(21)/(14)35.04%增17、值額占扣除項目比例=39.87%精裝修利潤率計算（毛坯銷售單價按10000元/計）項目計算公式金額項目計算公式金額1住宅銷售單價11000元/11裝修總成本(3)*(4)700萬2裝修標準1500元/12銷售費用(5)*3%330萬3裝修成本700元/13財務費用(6)*10%52萬4可銷售面積1萬14總投資(6)+(11)+(12)+(13)675萬5銷售收入(1)*(4)1.1億15利潤總額(5)-(7)-(14)3518萬 6前期開發成本5200萬16土地增值稅前利潤率(15)(14)52.13%7經營稅費及附加(8)+(9)+(10)731.5萬17增值額(5)-(14)4250萬8其18、中：營業稅(5)*5%550萬18扣除項目(7)+(14)+(6)*20%8521.5萬9城市建設維護稅(5)*0.35%38.5萬19精裝修溢價300萬10印花稅(5)*0.05%5.5萬20土地增值稅(17)*40%-(18)*5%12739250交易稅(5)*0.25%27.5萬21土地增值稅后利潤(15)-(20)+(19)25445750 所得稅(5)*1%110萬22土地增值稅后利潤率(21)/(14)37.7%增值額占扣除項目比例=49.87%精裝修的合理避稅對土地增值稅的影響對土地增值稅的影響增值稅后利潤率的邊際效用趨勢圖n隨著增值額占可扣除部分的比例的增加，增值稅后利潤率的邊19、際效用越來越小。在這種情況下，通過裝修費用計入開發成本，發揮其溢價作用，可以提高整體利潤率。n采用這種策略，其裝修必須有溢價才能適當提高利潤率，對發展商來說，這樣做可以合理地將土地增值稅部分降到最小。精裝修的合理避稅指定裝修公司提供裝修服務，或自行成立裝修公司，單獨同客戶簽訂裝修合同n不應交納個人所得稅（其合同中不得注明贈送裝修或者裝修價另外單列，否則需繳納20個人所得稅）；n如果發展商具有裝修資質，且合同中房價和裝修價為單列項，可將裝修價列入其他業務收入，裝修成本列入其他業務支出，該部分裝修收入繳納3營業稅，并在計算土地增值稅時還可將裝修收入除外；n倘若精裝修房屋將裝修費用計入房價，發展商只20、需繳納房屋出售相關稅費，避免精裝修部分費用多次計稅，降低稅費支出。對其他稅費的影響對其他稅費的影響精裝修對銷售的促進作用戶型修正形象樹立提高房價降低門檻高形象展示有助于樹立項目的高端形象n精裝修房比毛坯房更顯品質感，而品牌材料家私的配置，可以有效的起到拔高項目形象的作用。精裝修對銷售的促進作用戶型修正形象樹立提高房價降低門檻地面收納空間展示轉角空間利用展示立柜空間利用展示n通過精裝修展示，集中突出毛坯無法展示的可利用空間，強調功能的感知體驗，向客戶演繹生活狀態，有利于引導客戶。n精裝修可起戶型修正作用，人性化設計，突出空間尺度，規避戶型劣勢；精裝修對銷售的促進作用戶型修正形象樹立提高房價降低門21、檻裝修費用分期降低購房門檻n將精裝修費用計入房價，業主由一次性支付裝修款轉為分期支付。假設某剛需客戶首次置業，購買毛坯房成交價為100萬，需20萬裝修費用。則首付支付30萬，裝修費用一次性支出20萬首次支付：首次支付：5050萬萬資金籌備難度加大資金籌備難度加大假設某剛需客戶首次置業，購買精裝房成交價為120萬，其中包含20萬裝修費用。