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1、本報告是嚴格保密的。萬科廈門社區商業項目萬科廈門社區商業項目市調補充報告市調補充報告2013.3.13本報告是嚴格保密的。112233社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態規律研究社區商業業態分布研究社區商業業態規律研究社區商業體量研究社區商業體量研究本報告是嚴格保密的?！窘涷炄≈怠俊窘涷炄≈怠扛鶕套”?社區人均商業面積計算根據商住比/社區人均商業面積計算類型外向型外向型中間型中間型內向型內向型客觀條件服務半徑1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆蓋人群常住人口超過10萬人常住1-10萬人只針對自身社區業主主力店要求非常高，知名品牌店一般，關注其自身經2、營無，提供生活便利的服務配套主觀控制商住比6%-11%2%-6%2%以下社區人均商業面積2.53.5/人1.52.5/人1.5/人以下本報告是嚴格保密的。1.廈門商住比市場表現：1.廈門商住比市場表現：島內中心區商住比合理值區間5%-7%，島內次中心區及島內近郊為5%左右，島外遠郊約4%島內中心區商住比合理值區間5%-7%，島內次中心區及島內近郊為5%左右，島外遠郊約4%5%5%6%3%4.7%6%6.8%5%5%6.4%2.5%商業占比商業占比適中1萬16.5萬臥龍曉城過剩0.8萬15萬大學康城島外遠郊島外遠郊適中1.2-1.3萬24.8萬天心島過剩（周邊集中商業密集）2.16萬35萬泉水灣3、不足0.5萬16萬金博水岸島外近郊島外近郊適中1.3萬27.8萬大唐世家島內次中心區島內次中心區適中1.24萬18.3萬建發花園適中0.4萬8.1萬東坪山莊適中0.6-0.8萬13.2萬自然家園過剩（周邊集中商業密集）2.3萬35.8萬嘉盛豪園不足0.5萬20萬瑞景公園島內中心區島內中心區商業飽和度商業飽和度商業面積（m商業面積（m2 2）總建面（m總建面（m2 2）樓盤樓盤區域區域本報告是嚴格保密的。2.廈門戶均商業建面市場表現：2.廈門戶均商業建面市場表現：城市住宅6-7平米/戶，城郊住宅4-6平米/戶，郊區住宅4-5平米/戶城市住宅6-7平米/戶，城郊住宅4-6平米/戶，郊區住宅4-5平4、米/戶城市住宅：67平米/戶城郊住宅：46平米/戶郊區住宅：4-5平米/戶商業規模合理值區間商業規模合理值區間本報告是嚴格保密的。112233社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態規律研究社區商業業態規律研究社區商業體量研究社區商業體量研究本報告是嚴格保密的。【社區商業發展階段模型】【社區商業發展階段模型】1、廈門社區商業市場現狀總結1、廈門社區商業市場現狀總結業態業態功能組合功能組合租金水平（主要區間）租金水平（主要區間）商鋪空置率商鋪空置率餐飲零售類：服飾、茶葉餐飲零售類：茶葉、服飾零售類：茶葉休閑類：健體、美容、早教等零售類：建材、茶5、葉服務類：公司、汽車主力業態主力業態零售40%-50%，餐飲20%，服務20%-40%，休閑80%，島外90%回歸“單一”，主力業態地位再度凸顯業態復合，總體主力業態比重下降，更為均衡較為單一，主力業態明顯業態評價業態評價便民性零售和休閑娛樂類業態中介、便利店等便民性業態，人流量少的地段仍存在較多建材、汽車類業態餐飲、美發等必要型休閑次要業態次要業態120-200元80-120元80-120元50-80元50%成熟期(8年以上)成熟期(8年以上)發展期后期(5-8年)發展期后期(5-8年)發展期前期(3-5年)發展期前期(3-5年)培育期(1-3年)培育期(1-3年)時間因素影響下的主力業態演6、變規律：建材、茶葉美容美體休閑類餐飲、服飾類、茶葉退居其次業態類型演變規律:內向型內向型為主、中間型為輔內向型、中間型、外向型互補下述表格中所標示時間為島內狀態，島外較島內社區商業發展滯后約2-3年本報告是嚴格保密的。【社區商業發展階段模型】【社區商業發展階段模型】2、社區商業發展模型構建2、社區商業發展模型構建目的地化階段目的地化階段趨優選擇階段趨優選擇階段商業外擴階段商業外擴階段基礎商業階段基礎商業階段消費對象：小區內部人群消費訴求：便利導向+價格導向業態屬性：日常用品及服務代表業態：建材、茶葉、小型餐飲/快餐、便利店、水果店、藥店；中介、美發店、銀行、干洗代表項目：泉水灣消費對象：小區內7、部人群、周邊小區人群消費訴求：便利導向+生活方式導向新增業態屬性：休閑娛樂代表業態：美容美體美甲、足浴、培訓、兒童娛樂代表樓盤：瑞景公園、聯發新天地消費對象：周邊小區人群為主，少量小區內部人群及目的地人群消費訴求：便利導向+生活方式導向，同時新增身份導向新增業態屬性：高附加值業態、高品牌度業態、高租金承受力業態代表業態：咖啡廳、大中型餐飲、品牌服飾，建材等低租金承受力業態消失代表樓盤：大唐世家消費對象：以區域內及目的地人群為主，小區內部人群占少數消費訴求：身份導向為主、便利導向+生活方式導向為輔業態屬性：高附加值業態、高品牌度業態、高租金承受力業態代表業態：品牌餐飲、品牌服飾或旗艦店聚集代表樓8、盤：華僑海景城本報告是嚴格保密的?！救f科廈門社區商業必備業態選擇】【萬科廈門社區商業必備業態選擇】篩選方法和條件設定(1/6)篩選方法和條件設定(1/6)文化休閑型10分，精品零售型8分，休閑享受型6分，普通消費型3分30%社區形象提升度社區形象提升度各類業態滿分10分100%合計合計大眾必備型10分，特定必備型8分，大眾常用型6分，特定常用型4分，無關緊要型2分50%客戶需求度客戶需求度必有業態10分，強選擇性業態6分，弱選擇性業態2分20%商家存活率商家存活率分數設定分數設定權重設定權重設定篩選維度篩選維度本報告是嚴格保密的?！救f科廈門社區商業必備業態選擇】【萬科廈門社區商業必備業態選擇】9、篩選維度1：市場角度商家存活率排序(2/6)篩選維度1：市場角度商家存活率排序(2/6)花店、旅行社：41%，一般業態3.餐飲餐飲(含面包房)：71%，主力業態(8年以上)、次要業態/補充業態(規劃限制餐飲的情況下、入住率低)3.便利店便利店：88%，次要業態(任何時間)12.眼鏡店眼鏡店：53%，一般業態10-11.水果店、通訊、足浴、診所/醫院水果店、通訊、足浴、診所/醫院：59%，一般業態9.彩票彩票：65%，一般業態；島內為必選，島外為選擇性8.銀行銀行：65%，一般業態7.美容美體美容美體：65%，次要業態/一般業態(島外1-3年無此業態)7.公司公司：81%，次要業態、一般業態6.10、干洗干洗：65%，次要業態(1-3家，除個別低端社區無次類業態)6.建材建材：82%，主力業態(1-5年)、次要業態(5-8年)、8年以上(一般業態)其他一般業態（30%)：大型超市、生鮮超市、菜市場、佛具、書店、文具店、母嬰用品、兒童娛樂（29%）、兒童洗浴、兒童游泳、健身館、文化活動中心（24%）、雜貨店、回收店、美甲、攝影、音像、糧油、化妝品、家政、凈水設備、網吧、參茸補品5.汽車相關汽車相關：70%，含汽車美容、汽修、汽車零配件5.煙酒煙酒：82%，次要業態/一般業態（任何時間下）寵物店、土特產：35%，一般業態4.培訓培訓：70%，次要業態、一般業態4.美發美發：88%，次要業態/一11、般業態（任何時間下）修理店：44%，一般業態2.藥店藥店：73%，次要業態、一般業態，最高可達6家2.中介中介：94%，主力業態/次要業態（任何時間下）禮品店：47%，一般業態1.鞋服鞋服：75%，主力業態、次要業態1.茶葉/茶藝茶葉/茶藝：100%，主要業態/次要業態（任何時間下）弱選擇性(社區覆蓋率50%)弱選擇性(社區覆蓋率80%社區覆蓋率80%選擇性業態選擇性業態必有業態必有業態本報告是嚴格保密的?！