則首付支付36萬，裝修費用分期支付，包含于首付中首次支付：首次支付：3636萬萬較同價毛坯產品減少較同價毛坯產品減少1414萬，購房門檻降低萬，購房門檻降低精裝修對銷售的促進作用戶型修正形象樹立提高房價降低門檻n通過拉高精裝修價格的方式，產業化降低成本，提升精裝22、修利潤，進一步擴大項目收益。精裝修報價1500元/毛坯均價10000元/精裝修售價11000元/精裝修標準700元/實際售價為10700元/，模糊總價促進銷售的同時，實現300元/溢價n將毛坯房銷售轉變為精裝修銷售，通過與裝修公司“聯動”，增加開發成本，降低賬面利潤，每一個精裝修單項集中低價采購，實現利潤最大化。n為確保裝修經費轉變為企業的成本開支，發展商通過聯系關聯的裝修公司，或者自行成立裝修公司的做法，將精裝修收益最終轉變為項目收益。最低成本價釋放為最高零售價精裝修吸引客戶購買n對小戶型自住客戶，減少自行裝修麻煩減少自行裝修麻煩，收樓即入住；n對投資客戶，收樓即可放租，比毛坯房提前獲得收益23、提前獲得收益；n而由于90/70的政策限制，目前市面上部分戶型涉及到結構更改或者拼合問題拼合問題，裝修的過程更加復雜，改裝到位后帶裝修交房，可以免除客戶購房時的疑慮，促進銷售。為客戶提供便利，減少自行裝修的麻煩為客戶提供便利，減少自行裝修的麻煩 避免入住后的裝修噪音干擾以及二次污染避免入住后的裝修噪音干擾以及二次污染n普通毛坯交房，在入伙后長達半年到一年的時間整個社區都處于大面積裝修中，噪音污染及廢料污染嚴重，精裝修交房可以有效的避免這個問題。附件：品牌開發商精裝修分析4知名發展商精裝修介紹萬科的U8理念“別克君威”式精裝修用創新彌補產品上的不足過氣豪華旗艦款，選擇上世紀“過氣”品牌家居，市場24、接受度高，小問題不斷，質量問題頻出，后期維修投入大。恒大的9A理念“寶馬3系”式精裝修高端品牌的低端產品全名牌家裝為噱頭吸引，實使用高端品牌中的親民價格產品，批量采購實現成本低價。UnitIntegration是單元一體化的英文解釋，U8又稱之為UnitIntegrationof8;U8是住宅8大創新體系的簡稱;代表了在“萬科全面家居解決方案”集團系列品牌中一個標準體系和集成化創新模式;U8成為目前萬科新住宅高品質居住解決的最高標準。U1、星級感受的公共空間系統萬科U8全面家居解決方案U2、趣味玄關空間系統U3、神奇的廳房空間系統U4、愉快的廚房空間系統U5、享受型衛浴空間系統 U6、功能強大25、的收納空間系統U7、獨具創意的家政空間區域U8、更加人性化的家居智能化系統 萬科精裝修萬科一直是行業內精裝修的領跑者，無論是在建筑品質、裝修細節、人性化設計方面還是物業的服務都盡可能做到盡善盡美，一直遙遙領先，所以萬科從戶型功能劃分、空間布局到聞名各地的精裝收納系統都成了行業內借鑒的典范。U1、星級感受的公共空間系統n電梯大堂的細節設計融合了星級酒店的風格，體現業主尊貴的身份感；n入戶大堂設計充分考慮了住戶歸家的動線和沿路放松的心情，從進入大堂起，即可體驗到“回家即是享受的開始”。U2、趣味玄關空間系統n玄關空間系統根據家庭成員數與分季節鞋類，分別設置與之匹配的鞋盒放置單元;n具有人性化設計的26、鑰匙扣與雨傘架；n創新設計強大收納空間讓客戶從踏進家門的第一步起就開始享受。