救f科廈門社區商業必備業態選擇】【萬科廈門社區商業必備業態選擇】篩選維度2：客戶角度客戶需求度排序(3/6)篩選維度2：客戶角度客戶需求度排序(3/6)零售零售：眼鏡店（隱形眼鏡及護理液為日12、常使用）、婦嬰用品、茶葉茶藝、五金服務服務：中介特定必備型特定必備型餐飲餐飲：小型餐飲、快餐、食品糕點、水果店零售零售：生鮮超市/菜市場(二選一)、便利店（24小時）、煙酒、藥店服務服務：自助銀行、通訊、美發店、干洗店大眾必備型大眾必備型休閑休閑：美容、美甲服務服務：家政、彩票大眾常用型大眾常用型零售零售：花店、咖啡廳休閑休閑：足浴、親子樂園、兒童洗浴+兒童游泳、文化活動中心服務服務：汽車相關(美容、修理、零配件)、診所、培訓(英語、藝術、補習班)、寵物店特定常用型特定常用型餐飲餐飲：大型餐飲、中型餐飲、西餐零售零售：鞋服、化妝品、家電數碼、佛具、音像、書店、文印、土特產、禮品店、參茸補品、家13、居建材、糧油、雜貨店休閑休閑：網吧、健身館服務服務：回收店、攝影、修理店、旅行社、公司（廣告、科技）無關緊要型無關緊要型業態明細業態明細業態品類業態品類必備型必備型：一般為主力店或主力業態，面積占比較大，消費次數頻繁，缺少即會給居民帶來較大不便，因此業態多為日常用品和服務常用型常用型：一般為代表生活質量的產品和服務，消費次數較必備型少，以休閑類業態居多無關緊要型無關緊要型：一般為目的地型業態，以及和日常生活關系不大的業態(如文印、公司、旅行社)與落后型業態(如網吧、修理店、糧油)重要性/必備性降低重要性/必備性降低高低高低本報告是嚴格保密的?！救f科廈門社區商業必備業態選擇】【萬科廈門社區商業必14、備業態選擇】篩選維度3：產品角度社區形象提升度排序(4/6)篩選維度3：產品角度社區形象提升度排序(4/6)零售零售：音像、書店服務服務：培訓（藝術類、英語、補習班）文化休閑型文化休閑型零售零售：參茸補品、花店、禮品店、家電數碼、中高端及以上品牌鞋服/化妝品/煙酒精品零售型精品零售型餐飲餐飲：西餐、大中型餐飲休閑休閑：美容美體美甲、足浴、親子樂園、健身館、咖啡廳、茶葉茶藝館、網吧、兒童洗浴+兒童游泳服務服務：攝影、家政休閑享受型休閑享受型餐飲餐飲：小型餐飲、快餐、食品糕點、水果店零售零售：生鮮超市/菜市場(二選一)、便利店（24小時）、煙酒、藥店、眼鏡店、婦嬰用品、五金、家居建材、鞋服、化妝品15、佛具、糧油、土特產、文印、雜貨店服務服務：自助銀行、通訊、美發店、干洗店、中介、回收店、修理店、診所、公司、旅行社、寵物店普通消費型普通消費型業態明細業態明細業態品類業態品類生活質量貢獻度降低生活質量貢獻度降低高低高低本報告是嚴格保密的?！救f科廈門社區商業必備業態選擇】【萬科廈門社區商業必備業態選擇】綜合考慮三維度綜合考慮三維度（存活、需求、品質）（存活、需求、品質）篩選結果(5/6)篩選結果(5/6)No.5No.5水果店:7.1分No.5No.5干洗店:7.1分No.5No.5銀行:7.1分No.15No.15美容SPA:6分No.5No.5小型餐飲/快餐:7.1分No.5No.5藥店:16、7.1分No.17No.17家政:5.2分No.13No.13培訓:6.2分No.1No.1煙酒:7.9分No.19No.19足浴:5分No.14No.14眼鏡店:6.1分No.4No.4茶葉茶藝:7.8分No.17No.17美甲:5.2分No.16No.16母嬰用品:5.3分第三序列(得分5分)第三序列(得分5分)No.5No.5通訊:7.1分No.20No.20親子樂園No.12No.12生鮮超市:6.3分No.1No.1美發店:7.9分No.20No.20兒童洗浴+兒童游泳No.11No.11中介店:6.9分No.1No.1便利店:7.9分第四序列(有潛力業態)第四序列(有潛力業態)第二17、序列(得分6分)第二序列(得分6分)第一序列(得分7分)第一序列(得分7分)本報告是嚴格保密的。【萬科廈門社區商業必備業態選擇】【萬科廈門社區商業必備業態選擇】商家推薦(6/6)商家推薦(6/6)紅黃藍親子樂園、泳哇哇兒童游泳、奇卡兒童潛能開發、暢游比比嬰兒潛能開發游泳親子樂園親子樂園福奈特、凱薩洗衣干洗店干洗店樹一派、藝施美甲美甲鷺燕、祝強、光華、湖濱大藥房、瓏仁大藥房、健康99藥店藥店富僑保健、大水桶、老房子、藏足館推拿足浴、大腳丫足浴足浴愛嬰室、麗嬰房母嬰用品母嬰用品克麗緹娜、瑪麗莎國際美容會所、東方美、歐潔蔓國際連鎖、百蓮凱國際連鎖美容美容KFC/麥當勞、千尊披薩、多福豆花、西北拉面/18、京城御面堂/五斗堂、沙縣小吃/妙香扁食、向陽坊/安德魯森/超雅乳酪/勝福興/特香包、絕味鴨脖/煌上煌/真真廈港鹵味小型餐飲/快餐小型餐飲/快餐寶島、鷺達、華視、明視眼鏡店眼鏡店海堤、日春、天福、坪山茗茶、八馬茶葉、華祥苑、山國飲藝茶葉茶藝茶葉茶藝巴羅克鋼琴培訓/123鋼琴教室/圣桑鋼琴學校、小新星英語培訓學校/斯達特英語培訓培訓海晟連鎖、洋河酒業、五糧液、茅臺、郎酒、四特酒等品牌酒業煙酒煙酒夏商民興超市、新華都、智鵬連鎖生鮮超市生鮮超市精藝、SO、成兵造型、章家施、美麗之源美發店美發店丹廈、麥田、房博士、征廈、浦廈中介中介悅士、見福、88便利店便利店商家名錄商家名錄業態業態商家名錄商家名錄業態19、業態本報告是嚴格保密的。112233社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態分布研究社區商業業態規律研究社區商業體量研究社區商業業態規律研究社區商業體量研究本報告是嚴格保密的?！緲I態與道路的關系】【業態與道路的關系】主要通過人流量和租金對業態產生影響主要通過人流量和租金對業態產生影響餐飲、美容美體休閑類、干洗店、便利店、彩票中間型、內向型較高較高低小區主入口兩側道路小區主入口兩側道路以小面積餐飲、服飾等業態為主，其次為茶葉、便利店、中介、美發等中間型、內向型較高較高較高城市次干道城市次干道汽車、公司外向型較低低高城市主干道(車行)城市主干道(車行)低中等高租金水20、平租金水平低較低高車流量車流量多分布大面積主力店吸引人氣，如知名品牌餐飲、服飾、銀行、通訊等外向型高城市主干道（人車并行）城市主干道（人車并行）內向型內向型商業類型商業類型內街內街支路支路道路分級道路分級以服務類培訓、診所、公司等為主，其次為菜市場、彩票、非品牌理發店等內向性業態低餐飲、茶葉、建材中等主要業態主要業態人流量人流量小大小大業態檔次及租金分布規律：業態檔次及租金分布規律：主干道（人車并行）次干道小區主入口兩側道路支路主干道（車行）內街主干道（人車并行）次干道小區主入口兩側道路支路主干道（車行）內街人流量人流量本報告是嚴格保密的?！緲I態承租能力排序】【業態承租能力排序】1/21/2面21、積(平米)月租金(元/平米)面積(平米)月租金(元/平米)306090120150200300500茶葉茶葉50100150200300中介中介小型餐飲小型餐飲/快餐快餐美發、干洗美發、干洗便利店、水果店便利店、水果店藥店藥店煙酒煙酒服飾服飾母嬰用品母嬰用品診所（口腔、中醫類）診所（口腔、中醫類）眼鏡店眼鏡店足浴大型餐飲大型餐飲建材建材公司公司生鮮超市生鮮超市培訓、親子樂園培訓、親子樂園美容美體美容美體SPA中型餐飲中型餐飲健身健身汽車類汽車類承租能力排序承租能力排序：內向型日用零售及餐飲內向型日常服務類中間型休閑服務類外向型大型主力店（餐飲、休閑）、特殊業態（公司、建材、汽車類）服飾母嬰用品22、小型餐飲/快餐、眼鏡店便利店、水果店、煙酒、中介茶葉、美發、干洗、藥店中型餐飲、建材、診所、美容SPA汽車、公司、培訓、大型餐飲、健身、足浴本報告是嚴格保密的。