U3、神奇的廳房空間系統改進了客廳可掛平板電視的墻面多媒體設備線露在外面而煩心，在電視墻上安裝了鋪設多媒體線路的隱藏管道在餐廳設計了自由備餐柜的放置區，增強廚房空間與餐廳區域之間的親密交流；臥室的每個床頭柜都配置了兩個插座：一個為臺燈準備，另一個供手機充電用。戶內門框裝上了防撞橡膠條，保護戶內門扇、門框，延長其使用壽命及滿足室內消音、隔音的效果。雙控開關照明設計U4、愉快的廚房空間系統70%節能餐廚動線設計，使烹飪程序更加流暢輕松；85cm臺面省力設計.排水擋污線設計超大容量的儲納空間，讓鍋碗瓢盆各得其所、井井有條。櫥27、柜功能分區U5、享受型衛浴空間系統貼心的衛浴空間 8大舒適突破設計采用創新的流線布局和合理的干濕功能分區、分類收納吹風機專用插座專用鏡前燈設計開敞的毛巾架設計開關內置的浴霸設計鏡柜一體化設計臺面擋水設計U6、功能強大的收納空間系統 廚房空間做的儲藏暗格廚房空間做的儲藏暗格書房收納系統書房收納系統衛生間儲物格衛生間儲物格n全方位收納系統：廚房U型存儲系統/餐邊柜多空間儲物系統/衛浴多重收納柜系統/臥室大容量收納系統/書房海量收納系統/走廊收納系統。臥室收納系統臥室收納系統U7、獨具創意的家政空間區域n解決傳統戶型把居家雜物堆放于廚房內外的雜亂與不雅，創新設置了一個獨立的家政空間，使日常家政瑣碎與28、生活空間分離、互不干擾。U8、更加人性化的家居智能化系統n在客廳與廚房區域創新設置了一個集成化終端系統，科技不僅能為主人提供安全保障，同時還具有輕松的娛樂功能。比如廚房可視終端系統，同時具備可視對講、電話、電視、DVD等功能。全品牌用材行業領先設計創新工藝豪華材料精細化施工豪華材料標準化管理人性化關懷智能環保n恒大的9A精裝標準:涵蓋了名牌滿屋、行業領先設計、豪華材料、精品化施工、標準化管理、人性化關懷、智能環保、創新工藝、統一配送等9個方面的全A級標準體系集成系統。恒大9A五星級精裝標準典范恒大精裝修通過集約化采購、專業化施工，大幅降低裝修成本，并保障成品豪宅的國際優良品質，進而實現較高的溢29、價水平。裝修模式：全成品房交房標準n基本實現拎包入住，為客戶提供省心、省時、省力的裝修服務。n通過集約化采購、專業化施工，大幅降低裝修成本，并保障成品豪宅的國際優良品質；n全成品交付，基本實現拎包入住。降低客戶置業成本，讓客戶省心、省時、省力。x。材料品牌：全部采用一線品牌材料n洋房定位為“豪裝”類型，采用國際品牌裝修，保障裝修的品質感；n運用的品牌有：西門子廚房電器、歐普照明、多樂士涂料、松下電器、亞細亞瓷磚、TOTO衛浴、摩恩廚衛五金、大金中央空調等。西門子廚房電器多樂士涂料TOTO衛浴歐普照明大金中央空調材料品牌：注重其經久耐用性能n室內墻面均選用歐雅牌環保墻紙和多樂士環保涂料；n室內電30、器如空調等較注重其節能環保等功能，其中中央空調采用變頻多聯的環保空調系統。世界三大油漆生產商ICI油漆集團下的著名品牌具有優異的耐摩擦性和防霉性能，保證墻面歷久彌新國內最大的進口壁紙供應商和生產商壁紙透氣、吸聲，質感較強專業制冷全球性跨國公司世界最先進的變頻多聯環保空調系統成就舒適、健康、節能、環保的優質生活環境施工工藝：聘請全國知名裝修公司n作為北京國家體育館“鳥巢”的裝修商之一浙江亞廈的加盟，讓武漢恒大華府的裝修質量得到最高級別的保障；n臥室及書房地面鋪砌復合實木地板，配有實木踢腳線；n公共空間如客廳、餐廳和玄關等，地面均鋪砌石材，配有石材踢腳線。地板配有實木踢腳線吊頂與天花板的結合處較自然THANKS“,