【業態承租能力排序】【業態承租能力排序】2/22/2最小最小最小最小最大最大最大最大最高最高最高最高最低最低最低最低居中居中服飾服飾服飾服飾服飾服飾中型餐飲、生鮮超市、美容SPA、健身館中型餐飲、生鮮超市、美容SPA、健身館中型餐飲、生鮮超市、中型餐飲、生鮮超市、中型餐飲、生鮮超市、中型餐飲、生鮮超市、美容美容美容美容SPASPASPASPA、健身館、健身館、健身館、健身館小型餐飲/快餐、便利店、水果店、煙酒、茶葉、中介小型餐飲/快餐、23、便利店、水果店、煙酒、茶葉、中介小型餐飲小型餐飲小型餐飲小型餐飲/快餐、便利店、水快餐、便利店、水快餐、便利店、水快餐、便利店、水果店、煙酒、茶葉、中介果店、煙酒、茶葉、中介果店、煙酒、茶葉、中介果店、煙酒、茶葉、中介培訓、汽車相關類、診所培訓、汽車相關類、診所培訓、汽車相培訓、汽車相培訓、汽車相培訓、汽車相關類、診所關類、診所關類、診所關類、診所公司、建材公司、建材公司、建材公司、建材公司、建材公司、建材眼鏡店、母嬰用品眼鏡店、母嬰用品眼鏡店、母嬰眼鏡店、母嬰眼鏡店、母嬰眼鏡店、母嬰用品用品用品用品足浴足浴足浴足浴足浴足浴大型餐飲大型餐飲大型餐飲大型餐飲大型餐飲大型餐飲美發、干洗、藥店美發、24、干洗、藥店美發、干洗、藥店美發、干洗、藥店美發、干洗、藥店美發、干洗、藥店租金面積租金面積本報告是嚴格保密的?！靖鳂I態布局特點】【各業態布局特點】1/31/3對位置要求不高，次干道、支路、內街均可1層60-8050-100五金建材五金建材位置中等，次干道、支路-1層-2層50-80200-500生鮮超市生鮮超市主干道、次干道1-2層80-200100-300母嬰用品母嬰用品主干道、次干道1層100元左右100-150藥店藥店主干道、次干道1層100-150100-150眼鏡眼鏡主干道、次干道1層120-30030-60服飾服飾主干道、次干道1層100-13080-130煙酒煙酒具體位置無特殊需25、求，次干道、支路、內街均可1層70-13030-60茶葉茶葉位置較優越，主出入口1層100-13040-60便利店/水果店零售便利店/水果店零售主干道，昭示面好1-3層50-100200-3000大中型餐飲大中型餐飲位置較優越，主出入口、次干道、支路1層100-20010-30食品糕點食品糕點位置較優越，主出入口、次干道、支路1層100-15040-100小型餐飲/快餐餐飲小型餐飲/快餐餐飲位置位置經營樓層經營樓層主力租金(元/平米月)主力租金(元/平米月)主力面積(平米)主力面積(平米)業態業態功能功能本報告是嚴格保密的。【各業態布局特點】【各業態布局特點】2/3 2/3 具體位置無特殊要求26、，次干道、支路、主入口、內街均可2-3層30-50100-200親子樂園休閑親子樂園休閑功能功能主干道，昭示面好2-3層30-70300-3000健身館健身館位置中等，次干道、支路美甲美甲具體位置無特殊要求，次干道、支路、主出入口均可2-3層20-50800-1500足浴足浴具體位置無特殊要求，次干道、支路、主出入口均可2-3層50-80200-1000美容美體美容美體位置中等，次干道、支路2-3層50-80200-500茶藝茶藝位置位置經營樓層經營樓層主力租金(元/平米月)主力租金(元/平米月)主力面積(平米)主力面積(平米)業態業態本報告是嚴格保密的?！靖鳂I態布局特點】【各業態布局特點】327、/33/3位置較優越，次干道、主出入口1-2層50-100家政家政具體位置無特殊需求，次干道、支路、內街均可2-3層30-50100-300兒童洗浴+兒童游泳兒童洗浴+兒童游泳具體位置無特殊需求，次干道、支路、內街均可1-2層30-5050-300診所診所具體位置無特殊需求，次干道、支路、主入口、內街均可1-3層30-50100-200培訓培訓主干道，昭示面好1層100-150100-150通訊服務通訊服務功能功能主干道，車流量大，昭示性好1層50-70100-200汽車類汽車類主干道，昭示面好自助1層營業廳1-2層100-150（自助）200-500(營業廳)50-80(自助)銀行銀行位置較優越，次干道、主出入口1層80-10080-100干洗干洗位置較優越，次干道、主出入口1-2層80-10070-100美發美發位置較優越，次干道、支路、主出入口1-2層100-13040-80中介中介位置位置經營樓層經營樓層主力租金(元/平米月)主力租金(元/平米月)主力面積(平米)主力面積(平米)業態業態本報告是嚴格保密的。THE END